浙江農村宅基地新政策
浙江農村宅基地新政策的具體內容如何?大家對此有何了解呢?今天我們就一起來(lái)看看相關(guān)內容吧!
為進(jìn)一步加強我省農村宅基地管理，促進(jìn)農民建房節約集約用地，切實(shí)保護耕地，根據《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)和國土資源部《關(guān)于加強農村宅基管理的意見(jiàn)》(國土資發(fā)[2004]234號)的有關(guān)規定，結合我省實(shí)際，提出如下意見(jiàn)：
一、從嚴控制農村宅基地建設用地規模
1、農村村民建造住宅，要嚴格執行鄉鎮土地利用總體規劃和村莊、集鎮規劃，從嚴控制占用耕地，嚴禁占用基本農田。同時(shí)在修編新一輪鄉鎮土地利用總體規劃中，應按照控制增量、合理布局、集約用地、保護耕地的總原則和統籌安排城鄉建設用地的總要求，合理確定小城鎮和農村居民點(diǎn)的數量、布局、范圍和用地規模。
2、各地要積極探索改進(jìn)村莊、集鎮規劃用地規模的確定方法。在土地利用總體規劃中嚴格以人均建設用地指標確定村莊和集鎮的建設用地規模，自然村、中心村、集鎮的人均建設用地指標應分別控制在60、80、90平方米以?xún)�。村莊和集鎮規劃中建設用地規模不得超過(guò)土地利用總體規劃確定的規模。
3、各地要根據土地利用總體規劃和村鎮建設規劃，結合實(shí)施小城鎮發(fā)展戰略和“千村示范、萬(wàn)村整治”工程，科學(xué)制定和實(shí)施村莊改造、歸并零散自然村計劃，積極推進(jìn)農村宅基地整理，促進(jìn)村鎮土地集約利用。
4、要積極引導農村村民住宅建設有規劃、有計劃地逐步向集鎮和中心村集中。對城市規劃區內的農村村民住宅建設，應當集中統建、聯(lián)建公寓式農民住宅小區;對城市規劃區外的農村村民住宅建設，按照城市化和節約集約用地的要求，鼓勵以集中聯(lián)建的形式建設農民新村;在規劃撤并的村莊范圍內，停止審批新建、重建、改建住宅。
二、努力保障農村宅基地用地需求
各地要充分利用村內原有宅基地、空閑地等存量建設用地以及低丘緩坡等非耕地安排農民建房;確需占用農用地的，農用地轉用指標可在年度土地整理折抵指標和建設用地復墾周轉指標中予以安排。通過(guò)村莊整治復墾獲取的建設用地復墾周轉指標應優(yōu)先用于農村村民建造住宅。
三、嚴格界定農村宅基地申請條件
堅決貫徹農村宅基地“一戶(hù)一宅”的法律規定。農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，宅基地面積標準(包括附屬用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超過(guò)125平方米;使用其他土地最高不得超過(guò)140平方米;山區有條件利用荒地、荒坡的，最高不得超過(guò)160平方米。
符合下列情形之一的，農村村民可以申請宅基地：
1、因國家建設、墾區移民、災毀等需要搬遷的;
2、實(shí)施村鎮規劃或舊村鎮改造，必須調整搬遷的;
3、常住人口中已領(lǐng)取結婚證書(shū)，確需分戶(hù)建房的;
4、法律法規規定的其他情形。
農村村民有下列情形之一的，不得再申請宅基地：
1、已擁有一處宅基地的;
2、出賣(mài)、出租、贈與他人或者以其它形式轉讓宅基地上建筑物的;
3、以所有家庭人員作為一戶(hù)申請并被批準后，不具備分戶(hù)條件而以分戶(hù)為由的;
4、其他不符合申請建房條件的。
各地可根據上述規定，結合本地實(shí)際，制定相應的農村宅基地面積標準和宅基地申請條件。
四、切實(shí)規范農村宅基地申請程序
1、農村村民建造住宅用地，應向戶(hù)口所在地的村民委員會(huì )或農村集體經(jīng)濟組織提出書(shū)面申請。經(jīng)村民委員會(huì )或農村集體經(jīng)濟組織討論通過(guò)并予以公布。公布期滿(mǎn)無(wú)異議的，報經(jīng)鄉鎮人民政府審核后，報縣級人民政府批準。村民委員會(huì )或農村集體經(jīng)濟組織應及時(shí)將批準結果向村民張榜公布。
2、農村村民建造住宅使用農用地的，應當按照《土地管理法》第四十四條、四十五條的規定，辦理農用地轉用審批手續。
市、縣(市、區)、鄉鎮要將宅基地申請條件、申報審批程序、審批工作時(shí)限、審批權限等相關(guān)規定以及本級年度農村宅基地用地計劃向社會(huì )公告。
五、依法完善農村宅基地審批管理
