我有我的姿態(tài)600字作文
上海樓市新政對誰(shuí)影響最大?下面去了解一下吧！
今天(3月25日)上午10點(diǎn)，“史上最嚴”樓市新政發(fā)布，其中，重點(diǎn)涉及的調控措施有：第一，進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，規范從業(yè)行為，嚴重查處違法違規行為;第二，落實(shí)差別化的信貸政策，對于擁有一套住房再次購買(mǎi)普通商品住宅首付比例調整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%;第三，嚴格執行限購政策，對于非上海市戶(hù)籍居民，繳納社保及稅務(wù)的要求從2年提高到5年。
上述政策的出臺，對于上海樓市來(lái)講可謂是“史上最嚴”。那么，為何“史上最嚴”樓市新政在2016年第一季度即將結束時(shí)候發(fā)布?“史上最嚴”樓市新政發(fā)布后對上海樓市影響如何?
為何“史上最嚴”樓市新政在2016年第一季度即將結束時(shí)候發(fā)布?
春節之后，上海商品住宅市場(chǎng)成交量?jì)r(jià)迅速回升，從市場(chǎng)去化壓力來(lái)看，同策咨詢(xún)研究部數據顯示，截止2016年3月21日，上海市商品住宅庫存量已經(jīng)降至 849.78萬(wàn)平方米，由于去年下半年至今市場(chǎng)成交量及去化速度維持相對高位，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)縮短至6.02個(gè)月(按照3個(gè)月移動(dòng)存銷(xiāo)比計算)，單純從指標意義上來(lái)看，短期內上海商品住宅基本面將繼續呈現快速上漲態(tài)勢。
從上海商品住宅市場(chǎng)表現來(lái)看，同策咨詢(xún)研究部數據顯示，2016年 1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬(wàn)平方米、79萬(wàn)平方米，截止3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達136萬(wàn)平方米，預計3月上海商品住宅成交量會(huì )突破230萬(wàn)平方米。按照這樣的預估值來(lái)計算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過(guò)440萬(wàn)平方米，這是歷史上前所未有的!自此，大家不要忘記，今年一季度的上海商品住宅超過(guò)440萬(wàn)平方米的成交量是在去年1500萬(wàn)平方米高位基礎上繼續放的量。這說(shuō)明，春節之后，上海樓市繼續延續去年火爆的態(tài)勢，此時(shí)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)熱。
在這個(gè)階段，“兩會(huì )”期間陳政高部長(cháng)、韓正書(shū)記發(fā)話(huà)調控一線(xiàn)城市樓市(韓正書(shū)記針對的是上海)，上海發(fā)改委、銀監局、住建委等政府相關(guān)部門(mén)也在密集調研上海樓市的走向，同時(shí)，政府也在儲備相關(guān)調控政策，這讓上海樓市的未來(lái)走勢顯得撲朔迷離。歷經(jīng)這么長(cháng)時(shí)間的醞釀，今天“史上最嚴”發(fā)布，從“史上最嚴”發(fā)布的內容來(lái)看，也是有針對性為當前火爆的上海樓市降溫。
“史上最嚴”樓市新政對上海樓市有哪些影響?
那么，“史上最嚴”發(fā)布后，2016年二季度以后上海商品住宅市場(chǎng)走勢如何?會(huì )不會(huì )像2015年下半年或者今年一季度那樣火爆?
從 3月份上海商品住宅交易量來(lái)看，同策咨詢(xún)研究部數據顯示，上周(3月14日-3月20日)上海商品住宅成交面積48萬(wàn)平方米，連續第三周維持50萬(wàn)平方米左右/周的成交量!按照這樣的市場(chǎng)去化速度，預計3月份“小陽(yáng)春”上海商品住宅成交量會(huì )突破230萬(wàn)平方米!!這個(gè)成交量是前所未有的!3月份“小陽(yáng)春” 變成名副其實(shí)的“大陽(yáng)春”!
那么，這是否說(shuō)明上海樓市會(huì )繼續像2015年下半年或者今年一季度那樣火爆?
顯然，不是!自“兩會(huì )”陳政高部長(cháng)、韓正書(shū)記發(fā)話(huà)調控一線(xiàn)城市樓市(韓正書(shū)記針對的是上海)后，市場(chǎng)感覺(jué)政策不妙，政策從嚴預期加強!上海樓市拼命跑量，從上述分析數據來(lái)看，開(kāi)發(fā)商現在是“跑量”走為上啊。此外，由于明確今天上海樓市政策發(fā)布，3月24日上海網(wǎng)簽被擠爆，單日的成交量也創(chuàng )歷史新高。同策咨詢(xún)研究部數據顯示，僅僅3月24日一天，上海商品住宅成交量就高達21.42萬(wàn)平方米!!
