關(guān)于物業(yè)管理制度范本（精選5篇）
在現實(shí)社會(huì )中，大家逐漸認識到制度的重要性，制度一經(jīng)制定頒布，就對某一崗位上的或從事某一項工作的人員有約束作用，是他們行動(dòng)的準則和依據。制度到底怎么擬定才合適呢？以下是小編為大家整理的關(guān)于物業(yè)管理制度范本（精選5篇），歡迎閱讀與收藏。
物業(yè)管理制度1
物業(yè)管理企業(yè)內部管理制度指為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據經(jīng)營(yíng)方針和工作特點(diǎn)而制定的一系列在企業(yè)內部執行的規章和制度。
(一)物業(yè)管理企業(yè)員工管理條例
1、勞動(dòng)用工制度:包括用工原則、員工聘用制度、勞動(dòng)合同制度、工時(shí)制度和干部任免制度等。
2、管理員工行為規范:規定員工遵守國家政策、法令，熱愛(ài)本職工作等。
3、員工福利制度:包括享受法定假日、醫療保險勞動(dòng)保護等。物業(yè)公司管理制度。
4、企業(yè)獎懲制度。
(二)物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)主要職責
1、總經(jīng)理室:是物業(yè)管理公司的決策機構�？偨�(jīng)理的主要職責是:
(1)貫徹落實(shí)國家和地方的政策和物業(yè)管理的有關(guān)規定。
(2)主持公司經(jīng)營(yíng)管理的全面工作。
(3)設置內部管理機構，制定公司章程，簽署物業(yè)管理制度。
(4)選聘各部門(mén)經(jīng)理和關(guān)鍵崗位人員。
(5)選聘社會(huì )、勞務(wù)服務(wù)公司分擔具體工作。物業(yè)公司管理制度。
(6)行使董事會(huì )授予的其他職權。
2、各部門(mén)經(jīng)理的主要職責是:
(1)辦公室主任:
�、儇撠焸鬟_總經(jīng)理指示，安排并組織召開(kāi)會(huì )議。
�、诙酱俎k公室人員及時(shí)完成上級下達的任務(wù)。
�、圬撠熑粘Ｈ耸滦姓芾�，檢查各項規章制度的執行情況。
�、茏龊脝T工考勤工作，協(xié)助培訓員工。
(2)財務(wù)部經(jīng)理:
�、俳M織公司財務(wù)管理工作。
�、趯徍烁黝�(lèi)會(huì )議報表，撰寫(xiě)財務(wù)分析報告。
�、蹤z查、督促各項費用及時(shí)收繳。
�、軐徍�、控制費用的支出。
�、萏岢龊侠磉\營(yíng)公司金融資產(chǎn)的有效措施。
�、藿M織擬定物業(yè)管理費用標準的預算方案。
�、咧贫ㄎ飿I(yè)管理公司財務(wù)管理和操作流程。
(3)公共關(guān)系部經(jīng)理:
�、僦贫ㄎ飿I(yè)公司公關(guān)活動(dòng)方案。
�、卟邉澒敬笮突顒�(dòng)。
�、劢M織召開(kāi)業(yè)主、業(yè)戶(hù)大會(huì )，并處理投訴與糾紛:
�、芙M織員工和社區內文體活動(dòng)。
�、輩f(xié)助總經(jīng)理和其他部門(mén)工作。
(4)房屋維修部經(jīng)理:
�、俾鋵�(shí)并實(shí)施本部門(mén)管理規章制度。
�、诤侠泶_定和分配員工工作崗位，督促維修工、管理員工開(kāi)展日常工作。
�、鄄贾�、檢查房屋保養和維修工作。
�、芙M織本部門(mén)員工參加業(yè)務(wù)技術(shù)培訓。
(5)保安部經(jīng)理:
�、俾鋵�(shí)并實(shí)施本部門(mén)管理規章制度。
�、谪撠煿芾韰^內的治安保安工作、交通安全工作和消防工作。
�、壑贫ú块T(mén)崗位責任制度、執行獎懲規定。
�、芏ㄆ诮M織員工進(jìn)行安全保衛、消防等技能培訓。
�、葚撠熍c社會(huì )聯(lián)防有關(guān)方面的聯(lián)系與溝通。
(6)清潔環(huán)衛部經(jīng)理:
�、僦贫ú块T(mén)工作計劃與目標，合理安排清潔衛生。
�、诙酱�、檢查各項清潔環(huán)衛工作的落實(shí)情況。
�、圬撠熯M(jìn)行轄區內庭院建設和綠化工作。
�、苤贫ú块T(mén)崗位責任制度，執行獎懲規定。
(7)經(jīng)營(yíng)發(fā)展部經(jīng)理:
�、俅_定經(jīng)營(yíng)項目與經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標。
�、谇⒄劷�(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，合理制定各崗位網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)辦法，估算經(jīng)營(yíng)利潤。
�、郾O督檢查各項目的收支情況，合理確定員工崗位與工作時(shí)間。
�、苓x聘服務(wù)人員，開(kāi)展各項物業(yè)管理服務(wù)。
�、荻〞r(shí)召開(kāi)部門(mén)會(huì )議，評論經(jīng)營(yíng)效果，開(kāi)拓公司業(yè)務(wù)范圍。
(8)計算機中心經(jīng)理:
�、俳M織本部門(mén)人員使用、開(kāi)發(fā)物業(yè)管理系統軟件。
�、谥贫ū局行牡谋O控、保密制度。
�、蹤z查計算機的使用、信息輸入和保存等工作。
�、茏龊孟到y的維護、保養工作，確保系統長(cháng)時(shí)間連續穩定的工作。
3、一般員工:指物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)和特約服務(wù)而設置的工作人員，如房屋管理人員、保安人員、清潔人員、綠化人員和服務(wù)人員等，主要職責如下:
(1)房屋管理人員:
�、偈煜の飿I(yè)的結構和管區使用人情況，做好有關(guān)管理費用的收取工作。
�、谵k理用戶(hù)人住手續，定期回訪(fǎng)。
�、蹍⑴c物業(yè)的驗收接管，建立圖紙檔案。
�、芙�(jīng)常與業(yè)主溝通，耐心解答業(yè)主咨詢(xún)。
(2)房屋及設備維修人員:
�、偌皶r(shí)完成下達的維修任務(wù)。
�、诩皶r(shí)處理各類(lèi)管道的跑、冒、滴、漏等故障。
�、壅莆崭鞣N設備的操作方法，及時(shí)排除出現的故障。
�、苎膊楣軈^市政公共設備、設施的安全運行情況，定期對設備進(jìn)行保養。
(3)保安人員:
�、賵绦�24小時(shí)保安巡邏制度，看管好物業(yè)，做好防火防盜等安全保衛工作。
