是花總會(huì )開(kāi)放高中作文
4月份銷(xiāo)售情況會(huì )議紀要
20xx年05月10日 12:18
中投證券在20xx年5月4日邀請了xx董秘、首席分析師譚xx先生做電話(huà)會(huì )議，詳情如下：
時(shí)間：20xx年5月4日
演講人：xx董秘、首席分析師譚xx先生
一、主題演講
各位尊敬的投資者，非常感謝大家花時(shí)間來(lái)請我做這個(gè)回報，也感謝給我這個(gè)機會(huì )。我們是剛剛公布了上個(gè)月的銷(xiāo)售和項目發(fā)展的情況，我可能首先對4月份的情況向各位做一個(gè)簡(jiǎn)單的匯報，接下來(lái)把時(shí)間留給大家一起來(lái)探討。
4月份我們簡(jiǎn)要的數據，有這么幾個(gè)。第一個(gè)是銷(xiāo)售面積是17.8萬(wàn)平米，銷(xiāo)售金額大概是79個(gè)億，這個(gè)數據同比略有增長(cháng)，同比去年的4月份大概有7%的面積增長(cháng)和1%的金額的增長(cháng)。但是環(huán)比3月份是出現了下降的，3月份我們賣(mài)了93個(gè)億，這個(gè)月賣(mài)了79個(gè)億，當然這是簽約的數據。這里面有幾個(gè)變化，第一個(gè)就是說(shuō)我們數據的話(huà)，它首先需要跟市場(chǎng)整體的情況做一個(gè)比較。因為以往的每年2月份、3月份、4月份這幾個(gè)月都應該是市場(chǎng)上升的情況，以前每年2月份都是全年銷(xiāo)售量最少的一個(gè)月份。過(guò)去三、四年時(shí)間我們看到的情況，主要城市3月份的銷(xiāo)售比2月份會(huì )增長(cháng)一倍左右，4月份比3月份又會(huì )增長(cháng)40-50%，4月份通常是全年上半年第一個(gè)小高峰，這是以往各年的情況。但是今年的情況有非常大的一個(gè)不同，今年首先4月份比3月份沒(méi)有什么增長(cháng)，基本上就差不多是持平的狀態(tài)。今年的4月份比3月份各地應該說(shuō)有一些有增長(cháng)，但是也有很多城市出現了環(huán)比的下降。如果從同比的情況來(lái)看，今年4月份的主要城市的同比比去年，跟3月份情況一樣，普遍出現了非常大幅度的下降。
比如說(shuō)像北京、深圳、天津、杭州、南京、成都、包括福州、廈門(mén)這樣一些城市，可能也包括重慶這樣的城市，同比下降的幅度基本上都是50%或者以上的同比的下降。就是說(shuō)市場(chǎng)跟去年相比的交易量大幅度萎縮的情況繼續延續三月份的情況。
主要城市4月份和3月份環(huán)比的情況來(lái)看，其實(shí)也有很多城市繼續出現下降，比如說(shuō)像深圳降了30%，天津降了20%，蘇州降了50%，福州降了20%，大概也就是說(shuō)基本上漲跌互現，跟去年4月份比3月份有40-50%的增長(cháng)來(lái)看，今年4月份的整體市場(chǎng)的情況依然也是一個(gè)比較悲觀(guān)的狀態(tài)。
xx的銷(xiāo)售情況，同比來(lái)算，比市場(chǎng)同比的情況有比較好一些，我們同比跟去年相比還是有增長(cháng)的，但是環(huán)比來(lái)看，我們也出現了比較明顯的下降，大概有20%左右的下降。從環(huán)比的情況來(lái)看，我們的情況跟一些重點(diǎn)城市的情況相比，大概是差不多的狀態(tài)。這個(gè)里面有一個(gè)原因，是因為我們四月份推盤(pán)比3月份的推盤(pán)略少一些，這個(gè)情況可能在5月份還會(huì )進(jìn)一步延續，主要原因是現在的項目的銷(xiāo)售許可受到了一些審批環(huán)節上面的限制。原來(lái)我們預計4月份盤(pán)比3月份多一些，3月份各地都要在3月底公布全年的房?jì)r(jià)控制目標，從地方政府的角度來(lái)看，希望是把基數控制的好一點(diǎn)，一開(kāi)始的時(shí)候不要搞的高價(jià)盤(pán)太多，所以在公布目標之前，他會(huì )盡可能的來(lái)控制高價(jià)房的上市的比例，價(jià)格比城市平均價(jià)格貴的比較多的項目就不讓你上市，我們原來(lái)預計在3月底目標公布之后，可能這個(gè)情況就應該算是了結了，接下來(lái)的社會(huì )影響會(huì )小一些，因為有一些項目在3月份會(huì )退出，到4月份可能會(huì )放出來(lái)。但是實(shí)際的情況，這個(gè)指標公布了之后，全國500多個(gè)城市公布指標之后，基本上用的都不是量化的數字，而是一個(gè)大的指標的描述。比如說(shuō)參照人均收入增長(cháng)，參照上一年房?jì)r(jià)漲幅之類(lèi)的，最后翻譯成量化的數據可能都在百分之十幾，超過(guò)10%的上漲幅度，這顯然是公眾不滿(mǎn)意的情況，如果公眾不滿(mǎn)意，實(shí)際中央政府也就不滿(mǎn)意。
現在各地的今年房?jì)r(jià)目標公布是公布了，但是依然處于不確定的狀態(tài)，有一些城市再改這個(gè)目標，還有一些城市也沒(méi)有想清楚到底要不要改，就算是要改怎么改也沒(méi)有什么方向，不知道怎么改，大家都在觀(guān)望，都在看。因為這個(gè)目標現在自己定不下來(lái)，所以他們相對來(lái)說(shuō)更加謹慎。你公布在后面很難說(shuō)是好事還是壞事，好事就是可以看看別人怎么公布，能夠跟著(zhù)別人去做，壞事就是你遲遲不公布，可能會(huì )引發(fā)更大的壓力，可能要求你遲公布的公布更嚴一些，他們可能需要把這個(gè)目標公布成什么樣子，自己心里也沒(méi)有底。在這個(gè)情況下對全年整個(gè)房屋均價(jià)的控制的壓力就比較大。所以今年4月份跟3月份一樣，都面臨比城市均價(jià)高的比較多的樓盤(pán)預售證的取得就有困難。
