武漢市前期物業(yè)管理招標投標管理辦法

　　第一條為了規范本市前期物業(yè)管理招標投標活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競爭，維護物業(yè)管理市場(chǎng)的正常秩序，保護招標投標當事人的合法權益，根據有關(guān)法律、法規及建設部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，結合工作實(shí)際制定本辦法。

　　第二條本市行政區域內開(kāi)發(fā)建設單位通過(guò)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房管部門(mén)對前期物業(yè)管理招投標活動(dòng)實(shí)施監督管理，適用本辦法。

　　第三條住宅及同一物業(yè)管理區域內非住宅項目總建筑面積在20萬(wàn)平方米以上的，開(kāi)發(fā)建設單位應當通過(guò)公開(kāi)招標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅及同一物業(yè)管理區域內非住宅項目總建筑面積在20萬(wàn)平方米以下、3萬(wàn)平方米以上的，開(kāi)發(fā)建設單位可以采取公開(kāi)招標或者邀請招標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　投標人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區域內住宅總建筑面積不超過(guò)3萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區房管部門(mén)批準，開(kāi)發(fā)建設單位可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四條通過(guò)招標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，開(kāi)發(fā)建設單位應當在申請《商品房預售許可證》或《商品房現售備案證》之前完成前期物業(yè)管理招標投標工作并與中標人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第五條市房管部門(mén)負責全市前期物業(yè)管理招投標活動(dòng)的制度建設和監督管理。

　　武漢市物業(yè)管理事務(wù)指導中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市物業(yè)中心”），負責建立全市統一的前期物業(yè)管理招投標平臺（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“招投標平臺”），負責招投標平臺的事務(wù)性工作，為物業(yè)管理招投標當事人提供指導和服務(wù)。

　　各區（開(kāi)發(fā)區）房管部門(mén)負責本轄區內物業(yè)項目招投標活動(dòng)的備案管理及指導監督。

　　第六條市物業(yè)中心通過(guò)招投標平臺為開(kāi)發(fā)建設單位提供以下服務(wù)：

　�。ㄒ唬﹨R集和發(fā)布本市前期物業(yè)管理招標信息；

　�。ǘ�）組織招標方抽取評標委員會(huì )專(zhuān)家評委；

　�。ㄈ�）發(fā)布中標結果及相關(guān)信息；

　�。ㄋ模╅_(kāi)評標現場(chǎng)指導和服務(wù)；

　�。ㄎ澹�實(shí)施與前期物業(yè)管理招投標相關(guān)的其他事務(wù)。

　　第七條依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標的開(kāi)發(fā)建設單位是招標人。響應前期物業(yè)管理招標、參與投標競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是投標人。

　　招標人應當將投標物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì )公眾滿(mǎn)意度情況、投訴處置情況、項目經(jīng)理履職情況及服務(wù)合同履行情況等信用信息作為評標的主要依據。

　　第八條招標公告或投標邀請書(shū)應當載明以下主要內容：

　�。ㄒ唬┱袠巳嗣�稱(chēng)；

　�。ǘ�）招標項目名稱(chēng)、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、竣工交付使用時(shí)間等基本情況；

　�。ㄈ�）投標資格條件；

　�。ㄋ模┩稑巳藞竺�地點(diǎn)、期限以及獲取招標文件的方式。

　　第九條招標人應當結合物業(yè)管理項目的特點(diǎn)和需要，在招標前完成招標文件的編制。

　　招標文件應包括以下內容：

　�。ㄒ唬┱袠巳饲闆r，包括名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式等；

　�。ǘ�）招標項目基本情況，包括物業(yè)項目名稱(chēng)、坐落地址、物業(yè)管理區域范圍、總占地面積、總建筑面積、房屋類(lèi)型、產(chǎn)權性質(zhì)、房屋幢數、套（間）數、建筑結構、設施設備、環(huán)境條件、投標報件所需的各類(lèi)技術(shù)參數和指標、物業(yè)總平面圖、物業(yè)服務(wù)用房配置情況等；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)內容及標準；

　�。ㄋ模┩稑巳思巴稑藭�(shū)的要求；

　�。ㄎ澹┩稑藭�(shū)密封要求和送達的方式、地點(diǎn)及截至時(shí)間；

　�。�六）投標有效期；

　�。ㄆ撸┱袠嘶顒�(dòng)方案，包括招標組織機構、開(kāi)標時(shí)間及地點(diǎn)等；

　�。ò耍┰u標標準和評標方法；

　�。ň牛┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；

　�。ㄊ�）其他事項的說(shuō)明及法律、法規和規章規定的其他內容。

　　第十條招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)10日前，提交物業(yè)區域劃分備案證明、招標公告或招標邀請書(shū)、招標文件報物業(yè)項目所在地區房管部門(mén)備案。

　　區房管部門(mén)受理后，對資料齊備的應在3個(gè)工作日內在武漢市物業(yè)管理綜合信息系統通過(guò)招標備案，并向招標人發(fā)出《前期物業(yè)管理招標備案證明》。

　　區房管部門(mén)發(fā)現招標有違反法律、法規規定的，應當及時(shí)責令招標人改正。

　　第十一條招標人收到《前期物業(yè)管理招標備案證明》后，應通過(guò)武漢市物業(yè)管理綜合信息系統向市物業(yè)中心申請發(fā)布招標信息。

　　市物業(yè)中心應在受理后2個(gè)工作日內，通過(guò)招投標平臺向物業(yè)服務(wù)企業(yè)統一發(fā)布招標公告，或由招標人向受邀物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請。