�、谧龊瞄T(mén)衛登記，執行機動(dòng)車(chē)輛驗證制度。
�、圩龊昧鲃�(dòng)人員監督管理工作。
�、芏镁茸o知識和消防器材的使用方法，能夠處理好意外事故。
(4)清潔人員:
�、儇撠煿軈^道路、樓梯的清潔與保潔工作。
�、诒３止軈^內公共衛生設施的清潔c
�、郾ＷC管區內污水排放暢通。
�、芏沤^蟻蠅，及時(shí)外運垃圾。
(5)綠化人員:
�、侔磿r(shí)剪枝、補種、施肥、澆水、灑藥。
�、诩皶r(shí)禁止破壞管區內花草樹(shù)木的行為。
�、圩龊镁G化管理和草木生長(cháng)情況的記錄。
�、鼙３只▓@草坪清潔。
(6)服務(wù)人員:
�、贉蕰r(shí)到崗，按時(shí)開(kāi)放小區文化娛樂(lè )設施，照章收費。
�、诟愫蒙虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)，有禮待賓。
�、圩龊糜嫊r(shí)服務(wù)、特約服務(wù)等。
�、芄芾砗梦捏w娛樂(lè )設備、設施，及時(shí)制止違反規定的行為。
(三)管理制度和規定
1、工作管理制度:
(1)上班必須穿工作裝、戴工牌;男士系領(lǐng)帶(維修工及經(jīng)批準的員工除外)，穿著(zhù)整潔，頭發(fā)梳理整齊，不得留長(cháng)發(fā);女士應化淡妝。
(2)辦公區內必須保持整齊、干凈，不得在桌面上堆放雜物。
(3)每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本，了解各種情況和業(yè)主意見(jiàn)，及時(shí)處理問(wèn)題或上門(mén)尋訪(fǎng)。
(4)上班期間全體人員必須精神飽滿(mǎn)，積極主動(dòng)，熱情地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懶。
(5)紀律嚴明，全體人員不得遲到、早退、無(wú)故曠工，有事要請假，獲準后方能離開(kāi)。
(6)全體人員必須具有高度的責任心，巡視、查樓必須認真負責，注意發(fā)現問(wèn)題并做詳細記錄，及時(shí)匯報并跟蹤解決。
(7)接待業(yè)主時(shí)態(tài)度要和藹、溫文爾雅、落落大方。不管發(fā)生什么事，絕對不能與業(yè)主發(fā)生爭吵，要態(tài)度誠懇，仔細傾聽(tīng)業(yè)主的意見(jiàn)，能及時(shí)解決的問(wèn)題馬上派單解決，無(wú)法及時(shí)解決的要向業(yè)主解釋清楚，并告知解決的時(shí)間。
(8)接受業(yè)主電話(huà) 投訴時(shí)，要熱情耐心，語(yǔ)言要規范友好。
(9)管理員派單后，一定要追蹤落實(shí)，并負責檢查。水電問(wèn)題要求在12小時(shí)內解決，其他急修項目一般在24小時(shí)內解決，最遲不得超過(guò)72小時(shí)。把物業(yè)管理師加入收藏夾!
(10)對接受的投訴要認真做好記錄，并到現場(chǎng)查看、了解情況，認真記錄處理的時(shí)間、人員和業(yè)主對處理的意見(jiàn)。
(11)協(xié)助財務(wù)人員做好各項費用的派單和催繳工作，派單要派到各戶(hù)，催繳態(tài)度要友好。
(12)認真管好業(yè)主檔案和業(yè)主托管的鑰匙。
(13)認真做好裝修審批和管理工作。
(14)不準在上班時(shí)間看書(shū)、閑聊、做私事，不準在辦公室內高聲喧嘩。
(15)下班后將自己保管的資料(物品)放好，將辦公桌收拾整齊。
(16)休息時(shí)間如發(fā)生重大事故，或碰到問(wèn)題要立即解決，不得推脫或不予理睬。
(17)管理處的工作原則是服務(wù)第一，工作標準是業(yè)主滿(mǎn)意，工作態(tài)度是認真負責。
2、業(yè)主回訪(fǎng)制度:
(1)管理員必須經(jīng)常上門(mén)征求業(yè)主對管理工作的意見(jiàn)，認真做好回訪(fǎng)記錄，及時(shí)向管理處主任匯報。
(2)管理處負責人也應經(jīng)常上門(mén)訪(fǎng)問(wèn)，了解管理和上門(mén)服務(wù)情況，并做好回訪(fǎng)記錄，對業(yè)主提出的要求應及時(shí)給予答復和解決。
(3)維修人員每次上門(mén)服務(wù)均應讓服務(wù)對象填寫(xiě)回訪(fǎng)單，以征求對服務(wù)的意見(jiàn)。
(4)保安員在值班、巡崗時(shí)應定時(shí)征求業(yè)主對工作的意見(jiàn)，并做好記錄，注意研究、改進(jìn)。
(5)回訪(fǎng)單、回訪(fǎng)記錄和保安隊的征求意見(jiàn)單，應由管理處指定專(zhuān)人保管，每月集中裝訂存檔，不得遺失。
3、巡崗制度:
(1)保安領(lǐng)班在當班期間，要經(jīng)常定線(xiàn)或不定線(xiàn)地對各崗位的工作情況進(jìn)行檢查。
(2)檢查內容包括各崗執勤情況、有無(wú)違紀現象、查看值班登記等。
(3)巡查的要求是，一邊檢查一邊觀(guān)察，做好巡查記錄，掌握各值勤點(diǎn)值勤情況和動(dòng)態(tài)。
(4)管理員主要負責對物業(yè)情況的定期巡查。一般每天巡查兩次，交接班各一次，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)向有關(guān)部門(mén)派單解決，并負責跟蹤:
4、門(mén)衛制度:
(1)每位門(mén)衛保安必須嚴格執行各項管理規定，并對每位業(yè)主負責。
(2)按照規定認真巡視，巡視時(shí)要掛巡視牌。
(3)認真做好外來(lái)人員的檢查登記工作。任何外來(lái)人員在征得業(yè)主同意后方可進(jìn)入。
(4)外來(lái)施工人員要有管理處發(fā)的臨時(shí)出入證才能進(jìn)入。
(5)認真做好報紙、信件的收發(fā)工作。
(6)嚴禁自行車(chē)進(jìn)入塔樓。
(7)業(yè)主若向外搬運東西，一般物品需在保安室辦理登記手續，大件物品必須到管理處開(kāi)具放行條。
(8)電梯運貨時(shí)應嚴格遵守管理規定;運送家具、裝修材料等大宗貨物時(shí)，必須收取一定得責任押金，在業(yè)主填寫(xiě)責任承諾書(shū)后方可準運。
物業(yè)管理制度2
一、中央智能調度中心管理制度
智能中心是掌握住宅區安全動(dòng)態(tài)，指揮安全管理工作的重要部位，是管理處工作指揮的中心，其管理十分重要，特訂如下制度：