我們現在的項目是這樣，我們在一線(xiàn)城市，我們的價(jià)格跟城市均價(jià)相比，基本上不太高于這個(gè)城市的均價(jià)。因為我們在一線(xiàn)城市拿不到地，我們在一線(xiàn)城市的地都很偏遠。這樣的話(huà)因為地段的原因，所以我們一線(xiàn)城市的房屋售價(jià)實(shí)際上并不比城市均價(jià)高，但是到了三線(xiàn)城市我們價(jià)格比城市均價(jià)高的比較多。這有幾個(gè)方面的原因，第一方面的原因我們是裝修房，裝修房很顯然要加一部分裝修的價(jià)格進(jìn)去，這樣自然就價(jià)格高一些。第二，在三線(xiàn)城市我們產(chǎn)品的性能，包括利用的材料，配置標準肯定也比當地的原來(lái)的一些房子有明顯的提升，我們畢竟是要為品牌負責，包括使用的材料要求都會(huì )比原有的房子要高，這樣成本確實(shí)要高一些。第三，在三線(xiàn)城市我們產(chǎn)品的溢價(jià)能力或者品牌效益比一線(xiàn)城市體現的更充分，這個(gè)有點(diǎn)像類(lèi)似于，我稱(chēng)之為麥當勞效應，麥當勞全球最著(zhù)名的快餐的品牌，其實(shí)在中國一線(xiàn)城市已經(jīng)沒(méi)有任何品牌溢價(jià)能力，現在中國一線(xiàn)城市麥當勞價(jià)格可能比國內的一些連鎖，像蒸功夫之類(lèi)的，可能會(huì )更便宜一些。在一線(xiàn)城市麥當勞成了連鎖飲食品牌價(jià)格最低的，跟國外的情況是一樣的。但是到了中國的縣級城市，麥當勞還是時(shí)尚標志，想把價(jià)格定的高一點(diǎn)也可以賣(mài)出去，同樣的情況來(lái)看我們進(jìn)入小城市也有這個(gè)效益，因為xx是全世界最大的住宅公司，這樣一種名牌的溢價(jià)能力，在越小的城市體現的越充分。
在這種級別越低的城市，我們的項目的價(jià)格相比城市的整體價(jià)格可能會(huì )超出的越多，這樣的話(huà)受到房?jì)r(jià)控制目標，我們項目不能如期開(kāi)盤(pán)的情況也會(huì )更多一些。我們四月份實(shí)際的推出來(lái)的推房量比3月份降了將近30%，我們4月份銷(xiāo)售額大概降了20%多，推房量比銷(xiāo)售額的下降更多一點(diǎn)。實(shí)際上銷(xiāo)售速度是沒(méi)有特別大的變化，但是市場(chǎng)整體銷(xiāo)售速度還是有進(jìn)一步下降，整體來(lái)看xx的產(chǎn)品競爭力基本上還是可以的，市場(chǎng)氛圍確實(shí)是在變化，這個(gè)市場(chǎng)氛圍的變化，買(mǎi)房人變得猶豫，很多的人就算不猶豫資格受到了限制。在這種限購的城市，市場(chǎng)的需求迅速的下降，這個(gè)情況應該還會(huì )進(jìn)一步的展現出來(lái)，可能到下半年會(huì )更嚴重一些。
當然現在還有的城市沒(méi)有限購，如果沒(méi)有限購的城市和限購的城市挨的比較近可能是受益的，受益限購城市的需求被擠壓到這個(gè)城市里面去了。但是這個(gè)有很大的不確定性，接下來(lái)限購的范圍會(huì )不會(huì )變大，甚至變成全國性的限購，這個(gè)現在看起來(lái)制度層面還是有非常大的不確定性，對于后市還是要保持高度的謹慎。當然我們會(huì )繼續堅持我們的策略，就是說(shuō)第一是主力定位，我們產(chǎn)品是基于自住需求的比例依然保持非常高的水平。4月份我們140平米以下銷(xiāo)售占比依然占到80%多，接近九成的房子是普通住房，這依然保持了以往的比例。
另外一方面我們也會(huì )堅持跨地銷(xiāo)售的策略，到目前為止我們并沒(méi)有修改新房推出一個(gè)月之內賣(mài)出60%的銷(xiāo)售速度的要求限制，依然是用這個(gè)作為主要的要求。我們對具體的定價(jià)要求不設指導性意見(jiàn)，完全由他們根據市場(chǎng)的實(shí)際情況和總部要求的銷(xiāo)售速度來(lái)自己決定銷(xiāo)售策略，包括價(jià)格，這個(gè)也會(huì )繼續來(lái)堅持這樣的基本方向。
60%的線(xiàn)會(huì )不會(huì )往下調，這個(gè)主要看土地市場(chǎng)的情況，如果土地市場(chǎng)相應的做出了合適的調整，我們會(huì )堅持60%的銷(xiāo)售速度的要求，就算降價(jià)賣(mài)房子也要達到這樣一個(gè)要求。如果說(shuō)土地市場(chǎng)上拒絕做出相應的調整，房子賣(mài)不動(dòng)了，當然土地也賣(mài)不動(dòng)，但是土地出讓方不愿意降價(jià)，寧可土地賣(mài)不出去也不愿意降低價(jià)格，如果出現這個(gè)情況，這個(gè)時(shí)候你賣(mài)了房子買(mǎi)不回來(lái)土地，如果出現這種情況再堅持60%的銷(xiāo)售速度就不一定是一個(gè)最佳的商業(yè)策略，如果出現這種情況我們可能會(huì )考慮對銷(xiāo)售速度的要求，會(huì )有一個(gè)降低。土地市場(chǎng)有恰當的調整我們還會(huì )堅持這個(gè)速度。
在其他方面，比如說(shuō)裝修房方面，現在裝修房在很多城市遇到了因為裝修的原因導致房子的上市遇到一些障礙，我還認為這是一個(gè)方向，我們還會(huì )繼續堅持裝修房的基本策略。如果說(shuō)因為項目老是上不了市，可能要考慮把裝修部分單獨作為一個(gè)合同簽訂，這樣的問(wèn)題對于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)沒(méi)有原來(lái)放在一起好，這樣意味著(zhù)裝修部分要一次性付款，以前裝修和房子一起賣(mài)，這是可以貸款的，現在裝修部分不能貸款了，要單獨簽合同，裝修部分要一次性付款。以現在的房貸的政策來(lái)看，其實(shí)買(mǎi)房的人對于房貸本身的依賴(lài)也不強，這倒不會(huì )成為一個(gè)非常大的問(wèn)題。就是在裝修委托合同處理這一件事情上面，可能還是需要不斷的來(lái)探索，在中間會(huì )有一些合約不完善的地方，以后會(huì )讓買(mǎi)賣(mài)雙方留下一些問(wèn)題，這是一個(gè)方面。
