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當前最熱的市場(chǎng)無(wú)疑是樓市，在央行、財政部等多部門(mén)鼓勵加杠桿、減稅費購房之下，各地方政府紛紛出臺房地產(chǎn)救市新政，堪稱(chēng)“無(wú)所不用其極”。不過(guò)昨天(3月1日)樓市最熱的地方不是深圳、上海、杭州這樣的老面孔，而是位于東北的沈陽(yáng)。
當前，盡管一線(xiàn)樓市火爆，但二三線(xiàn)乃至三四線(xiàn)樓市仍面臨巨大的去庫存壓力。壓力之下，各地奇招層出不窮，包括降低稅費、鼓勵農民進(jìn)城購房、推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、放寬提取公積金條件等。
不過(guò)，昨日夜間，沈陽(yáng)市委宣傳部官方微博“沈陽(yáng)發(fā)布”稱(chēng)，相關(guān)“零首付”還處于前期調研論證階段，暫不具備出臺條件。
沈陽(yáng)市亞運村附近
沈陽(yáng)去庫存瞄準畢業(yè)生
3月1日，沈陽(yáng)市政府發(fā)布《沈陽(yáng)市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，內容包括：對個(gè)人購買(mǎi)住房的，市區兩級給予獎勵政策;公積金最高貸90萬(wàn)元;土地供應減半;降低二手住房交易稅費;鼓勵農民進(jìn)城買(mǎi)房居住等。其中，尤為勁爆的一條跟大學(xué)生有關(guān)。
上述《意見(jiàn)》第十四條明確，支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房。對畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買(mǎi)商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續繳存時(shí)限由6個(gè)月降為3個(gè)月，首付比例實(shí)行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬(wàn)元、雙方80萬(wàn)元。對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購買(mǎi)商品房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時(shí)，對高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房的，給予契稅全額補貼政策。
安居客沈陽(yáng)公司總經(jīng)理王笑在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，沈陽(yáng)庫存多集中在沈北、東陵和蘇家屯區域，而從以往數據看，這三類(lèi)區域剛需產(chǎn)品去化有近三成為周邊城市移居沈陽(yáng)移民購買(mǎi)，尤其有大學(xué)城和地鐵的沈北，是很多大學(xué)生畢業(yè)落戶(hù)的首選。新政的推出，是將購房人群有效放大，“上述政策，一方面在救市，另一方面也是在留人”。
2012沈陽(yáng)春季房交會(huì )上曾有房地產(chǎn)商打出“零首付”廣告。據介紹，所謂的零首付其實(shí)就是由開(kāi)發(fā)商為購房者墊付首付款的一種營(yíng)銷(xiāo)手段。
沈陽(yáng)庫存居于高位
沈陽(yáng)市政府出此奇招也是出于樓市庫存的壓力。
在此前，沈陽(yáng)市庫存一直處于高位�？硕鹕蜿�(yáng)機構的統計數據顯示，截至1月31日，沈陽(yáng)市商品住宅(不含政策性用房)庫存面積為2829.6萬(wàn)平方米，消化周期25個(gè)月;而在去年同期，該庫存數據為2938.6萬(wàn)平方米，消化周期26個(gè)月;截至去年12月31日，庫存數據為2842.6萬(wàn)平方米，消化周期25個(gè)月。
中國指數研究院數據顯示，沈陽(yáng)市2月份新建商品住宅均價(jià)為7066元/平方米，在截至2016年2月的三年時(shí)間內，沈陽(yáng)市的房?jì)r(jià)最高曾達到7952元/平方米。而如今的房?jì)r(jià)大約回落至5年前，2011年7月的水平。同策咨詢(xún)研究部數據顯示，截至今年1月末，沈陽(yáng)新建商品住宅庫存面積2107萬(wàn)平方米，環(huán)比減少3萬(wàn)平方米，去化周期為18個(gè)月。
而在2月29日，沈陽(yáng)市長(cháng)潘利國主持召開(kāi)辦公會(huì )議，強調要提高沈陽(yáng)作為區域中心城市對周邊人口的吸納能力，改善房地產(chǎn)供需結構，促進(jìn)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
潘利國指出，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強，是沈陽(yáng)市重要的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持了平穩的發(fā)展態(tài)勢，但仍存在結構性矛盾，要進(jìn)一步改善房地產(chǎn)供需結構，消化房地產(chǎn)庫存。
《意見(jiàn)》設定的目標是，今年，沈陽(yáng)市要實(shí)現商品房銷(xiāo)售同比增長(cháng)10%，庫存去化周期控制在合理區間，房?jì)r(jià)運行保持平穩，力爭用2-3年時(shí)間使沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結構達到均衡。
為此，沈陽(yáng)在土地供應、基礎設施和配套建設以及公積金貸款等方面出臺政策，支持廣大市民購房。同時(shí)，通過(guò)政策引導，鼓勵高端人才、高校畢業(yè)生、農民工等群體來(lái)沈買(mǎi)房落戶(hù)。
此外，《意見(jiàn)》還提出了一系列降低二手住房交易稅費的舉措，包括二手住房轉讓繳納的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅實(shí)行先征后補。居民互換住房的，實(shí)行“零稅費”政策，免收交易費、產(chǎn)權辦證費，繳納的契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅先征后補。支持居民改善住房條件，一年內先買(mǎi)房后賣(mài)房或先賣(mài)房后買(mǎi)房的，購買(mǎi)房產(chǎn)面積大于出售房產(chǎn)面積的，按面積差每平方米補貼50元。
難落實(shí)：新畢業(yè)購房人難貸款
在地方政府新政中，“零首付”還是第一次出現。多位房地產(chǎn)業(yè)內人士分析，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)去化壓力巨大，政府出臺此舉意圖刺激購房。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交還可以，就是庫存太多了。
而零首付新政，對銀行來(lái)說(shuō)，畢業(yè)未滿(mǎn)5年又要零首付的購房者，是不合格的貸款人，很難符合銀行風(fēng)險防控要求;而對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這類(lèi)購房者由于不能及時(shí)帶來(lái)首付款的現金流，也不是他們想要的客戶(hù)。
張大偉認為，對于這些購房人來(lái)說(shuō)，即使銀行允許其零首付，高昂的月供也將是難以承受的負擔。目前沈陽(yáng)新房均價(jià)7000，以一套面積100平方米的住宅計算，零首付貸款需70萬(wàn)，月供4000多，而沈陽(yáng)2015年的社會(huì )平均工資不到5000元。
新政連夜被叫停
昨日夜間，上述沈陽(yáng)零首付政策被叫停。
針對有消息稱(chēng)“沈陽(yáng)下發(fā)房產(chǎn)新政新，畢業(yè)生購房實(shí)行‘零首付’”一事，新華社記者向沈陽(yáng)市有關(guān)部門(mén)求證。沈陽(yáng)市政府有關(guān)部門(mén)表示“關(guān)于支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房。對畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買(mǎi)商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續繳存時(shí)限由6個(gè)月降為3個(gè)月，首付比例實(shí)行‘零首付’政策”還處于前期調研論證階段，暫不具備出臺條件。
眼下還不清楚《意見(jiàn)》提及的其他政策是否會(huì )繼續實(shí)施。
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