班級文明禮貌月倡議書(shū)
為推動(dòng)和規范我縣住宅小區物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，為居民營(yíng)造整齊、清潔、安全、寧靜、方便、舒適的家園，使我縣環(huán)境創(chuàng )優(yōu)工作再上一個(gè)新臺階，2011年8月份，縣政協(xié)經(jīng)濟農業(yè)委員會(huì )組織部分委員聯(lián)合商務(wù)局、建設局等單位，深入我縣住宅小區，通過(guò)走訪(fǎng)和座談的形式，對我縣住宅小區物業(yè)管理情況進(jìn)行了專(zhuān)題調研�，F將調研情況報告如下：
一、我縣的物業(yè)管理行業(yè)現狀
1、 物業(yè)服務(wù)行業(yè)情況：
我縣的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，2005年楓丹白露小區開(kāi)發(fā)建設，我縣第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐楓丹白露小區。 2008年我縣開(kāi)始辦理物業(yè)管理資質(zhì)，目前，有三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)4家(可可居物業(yè)、金色家園物業(yè)、御城物業(yè)和申嘉物業(yè))，正在辦理資質(zhì)申報手續2家(鶴寶物業(yè)和依林家園物業(yè))，從業(yè)人員83 人，還有9家物業(yè)公司正在辦理前期資質(zhì)。
2、住宅小區的類(lèi)型：
我縣的住宅小區大致有以下五種類(lèi)型：一是縣直單位的集資建房，這類(lèi)房屋占我縣住宅的45%;二是開(kāi)發(fā)商建設的開(kāi)發(fā)小區，目前已入住并開(kāi)始運行的開(kāi)發(fā)小區有楓丹白露、錦泰花園等5家，約占我縣住宅的25%，在建的住宅小區還有11家;三是“小產(chǎn)權房”，即由村民集體組織或個(gè)人在集體土地上建設的房屋，這類(lèi)房屋占我縣住宅相當的比重，約我縣住宅25%。四是廉租房和經(jīng)濟適用房，我縣共建兩個(gè)小區，一個(gè)已入住部分居民，另一個(gè)正在建設中。五是商務(wù)局下轄的七個(gè)居民小區，后兩種住宅類(lèi)約占5%。
3、物業(yè)管理情況
開(kāi)發(fā)商建設的的五個(gè)小區中，鶴鳴花園小區992套住房已入住830戶(hù)，由鶴寶物業(yè)公司管理，管理人員19人，人均月工資400-500元，年戶(hù)交物業(yè)費360元，管理相對規范;楓丹白露小區746戶(hù)，由東潤物業(yè)公司管理，管理人員23人，物業(yè)收費標準0.32元∕平方米∕月，月工資700元左右，目前存在問(wèn)題較多;龍辰小區一期476戶(hù)，入住110戶(hù)，入戶(hù)率30%，物業(yè)管理人員24人，物業(yè)費標準月均0.4元/平方米∕月; 錦泰花園756戶(hù)，物業(yè)管理人員10人;荊山鳴邸168戶(hù)，物業(yè)管理人員5人;屬于開(kāi)發(fā)商前期管理，暫無(wú)物業(yè)公司進(jìn)駐。
商務(wù)局下轄的七個(gè)居民小區，每個(gè)小區成立了小區管理委員會(huì )，工作人員2-3人，月工資800元左右，負責管理居民低保、物業(yè)、信訪(fǎng)穩定等工作。
二、當前存在的主要問(wèn)題
1、小區實(shí)施物業(yè)管理覆蓋率低
我縣物業(yè)管理處于萌芽、發(fā)展階段，居民小區有25 個(gè)，由物業(yè)公司實(shí)施管理的僅 2個(gè)，占8%，成立了業(yè)主委員會(huì )的只有 1 個(gè)，而且新建住宅小區、單位院落小區、老住宅小區實(shí)施物業(yè)管理程度又各不相同，差異較大。
2、小區物業(yè)管理行為不規范
我縣物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓沒(méi)有跟上，普遍存在無(wú)證上崗現象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念落后、服務(wù)意識不夠強。很多企業(yè)局限于常規服務(wù)，只負責清掃垃圾、看管大門(mén)、種種花草等，缺乏高品質(zhì)的服務(wù)，與業(yè)主的服務(wù)需求存在較大差距。 專(zhuān)業(yè)人才缺乏，從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。大部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)管理、專(zhuān)門(mén)技術(shù)服務(wù)等方面的專(zhuān)業(yè)人才。員工缺乏正規培訓，服務(wù)意識淡薄，不能及時(shí)滿(mǎn)足業(yè)主的正當要求，物管企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量及經(jīng)營(yíng)理念都亟待提高。特別是小產(chǎn)權房的小區，不能辦理房屋所有權證，也不繳納維修基金，更談不上物業(yè)管理服務(wù)，大部分只有一個(gè)門(mén)衛負責安全及配合有關(guān)職能部門(mén)收水電費、衛生費及小區所需的有關(guān)費用，部分小區連個(gè)門(mén)崗也沒(méi)有，臟、亂、差、失盜現象時(shí)有發(fā)生;有的開(kāi)發(fā)商未嚴格按照規劃要求配套相應的公共設施，如綠化、安防、公共車(chē)棚等設施配備不到位。諸如這些都是今后問(wèn)題的焦點(diǎn)。
3、物業(yè)管理協(xié)調機制不健全
縣城住宅小區物業(yè)管理工作主要依靠一個(gè)行政主管部門(mén)進(jìn)行行業(yè)直管，缺乏行政部門(mén)、業(yè)主委員會(huì )條塊結合，層層節制的運行監管機制，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調機制，行政部門(mén)、業(yè)主委員會(huì )、物管企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區的機制還沒(méi)有形成。物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì )遇到問(wèn)題和矛盾，缺少溝通渠道和協(xié)調渠道。
