男孩生日寄語(yǔ)

　　二手房交易市場(chǎng)我想大家都不陌生，但是在這里還是想跟大家說(shuō)一下二手房交易到底是指什么?二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易二級市場(chǎng)的俗稱(chēng)，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房。首先我們先肯定一點(diǎn)，就是二手房交易存在是合理的，很多家庭出于改善居住環(huán)境的目的，在原有住房居住一段時(shí)間之后，會(huì )選擇更加適合家庭需要的戶(hù)型，而原有房屋則需要被轉手，這是正常的二手房交易市場(chǎng)。然而現在的二手房交易市場(chǎng)中更多的群體是炒房者。

　　因為流通沒(méi)有限制，很多人看中房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的商機，進(jìn)行投資之后轉手，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷被看好的這樣一個(gè)環(huán)境中，我們看到，北上廣深等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)不斷飆升，這其中有供需關(guān)系所影響，另一方面個(gè)人觀(guān)點(diǎn)和炒房團的關(guān)系也不可忽視。最新消息顯示，國稅總局局長(cháng)王軍表示：個(gè)人二手房交易將繳納增值稅。其實(shí)這只是稅制改革的一部分。相關(guān)信息顯示：根據政府工作報告的要求，今年5月1日要全面落實(shí)“營(yíng)改增”，而這次營(yíng)改增首次涉及到自然人繳納增值稅征管，而二手房交易是一種的一項，但是我想也是目前大家較為關(guān)注的一項，所以才拿出來(lái)細說(shuō)。

　　其實(shí)，稅制改革是一項比較長(cháng)遠的政策，而在去庫存的政策引導之下，征收二手房增值稅似乎會(huì )將房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售朝著(zhù)正確的剛需方向引導，減少炒房團的規模。那么實(shí)際上真的會(huì )產(chǎn)生這種效果嗎?炒房團真的會(huì )怕了嗎?如果買(mǎi)不起房，有住房需求的人就會(huì )選擇剛需，而在大城市炒房團似乎極少會(huì )因為各種情況受到影響。營(yíng)改增之后，二手房交易需要繳納增值稅，這個(gè)稅還是要算在房?jì)r(jià)里，炒房團只要提高房?jì)r(jià)就可以了。所以很簡(jiǎn)單，大家就知道二手房交易繳納增值稅并不能影響二手房市場(chǎng)的整體情況，對于樓市整體去庫存沒(méi)有什么影響。

　　所以，大家千萬(wàn)別想著(zhù)因為這一信息的影響而覺(jué)得房?jì)r(jià)會(huì )呈現回落。但是針對現在一線(xiàn)城市炒房熱的情況，國家還是會(huì )采取一定手段的。最新消息顯示：央行：首付不能借;中國繼續保持穩健的貨幣政策，沒(méi)必要過(guò)度刺激;不良資產(chǎn)證券化發(fā)展需謹慎;理想的監管體制還在探索中;互聯(lián)網(wǎng)金融要加強監管。這樣的舉措意在維持經(jīng)濟的整體穩定。但是也在一定程度上會(huì )穩定當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展。本就已經(jīng)是貸款購房了，如果說(shuō)連首付都是存在杠桿的，那么出現資金鏈斷裂的可能性是很大的，會(huì )影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　而另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱必然制約其他行業(yè)的需求，為了整體的經(jīng)濟發(fā)展平衡，國家也會(huì )采取一定的措施去調整當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀。我的觀(guān)點(diǎn)：由于現在信息比較多，充斥著(zhù)人們的眼球，希望大家能夠理性的看待市場(chǎng)的整體情況。

　　專(zhuān)家：“營(yíng)改增”后應該不會(huì )增加購房負擔

　　營(yíng)業(yè)稅改成了增值稅，會(huì )導致老百姓買(mǎi)賣(mài)二手房的負擔增加嗎?這無(wú)疑是很多人都關(guān)心的話(huà)題。中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院教授朱青解釋說(shuō)，“營(yíng)改增”之后只是稅種和計稅方式的替代，并不會(huì )增加普通老百姓的購房負擔。

　　按照財政部網(wǎng)站2015年3月30號發(fā)布的《關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，從2015年3月31日起，個(gè)人轉賣(mài)已購普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購房超過(guò)5年下調為超過(guò)2年。也就是說(shuō)，購買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅;購買(mǎi)不足2年的住房對外出售則全額征收營(yíng)業(yè)稅;購買(mǎi)超過(guò)2年的非普通住房按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　朱青表示，營(yíng)業(yè)稅原來(lái)是5%，增值稅法規定不經(jīng)常發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的單位和個(gè)人從事增值稅銷(xiāo)售活動(dòng)，按小規模納稅人處理，小規模納稅人的征收辦法就是3%的征收率。所以老百姓銷(xiāo)售二手房，是稅收負擔的下降。

　　不過(guò)，除了營(yíng)業(yè)稅取消后二手房交易的增值稅之外，個(gè)人購買(mǎi)二手房的綜合稅負成本是升是降，則需要等待相關(guān)細則出臺后再做判斷，不同的人情況可能也不一樣。

　　上海財經(jīng)大學(xué)教授胡怡建表示，至于個(gè)人營(yíng)業(yè)稅改增值稅以后，到底是減輕稅負還是增加稅負，這要看具體的增值稅的政策制度才能最后確認，因為增值稅是要對所有的產(chǎn)品銷(xiāo)售和提供服務(wù)要征稅，這里面主要涉及到企業(yè)，但是也涉及到個(gè)人，涉及到個(gè)人，主要是為了使得稅收制度具有統一性。

　　為增值稅算算賬

　　多位業(yè)內人士表示，個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)若改成增值稅，則原來(lái)購買(mǎi)住房繳納的增值稅，在該套住房賣(mài)出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

　　比如，某套住房房主購入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣(mài)出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬(wàn)元，買(mǎi)房方需要承擔10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅。

　　在增值稅條件下，依據增值稅原理，若按常規辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬(wàn)元(現價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn))征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負有所下調;稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負也是減輕的。

　　不過(guò)，對于北上廣深滿(mǎn)2年(含2年)的非普通住房，現有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。由于具體政策尚未出臺，不排除具體政策設計上有調整，可能會(huì )對最終稅負產(chǎn)生影響。

　　真正影響較大的群體是誰(shuí)?

　　據報道，目前房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅主要按5.5%來(lái)征收，但是按照此前業(yè)內的猜測，房地產(chǎn)納入營(yíng)改增后適用稅率在11%，這就有了稅負增加的擔憂(yōu)。不過(guò)，王軍明確表示，營(yíng)改增將確保不增加企業(yè)負擔。

　　王軍表示，第一個(gè)保障，是政策有保障。在實(shí)施方案中已經(jīng)確定原則上延續過(guò)去的優(yōu)惠政策，并且在這個(gè)基礎上，根據不同行業(yè)的特點(diǎn)和情況，新制定了一些過(guò)渡措施，以確保所有行業(yè)的稅負只減不增。第二是執行有保障，80萬(wàn)國稅、地稅干部，已經(jīng)把依規減免稅同依法征好稅，作為兩項同等重要的基本職責之一。

　　而在前幾天的兩會(huì )記者會(huì )上，財政部部長(cháng)樓繼偉則表示，我們可以做到行業(yè)不增負，但初期不同企業(yè)可能有稅負的變化，這是一個(gè)消化的過(guò)程。

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