在工廠(chǎng)化和綠色方面，我們原來(lái)提的第一步是裝修，第二步是工廠(chǎng)化，第三步就是綠色建筑�，F在因為各地的政策的優(yōu)惠，對于綠色建筑的優(yōu)惠來(lái)的比較快，所以工廠(chǎng)化方面的扶持相對來(lái)說(shuō)來(lái)的比較慢，我們也相應做了調整，把綠色建筑放在第二。六月份以后開(kāi)工所有的項目，除非是規劃條件本身就不可能達到要求，比如說(shuō)容積率偏低，也就是占地指標達不到綠色的要求，除此之外所有的項目我們都會(huì )爭取獲得綠色一級以上的認證，按照綠色建筑的標準去設計和建筑，我們也相信在未來(lái)一段時(shí)間，在市場(chǎng)方面會(huì )體現出競爭力。
跟銷(xiāo)售相關(guān)的其他一些數據也簡(jiǎn)單向大家報告一下。我們4月份賣(mài)的房子面積90平米以下是58%，90-144平米是21%，加起來(lái)是80%，這跟以前的情況差不多。從產(chǎn)品線(xiàn)的情況來(lái)看，我們的首次置業(yè)和首次改善的基本需求的占比，面積上占比是62%，這也沒(méi)有特別大的變化，還是以這個(gè)為主，再改的比例是22%，然后其他的，比如說(shuō)公寓和高端的比例是16%，這個(gè)里面再改的比例在下降，而高端的比例略有上升，這可能跟推房的結構性的權益有關(guān)系。
從客戶(hù)的資金來(lái)源的情況來(lái)看，這個(gè)月新增購買(mǎi)比例是31%，這還是比較高的比例。全部的房貸占購房款的比例是40%，這也是歷史上比較低的一個(gè)水平，繼續體現房貸政策收緊。我們在接下來(lái)的5月份，預計推房還是會(huì )受到房?jì)r(jià)控制指標的影響，所以5月份的推房量不一定能有非常明顯的增長(cháng)，我們每個(gè)月的銷(xiāo)售基本上可以分成兩個(gè)部分，一部分是非新開(kāi)的盤(pán)，以前已經(jīng)開(kāi)的房子持續的銷(xiāo)售，這個(gè)釋放比例一般情況下在10%，每個(gè)月大概在10%左右。上個(gè)月底留下來(lái)已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的項目，這個(gè)月能賣(mài)掉大概10%，目前我手頭的貨大概有250億左右，這樣的話(huà)正常的情況下應該在下個(gè)月會(huì )產(chǎn)生25億左右的認購。
另外新推房的計劃，新推房的話(huà)一般當月去化率，按照目前的情況來(lái)看大概在60%左右，如果下個(gè)月推80億左右的貨，可能會(huì )有四、五十億的新推房的銷(xiāo)售量，加上25億左右的存貨的量，加在一起應該是75億左右，也就是說(shuō)5月份大的概率來(lái)看，環(huán)比不太可能出現明顯的增長(cháng)，有可能環(huán)比持平的情況，可能會(huì )更大的是這樣，實(shí)際上還是有很多不確定性。
一方面我們也是盡可能的，盡快把房子推出來(lái)賣(mài)，另一方面這個(gè)房子究竟能不能夠如期的上市，這個(gè)不完全由我們決定，因為這個(gè)量實(shí)際上對當月銷(xiāo)售量的影響還是比較大的，所以這個(gè)有一定的不確定性。
我對銷(xiāo)售情況就簡(jiǎn)單的做這樣一個(gè)報告。
我們這個(gè)月買(mǎi)了一塊地，是廣州的一個(gè)項目，這個(gè)地實(shí)際上也不是一個(gè)地，這是一個(gè)已經(jīng)在建的工程，而且有一部分在我們收購這個(gè)公司之前已經(jīng)賣(mài)掉了，這屬于相對來(lái)說(shuō)跨時(shí)間線(xiàn)的項目。除了這個(gè)項目之外基本上沒(méi)有買(mǎi)地了，我們判斷土地市場(chǎng)目前并沒(méi)有出現非常明顯的調整，下半年能不能出現調整不知道，但是應該出現調整是大概率。在目前這個(gè)點(diǎn)上面，投資上需要特別的謹慎，到了下半年要看土地市場(chǎng)的土地走向，如果土地市場(chǎng)出現非常大的調整，調整幅度甚至超出房屋市場(chǎng)，這個(gè)時(shí)候我們可能會(huì )考慮下半年多買(mǎi)一點(diǎn)地，如果說(shuō)下半年土地市場(chǎng)調整不是很明顯，我們會(huì )根據下半年實(shí)際情況往回補這個(gè)資源，外界所說(shuō)抄底這一件事情能不能做成，這個(gè)不完全由土地決定，還是要看其他的市場(chǎng)上各方的態(tài)度和市場(chǎng)的實(shí)際變化情況，我就報告到這里，下面看看大家有什么問(wèn)題可以一起探討，謝謝。
二、提問(wèn)環(huán)節
Q：你好，有兩個(gè)問(wèn)題想請教一下。第一個(gè)發(fā)改委要追究行業(yè)的反暴利，從這個(gè)角度來(lái)講，這是怎么樣一種意圖，對房地產(chǎn)的影響是什么。第二，對市場(chǎng)資金面，前面三、四個(gè)月的數據有這樣幾個(gè)特點(diǎn)，一、二線(xiàn)城市成交同比下滑，但是全國銷(xiāo)售數據還是增長(cháng)的。第三，我個(gè)人感覺(jué)樓市還是處于膠著(zhù)狀態(tài)，未來(lái)方向會(huì )怎么變，如果沒(méi)有新的政策干擾，憑自身的干擾和已經(jīng)有的政策，樓市接下來(lái)怎么樣演化，還有各個(gè)地域和板塊之間或者二、三線(xiàn)城市之間會(huì )不會(huì )有一些分化，麻煩給我們介紹一下。