1、智能控制中心是住宅區最核心部位，閑人不得內進(jìn)。
2、智能控制中心實(shí)行24小時(shí)值班，值班管理人實(shí)行2人3班制，且有足夠的機動(dòng)人員待職。值班人員不得擅離職守。
3、保持室內衛生清潔，設備無(wú)塵，保養完好無(wú)損。
4、控制中心值班管理人員應詳細填寫(xiě)值班時(shí)的原始記錄、存檔備查。
5、隨時(shí)檢查各類(lèi)信號是否正常，并作記錄。如有報警派員以最快速度核查報警真偽情況，并隨時(shí)與智能控制中心聯(lián)系，以便隨時(shí)調度，合理處理。
6、控制中心各操作手柄放在自動(dòng)位置，每周作一次手動(dòng)、自動(dòng)實(shí)際操作檢查，以確認設備是否處于完好狀態(tài)。
7、遇真實(shí)報警時(shí)控制室人員應立即通知主任、各負責人員、機構到場(chǎng)處理，并時(shí)刻監視住宅區內的各部位呼叫，組織協(xié)調方面的配合。
8、如警情較大，應立即與“120、119”等聯(lián)網(wǎng)機構通報情況，求援，事后總結事件經(jīng)驗教訓。
9、定期對每種信號、報警做累計、分析，總結工作不足，改善系統工作態(tài)勢，合理安排管理人員工作崗位，加強管理工作。
二、智能停車(chē)場(chǎng)管理制度
1、楓白露停車(chē)場(chǎng)停車(chē)位均在多層、架空層、高層地下車(chē)庫，業(yè)主、住戶(hù)車(chē)輛依就近原則停放。
2、丹楓白露停車(chē)場(chǎng)使用智能系統控制車(chē)輛出入口，入口使用住戶(hù)IC卡和臨時(shí)卡，出口由安全管理員依卡中記錄，核對后合理收費。
3、車(chē)輛安全管理員必須熟悉車(chē)場(chǎng)智能系統的性能、使用方法。
4、車(chē)輛安全管理員必須認真執行停車(chē)場(chǎng)管理規定，禮貌待人，熱情服務(wù)，保證車(chē)輛安全，維護車(chē)場(chǎng)良好的停車(chē)秩序。
5、車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)后，必須按指定位置停車(chē)，排列整齊，不得阻塞通道，車(chē)管員認真核查車(chē)型、車(chē)牌號，避免出現差錯。
6、了解和掌握車(chē)主的車(chē)型、車(chē)牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、房號等等，以便于識別。
7、嚴禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)存放，以免發(fā)生意外。如有車(chē)輛違反此規定進(jìn)場(chǎng)時(shí)，應立即令其開(kāi)出車(chē)場(chǎng)，并立即報告管理處或公安機關(guān)進(jìn)行處理。
8、車(chē)輛安全管理員值班期間發(fā)現可疑情況，立即報告智能控制中心，并注意其事態(tài)發(fā)展，交接班時(shí)叮囑接班人注意，并記錄在交接登記薄上，同時(shí)將其它需注意的事項記錄在登記薄上以備查。
9、車(chē)輛安全管理員必須認真執行收卡制度、收費制度、堅持原則，不得，如：不開(kāi)票停車(chē)，亂收費或不收費等等。
三、配電房及特種作業(yè)人員安全制度
1、配電房重地要特別注意安全，未經(jīng)同意一律不得進(jìn)入。配電房要保持清潔衛生，嚴禁堆放易燃、易爆、有毒、有腐蝕性的物品及其他雜物以保持通道暢通無(wú)阻。
2、絕緣工具要保持完好，絕緣等級要符合安全要求。儀表、操作手柄、指示燈、按鈕等要保持完好可靠。接地電阻要符合安全規范，滅火器材要配備到位。
3、特種作業(yè)人員要嚴格執行持證上崗制度，其證件必須在審驗有效期內并與操作內容相符方可上崗。同時(shí)，持證人必須自覺(jué)參加年審工作。
4、特種作業(yè)人員要嚴格執行操作規程。停、送電要執行工作制度，柜背操作、帶電操作、登高必須有保護人在常嚴禁違章操作，確保安全。
5、需要機組運行時(shí)，機房負責人一定要到達現場(chǎng)，與保護人一起檢查線(xiàn)路無(wú)誤后方能投入運行。機組必須處在良好的預備狀態(tài)，一旦需要即能投入工作。
6、各配電房負責人及特種作業(yè)人員均要執行以上制度，違反者將視為違反勞動(dòng)紀律，并負責由此引起的直接責任。執行中如有異常，必須及時(shí)向主管部門(mén)提出，以便修正。
四、配電設備保養規定
一、操作人員必須具備高度的責任感，以保持設備、設施的正常運轉。
二、未經(jīng)許可，任何閑雜人員不得擅自進(jìn)入機房。
三、設備操作人員，必須持有《特種作業(yè)操作證》方可上崗。
四、操作人員必須對設備的運行狀態(tài)以及故障的處理進(jìn)行詳細的記錄。
五、設備檢修人員必須按時(shí)檢查配電室的溫度、濕度是否達到安全標準。
六、每日對配電設備進(jìn)行巡查，確保其完好運行。
七、每月按期檢查變壓器的運行情況，并按計劃檢修配電設備一次。
八、每個(gè)季度檢查各開(kāi)關(guān)和固定螺栓，如有松動(dòng)，應進(jìn)行緊固，保證接觸良好。
九、每年對接地網(wǎng)檢查、測試一次。
十、各類(lèi)開(kāi)關(guān)觸頭出現不平或毛刺時(shí)，將不平處打平、打光。
十一、功率因素補償低于0.9時(shí)，應及時(shí)修復。
十二、設備室必須保持清潔整齊，嚴禁在室內吸煙、堆放雜物。
五、水泵房管理制度
水泵房是提供住戶(hù)生活、消防用水的關(guān)健部位，是直接關(guān)系到住戶(hù)生活和生命財產(chǎn)安全的重要部位。為管理好水泵房，明確職責，制定如下制度。
一、水泵房及地下水池，消防系統全部機電設備由機電人員負責監控，定期檢查保養、維修及清潔清掃，并作記錄。解決不了的問(wèn)題及時(shí)書(shū)面報告領(lǐng)導。
二、水泵房?jì)葯C電設備由機電人員負責，其他人不得操作，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入泵房。
三、水泵房?jì)人性O備在正常運轉下，開(kāi)關(guān)應放在自動(dòng)位置，所有操作標志簡(jiǎn)單明確，主接觸器開(kāi)關(guān)每半月檢查清洗一次。
四、消防泵按定期保養規定進(jìn)行檢查，每旬進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。
