恭祝朋友兒子結婚賀詞

　　什么叫不動(dòng)產(chǎn)登記條例?不動(dòng)產(chǎn)登記簿又是怎樣的?自2015年3月1日起,我國將全面啟用統一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式。不動(dòng)產(chǎn)登記機構堅持“不變不換”原則,權利不變動(dòng),簿證不更換,依法辦理變更、轉移等登記工作時(shí),逐步更換為新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證。各地不得強制要求當事人更換不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)和登記證明。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記簿，是指記載不動(dòng)產(chǎn)上的權利狀況并備存于特定機關(guān)的簿冊�！段餀喾ā返�16條規定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機構管理;《房屋登記辦法》第5條規定，房屋登記機構應當建立本行政區域內統一的房屋登記簿。房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，由房屋登記機構管理。

　　統一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證26日正式公布。包括《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》及《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》的統一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式3月1日起全面啟用。圍繞這件事兒，一系列原生衍生的不動(dòng)產(chǎn)登記話(huà)題再難回避。

　　要換新證嗎，對我們的本本影響幾何?

　　對大多數人來(lái)說(shuō)，各種本本含金量最高的就是不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)——城市商品房、農村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用權或承包經(jīng)營(yíng)證書(shū)等。全國啟用統一不動(dòng)產(chǎn)簿證，對我們這些“寶貝”影響幾何?

　　“《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》全面實(shí)施要有一個(gè)過(guò)程。條例實(shí)施后，無(wú)論是依法頒發(fā)的新版證書(shū)，還是因沒(méi)有完成職責和機構整合，不具備頒發(fā)新版證書(shū)條件，繼續頒發(fā)的各類(lèi)舊版證書(shū);以及條例實(shí)施前分散登記時(shí)依法頒發(fā)的各類(lèi)證書(shū)，都繼續有效。新版證書(shū)和舊版證書(shū)在一段時(shí)間內并行使用。”國土資源部地籍管理司司長(cháng)(不動(dòng)產(chǎn)登記局局長(cháng))王廣華反復對記者強調，“希望每一條稿子都能把這個(gè)說(shuō)清楚。”

　　作為不動(dòng)產(chǎn)統一登記的核心內容，簿證統一后，物權變動(dòng)情況才能統一規范反映，物權才能得到統一的嚴格保護。“簿證不統一，不動(dòng)產(chǎn)物權就無(wú)法統一公示，可能出現權利交叉和沖突，不動(dòng)產(chǎn)登記公示公信的效力就會(huì )打折扣，物權也可能得不到切實(shí)保護，還會(huì )引起糾紛和矛盾。”王廣華強調，簿證統一了，無(wú)論哪個(gè)地方登記的不動(dòng)產(chǎn)，進(jìn)行交易時(shí)，當事人都會(huì )有統一、可以信任的依據，良好秩序才能得以有效建立。“簿證不統一，在不同地方有不同登記簿和多個(gè)證書(shū)，就可能出現一房、一地多賣(mài)，產(chǎn)生交易風(fēng)險，影響交易安全。”

　　消除分散登記模式下證書(shū)不統一的弊端，將便民利民，減少行政成本。證書(shū)統一了，老百姓領(lǐng)證成本會(huì )降低。原來(lái)分散登記簿和證書(shū)中很多內容重復，浪費行政成本，也容易出現錯誤，給權利人造成不必要的麻煩。“不動(dòng)產(chǎn)登記機構要堅持‘不變不換’和方便企業(yè)群眾原則，權利不變動(dòng)，簿證不更換，依法辦理變更、轉移等登記工作時(shí)，逐步更換為新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證。”國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局常務(wù)副局長(cháng)冷宏志強調，各地不得強制當事人更換不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)和登記證明，增加企業(yè)和群眾負擔。

　　會(huì )出現拋售嗎，對樓市影響幾何?

　　“不動(dòng)產(chǎn)統一登記馬上要實(shí)施了，你說(shuō)，有多套房子的人會(huì )不會(huì )拋售?如果拋了，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )因此而降下來(lái)呢?”30歲的鄭州居民蔣如林已經(jīng)結婚生子，目前仍租房居住，一直等著(zhù)出手買(mǎi)房時(shí)機。

　　蔣如林的問(wèn)題頗具代表性。盡管實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統一登記的初衷并非降房?jì)r(jià)，但不可否認其對房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀(guān)影響。借助不動(dòng)產(chǎn)統一登記，個(gè)人住房信息“家底”不清現狀有望得到改變。

　　事實(shí)上，缺乏準確可查詢(xún)的信息，一直困擾我國住房建設和房地產(chǎn)調控。一位地方基層干部說(shuō)：“每個(gè)家庭有幾套房、多大面積都搞不清楚，制定調控政策不僅很困難，而且容易發(fā)生偏差。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)：“這一政策是房地產(chǎn)調控從之前的交易環(huán)節調控，轉變到存量環(huán)節調控的重要標志性事件。”

　　目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量調整階段，區域分化明顯，“去庫存”將是2015年市場(chǎng)的主基調。根據國家統計局數據，2014年末，全國商品房待售面積再創(chuàng )新高，達6.2億平方米，比2013年末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過(guò)4億平方米。

　　盡管部分市場(chǎng)研究機構預計，隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)登記加速，大戶(hù)型二手房供應將繼續增加，可能會(huì )導致部分持有多套房業(yè)主掛牌增多，但對于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )產(chǎn)生過(guò)大影響。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )名譽(yù)副會(huì )長(cháng)朱中一認為，不動(dòng)產(chǎn)登記和個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)長(cháng)效調控機制最基礎內容，但房?jì)r(jià)主要還是由供求、預期等因素決定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身不會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生太大影響。部分受訪(fǎng)專(zhuān)家認為，條例實(shí)施將使決策更為科學(xué)、精準，有利于構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(cháng)效機制。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記落地了，房地產(chǎn)稅那只靴子呢?