4、物業(yè)管理標準不統一
我縣物管管理企業(yè)收費標準不統一，服務(wù)內容也各不相同。物業(yè)管理服務(wù)費普遍偏低，鶴鳴花園每年每戶(hù)收360元，龍辰小區每月每戶(hù)0.49元/平方，楓丹白露收費0.32元，服務(wù)內容就相對較少，大部分業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)的消費觀(guān)念尚未完全形成，對服務(wù)收費理解存在偏差，引發(fā)對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)，而影響繳費，象楓丹白露小區2010年收費率只在10%左右，導致物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。鶴鳴花園小區衛生區域不包括門(mén)道樓梯衛生，有些業(yè)主愿意多繳費得到多的服務(wù)，所有小區都沒(méi)有公共廁所，給業(yè)主造成很多不便。
5、物業(yè)管理行政體制尚未理順
我縣承擔小區物業(yè)行業(yè)管理職責的是縣房管所，只是行業(yè)指導性的工作，負責楓丹白露、鶴鳴花園、錦泰花園、荊山名邸(一期)、龍辰盛世(一期)五個(gè)小區的管理;商務(wù)局管轄下的中州文化小區、酒城宇華文化小區、杜康花園小區等七個(gè)小區屬于舊房改造的小區或破產(chǎn)、關(guān)閉、撤并的企業(yè)單位住宅生活區，這些小區的物業(yè)由每個(gè)小區的小區管理委員會(huì )管理;單位集資房由各單位具體負責本單位集資房的物業(yè)管理;小產(chǎn)權的小區實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商自主管理物業(yè)，有的根本就沒(méi)有物業(yè)。
三、意見(jiàn)和建議
根據有關(guān)精神，物業(yè)管理實(shí)行“屬地(分類(lèi))管理，業(yè)主自治，行業(yè)指導”的原則，提出如下意見(jiàn)和建議：
1、完善物業(yè)管理的監管�？h政府相關(guān)職能部門(mén)要從源頭上加強物業(yè)管理工作，認真落實(shí)各項監管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是完善和規范物業(yè)管理行政管理體系，健全完善物業(yè)管理各項制度，建立縣、鄉鎮、房管等部門(mén)的綜合協(xié)調和矛盾糾紛調處機制，積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監督的物業(yè)管理機制。二是有關(guān)部門(mén)應廣泛征集社會(huì )各界的意見(jiàn)和建議，著(zhù)手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標準、合同期限、服務(wù)費用，以及雙方的權利、義務(wù)、責任，進(jìn)一步規范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。三是強化物業(yè)管理指導監督。職能部門(mén)與鄉鎮要主動(dòng)介入，認真組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )并有效開(kāi)展工作。同時(shí)，還要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規范的企業(yè)，降低甚至取消其在本縣轄區內從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權益。努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費的和諧氛圍。
2、要深化物業(yè)管理法規宣教。強化對相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )成員和業(yè)主代表的教育培訓，促進(jìn)基層行政管理人員、業(yè)委會(huì )成員依法履職;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀(guān)念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府的事情，而且是需要全體業(yè)主和全社會(huì )共同關(guān)心支持的工作。
3、規范物業(yè)管理服務(wù)行為。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量與品牌意識，規范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì )的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應當按規定實(shí)行明碼標價(jià)，統一采用收費標價(jià)牌形式，在其服務(wù)區域內的顯著(zhù)位置或收費地點(diǎn)，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內容、收費項目、收費標準、收費依據、價(jià)格舉報電話(huà)等進(jìn)行公示。同時(shí)，每月應在小區公告欄等醒目處公布一次當月由業(yè)主使用的公共水電費用分攤詳細情況、日常維護收支情況等，使廣大業(yè)主“明白消費”。三是要加強企業(yè)內部管理，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會(huì )提出的合理要求要及時(shí)整改。
4、推進(jìn)舊住宅小區的物業(yè)管理。組織相關(guān)職能部門(mén)，加快小區整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，改善舊住宅小區的居住環(huán)境。逐步建立健全適應我縣實(shí)際情況的舊住宅小區物業(yè)管理模式，最終促其走上規范化管理軌道。
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