A：關(guān)于反暴利這個(gè)事情說(shuō)實(shí)話(huà)我是沒(méi)有看懂的，我沒(méi)有看明白這是什么意思。因為說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，假如這個(gè)暴利指的是利潤率比較高，房地產(chǎn)的利潤率比賣(mài)衣服，賣(mài)眼鏡的低太多了。賣(mài)衣服出廠(chǎng)價(jià)都四折，賣(mài)衣服利潤率，銷(xiāo)售利潤率在百分之百，賣(mài)眼睛的是百分之好幾百的利潤，房地產(chǎn)利潤率比制造業(yè)高一些只能說(shuō)周轉比較慢一些，利潤率本來(lái)是不構成行業(yè)賺錢(qián)的程度合理的指標，因為每一個(gè)行業(yè)的負債率和周轉率都不一樣，如果說(shuō)收益率的話(huà)，我還不能理解。房地產(chǎn)行業(yè)的收益率是參差不齊的，有一些企業(yè)收益率確實(shí)很高，但是這些企業(yè)都是小公司，他們之所以能夠獲得很高的收益率，是因為他們有特殊手段拿土地。04年出臺831號文件，在05年之后，經(jīng)營(yíng)性的用地不允許通過(guò)劃撥、出讓?zhuān)碚撋蠎撌峭ㄟ^(guò)招拍掛來(lái)獲得的，在這之后任何一個(gè)房地產(chǎn)公司如果說(shuō)通過(guò)招拍掛的方式，從公開(kāi)市場(chǎng)獲取土地的話(huà)是不可能獲得暴利的，它的收益率水平不可能高出很多。我們從房地產(chǎn)上市公司ROE水平來(lái)看，在各個(gè)行業(yè)板塊當中，房地產(chǎn)公司的ROE水平是明顯要低于銀行等等這樣一些行業(yè)的，甚至明顯低于工程機械這種制造業(yè)領(lǐng)域的。房地產(chǎn)的暴利如果說(shuō)存在，就是有部分開(kāi)發(fā)商用非市場(chǎng)化的方式繼續獲得土地，這個(gè)里面是有暴利的，但是主要不是這種情況，主要是市場(chǎng)化情況獲取土地的公司，不管是買(mǎi)招拍掛的地，還是在二手市場(chǎng)上買(mǎi)別人地是不可能存在所謂的暴利。反暴利最有效的方式就是土地市場(chǎng)進(jìn)一步透明化和公開(kāi)化，這是最有效的反暴利的方法，除此之外我很難想象如何去認定甄別這個(gè)暴利，以及如何去有針對性的采取措施，我都看不出來(lái)。
我看了一下外界的報道，所謂的反暴利，就是說(shuō)房子要明碼標價(jià)，而且一房一價(jià)，房子標了價(jià)之后不允許再漲了，這都不是什么新的措施，一直以來(lái)就有的。像xx這樣的公司好多年以前全部都是明碼標價(jià)的，我們明碼標價(jià)的事情是很傳統的常識，這不屬于特殊的制度安排。一房一價(jià)這個(gè)東西，從一種制度本身，對社會(huì )各方面的影響來(lái)看，一個(gè)房子定了價(jià)不允許漲，這樣一房一價(jià)的東西，其實(shí)對于市場(chǎng)上各方的整體來(lái)說(shuō)是不太好的，因為它剝奪了這個(gè)市場(chǎng)本身的價(jià)格尺度合理的發(fā)現機制。一房一價(jià)針對的是以前就地起價(jià)的行為，開(kāi)發(fā)商手里有一千套房，他開(kāi)始賣(mài)一百套比較便宜，賣(mài)了后來(lái)越賣(mài)越貴，但是房子是一樣的房子，但是價(jià)格平白無(wú)故漲價(jià)了。一樣的東西憑什么就地漲價(jià)，在市場(chǎng)經(jīng)濟里面不是很常見(jiàn)的情況，中石化的石油，我去加油，加了93號和97號油有什么不同，但是價(jià)格是不允許人家動(dòng)，這個(gè)價(jià)格的變動(dòng)本身是因為市場(chǎng)的供求關(guān)系變動(dòng)的結果，也是價(jià)格不斷得以發(fā)現的過(guò)程。為什么以前開(kāi)發(fā)商喜歡一點(diǎn)一點(diǎn)賣(mài)房子，小步快跑，然后一開(kāi)始價(jià)格比較低，后來(lái)越來(lái)越貴，為什么會(huì )出現這種情況，是因為這個(gè)房子，這個(gè)產(chǎn)品定價(jià)有很大的難度，開(kāi)發(fā)商標價(jià)的時(shí)候也不知道什么價(jià)格最合適，他要不斷的去發(fā)現這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格，當發(fā)現價(jià)格最有效的方法就是這個(gè)方法，就是先拿一點(diǎn)試探一下，一開(kāi)始標比較低的價(jià)格確保能夠賣(mài)出去，免得砸在手里了，然后根據賣(mài)的火爆的程度來(lái)決定加價(jià)加多少，這樣最后發(fā)現合理的價(jià)格。如果說(shuō)你不允許用這個(gè)方法，還只能去賭，一開(kāi)始標價(jià)是正確的，這樣一開(kāi)始標的價(jià)格肯定比原來(lái)的方式標的要高一些，當然這也是有一部分房子賣(mài)不出去，這樣開(kāi)發(fā)商陷入很困難的兩難局面，他在定價(jià)的時(shí)候。他定價(jià)定高了有一部分房子賣(mài)不掉，他要想降價(jià)難度就很大，房子這個(gè)東西跟別的東西不一樣，如果中石化加油站降加油的價(jià)格，肯定所有人都是歡欣鼓舞的，包括以前買(mǎi)過(guò)很貴的人也是贊成的。但是房子不一樣，房子一降價(jià)，原來(lái)買(mǎi)房子的人跟你鬧，他找你麻煩，一開(kāi)始標價(jià)標高了后來(lái)就非常困難，降價(jià)也不好降，不降又賣(mài)不出去，因為你標貴了。如果價(jià)格標低了賣(mài)是賣(mài)掉了，但是這樣情況你賣(mài)低了利潤率就低了，你價(jià)格賣(mài)便宜實(shí)際上你是損失的，你損失是股東的利益。