“史上最嚴”發(fā)布后，在政策真正落地嚴格執行之前，在這個(gè)“窗口期”仍然是“跑量”的行情!! 由此可見(jiàn)，當前市場(chǎng)表現火熱的局面是暫時(shí)的，“史上最嚴”發(fā)布后，第二季度市場(chǎng)交易量會(huì )走低，下半年或因為第一季度市場(chǎng)高位放量而進(jìn)入深度的市場(chǎng)調整期。這是“史上最嚴”發(fā)布對于上海樓市推盤(pán)節奏及趨勢的影響之一。
“史上最嚴”發(fā)布的第二個(gè)影響，主要在于對于首次改善型需求的影響。“史上最嚴”內容顯示： 居民擁有一套住房，再次購買(mǎi)普通商品住房二套首付比例提升至50%，非普通二套房的首付比例可能提升至不低于70%，并且要求購房者承諾自有資金比例，這對于改善群體來(lái)講勢必會(huì )產(chǎn)生影響。
另外，央行上�？偛抗嫉臍v史數據顯示，上海地區首套房和二套房的信貸比例分別為80%和20%。也就是說(shuō)，二套房的貸款比例并不高。從實(shí)際二套房貸款的改善人群來(lái)看，基本上是首次改善人群才會(huì )使用二套房貸，其余的改善群體基本以全款形式支付購房。因此，從 “史上最嚴”二套房貸的政策來(lái)看，把購買(mǎi)二套普通商品住宅的首次改善群體的首付比例提升至5成，會(huì )延后這類(lèi)群體的改善購房計劃，導致首次改善這部分需求后置。而對于全款支付的改善群體來(lái)講，即使把非普通住宅首付比例提升至七成影響也并不大。
但是，如果嚴格按照“認房又認貸”的原則(截止發(fā)文，這個(gè)規定不清楚怎么執行)界定二套房的話(huà)，由于二套房貸的執行范圍和力度的加大，上海改善型需求將普遍受到影響，從當前上海市場(chǎng)成交結構來(lái)看，首次改善、置換型改善、二套多套等改善類(lèi)客戶(hù)約占到市場(chǎng)成交總量的50%左右，如果嚴格按照“認房又認貸”的原則執行的話(huà)，上海樓市將迅速降溫，市場(chǎng)也將很快進(jìn)入市場(chǎng)調整期。
第三、限購政策從嚴執行影響非本地戶(hù)籍家庭購房計劃，也影響高端樓盤(pán)的成交節奏。
“史上最嚴”政策發(fā)布后，對于非上海市戶(hù)籍居民，繳納社保及稅務(wù)的要求將從2年提高到5年。限購執行條件突然從嚴，影響面比之前會(huì )擴大。同策咨詢(xún)研究部監測數據顯示，2009年至 2015這6年間上海人口保持平穩，平均每年增加人數34萬(wàn)，甚至在2015年常住總人口出現了下滑，其中戶(hù)籍人口常年以來(lái)保持穩定，外來(lái)人口數量出現了小幅下滑。
按照新政前的限購政策來(lái)看，2011年至2014年外來(lái)人口社保和納稅證明剛好符合政策發(fā)布前的購房條件，但是，由于“史上最嚴”新政出臺，這部分家庭也不得不因為限購政策從嚴執行而放棄或延緩購房計劃。從影響面來(lái)看，這3年上海常住人口增加了177萬(wàn)，上海新增的外來(lái)人口至少占當前總人口的7.33%。另外，2015年上海新增外來(lái)人口出現小幅下滑。我們預計，把社保年限提高至五年后影響的人群約占當前總人口的7%左右。而事實(shí)上，由于大部分外來(lái)人口為缺乏購買(mǎi)力的學(xué)生與農民工，因此，上海限購政策從嚴執行影響面會(huì )比7%稍微小一些。
從對于高端樓市影響來(lái)看，由于限購政策從嚴執行，打“擦邊球”購房的現象將不復存在，再加上當前高端樓盤(pán)預售許可證申請及備案上已經(jīng)實(shí)質(zhì)性收緊，因此，高端樓盤(pán)影響會(huì )加大，這部分樓盤(pán)成交馬上會(huì )受到影響。
第四、進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管，規范從業(yè)行為，嚴重查處違法違規行為，比如捂盤(pán)惜售、首付貸場(chǎng)外配資等現象。
對于打擊“捂盤(pán)惜售”等規范從業(yè)行為的措施，筆者沒(méi)有什么好說(shuō)的，歷來(lái)調控從嚴都是這么做的。值得提的就是關(guān)于“首付貸”場(chǎng)外配資的強化監管，其實(shí)，這點(diǎn)措施對樓市的影響并不大，原因在于上海樓市價(jià)格的上漲的根本原因是土地供應量少，供求關(guān)系緊張，如果這個(gè)問(wèn)題解決不了，強化“首付貸”場(chǎng)外配資的監管也只不過(guò)找一個(gè)房?jì)r(jià)快速上漲“替罪羊”，把“首付貸”場(chǎng)外配資打擊完畢之后，上海仍然會(huì )面臨房?jì)r(jià)上漲的壓力，屆時(shí)，政策面又該如何解釋呢?上海的土地供應量能夠增加?供求關(guān)系能否緩解?
