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不動(dòng)產(chǎn)預告登記制度
不動(dòng)產(chǎn)預告登記制度是不動(dòng)產(chǎn)登記法上與本登記相對應的一項登記制度，是為了保全登記請求權而為的一種登記。在中國以往的民事立法中并沒(méi)有這項制度的設計，學(xué)術(shù)界也只是在有關(guān)外國法的譯評中有零星涉及，缺乏深入、系統的研究。全國人民代表大會(huì )法律工作委員會(huì )草擬的最新一稿《中國民法典草案物權編》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為新《民法典草案》)中借鑒德、瑞、日等國家和臺灣地區的立法經(jīng)驗，在第19、20條、第244條中對預告登記制度進(jìn)行了規定，中國的不動(dòng)產(chǎn)預告登記制度已然浮出水面，誠所謂“九層之臺，起于壘土;千里之行，始于足下。”本文擬對各國不動(dòng)產(chǎn)預告登記制度進(jìn)行比較研究并對中國的相關(guān)問(wèn)題作一探討，以期對中國物權法的制定有所裨益。
預告登記制度作為一種將請求權(債權)物權化的特定方式，目前，《上海市房地產(chǎn)登記條例》在不動(dòng)產(chǎn)的預告登記的設立上作了有益的嘗試。
預告登記制度的主要意義在于，為保全不動(dòng)產(chǎn)物權的請求權而將此項權利進(jìn)行登記，從而對后來(lái)發(fā)生的處分行為產(chǎn)生排他的效力
預告登記應當符合以下條件：首先，需要預告登記的事項應當是依法可予登記的內容;其次，預告登記的目的應當是為了保全當事人將來(lái)變更物權(比如辦理過(guò)戶(hù))的請求能夠實(shí)現;再次，預告登記的范圍和內容應當有合法的依據，比如依據買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的有效合同進(jìn)行登記;最后，預告登記的申請人必須是符合相應條件的當事人。
進(jìn)行了預告登記之后，申請人在該項不動(dòng)產(chǎn)權利上相對于其他人就具有了優(yōu)先的地位。但根據規定，自登記之日起滿(mǎn)兩年，當事人還不行使請求權，該登記就會(huì )自動(dòng)失效。
預告登記完成之后，賣(mài)方權利受到一定程度的限制。如果買(mǎi)方申請預告登記之后遲遲不行使自己的請求權，或請求權消滅(如合同已解除)以后仍不撤銷(xiāo)該項登記，目前還沒(méi)有明確規定如何處理。筆者認為，如果預告登記義務(wù)人有證據證明該預告登記繼續有效已屬不當，則法律應當允許其通過(guò)向法院申請或向登記機關(guān)申請的方式來(lái)達到注銷(xiāo)該登記的目的。
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