開(kāi)發(fā)商遇到這種情況定價(jià)是很困難的，原有小步快跑的方式是不斷發(fā)現市場(chǎng)價(jià)格合理的制度安排，現在禁止這種只能使得開(kāi)發(fā)商在定價(jià)上面犯更多的錯誤，然后導致這個(gè)市場(chǎng)有更多不確定性，我看不出來(lái)有什么特別大積極的作用�，F在是一個(gè)制度，出臺要遵守，但是我不認為這樣一個(gè)制度對于真正降低房?jì)r(jià)，改善城市居民的居住的質(zhì)量有什么現實(shí)的幫助，我是看不出來(lái)的。當然這個(gè)東西對于開(kāi)發(fā)商的影響有限，因為這樣的結果就是讓大家定價(jià)一開(kāi)始定的高一點(diǎn)，然后可能會(huì )導致一些錯誤，會(huì )在開(kāi)盤(pán)之前做更詳細的市場(chǎng)調研。其他方面，比如說(shuō)暴利有什么切實(shí)可行的制度安排，如果要再出就是取消市場(chǎng)的定價(jià)功能，改成物價(jià)局來(lái)定價(jià)，這是唯一能想到下一步的手段，就像食鹽列入民生行業(yè)，它的價(jià)格企業(yè)沒(méi)有定價(jià)權利，你在預售前要到物價(jià)局審批房子的價(jià)格，物價(jià)局先給你核算成本，算一下你這個(gè)成本多少錢(qián)，然后加一個(gè)所謂的合理利潤，最后幫助你定價(jià)格，你只允許賣(mài)的比這個(gè)低，不允許賣(mài)的比這個(gè)高，最后可能是行政定價(jià)，回到這樣非市場(chǎng)經(jīng)濟的方式。
真出現這種情況是很悲哀的事情，是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的摧毀，但是這種情況本身不是說(shuō)完善不完善，而是有可能的，這一次不可能，到了2013、2014年下一次住房短缺狀態(tài)的時(shí)候，這個(gè)情況真的很有可能。企業(yè)要做好準備，做好準備來(lái)應對這種情況，應對這種物價(jià)局定價(jià)的情況，當然要出這種情況，對于xx這樣公司來(lái)說(shuō)無(wú)所謂，因為我們本身利潤率就不高，我們是一個(gè)低利潤，在這個(gè)行業(yè)里面，我們利潤率本身就比行業(yè)整體要低很多，如果別的人還能接受利潤率，我相信我們肯定可以接受，如果大家的利潤在一樣情況下面，我們周轉率比別人高一些，我們收益率反而會(huì )提升。
另外我們有很大力量往前推，比如說(shuō)工廠(chǎng)化，比如說(shuō)綠色建筑，我們都希望往前推，但是目前這些東西都是增加房子的成本，這種嘗試定價(jià)，反而對這個(gè)東西是有幫助的，所以這個(gè)情況有可能會(huì )發(fā)生，但是我們希望不要發(fā)生，因為這是市場(chǎng)經(jīng)濟的倒退，如果真發(fā)生的話(huà)，對于xx來(lái)說(shuō)不會(huì )有特別大的影響。好的，謝謝。
Q：我有一個(gè)問(wèn)題，通過(guò)最近媒體的吹風(fēng)和溫總理的表態(tài)，大家覺(jué)得未來(lái)政策要從緊，現在大家對這個(gè)政策底線(xiàn)是不清楚的，調到什么程度才會(huì )滿(mǎn)意，你是怎么樣看這個(gè)問(wèn)題。第二，剛才提到利潤率的問(wèn)題，如果未來(lái)真正核算利潤率，比如說(shuō)不高于12%的水平，我看開(kāi)發(fā)商在15%左右，你覺(jué)得開(kāi)發(fā)商會(huì )怎么樣應對?
A：我不知道其他企業(yè)怎么做的，也沒(méi)有辦法替他們表態(tài)。其實(shí)我覺(jué)得調到什么樣領(lǐng)導才算滿(mǎn)意，這個(gè)只有領(lǐng)導自己才清楚。但是從政策本身的根源來(lái)看，實(shí)際上很大程度上是由公眾輿論來(lái)決定的，如果公眾輿論認為確實(shí)房?jì)r(jià)跌了，可能壓力就消除了，如果公眾輿論認為這個(gè)房?jì)r(jià)跌了，這個(gè)事情是有很大不確定性的。因為公眾輿論也不是很量化的方式，現在包括統計部門(mén)找不到指標來(lái)精確的測量某一時(shí)點(diǎn)的房子價(jià)格，現在任何一種測量方法都有它的問(wèn)題，比如說(shuō)房?jì)r(jià)指數，這涉及到取樣的合理性，這也是被質(zhì)疑的比較多。
然后評議價(jià)格，這個(gè)好處數據都是一手數據，用房屋備案的總的銷(xiāo)售額去除以總的銷(xiāo)售面積，這樣的一個(gè)東西勢必是真實(shí)性有保障，但是問(wèn)題是一個(gè)城市不同的地段房?jì)r(jià)差的非常遠，不同城市的房?jì)r(jià)也差的非常遠，同一地段的不同類(lèi)型的房?jì)r(jià)也差的很遠，對于某一個(gè)具體城市具體的時(shí)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，在售的房子結構變動(dòng)是非常大的，關(guān)于房?jì)r(jià)到底降了沒(méi)有，這一件事情，我感覺(jué)是一個(gè)很難量化去評估和測量的東西，最后可能看公眾是怎么感受，公眾的感受變成媒體輿論的表達，最后變成整體的判斷。這里面我覺(jué)得有一些不確定性。