　　針對房地產(chǎn)稅山雨欲來(lái)的報道，不動(dòng)產(chǎn)登記局負責人說(shuō)，盡管不動(dòng)產(chǎn)統一登記是不動(dòng)產(chǎn)稅收的技術(shù)基礎，但稅收問(wèn)題只能根據稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。

　　作為不動(dòng)產(chǎn)登記的熱門(mén)衍生話(huà)題之一，不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅征收間的關(guān)系在一輪輪激辯中愈加明朗。毋庸置疑，不動(dòng)產(chǎn)登記是房地產(chǎn)稅征收必要的技術(shù)條件，對房產(chǎn)征收保有環(huán)節的稅總得先搞清楚每個(gè)人究竟有多少套房。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記的信息支撐，也將讓房屋轉讓交易環(huán)節的契稅、個(gè)稅等征管得到加強。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記靴子落地后，會(huì )有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產(chǎn)出售，因為從已釋放改革信號看，房地產(chǎn)稅征收會(huì )保障居民基本住房訴求，主要鎖定多余房產(chǎn)，房產(chǎn)越多保有環(huán)節的稅負將越重。

　　中國社科院副研究員陳飛說(shuō)：“不動(dòng)產(chǎn)統一登記的實(shí)施，意味著(zhù)房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近，對于商品房投機者將是很大打擊，會(huì )逼迫部分空置房進(jìn)入市場(chǎng)，可望有效降低已售住房空置率。”

　　當然，房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件不僅包括詳細了解每個(gè)人究竟擁有多少房產(chǎn)，還包括房地產(chǎn)的評估技術(shù)等。更為復雜的是稅制設計，究竟什么算是居民基本住房訴求，按套征收還是按平方米征收更合理?……種種問(wèn)題牽一發(fā)動(dòng)全身，需要全面考量。

　　眾所周知，立法是目前房地產(chǎn)稅改革的路徑。這項改革將由全國人大常委會(huì )牽頭，加強調研，扎實(shí)推進(jìn)。這是說(shuō)，房地產(chǎn)稅征收將主要取決于立法進(jìn)程，取決于取得改革共識、減少阻力、協(xié)調關(guān)系的進(jìn)程。不會(huì )一蹴而就，但會(huì )在預期軌道上前行。

　　一些專(zhuān)家也認為，技術(shù)條件并非房地產(chǎn)稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據。與我國增值稅、營(yíng)業(yè)稅等絕大部分含在價(jià)格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢(qián)，恐怕還與稅收法定、預算透明等大主題改革緊密相連。

　　產(chǎn)權話(huà)題難止，“小產(chǎn)權房”怎么辦?商品房70年后怎么辦?

　　針對不少城市居民(當然也有城郊農村居民)較關(guān)心的“小產(chǎn)權房”問(wèn)題，國土資源部有關(guān)負責人26日表示，不動(dòng)產(chǎn)登記是按物權法要求，依法保護不動(dòng)產(chǎn)權利人權益的行動(dòng)，不可能登記不合法的東西。我國現行法律法規條文明確，世界上普遍實(shí)施土地用途管制。“所以‘小產(chǎn)權房’不可能予以登記，更不可能通過(guò)合法登記‘漂白’。”

　　“不動(dòng)產(chǎn)統一登記是物權法等上位法的明確要求。這是一項法定行動(dòng)。有關(guān)‘小產(chǎn)權房’問(wèn)題，法律法規條文明確，國土資源等有關(guān)部門(mén)三令五申。討論不動(dòng)產(chǎn)登記，只能在法律軌道上進(jìn)行。”王廣華說(shuō)。

　　國土資源部印發(fā)的《關(guān)于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》強調，必須嚴格規范農村集體土地確權登記發(fā)證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。“對于借戶(hù)籍制度改革或者擅自通過(guò)‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產(chǎn)權房’等違法用地，不得登記發(fā)證。”

　　隨著(zhù)統一不動(dòng)產(chǎn)登記簿證全面啟用，另一個(gè)問(wèn)題浮出水面——房產(chǎn)、地產(chǎn)統一登記突顯商品房土地70年使用權問(wèn)題。“土地是不動(dòng)產(chǎn)的核心。我國經(jīng)濟發(fā)展很多問(wèn)題，核心就是土地。”中國社會(huì )科學(xué)院研究員楊重光說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)統一登記是物權法的要求。而物權法還有許多要求有待落實(shí)。商品房土地70年使用權到期后怎么辦，會(huì )在不動(dòng)產(chǎn)統一登記過(guò)程中顯化。“隨著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)，登記這一技術(shù)問(wèn)題背后的產(chǎn)權問(wèn)題會(huì )更明晰，依法改革任務(wù)也會(huì )更明確。”

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