五、水泵球閥定期檢查保養，泵房每周打掃一次，水泵管道每月檢查擦洗一次。
六、水泵控制回路應每月進(jìn)行一次緊固，檢查是否可靠，檢查備用水泵能否在主機出現故障的情況下，自動(dòng)運行。
七、注意電機運行時(shí)的電流、溫升情況，聲音是否異常，機械是否滑動(dòng)靈活，定期進(jìn)行對軸加油，使水泵達到100%良好狀態(tài)。
八、污水池衛生常清掃，水泵、管道常保養。
九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位閥每周檢查一次，是否處于良好狀態(tài)。
六、風(fēng)機房管理制度
風(fēng)機為地下一層、地下二層的通風(fēng)設備和消防設備。為加強風(fēng)機房的管理，特制定以下規定：
一、風(fēng)機房?jì)日彰鲬３滞旰�，路線(xiàn)整齊，無(wú)臨時(shí)接線(xiàn)。
二、機房?jì)葢３汁h(huán)境清潔，通風(fēng)良好。
三、風(fēng)機房?jì)葢袦缁鹌�，放置于易取處�?/p>
四、每半月同消防檢查一起，試運行一次。
五、嚴禁在機房?jì)任鼰煛?/p>
六、機房鑰匙由專(zhuān)人管理，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入機房。
七、開(kāi)關(guān)平時(shí)應置于高速狀態(tài)。
七、柴油發(fā)電機操作規程
�。ㄒ唬�、啟動(dòng)前的準備工作：
1、全面檢查柴油機各部分是否正常。
2、檢查水箱水位（2/3以上）。
3、檢查機油油位。
4、檢查燃油是否充足（2/3以上）。檢查油箱開(kāi)關(guān)及有無(wú)滲漏。
5、檢查蓄電池是否充足。蓄電池內液體是否足夠。
�。ǘ�、啟動(dòng)及運行：
1、啟動(dòng)電機連續工作時(shí)間不宜超過(guò)10秒，如一次啟動(dòng)不成功，應于二分鐘后再作第二次啟動(dòng)，三次無(wú)法啟動(dòng)應檢查原因。
2、試運行時(shí)，可用手動(dòng)啟動(dòng)，平時(shí)應置于自動(dòng)位置。
3、手動(dòng)啟動(dòng)時(shí)，啟動(dòng)后應調整手柄。使電壓達到380V至420V，頻率達到50HZ-51HZ。
4、試運行期間做好各項記錄。
5、水溫合成至60度時(shí)，方可帶動(dòng)負載。
6、每15日應運行一次，每次運行時(shí)間應不低于30分鐘。
物業(yè)管理制度3
公司總經(jīng)理崗位職責
1、嚴格執行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。
2、帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。
3、注意經(jīng)濟效益，精心理財，開(kāi)源節流，滿(mǎn)足業(yè)主需求。
4、抓好精神文明建設，維護業(yè)主合法權益，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。
5、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。
6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務(wù)，督促所屬部門(mén)履行崗位職責，堅持年終考核。
7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績(jì)定期進(jìn)行考核。
8、調動(dòng)各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng)營(yíng)收支情況，以各種方式聽(tīng)取業(yè)主和使用人的建議、意見(jiàn)和要求，并及時(shí)答復，認真解決。
9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
10、經(jīng)常與上級公司和政府相關(guān)部門(mén)溝通，理順關(guān)系，創(chuàng )造良好的外部環(huán)境。
公司副總經(jīng)理崗位職責
1、在總經(jīng)理領(lǐng)導下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。
2、主要抓好設備設施維修、保養計劃的制訂和落實(shí)工作。帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。
3、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。
4、制訂年度工作計劃，明確目標、任務(wù)，督促所屬部門(mén)履行崗位職責，堅持年終考核。
5、調動(dòng)各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報分管理工作情況，以各種方式聽(tīng)取業(yè)主和使用的建議、意見(jiàn)和要求，并及時(shí)答復、認真解決。
6、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
7、經(jīng)濟與上級公司和政府相關(guān)部門(mén)順關(guān)系，創(chuàng )造良好的外部環(huán)境。
職能部門(mén)經(jīng)理崗位職責
1、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導下，全面實(shí)施本部門(mén)的各項工作。
2、負責制定本部門(mén)的工作計劃，組織各項工作的開(kāi)展。
3、負責配合辦公室進(jìn)行本部門(mén)員工的招聘。
4、負責制定本部門(mén)員工的業(yè)務(wù)培訓計劃，定期開(kāi)展員工培訓。
5、負責指導、監督、檢查本部門(mén)各項工作，定期對本部門(mén)員工進(jìn)行考核。
管理處主任崗位職責
在總經(jīng)理直接領(lǐng)導下，貫徹執行公司各項方針、政策，全面負責負責管理處的日常事務(wù)和管理工作。
1、建立、健全各項規章制度，檢查督促崗位責任制的執行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎懲制度;
2、安排和調整本部門(mén)人員工作，負責制定本部門(mén)的工作計劃，并組織編寫(xiě)管理報告和各種通知、公函;
