我的意外發(fā)現作文
因為互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，“共享經(jīng)濟”在全球范圍內成為一個(gè)非常大的方向。
去年11月，我在紐約見(jiàn)了很多投資人，發(fā)現很多房地產(chǎn)界人士把注意力放在了輕資產(chǎn)方面。當時(shí)我的認識沒(méi)那么深刻，最近我又去美國，走訪(fǎng)了各種各樣的創(chuàng )新業(yè)務(wù)，尤其是房地產(chǎn)類(lèi)的創(chuàng )新業(yè)務(wù)，感受很深。
今天，我想講一下在互聯(lián)網(wǎng)思維下，房地產(chǎn)的外延。我這次在美國走訪(fǎng)，無(wú)數次聽(tīng)到的概念是“場(chǎng)景設計”。做的好的空間，干的最大的事就是做場(chǎng)景的設計和預想。就像蘋(píng)果手機，它的偉大之處在于看到了產(chǎn)品帶來(lái)的場(chǎng)景，而不只是用來(lái)打電話(huà)。這樣的產(chǎn)品一是領(lǐng)先消費的，二是延展出很多功能。
我們如何通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的模式設計出各種各樣的場(chǎng)景，這是對房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營(yíng)非常重要的啟示。中國人寫(xiě)的關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)思維的書(shū)中，《場(chǎng)景思維》是我認為寫(xiě)得最好的。
下面，我介紹美國最流行的4種場(chǎng)景設計和場(chǎng)景模式。
一、聯(lián)合辦公空間模式
核心內容：空間+活動(dòng)+服務(wù)
2010年，Wework公司成立，第一家開(kāi)在紐約，300平方米，專(zhuān)注于聯(lián)合辦公的租賃市場(chǎng)。到2014年，營(yíng)業(yè)收入1.5億美元的，現在估值超過(guò)100億美元，很快就要上市。今年11月要發(fā)布一個(gè)附屬產(chǎn)品，叫做Welive，開(kāi)始綜合租賃，公寓、社區，在布魯克林做了7萬(wàn)平方米的眾創(chuàng )平臺。
他們現在的利潤率非常恒定，怎么做到的呢?用三年的負債率倒推能夠承受的成本，用這個(gè)成本租紐約的房子，到第三年就可以退出投資，到第六年實(shí)現負債率6%-10%�，F在不租了，買(mǎi)房子，到第三、四年退出，既掙了升值的錢(qián)，又掙了營(yíng)業(yè)額。所以，這家企業(yè)整個(gè)過(guò)程是輕資產(chǎn)，完全沒(méi)有自己的錢(qián)。
房地產(chǎn)還可以這么玩，用一個(gè)充盈的、找到新增長(cháng)點(diǎn)的模式下，在回報率領(lǐng)先的程度下去做不動(dòng)產(chǎn)。在中國，我相信這個(gè)方向也會(huì )有巨大的成長(cháng)空間，但前提是能否設計出Wework這樣的場(chǎng)景?沒(méi)有這個(gè)場(chǎng)景，一切都是假的。
那么，場(chǎng)景是什么?方便辦公，特別是空間利用高效。他們將房子租下來(lái)，以工位租賃的方式租給別人。這個(gè)往往被叫做“二房東”，我認為是不公平的，因為整個(gè)轉化過(guò)程中，他們完成了一次非常有效率的資產(chǎn)提升。咱們對普通辦公室的理解，平均一個(gè)人耗費15平方米左右。他們弄完之后，平均一個(gè)人所占的面積是5.8-8平米，怎么達到的?一是空間設計的緊密性;二是聯(lián)合辦公，這個(gè)空間里的會(huì )議室、公共部位被好多家公司共用。