當然要說(shuō)政策從緊，現在還不夠從緊啊，感覺(jué)要再從緊也比較困難了，從去年的9月29日開(kāi)始，實(shí)際上政策已經(jīng)超出了讓這個(gè)行業(yè)降溫回歸理性的需要，已經(jīng)是大有矯枉過(guò)正的味道了。就在這樣一個(gè)情況下面，再度從緊可能會(huì )引發(fā)非常嚴重的問(wèn)題，現在實(shí)際上已經(jīng)矯枉過(guò)正，如果再進(jìn)一步持續出新東西，可用的工具也不是很多了，我覺(jué)得再出無(wú)外乎幾個(gè)方面，一個(gè)是限購城市進(jìn)一步放大，在現有的政策下面，根據現有的需求等等情況來(lái)看，市場(chǎng)會(huì )往什么方向走，在現有的制度體系下面，根據目前市場(chǎng)的供求關(guān)系的情況來(lái)看，短期來(lái)看市場(chǎng)能夠繼續的降溫，銷(xiāo)售速度會(huì )進(jìn)一步下降，而且今年房?jì)r(jià)都有可能出現一定幅度的下跌，這都是比較現實(shí)的一個(gè)情況。
在這種情況下你再進(jìn)一步出什么政策，能出的無(wú)外乎是這幾個(gè)方面，一個(gè)是限購城市擴大，因為現在限購是所有政策里面影響最大的一項，所以今年各地之間的市場(chǎng)的差異也主要體現在這一點(diǎn)上面，限購的城市和不限購城市之間量會(huì )有非常大的反差，甚至有一些跟限購城市離的比較近的不限購的城市會(huì )從中受益，限購城市的需求會(huì )擠壓到不限購的城市里面去，但是目前還沒(méi)有限購的城市會(huì )有很大變數，未來(lái)是不是也歸到限購城市里面，如果未來(lái)也歸到限購里面去，受的影響比目前已限購城市影響更大。因為目前已經(jīng)限購范圍的城市，相對來(lái)說(shuō)是屬于本地購買(mǎi)力比較堅強的，本身經(jīng)濟活力比較高的，本地自我消化力較強的城市。剩下這些未限購的城市本地購買(mǎi)力弱一些，外地購買(mǎi)低價(jià)房的能力更強，如果這些城市也被限購，這樣受的影響會(huì )比一線(xiàn)城市受限購的影響更大一些�，F在這些城市面臨非常大的變數，這是第一個(gè)政策的可能性，使更多的城市限購。如果說(shuō)不是全國限購，對于更多的城市限購，對于再剩下不限購的城市，有可能在短期之內會(huì )形成拔出效應，因為大家就是想，你已經(jīng)擴大了，會(huì )不會(huì )有再下一次擴大范圍呢。對于這些第二次也沒(méi)有被列入限購范圍的城市，這些人就會(huì )擔心以后買(mǎi)不到房了，趁著(zhù)現在沒(méi)有限購就趕快買(mǎi)吧，會(huì )產(chǎn)生這樣很強的效應，會(huì )維持一段時(shí)間，可能短期之內會(huì )導致這個(gè)市場(chǎng)成交出現高峰，這是一個(gè)。如果全國限購就不存在這個(gè)效應，限購范圍擴大是第一個(gè)結果。
房貸目前沒(méi)有收緊的空間，目前來(lái)自銀行的全部購房款的比例已經(jīng)非常低了，就算名義上進(jìn)一步收緊，實(shí)際上房貸再進(jìn)一步收緊已經(jīng)沒(méi)有辦法了，因為已經(jīng)非常低了，銀行實(shí)際上貸給買(mǎi)房的錢(qián)非常少。而且受限貸影響特別大的，在第一次買(mǎi)房和買(mǎi)比較小房子的人，這些本來(lái)應該得到保護的，在限貸政策里面受傷最重的。因為他們本身可供抵押的資產(chǎn)就比較少，根據最高法院的司法解釋?zhuān)惶追孔邮且粋�(gè)家庭唯一住所，銀行是不可以?xún)鼋Y不可以拍賣(mài)的，自然對于銀行來(lái)說(shuō)一套房子的客戶(hù)不是最好的客戶(hù)，有多套房子的人，其實(shí)用多套房為一套房提供背后連帶的擔保條件，通常情況下買(mǎi)多套房的人支付力會(huì )更強一些，銀行也會(huì )覺(jué)得他資產(chǎn)狀態(tài)更好一些。相反如果限貸更嚴，最后會(huì )打擊到第一次買(mǎi)房子的買(mǎi)小房子的人身上，這顯然和調控本身的導向是不吻合的，因為這些人本身是屬于政策照顧的對象，板子打到他們身上肯定不合適，如果限貸再進(jìn)一步收緊的話(huà)，肯定會(huì )遭受公眾強烈不滿(mǎn)，而且在中國，公共輿論傳播更安全，因此住房方面的維持穩定是一個(gè)大方向。
再所謂價(jià)格管制，未來(lái)不排除出現物價(jià)指數超過(guò)房?jì)r(jià)的事情，當然這個(gè)我的判斷還是會(huì )認為在下一次，2013-2014年住房短缺期，下一次短缺到來(lái)出現的概率更大，在這一次會(huì )出現面向未來(lái)價(jià)格管制手段，什么叫面向未來(lái)的價(jià)格管制手段呢?就是說(shuō)政府在出讓土地的時(shí)候把所有的土地出讓成限價(jià)房，這樣的話(huà)目前的房?jì)r(jià)沒(méi)有特別強的手段來(lái)壓下去，但是未來(lái)新房?jì)r(jià)格早就被預知的，在出讓土地已經(jīng)鎖定了房?jì)r(jià)，這個(gè)有可能會(huì )成為，尤其是一些目前房?jì)r(jià)比較貴的城市，未來(lái)一個(gè)情況，土地出讓全部限價(jià)。
另外大家也知道保障房給中央政府增加了非常大的財政壓力，土地出讓金今天不出意外會(huì )出現非常大幅度下降，接下來(lái)地方政府會(huì )很缺錢(qián)，這樣稅收方面的饑渴程度會(huì )更高一些，而且房地產(chǎn)一直以來(lái)是屬于稅收稽查的重點(diǎn)。比如說(shuō)土地增值稅清算，比如說(shuō)包括其他的一些稅種的變化，比如說(shuō)二手房交易稅費也可能會(huì )提升，也有可能會(huì )有上海、重慶之外的其他城市加入到房產(chǎn)稅的試點(diǎn)的范圍之內，在稅收領(lǐng)域多收一些稅，這樣一個(gè)大的方向，可能會(huì )有不確定性。
在其他方面，我覺(jué)得除非是把這個(gè)市場(chǎng)消滅掉，否則的話(huà)所謂的政策進(jìn)一步收緊，應該說(shuō)沒(méi)有特別多的工具可用了。
Q：如果在目前這樣一個(gè)情況下，再出從緊的政策，你覺(jué)得開(kāi)發(fā)商在下半年對于開(kāi)工和拿地會(huì )不會(huì )做比較大幅度的調?