3、負責傳達公司文件、通知及會(huì )議精神;
4、檢查監督本轄區工程維修、保安清衛人員以及管理員工作情況并進(jìn)行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理;
5、熟悉國家有關(guān)法規和物業(yè)管理規定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責任區管理的實(shí)際操作;
6、隨時(shí)掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時(shí)做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量;
7、抓好本部門(mén)的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會(huì )議，研究擬定下一步工作計劃;
8、加強各班的團結合作，樹(shù)立整體思想，密切與其他部門(mén)的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調;
9、認真完成公司交給的其他任務(wù)。
內勤員崗位職責
內勤員在管理處主任統一安排下，負責文檔資料的保存和管理，做好各項基礎性工作。
1、按照物業(yè)服務(wù)的需要，編制采購計劃，并實(shí)施采購;
2、對倉庫物資和其他物資進(jìn)行管理，建立物資臺帳;
3、協(xié)助主任組織開(kāi)展社區文化服務(wù);
4、做好本部門(mén)員工的考勤、考核管理;
5、負責管理轄區內業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞;
6、負責本部門(mén)各類(lèi)通知、公函、報告的收發(fā);
7、負責接聽(tīng)服務(wù)電話(huà)，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄，并及時(shí)轉交處理，對于緊急突發(fā)事件及時(shí)向本部門(mén)負責人或公司領(lǐng)導匯報;
8、熟悉各種收費程序，負責接待上門(mén)的交費的業(yè)主，并做好收費記錄;
9、熱情接待來(lái)訪(fǎng)的業(yè)主及其他人士，對他們的咨詢(xún)事項給予熱情、周到的答復和解釋;
10、完成本部門(mén)安排的其他工作。
管理員崗位職責
在管理處主任的直接領(lǐng)導下開(kāi)展日常管理服務(wù)工作。
1、熟悉掌握物業(yè)轄區業(yè)主和物業(yè)的基本情況;
2、建立收費臺帳，掌握收費動(dòng)態(tài)，及時(shí)收取、催交各項應收費用;
3、負責辦理業(yè)主入住、遷出手續，監督管理裝修事務(wù);
4、負責巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況;
5、負責對外包服務(wù)過(guò)程進(jìn)行監督管理;
6、負責與業(yè)主溝通、回訪(fǎng)，有效處理業(yè)主的投訴。
文員崗位職責
1、負責部門(mén)的文件撰寫(xiě)、整理工作;
2、負責員工考勤、收發(fā)傳達文件等日常工作，妥善保管管理處的各類(lèi)來(lái)文;
3、負責辦理各類(lèi)外來(lái)人員的出入證件;
4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會(huì )議，并做好會(huì )議記錄;
5、接待來(lái)訪(fǎng)的業(yè)主，對其提出的問(wèn)題及意見(jiàn)，予以解釋解答，并將詳細內容記錄在案;
6、負責做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密;
7、向各業(yè)主發(fā)出書(shū)面繳交各項費用的通知書(shū);
8、通過(guò)各種媒介做好宣傳工作;
9、負責組織業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)活動(dòng)和社區文化活動(dòng);
物業(yè)管理制度4
一、 目的：
規范全體員工行為，加強本公司員工隊伍的建設，提高員工的基本素質(zhì)。
二、 適用范圍：
新天美地花園物業(yè)管理公司所有工作人員。
三、 職責：
3.1物業(yè)管理公司的所有員工有義務(wù)嚴守規章制度、為公司利益而做出貢獻。
3.2各部門(mén)負責人要對員工進(jìn)行規章制度教育，并全面貫徹下去。
四、關(guān)于服裝、裝束
4.1進(jìn)公司必須穿好工作服;
4.2工作服要干凈;
4.3進(jìn)公司須戴工作證;
4.4嚴禁工作證借給別人或借別人工作證入公司;
4.5凡遺失工作證、工作服應盡快申請補領(lǐng);
4.6不得擅自涂改工作證，若要更改一定要經(jīng)人事部辦理;
4.7公司發(fā)放的安全鞋僅限在廠(chǎng)內使用;
4.8公司發(fā)放的作業(yè)服、安全鞋、圍裙等妥善保管使用。
五、關(guān)于上班時(shí)間
5.1時(shí)間為上午8：30----12：00 下午2：00----18：00
5.2不得無(wú)故遲到、早退、外出;
5.3雇員請假須提前一天通知部門(mén)主管批準后方可請假(特殊情況例外);
5.4嚴禁無(wú)故曠工;
5.5上、下班必須簽到;
5.6不許代別人簽到;
5.7不得涂改簽到表。
六、關(guān)于廠(chǎng)內設備和備件
6.1設備、備件要小心使用，應保持設備整潔美觀(guān);
6.2注意整理整頓;
6.3道路要保持暢通，不許擺放東西;
6.4嚴禁對花園內的設備亂涂、張貼;
6.5節約用水，用電，不得浪費;
6.6凡故意破壞設備、設施，從嚴處理;
6.7凡盜竊本公司財物，從嚴處理;
6.8設備引起故障時(shí)必須要及時(shí)報告相關(guān)領(lǐng)導，不得擅動(dòng)機器。
七、其它
7.1服從上司的命令;
7.2發(fā)生事情必須立即上報、聯(lián)絡(luò );
7.3嚴禁在花園內吐痰或丟垃圾;
7.4嚴禁在花園內吸煙;
7.5不準喧嘩、賭博;
7.6不準盜竊他人或公司內的東西;
物業(yè)管理公司規章制度
1、工作時(shí)間不準睡覺(jué)或做出睡覺(jué)姿勢;
2、離開(kāi)作業(yè)現場(chǎng)(崗位)時(shí)一定要跟直接主管打招呼后方可離開(kāi);
3、嚴禁在辦公室私用電話(huà);