除了這些，最重要的是制造粘性。Wework的工位是1萬(wàn)多，會(huì )員是3萬(wàn)多。它的重點(diǎn)不在于租辦公(地點(diǎn))，它在于把大量的服務(wù)裝在這上面，這是Wework最有意思的地方。我在Wework里問(wèn)了一個(gè)人說(shuō)，你成為會(huì )員后在網(wǎng)站上用的第一個(gè)服務(wù)是什么?他說(shuō)是申請亞馬遜云的儲存空間，在Wework線(xiàn)上拿到的價(jià)格比外面便宜30%以上。在Wework提供的400多項服務(wù)里，有1/3是企業(yè)助力性服務(wù)，包括共享秘書(shū)、人力資源、品牌包裝、金融服務(wù)等，經(jīng)過(guò)4年半的成長(cháng)，他們挑選出美國最好的服務(wù)商服務(wù)這些企業(yè);剩下的2/3的是生活服務(wù)，從女性保健、哺乳期知識，到野外訓練等等，他們充當中間人，提供各種各樣的鏈接。
Wework的一棟樓里，所有的都在線(xiàn)上完成，只有3個(gè)半的員工在里面管理，第一個(gè)是前臺跟客戶(hù)聯(lián)系，第二個(gè)是外聯(lián)，第三個(gè)是負責場(chǎng)內的秩序、維修等等，還有半個(gè)人是IT的人。實(shí)際上，需要8個(gè)半人管理，有5個(gè)入場(chǎng)辦公的志愿者，當的不好，會(huì )被撤掉。
服務(wù)就相當于手機上的APP，這些服務(wù)的作用既是B2B的服務(wù)，又是B2C的服務(wù)，所以Wework有了2萬(wàn)名會(huì )員之后成立了一個(gè)線(xiàn)上平臺，在里面制造了大量的人跟人的鏈接、企業(yè)跟企業(yè)的鏈接。
二、創(chuàng )業(yè)社區模式
核心內容：空間+生活+社區+服務(wù)
有一個(gè)項目叫Tenten Wilshire在美國也很受熱捧，是在美國的一個(gè)商業(yè)樓里，不大，但效率極高。有辦公區域、娛樂(lè )設施，里面有很多自由職業(yè)者、小型公司等等，也是按月租賃，可以住也可以辦公。這個(gè)項目的創(chuàng )始人當時(shí)找了400個(gè)種類(lèi)的合作人做研究，他的場(chǎng)景設計筆記有700多頁(yè)紙，幾乎把85后、90后這些人可能生活、工作上的各種場(chǎng)景都想到了，所有事在這個(gè)樓里都可以解決。這是一個(gè)真正的社會(huì )城市和立體城市。這個(gè)里面也有很多的。它的盈利模式，除了辦公區的租賃以外，還有好多商業(yè)服務(wù)的租賃收費，它有各種各樣的商業(yè)收入，比如拍電視劇的場(chǎng)景。
三、孵化器模式
核心內容：空間+活動(dòng)+生態(tài)
美國有一家很牛的孵化器，Rocketspace，不但不免費，還要收比正常商業(yè)樓貴3倍的資金。這是因為他們跟大企業(yè)、政府機構、科研機構合作，能拿到很多科研課題和投資，用這些來(lái)吸引專(zhuān)業(yè)團隊。他們孵化了157家企業(yè)，團隊的含金量非常高，UBER都是從這里面孵化的。
還有柏克利大學(xué)的孵化器，鼓勵校友創(chuàng )業(yè)，幫助創(chuàng )業(yè)團隊打磨商業(yè)計劃書(shū)、拓展市場(chǎng)、探索市場(chǎng)模式、提升團隊，充分利用了學(xué)校的資源。
四、加速器模式
核心內容：空間+生態(tài)+服務(wù)+投資+后臺
這種比較像優(yōu)客工場(chǎng)干的事情。很有名的一個(gè)叫500
Startups，當時(shí)說(shuō)孵化500家企業(yè)，現在已經(jīng)不止。他的模式的關(guān)鍵詞“導師、核投、種子投資、開(kāi)放的平臺”。他們聚集了喬布斯等200多位導師，在全世界篩選各個(gè)領(lǐng)域最有領(lǐng)先意義的項目入戶(hù)，凡是進(jìn)來(lái)的都給種子投資。
通過(guò)在美國的觀(guān)察，總結下來(lái)，共享經(jīng)濟特點(diǎn)就是六個(gè)詞，Hospitality、Ethos、Network、Plotform、Service、Technology。核心在社區，不在辦公。我們真正要做的是打造資源高效整合的商業(yè)社交平臺，連接人和人、人和服務(wù)。
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