本輪市場(chǎng)調整期時(shí)間點(diǎn)預判：10月份上海樓市開(kāi)始“大幅降價(jià)”
首先，“史上最嚴”調控措施發(fā)布后，為什么是10月份上海樓市開(kāi)始“大幅降價(jià)”?同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為：
第一、政策面已經(jīng)落地，政策面涉及到限購嚴格執行、二套房貸政策收緊、二手房交易政策收緊、高端樓盤(pán)預售許可證從嚴、中介行業(yè)監管的加強等等。這些政策面會(huì )對上海樓市調整期的到來(lái)起到助推作用。
同策咨詢(xún)研究部數據顯示，歷次上海樓市調控政策面從從嚴開(kāi)始的月份計算，大約7個(gè)月左右時(shí)間上海樓市的成交量將跌入低谷期，從這個(gè)時(shí)間點(diǎn)來(lái)判斷的話(huà)，當前上海樓市政策在3月底出臺，那么，10月份剛剛是樓市成交量跌入低谷期的時(shí)間段，因此，在10月份為了激活市場(chǎng)成交量，或者部分房企因為資金面的問(wèn)題，上海樓市勢必會(huì )出現“降價(jià)”甚至“大幅降價(jià)”以?xún)r(jià)換量的局面。
第二，2014年以來(lái)上海土地市場(chǎng)“地王”頻現，到今年下半年這個(gè)時(shí)間段，也剛剛好是這些“地王”們入市的時(shí)間點(diǎn)。從這些“地王”們的定價(jià)來(lái)看，勢必是沖著(zhù)上海樓市價(jià)格繼續上漲而來(lái)的，然而，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)讓這些“地王”們失望了，按照上面的分析，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)剛剛又是市場(chǎng)調整期，下半年這個(gè)時(shí)間將無(wú)法支撐這些“地王”們的預期入市價(jià)格，因此，“地王”們的日子也一定不會(huì )好過(guò)，在下半年， “地王”們的項目也一定是率先降價(jià)銷(xiāo)售的，或者低價(jià)入市銷(xiāo)售的。
第三，在歷年的第四季度，往往是開(kāi)發(fā)商們尤其是品牌開(kāi)發(fā)商們沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的階段，按照上述分析，10月份上海樓市將進(jìn)入市場(chǎng)成交量的低谷期，那么，對于上海的開(kāi)發(fā)商們來(lái)講，在沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的時(shí)候市場(chǎng)“啞火”了，想當然的，這些開(kāi)發(fā)商不會(huì )坐以待斃，降價(jià)甚至“大幅降價(jià)”或低價(jià)入市成為它們沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的最直接的手段，因此，從10月份開(kāi)始，由于開(kāi)發(fā)商沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的因素驅動(dòng)，這個(gè)時(shí)間段必然會(huì )出現“降價(jià)”甚至“大幅降價(jià)”的現象。
第四、市場(chǎng)透支之后市場(chǎng)交易必然會(huì )調整，“史上最嚴”將加速市場(chǎng)調整期的到來(lái)。
春節之后，上海樓市本來(lái)即將進(jìn)入自發(fā)的市場(chǎng)調整期，然而，央行降準0.5%，財政部新政也發(fā)布，再加上開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)操作，市場(chǎng)迅速回升，甚至市場(chǎng)出現“恐慌性”購房與“日光盤(pán)”頻現的局面。從成交數據來(lái)看，今年一季度商品住宅成交量就超過(guò)440萬(wàn)平方米，市場(chǎng)繼續放量。至此，本來(lái)該來(lái)的市場(chǎng)調整期被政策面的利好打斷了，市場(chǎng)調整期只能延后。
但是，這并不是市場(chǎng)繼續好轉的表現。因為在2015年市場(chǎng)成交量已經(jīng)透支的繼續上今年一季度繼續透支，這意味著(zhù)市場(chǎng)透支的力度再度放大，這也意味著(zhù)一旦市場(chǎng)調整期來(lái)臨，調整的幅度也會(huì )相對較深，降價(jià)甚至大幅“降價(jià)潮”也會(huì )因為這輪市場(chǎng)需求的透支而來(lái)臨。
從調整期到來(lái)的時(shí)間來(lái)看，由于市場(chǎng)需求的透支與“史上最嚴”政策面的從嚴預期，2016年二季度上海樓市將呈現供求博弈的特征，“量跌價(jià)穩”將是整體二季度趨勢(盡管一季度市場(chǎng)仍然繼續高位放量)，同時(shí)，下半年開(kāi)始尤其是10月份之后新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調整極有可能會(huì )來(lái)臨，在成交量出現下滑的市場(chǎng)背景下，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì )在下半年出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤(pán)極有可能率先降價(jià)。屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì )因此陷入被動(dòng)推盤(pán)的局面，企業(yè)的資金面也會(huì )因此遇到問(wèn)題。
(本文作者介紹：同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉)
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