4、除急事外不許接聽(tīng)私人電話(huà);
5、未經(jīng)許可不準在公司內演說(shuō)集會(huì );
6、不許用任何方式威脅、恐嚇同事;
7、不許在公司內打架;凡有打架者，無(wú)論何原因，一律做無(wú)條件開(kāi)除處理;
8、凡在被本公司開(kāi)除的雇員，一律不準再招入公司，一經(jīng)發(fā)現，即時(shí)開(kāi)除并扣除所有工資;
違反以上規章制度將嚴肅處理，重者將嚴懲警告及罰款或送公安機關(guān)。
望各位雇員嚴格遵守。
關(guān)于上班時(shí)間
1、 無(wú)故早退或遲到，罰款5元，
2、 無(wú)故曠工一天扣除2天工資;
3、 曠工連續3天，按自動(dòng)離職處理;
4、 忘記簽到或簽錯日期同樣罰款5元;
5、 發(fā)現代人簽到，一律罰款20元;
6、 擅自涂改簽到表，一律罰款20元。
關(guān)于花園內設備和備件
1、弄臟設備和備件或粗魯使用物品情節較為嚴重者，則警告并罰款5元;
2、屢次不搞整理、整頓、清掃、清潔的部門(mén)全體人員給予罰款10元/人;
3、凡盜竊本公司設備、備件等財物，立即開(kāi)除并扣當月工資20%;
4、凡故意損壞本公司設備等財物，按所購入價(jià)2倍賠償;
5、在公司或花園內張貼、亂涂，按警告處理并罰款5元;
6、設備引起故障擅動(dòng)機器而導致設備損壞，則需等價(jià)賠償其修理費，并酌情加倍處罰。
其它
1、不服從上司的命令，按嚴重警告處理并罰款5—20元，屢次重犯則開(kāi)除處理。
2、疏忽報告或聯(lián)絡(luò )而受到損害，則嚴重警告并罰款10元。
3、在公共場(chǎng)所或花園內吸煙，則罰款10元;
4、發(fā)現喧嘩、賭博，按嚴重警告且罰款20元處理，情節嚴懲者以開(kāi)除處理;
5、凡盜竊他人的物品，立即開(kāi)除并送公安機關(guān)處理;
6、上班時(shí)間內怠工或打瞌睡 ，則嚴懲警告并罰款10元起。情節嚴重者開(kāi)除處理。
7、不按時(shí)上交工作報表、不按時(shí)填寫(xiě)工作記錄，查到一次罰款10元。
8、內部培訓時(shí)間無(wú)故不到者，罰款10元，并給予警告。
員工考勤和休假的規定
為了維持良好的生產(chǎn)秩序，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，保證生產(chǎn)工作的順利進(jìn)行，為了使員工保持良好的身體素質(zhì)和旺盛的精力，努力做好本職工作，并考慮員工與家屬團聚的問(wèn)題，根據國家有關(guān)規定，結合公司的實(shí)際情況，特制定本規定。
(一) 考勤
1. 考勤內容
�、� 上班時(shí)間已到而未到崗者，即為遲到;
�、� 未到下班時(shí)間而提前離崗者，即為早退;
�、� 工作時(shí)間未經(jīng)領(lǐng)導批準離開(kāi)工作崗位者，為擅離職守;
�、� 遲到、早退或擅離職守超過(guò)30分鐘，或未經(jīng)準假而不到班者，均為曠工。
2. 考勤須知
�、� 對有遲到、早退、擅離職守現象的員工，應進(jìn)行教育，數屢教不改的，給予適當的紀律處分，如有造成嚴重后果的，應追究其責任。
�、� 對曠工者，應責成其作出書(shū)面檢討，并按下表計扣工資，扣發(fā)當月各項獎金，曠工二天以上，每增加一天，加扣年終獎10%。連續曠工10，或一年內累計曠工超過(guò)15天或曠工雖未達到上述天數，但次數較多，情節嚴重，均應作除名處理。
3. 請假辦法
�、� 公假
經(jīng)公司批準脫產(chǎn)參加會(huì )議、學(xué)習、出差、從事社會(huì )活動(dòng)均屬公假;經(jīng)公司指定或批準休養、參觀(guān)、訪(fǎng)問(wèn)的模范代表人物或代表，以及因公負傷人員在醫療期間，根據實(shí)際情況核給公假。
�、� 調遣假
員工異地調動(dòng)，因要處理個(gè)人瑣事給一天公假。
如有非經(jīng)常性事務(wù)，需員工本人辦理或參加的，如遷居、開(kāi)家長(cháng)會(huì )等，各單位可考慮到工作安排及員工的需要，酌情處理，不計算假期。
4. 因工作需要積累工時(shí)工休，一般應在當月補休，如確因工作一時(shí)不能安排補休的，經(jīng)部門(mén)經(jīng)理同意可適當推遲，可保留至當年底，但必須在本年度休完。如確因工作不能補休的，應按有關(guān)規定給予補發(fā)加班費的形式予以補償。補償辦法：平日加班：工資÷26天1.5加班天數;法定假日加班費：工資÷26天2加班天數計算。
(二) 休假
1. 員工休假必須服從組織安排，并按規定逐級審批，報人事部批準，主任一級由部門(mén)經(jīng)理安排休假，部門(mén)經(jīng)理由總經(jīng)理安排休假。
2. 員工申請休假須一個(gè)星期前填寫(xiě)《請假申請表》送交部門(mén)主管審批。未通過(guò)審批的，不得擅自休假，否則按曠工處理，因特殊原因本人不能親自辦理的，應委托別人或電話(huà)告假，回來(lái)上班后再補請假條。
3. 婚假
員工申請結婚，需在本公司辦理結婚手續，并以領(lǐng)取結婚證為準，有薪婚假三天，晚婚者有薪假6天，(晚婚條件：女滿(mǎn)25周歲，男滿(mǎn)28周歲)。如到外地(指配偶工作所在地在外地，不含旅行結婚)結婚的，根據在途往返時(shí)間核給路程假。
4. 喪假
員工的直系親屬(祖父母、父母、配偶、子女，以及領(lǐng)先本人供養的弟妹、養父母、岳父母、公婆)過(guò)世，給予有薪假3天，員工到外地辦理喪事，可根據實(shí)際路程所需時(shí)間給假。
5. 產(chǎn)假、計劃生育假
�、� 女員工產(chǎn)假按下列標準核給(發(fā)基本工資)
�、� 臨時(shí)工產(chǎn)假56天，發(fā)60%的工資。
�、� 產(chǎn)婦如遇實(shí)妹困難，可請哺乳假，工資按本人基本工資75%發(fā)給，其他補貼照給。
�、� 接受節育手術(shù)者，經(jīng)醫生證明，分別給予以下假期：
6. 病假
�、� 員工因病或非因工(公)負傷，經(jīng)公司指定的醫療單位出具的證明確定不能堅持工作，可參考醫生建議，根據實(shí)際情況核給病假;
�、� 有薪病期3天。4天以上按以下規定執行：
表三
連續工齡 不滿(mǎn)一年 不滿(mǎn)二年 滿(mǎn)二年不滿(mǎn)四年 滿(mǎn)四年以上
三個(gè)月內病假工資 50% 60% 80% 100%
連續病假六個(gè)月以上 建議離職并補發(fā)一個(gè)月基本工資。