　　招標人應當按照招標公告或投標邀請書(shū)規定的時(shí)間、地點(diǎn)發(fā)售招標文件，招標文件的發(fā)售期不得少于5日。

　　第十二條投標人應當按照招標公告設定的條件和約定期限，向招標人提交投標申請。招標人對投標人進(jìn)行資格預審的，投標人還應按照招標公告中資格預審的要求提交資格預審資料。

　　招標人應當將有效投標人相關(guān)信息報送市物業(yè)中心。

　　第十三條投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，制作的投標文件應當對招標文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應。

　　投標文件應當包括投標函、投標報價(jià)、物業(yè)管理方案以及招標文件要求提供的其他材料。

　　第十四條招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標文件。在開(kāi)標前，任何單位和個(gè)人均不得開(kāi)啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間后送達的投標文件，為無(wú)效的投標文件，招標人應當拒收。

　　第十五條開(kāi)標應當在物業(yè)項目所在地的區房管部門(mén)現場(chǎng)監督和見(jiàn)證下進(jìn)行。

　　市物業(yè)中心應當在開(kāi)標前當眾宣布會(huì )場(chǎng)紀律和相關(guān)注意事項。

　　招標人應邀請投標人或者其推選的代表檢查投標箱和投標文件的密封情況，經(jīng)確認無(wú)誤后，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱(chēng)、投標價(jià)格和投標文件的其他主要內容。招標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前，收到的所有投標文件，開(kāi)標時(shí)應當眾予以拆封。開(kāi)標過(guò)程應當記錄，并存檔備查。

　　第十六條評標由招標人依法組建的評標委員會(huì )負責。

　　評標委員會(huì )由招標人代表和物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于成員總數的三分之二。與投標人有利害關(guān)系的人不得成為相關(guān)項目的評標委員會(huì )成員。

　　評標委員會(huì )的專(zhuān)家成員，應當由招標人從市房管部門(mén)建立的物業(yè)管理評標專(zhuān)家庫中采取隨機抽取的方式確定。

　　第十七條招標人應當在開(kāi)標前2日內確定專(zhuān)家成員人數和后備人數并填寫(xiě)申請表后，到市物業(yè)中心申請抽取評標委員會(huì )專(zhuān)家成員。市物業(yè)中心在招標文件確定的開(kāi)標時(shí)間前24小時(shí)內，從物業(yè)管理評標專(zhuān)家庫中隨機抽取專(zhuān)家成員及后備成員，系統后臺依序通知抽取的評標委員會(huì )專(zhuān)家成員。

　　評標委員會(huì )專(zhuān)家成員因故不能參加評標活動(dòng)的，依序從抽取的后備成員中予以補充。招標人按照國家規定承擔專(zhuān)家評審費等費用。

　　第十八條評標中除了現場(chǎng)答辯部分外，應當在保密的情況下進(jìn)行并遵守下列規定：

　�。ㄒ唬┰u標委員會(huì )成員應當客觀(guān)、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見(jiàn)，承擔個(gè)人責任；

　�。ǘ�）評審投標文件工作必須在市公共資源交易中心評標封閉區進(jìn)行。評委不得外出、不準會(huì )客、不準使用任何通訊工具與外界聯(lián)系；

　�。ㄈ�）評委必須嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進(jìn)行評審和比較、評分。

　　第十九條評標委員會(huì )完成評標后，應當出具書(shū)面評標報告，闡明評標委員會(huì )對各投標文件的評審和比較意見(jiàn)，并由評標委員會(huì )成員簽字確認。評標委員會(huì )應當按照招標文件的要求直接確定中標人或者向招標人推薦不超過(guò)3名有排序的中標候選人。

　　第二十條評標委員會(huì )向招標人推薦中標候選人的，招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

　　第二十一條招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書(shū)，同時(shí)將中標結果通知所有未中標的實(shí)際投標人。

　　第二十二條招標人和中標人應當自中標通知書(shū)發(fā)出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同的標的、服務(wù)內容、收費標準、服務(wù)承諾、履行期限、規章制度等主要條款應當與招標文件、中標人的投標文件和現場(chǎng)答辯的內容一致。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性?xún)热莸钠渌麉f(xié)議。

　　第二十三條采取招投標或協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標人與中標人應當在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后15日內，向物業(yè)項目所在地的區房管部門(mén)辦理前期物業(yè)服務(wù)合同備案手續。

　　第二十四條市物業(yè)中心應公開(kāi)發(fā)布招投標物業(yè)項目的下列信息：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)項目名稱(chēng)、地址、招標人、招標時(shí)間、招標形式和投標情況；

　�。ǘ�）物業(yè)管理項目中標結果；

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)合同簽訂情況；

　�。ㄋ模┢渌�需要發(fā)布的物業(yè)管理招投標信息。

　　第二十五條開(kāi)發(fā)建設單位未依法通過(guò)招投標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由區房管部門(mén)依據法律、法規依法給予行政處罰。

　　第二十六條申請辦理相關(guān)備案手續時(shí)，申請人應當提交真實(shí)有效的備案材料。備案材料不實(shí)的，由申請人承擔相應的法律責任。

　　第二十七條投標人和其他利害關(guān)系人認為招標投標活動(dòng)不符合有關(guān)規定的，有權向招標人提出異議，或者向區房管部門(mén)投訴。

　　第二十八條其他物業(yè)管理項目以及業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照本辦法執行。

　　第二十九條本辦法自20xx年1月1日起施行，有效期5年。原《市房產(chǎn)局關(guān)于印發(fā)武漢市前期物業(yè)管理招標投標暫行規定的通知》（武房規[20xx]1號）廢止。

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