A：我覺(jué)得從行業(yè)整體來(lái)看是比較必然的事情，肯定會(huì )出現這個(gè)問(wèn)題。當然xx以及跟xx規模差不多的幾家公司，目前暫時(shí)還不會(huì )有減少開(kāi)工的打算。如果土地市場(chǎng)上能做出合理的調整，沒(méi)有必要減少開(kāi)工的，土地市場(chǎng)進(jìn)行調整你沒(méi)有必要放慢銷(xiāo)售速度，你可以降價(jià)把房子賣(mài)了，在這種情況下開(kāi)工沒(méi)有必要做明顯的減少。但是這個(gè)行業(yè)大部分公司都是小公司，這些小公司畢竟資金比較緊張。這些公司根本不在乎周轉率的，寧可房子遲一點(diǎn)賣(mài)，也不愿意在短期之內就賣(mài)出去，如果短期之內不愿意賣(mài)出去，資金鏈還有困難，當然最有效的方法把地分開(kāi)，減少公司的支出，讓公司進(jìn)入一個(gè)休眠的狀態(tài)，來(lái)等待接下來(lái)住房保修期，因為接下來(lái)的住房保修期基本上必然出現，因為從目前大家的買(mǎi)地和開(kāi)工的變化趨勢來(lái)看，到2013-2014年大部分城市會(huì )面臨住房的新的供應，商品房新的供應大幅度下降的情況，所以一些小公司會(huì )選擇把房子爛在手里面。因為小公司普遍這么想，2013、2014年的住房短缺就會(huì )更加確定，基本上成為必然的事情，所以基本上今年在目前，到現在小開(kāi)發(fā)商減開(kāi)工的情況已經(jīng)在發(fā)生，而且今年整個(gè)下半年都會(huì )進(jìn)行。
Q：你好，我想問(wèn)一下兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是保障房，說(shuō)央企來(lái)參加建設，大家都會(huì )問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，是不是保障房確實(shí)開(kāi)發(fā)商參與的動(dòng)力不足，我們也看到很多人開(kāi)發(fā)商在講，包括公司講保障房還是有盈利的，利潤率還不錯，我不太知道在目前情況下，過(guò)了一段時(shí)間你怎么樣看保障房，到底盈利能力怎么樣，到底是什么樣的建設方式。
第二個(gè)問(wèn)題是，前兩天看了一下保利，這么大的公司用信托融資，我看能拿到10%以上的成本了，大家認為保利這樣風(fēng)險比較小的，像xx這樣目前融資利率上升到什么樣的情況，這個(gè)趨勢會(huì )是什么樣的?
A：第一個(gè)問(wèn)題關(guān)于保障房的問(wèn)題，現在首先可以明確下結論，就是說(shuō)保障房目前不是開(kāi)發(fā)商來(lái)參與的話(huà)，目前并不存在一個(gè)經(jīng)濟上面可行的模式。所謂經(jīng)濟上可行的模式，指的就是成本，包括它的風(fēng)險和收益水平是否相匹配的模式。目前來(lái)看是不存在這樣一個(gè)模式，因為現在開(kāi)發(fā)商基本上參與保障房的方式分為兩種，一種是待建模式，一種是開(kāi)發(fā)模式。代建模式情況下面風(fēng)險是比較低的，基本上也沒(méi)有收益。代建模式的意思就是說(shuō)這個(gè)錢(qián)部分過(guò)開(kāi)發(fā)商的手，但有地方政府直接支出，比如說(shuō)保障房要找人來(lái)建，要買(mǎi)材料，這些錢(qián)直接由政府支付給上游企業(yè)，開(kāi)發(fā)商負責做什么呢，開(kāi)發(fā)商其實(shí)就是項目經(jīng)理，在這管理這個(gè)項目，他負責辦具體的事情。開(kāi)發(fā)商實(shí)際上就是勞務(wù)輸出，這種情況下面開(kāi)發(fā)商肯定推不了的，因為他沒(méi)有出錢(qián)，他只是支付了人力，支付了他的知識和技能，他相當于城市打工者。這個(gè)模式也賺不了什么錢(qián)，因為規模太小了，代建的時(shí)候管理費用按照總成本1%來(lái)作為上限，這個(gè)管理費不高于總成本1%，我們就算把全國的房子中間10%交給一家公司來(lái)做，這個(gè)規模已經(jīng)非常大了，xx00萬(wàn)套房子，你一個(gè)人做10%，這個(gè)大概賺多少錢(qián)呢?大概1500億左右，全國是1.5萬(wàn)億，你是1500億，這樣按1%來(lái)算，你實(shí)際能收到管理費超不過(guò)15個(gè)億，你一共收到15個(gè)億管理費，你不可能沒(méi)有成本的，你要給人員發(fā)工資的，你的組織有辦公費用的，這些東西實(shí)際上一扣可能就是說(shuō)你把全國的保障房做到十分之一，你最后能賺到錢(qián)就是一兩個(gè)億的水平。這個(gè)對于公司來(lái)說(shuō)，這個(gè)業(yè)務(wù)是顯然風(fēng)險比較低的，沒(méi)有什么問(wèn)題的，但是它基本上不太能構成一個(gè)真正的業(yè)務(wù)。