7. 事假
員工因個(gè)人事務(wù)，必須親自處理的，根據工作安排以及本人的實(shí)際需要酌情核給，請事假員工按無(wú)超過(guò)兩天者按無(wú)薪處理。
8. 探親假
�、� 探親假是給予加入公司滿(mǎn)一年，在職期間沒(méi)有請過(guò)探親假、回家假等;
�、� 員工需要回家探望父母，假期為15天，(包括公休日、法定節、假日)不包括路程，路程根據實(shí)際需要核給;
�、� 探親假給予基本工資。(以提供路程票為準，否則以事假論)
�、� 在本公司休過(guò)年假者，不再適用此條。
9. 年假
�、� 凡加入公司工作滿(mǎn)一年者，均有休年假規定。
�、� 在本年度病、事假累計超過(guò)3個(gè)月或工傷假超過(guò)3個(gè)月者，當年不再享受年假，曠工累計兩日者，當年不再享受年假。
�、� 受過(guò)各種公司處分、警告者，當年不再享受年假。
10. 說(shuō)明
本規定從發(fā)布之日起執行，以前有關(guān)規定與本規定相抵觸的，按本規定執行，執行過(guò)程中如有上級領(lǐng)導新的指示、規定再另行通知。
員工辦公制度
為加強管理、嚴明紀律、發(fā)揮效益、創(chuàng )一流服務(wù)質(zhì)量，特制定以下規定：
一. 出勤：一月內遲到或早退兩次扣一天工資。
二. 請假：必須要請假條，寫(xiě)明事由，由部門(mén)負責人批準，辦公室核實(shí)。一天以上由主任批準，三天以上要經(jīng)理批準，擅自離開(kāi)者，按自動(dòng)辭工處理，扣發(fā)15天工資。
(1) 請事假扣發(fā)當天工資。
(2) 請病假，必須要有醫生證明，三天以?xún)裙べY照發(fā)，三天以上扣除請假期間工資。
(3) 曠工者除扣當天工資外，年終獎扣發(fā)一天工資。
(4) 請假一天以上請假者必須提前申請。
(5) 上班時(shí)間內，必須堅守崗位，如檢查不在崗位范圍內，則按未上班處理，扣半天工資。
三. 堅守工作崗位，必須按質(zhì)、按量達到管理處要求，完成各自職責，不能勝任工作，住戶(hù)反映較大意見(jiàn)者，管理處有權做出調離原崗位或辭退處理。
四. 如損壞管理處及住戶(hù)財產(chǎn)，視損壞程度照價(jià)賠償并扣發(fā)工資。
五. 管理處的工具、機器、設備未經(jīng)管理處或辦公室同意，不準外借。
六. 上班時(shí)間不得看報、閑聊，不得用通迅設備聊天;業(yè)余時(shí)間應努力學(xué)習業(yè)務(wù)知識及相關(guān)知識。
七. 不得在工作時(shí)間在本住宅區從事本職工作以外的有償勞務(wù)。
八. 嚴禁向業(yè)主、住戶(hù)索取財物、吃、拿等不良行為。
九. 熱情、周到、主動(dòng)、高效服務(wù)住戶(hù)，依靠法規嚴格妥善管理，絕不可粗暴、冷漠、置之不理。
文明辦公制度
一. 員工應以認真負責的態(tài)度，嚴謹務(wù)實(shí)的作風(fēng)做好本職工作，辦公講求效率。
二. 員工應自覺(jué)遵守管理處作息時(shí)間，嚴格執行勞動(dòng)紀律，上班不遲到、不早退、不準中間私自離崗，外出辦公說(shuō)明去向。有私事或生病不能上班須事先請假。
三. 講究禮貌，注重儀容。員工服裝莊重、大方、清潔。
四. 各辦公室、會(huì )議室嚴禁吸煙。
五. 保持辦公環(huán)境優(yōu)美清潔，不得隨意丟棄雜物。
六. 愛(ài)護公共財物，節約用水用電。
七. 重視防水、防盜和安全生產(chǎn)。
八. 辦公時(shí)間要保持肅靜，不準串崗聊天;嘻鬧、高聲喧嘩和爭吵。
九. 嚴格要求自己，遵守公司的各項規章制度。
十. 以上規定，有違者將按管理處規定，予以經(jīng)濟處罰。
辦公室值班制度
為及時(shí)處理突發(fā)事件，維護小區正常的生產(chǎn)、生活秩序，制定本制度：
一. 值班人員：公司各部門(mén)經(jīng)理以下人員，均應參加值班。
二. 值班地點(diǎn)：公司客戶(hù)服務(wù)中心。
三. 值班時(shí)間：星期一至星期日18：00—20：30。
四. 值班人員應填寫(xiě)值班登記表，注明值班人、值班起止時(shí)間、值班情況等。
五. 值班人員必須及時(shí)處理各類(lèi)突發(fā)事件。如遇重大事件，難以處理的，應及時(shí)報告公司經(jīng)理，并請求有關(guān)部門(mén)協(xié)助處理。
六. 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗。若因此而造成損失的，追究當事人的責任。
七. 值班人同因事、因病無(wú)法參加值班的'，應事先安排調班，并報辦公室。事先無(wú)法安排的，應找機動(dòng)人員暫替，并在值班登記表上注明。
八. 國家法定節假日另做加強值班安排。
管理處接待來(lái)訪(fǎng)設訴工作制度
為加強管理處與業(yè)主、住戶(hù)的聯(lián)系，及時(shí)為業(yè)主、住戶(hù)排憂(yōu)解難，提高社會(huì )效益，特建立接待來(lái)訪(fǎng)投訴工作制度。
一. 接待來(lái)訪(fǎng)工作由客戶(hù)服務(wù)中心負責，宣傳接待投訴的辦公地點(diǎn)、電話(huà)，讓業(yè)主、住戶(hù)來(lái)訪(fǎng)投訴有門(mén)、信任管理處。
二. 任何管理人員在遇到業(yè)主、住戶(hù)來(lái)訪(fǎng)投訴時(shí)，都應給予熱情接待，主動(dòng)詢(xún)問(wèn)，面帶微笑，不得刁難，不得推諉，不得對抗，不得激化業(yè)主、住戶(hù)情緒，并做到對熟人、陌生人一個(gè)樣、對大人小孩一個(gè)樣、忙時(shí)閑時(shí)一個(gè)樣。
三. 對住戶(hù)投訴、來(lái)訪(fǎng)中談到的問(wèn)題，客服人員應及時(shí)進(jìn)行記錄，須于當天進(jìn)行調查、核實(shí)，并將結果和處理建議匯報辦公室主任，由主任決定處理辦法和責任部門(mén)。
四. 責任部門(mén)在處理來(lái)訪(fǎng)、投訴時(shí)，要熱誠、主動(dòng)、及時(shí)，要堅持原則，突出服務(wù)。不得推托、扯皮、推卸責任、為難業(yè)主、住戶(hù)、或乘機索取好處、利益等，在處理完畢后應將結果回復業(yè)主、住戶(hù)和管理處主任，做到事事有著(zhù)落、件件有回音。
五. 全體管理人員要認真負責做好本職工作，為業(yè)主、住戶(hù)提供滿(mǎn)意管理、服務(wù)，減少住戶(hù)的投訴、批評，將業(yè)主、住戶(hù)的不滿(mǎn)消解在投訴之前。
用戶(hù)投訴處理制度
一. 用戶(hù)投訴的接收
1. 凡用戶(hù)對公司服務(wù)方面的投訴，不論采取何種方式，如信函、電話(huà)、傳真或來(lái)人面談，統一由管理處物管員集中登記、組織處理、向客戶(hù)反饋處理結果。
2. 管理處建立《客戶(hù)投訴登記表》，對每一份投訴或意見(jiàn)均予以記錄。記錄的內容包括客戶(hù)名稱(chēng)、投訴文件(信件、傳真、電話(huà)及面談的正式記錄)的編號、投訴性質(zhì)或內容摘要、處理結果等。
3. 管理處親自或指定人員根據客戶(hù)投訴或意見(jiàn)，填寫(xiě)《客戶(hù)投訴處理通知單》。為了便于跟蹤、檢索，每一份《客戶(hù)投訴處理通知單》應進(jìn)行編號，并與《客戶(hù)投訴登記表》中的編號以及對客戶(hù)投訴或意見(jiàn)原件所作的編號保持一致。
二. 用戶(hù)意見(jiàn)的處理(必須滿(mǎn)足公司對用戶(hù)的承諾要求處理)
1. 管理處將《用戶(hù)投訴處理通知單》連同用戶(hù)投訴或意見(jiàn)原件責成相應班組進(jìn)行處理。
(1) 由有關(guān)班組負責作出補救措施。
(2) 作出補救措施的同時(shí)，還需采取糾正措施，近預定時(shí)間完成。
2. 對重大問(wèn)題的投訴，管理處不能處理的需統一協(xié)調的問(wèn)題，直接報經(jīng)理，由經(jīng)理作出處理決定。
3. 對需采取糾正措施的問(wèn)題要在《用戶(hù)投訴處理通知單》中記錄，以便跟蹤檢索。
4. 在完成補救措施后，應將處理結果反饋給管理處，由管理處負責與用戶(hù)聯(lián)系，報告處理結果，直到用戶(hù)滿(mǎn)意為止。
物業(yè)管理制度5
一、管理制度的缺陷
盡管物業(yè)管理這一行業(yè)由來(lái)已久，但是在我國范圍內還屬于新興行業(yè)，相關(guān)制度還不完善，這就難免在運作過(guò)程中出現各種問(wèn)題。
1.物業(yè)管理法規不完善
物業(yè)管理在我國還處于起步階段，還沒(méi)有形成實(shí)際的管理工作經(jīng)驗，在這種情況下，很難針對居民的具體生活問(wèn)題進(jìn)行關(guān)注以及管理，這在某種程度上是因為有關(guān)主管部門(mén)沒(méi)有制定出明確的規定，對很多方面的內容沒(méi)有明確的法律條文進(jìn)行約束，最終在時(shí)間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區環(huán)境出現污染和破壞。
2.缺乏完善的業(yè)主自治制度
由于國情不同，我國在物業(yè)領(lǐng)域中還沒(méi)有形成完善的主管機構，相關(guān)工作的效率也很低，業(yè)主也不能夠通過(guò)法律進(jìn)行權益上的自我維護。
二、改善現狀的對策
總體來(lái)講，物業(yè)管理工作在我國還需要進(jìn)行進(jìn)一步完善，很多矛盾性問(wèn)題難以通過(guò)正規手段進(jìn)行根治，很多時(shí)候出現特殊情況，沒(méi)有相關(guān)法律或者規定進(jìn)行約束，在這種情況下，只有對先進(jìn)的管理經(jīng)驗進(jìn)行借鑒，對整個(gè)行業(yè)進(jìn)行科學(xué)規劃，促進(jìn)行業(yè)的整體規范，這樣一來(lái)，整個(gè)物業(yè)行業(yè)才能夠走向正軌與規范。
1.平衡物業(yè)市場(chǎng)的供給雙方
就目前來(lái)講，我國在物業(yè)管理方面所應用的模式屬于自建自管型，在這種情況下，管理水平較大程度上需要依賴(lài)物業(yè)公司。在這種情況下，就需要通過(guò)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行規范和約束，同時(shí)發(fā)動(dòng)政府進(jìn)行相關(guān)規定，出臺相關(guān)政策，不直接對物業(yè)管理進(jìn)行行政化干預，而是通過(guò)有效監督，促使管理公司進(jìn)行規范化管理。在這個(gè)過(guò)程中，需要建立一個(gè)平等的平臺，使物業(yè)管理的供需雙方，無(wú)論是在權力還是義務(wù)上，都能夠處于平衡狀態(tài)，處于平等的位置。同時(shí)，還需要對物業(yè)管理的相關(guān)事宜進(jìn)行精細化規范，明確工作流程中的每一個(gè)細節，使得管理能夠擁有一個(gè)量化的標準進(jìn)行評價(jià)。在這種情況下，可以使物業(yè)管理上的糾紛事件有效避免，使物業(yè)公司的工作能夠有所進(jìn)步。
2.強化業(yè)主的主體性地位
首先要對相關(guān)規定進(jìn)行明確了解，使得業(yè)主能夠明確自身權益，同時(shí)還應發(fā)揮政府的力量，明確物業(yè)管理在政府管理系統中的具體位置，一旦出現物業(yè)糾紛，政府能夠及時(shí)出面，對事件發(fā)展的導向進(jìn)行合理控制。同時(shí)還能夠使業(yè)主認識到物業(yè)管理對于城市建設的重要作用，緩解業(yè)主與物業(yè)公司之間針?shù)h相對的狀態(tài)，在這種情況下，物業(yè)管理的狀況將能夠得到極大改善。[3]確立反饋機制，使得業(yè)主能夠擁有對于物業(yè)管理進(jìn)行評價(jià)的權力，在這種機制下，能夠實(shí)現物業(yè)管理的良性運轉。其次，物業(yè)公司應強化市場(chǎng)意識，推行商品式的服務(wù)理念，促進(jìn)業(yè)主對于合理服務(wù)需求的意識，使得管理結構更加趨于合理，兼顧供需雙方的實(shí)際狀況及意愿。
三、結語(yǔ)
在我國的住宅區管理中，物業(yè)公司始終處于絕對強勢的地位，在這種情況下，業(yè)主的空間被無(wú)限壓縮，物業(yè)公司情緒執法，業(yè)主狀告無(wú)門(mén)。面對這種現狀，就應該從制度上進(jìn)行思考，并作出有針對性的改革，使得整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)能夠逐漸向著(zhù)國際化標準靠攏。這樣一來(lái)，整個(gè)物業(yè)行業(yè)才能夠逐漸步向正規，整個(gè)市場(chǎng)才能夠處于平衡的狀態(tài)。
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