第二個(gè)方式是開(kāi)發(fā)模式，這一塊地會(huì )出讓給開(kāi)發(fā)商，然后開(kāi)發(fā)商自己管錢(qián)，這個(gè)支出由開(kāi)發(fā)商支付，最后政府統一回購，或者這個(gè)房子本身賣(mài)給買(mǎi)房人，類(lèi)似于這種方式，開(kāi)發(fā)商有風(fēng)險，他有可能是虧本的，而且虧本的概率非常高。因為我們的測算你是一個(gè)非常規范的公司，所謂規范的公司，用開(kāi)發(fā)模式做保障房虧本的概率要遠大于不虧本的概率。目前的開(kāi)發(fā)模式基本上常用的方法是這樣，開(kāi)發(fā)商提供20%的自有資金，剩下80%的錢(qián)可以去銀行借。這個(gè)剩下80%的錢(qián)的利息是計算到總成本的，所以開(kāi)發(fā)商并不承擔這80%錢(qián)的成本，他真正資金成本是自有資金20%的成本，也就是說(shuō)相當于有五倍的杠桿，你如果投一個(gè)億進(jìn)去，你實(shí)際上可以做五個(gè)億的生意，這五個(gè)億房子有多少利潤呢?實(shí)際上現在按規定，這個(gè)保障房的開(kāi)發(fā)模式下面，開(kāi)發(fā)商利潤不高于3%，不高于3%乘以5倍的杠桿，整個(gè)就是15%，你如果從投入的資金計算毛利率可以達到15%，問(wèn)題是你這20%資金成本，我們假設也是借來(lái)的，你最后虧本還是賺錢(qián)要看這個(gè)項目做多長(cháng)時(shí)間，如果你投入這個(gè)錢(qián)開(kāi)始到收回時(shí)間長(cháng)少于兩年，基本上可以保本，因為15%的毛利潤除以?xún)赡�，差不多就�?%左右的年化收益率，7%左右年化收益率跟你去銀行借錢(qián)的利息基本相當。也就是說(shuō)如果你用開(kāi)發(fā)模式做一個(gè)保障房，你兩年之內能收到錢(qián)，你就等于是盈虧平衡，所有賺的錢(qián)都交給銀行做利息了。
現在一個(gè)保障房項目在兩年之內能收到錢(qián)的概率是不高的，所以你開(kāi)發(fā)模式建保障房，基本上虧本是大概率事件，所以我們現在做保障房的策略也是這樣的，我們不給股東創(chuàng )造損失的前提下做保障房，我們首先是用代建的方式，我們出人出力出知識，但是我們盡可能不出錢(qián)，如果我們出錢(qián)做開(kāi)發(fā)模式，我們就盡可能做到時(shí)間上面是比較能夠控制的，能夠比較快速的完成這個(gè)項目。而且我們做保障房，也是不追求數量，數量做的太多，虧損是大概率事件，你做得太多可能使得大概率事件越來(lái)越成為確定性事件。我們做保障房主要是看質(zhì)量，我們是盡社會(huì )責任，我們做一兩個(gè)具有代表性的，有示范效應的項目，我們的圖紙向社會(huì )公開(kāi)，我們做的比較好的項目圖紙，其他地方愿意抄我們提供給他們抄，他們拿去照葫蘆畫(huà)瓢，復制去沒(méi)有問(wèn)題，這是我們作為一個(gè)社會(huì )成員，進(jìn)行社會(huì )責任能夠選擇的方法。如果說(shuō)把股東的錢(qián)投到大概率是虧損的項目上去，我們也不太可實(shí)施下去，賺錢(qián)的可能性是非常小的，目前并不存在一個(gè)可行的模式。
有一些公司說(shuō)他們利潤還可以，我就不太理解了，確實(shí)如果你去了這個(gè)假設，去了規范公司的假設，確實(shí)能夠賺到錢(qián)，怎么賺錢(qián)呢?第一，如果你的人力調到對一些成本進(jìn)行放大，當然你賺錢(qián)就變得可能�，F在規定是3%的利潤率，如果你能把成本多報5%，你的利潤就變成8%了，利潤變成8%乘以5倍的杠桿，就變成40%的利潤了。
剛才說(shuō)到如果你是規范的公司做保障房應該說(shuō)很難賺錢(qián)的，除非是不規范的公司，我相信大部分公司還是規范的，大家在這上面賺錢(qián)會(huì )稍微困難一些。怎么樣建立一個(gè)企業(yè)參與保障房建設的一個(gè)可行的模式，這個(gè)還是在一個(gè)探索的過(guò)程當中，這是第一個(gè)問(wèn)題。
第二，關(guān)于開(kāi)發(fā)商的融資手段的問(wèn)題，信托現在百分之十幾，對企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)現實(shí)的成本，但是信托有一個(gè)中間費用問(wèn)題，實(shí)際上最后投資人獲得的沒(méi)有這么高。
投資人拿到10%，應該說(shuō)現在還沒(méi)有做到，因為投資人拿到10%的話(huà)，企業(yè)的成本應該到14-15%的水平，應該還達不到，現在投資人8-9%比較正常一點(diǎn)，比銀行貸款利息略高一點(diǎn)，但是企業(yè)最后成本是超過(guò)10%的，大概是這樣一個(gè)情況，這個(gè)我覺(jué)得也比較正常，的確目前是屬于企業(yè)資金鏈比較緊的情況，資金比較緊的情況下價(jià)格就會(huì )高一些。這方面現在做房地產(chǎn)行業(yè)缺少直接融資渠道，這是一個(gè)曠日持久的問(wèn)題，不是最近才出現的。一直以來(lái)這個(gè)行業(yè)就沒(méi)有什么可用的東西了，這也是導致我們這個(gè)行業(yè)出現一個(gè)很奇怪的現象，每一次市場(chǎng)下跌之后，低谷之后會(huì )來(lái)一個(gè)非常猛的反彈，這個(gè)反彈的原因是市場(chǎng)經(jīng)歷一個(gè)低谷，隨后會(huì )出現一個(gè)住房的短缺期，一旦開(kāi)始反彈就比較弱，這個(gè)原因都是因為企業(yè)缺少創(chuàng )新渠道。這一點(diǎn)政府未來(lái)到底是什么樣態(tài)度也在摸索，因為真正從調控的需要來(lái)看，其實(shí)在行業(yè)的低谷期也是應該放開(kāi)一些融資的管制，讓企業(yè)能夠在行業(yè)低谷期做反周期的操作，在行業(yè)低谷期能夠繼續有錢(qián)來(lái)蓋房子，來(lái)保證接下來(lái)不會(huì )出現住房的短缺。但是現行的很多做法跟這個(gè)是相反的，未來(lái)政策能不能夠做一些合適的調整，來(lái)使得做法跟初衷相吻合，這個(gè)有待觀(guān)察，謝謝。
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