1、各地要根據農村村民建房的特點(diǎn)，按照“嚴格管理，提高效率，便民利民”的原則，規范審批行為，健全辦事制度，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2、各市、縣(市、區)可根據年度農村住宅建設占用農用地的用地指標和農村村民住宅建設的實(shí)際需要，一次性向省級以上人民政府申請辦理農用地轉用審批手續，經(jīng)依法批準后按戶(hù)逐宗批準供應宅基地;對農村村民住宅建設利用村內存量建設用地和原拆原建的，由村民委員會(huì )、鄉鎮人民政府(街道辦事處)審核，報縣級人民政府批準;村民原有宅基地經(jīng)村民委員會(huì )同意可以調劑給符合宅基地申請條件的本村村民，調劑雙方應當在調劑協(xié)議生效后向縣級國土資源部門(mén)辦理土地使用權變更手續。
六、不斷強化農村宅基地監督檢查
1、在宅基地審批過(guò)程中，鄉鎮國土資源所要做到“三到場(chǎng)”，即：受理宅基地申請后，要到實(shí)地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃等;宅基地經(jīng)依法批準后，要到實(shí)地定點(diǎn)丈量打樁放樣，并實(shí)行掛牌施工，隨時(shí)接受群眾監督檢查;村民住宅建成后，要到實(shí)地檢查是否按照批準的面積和要求使用土地。
2、對自批準宅基地之日起滿(mǎn)二年未動(dòng)工興建的，報經(jīng)縣級以上人民政府批準，由村民委員會(huì )或農村集體經(jīng)濟組織收回宅基地使用權。對非法占用土地或者超過(guò)批準面積多占土地建造住宅的`，應當責令其停止建設;對拒不停止繼續施工的，經(jīng)縣級國土資源部門(mén)批準，可以查封、暫扣用于施工的工具、設備、建筑材料等。未經(jīng)批準占用基本農田建造住宅的，一律拆除退耕，并對相關(guān)責任人按違法占用基本農田論處。
3、各地要進(jìn)一步健全土地執法動(dòng)態(tài)巡查制度，切實(shí)加強農村村民住宅建設用地的日常監管，及時(shí)發(fā)現和制止各類(lèi)土地違法行為。要重點(diǎn)加強城鄉結合部地區農村宅基地的監督管理。嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。
七、全面推行農村宅基地登記發(fā)證工作
1、市、縣國土資源部門(mén)要加快農村宅基地土地登記發(fā)證工作，做到宅基地土地登記發(fā)證到戶(hù)，內容規范清楚，切實(shí)維護農民的合法權益。要加強農村宅基地的變更登記工作，變更一宗，登記一宗，充分發(fā)揮地籍檔案資料在宅基地監督管理中的作用，切實(shí)保障“一戶(hù)一宅”法律制度的落實(shí)。
2、農民住宅竣工驗收合格后，土地使用者應當向土地所在地的縣級以上國土資源部門(mén)提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)農村《集體土地使用證》。
八、積極盤(pán)活農村存量建設用地
1、各地要因地制宜地組織開(kāi)展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶(hù)多宅”的調查清理工作，制定消化利用的規劃、計劃和政策措施，加大盤(pán)活存量建設用地的力度。凡村內有空閑地、老宅基地未利用的，不得批準新的宅基地。
2、對“一戶(hù)多宅”和空置住宅，各地要制定激勵措施，鼓勵本村村民之間調劑使用騰退多余宅基地。農村宅基地實(shí)施建新拆舊的，要采取事先簽訂協(xié)議等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。
延伸閱讀：浙江農村宅基地抵押貸款"破冰"
第十二屆全國人大常委會(huì )決定，授權國務(wù)院在天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣(市、區)暫時(shí)調整實(shí)施《物權法》、《擔保法》關(guān)于集體所有的宅基地使用權不得抵押的規定。浙江省的樂(lè )清、青田、義烏和瑞安也被納入試點(diǎn)范圍。
政策實(shí)施后不到10小時(shí)，12月28日上午，義烏市黃楊梅村村民季建中就以自家宅基地作為合法抵押，拿到30萬(wàn)元貸款。成為全國首個(gè)利用宅基地抵押貸款的農民。
農村宅基地，是指農村的農戶(hù)或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。按照現行法律規定，宅基地所有權屬于農村集體經(jīng)濟組織;農民只有使用權，沒(méi)有處置權，更不能將宅基地抵押。
此次“暫時(shí)”調整相關(guān)法律，為有效盤(pán)活農民資產(chǎn)，落實(shí)農村土地的用益物權開(kāi)啟了政策大門(mén)，也預示著(zhù)農村土地改革正向深度探索。
義烏發(fā)放“宅基地抵押貸款”第一單
破解農村融資困局
第一個(gè)吃到“試點(diǎn)蛋糕”的義烏村民季建中，經(jīng)營(yíng)一家小型吸塑包裝廠(chǎng)，年銷(xiāo)售額約百萬(wàn)元。但因行業(yè)不景氣，收款難墊資多，最近又嘗試進(jìn)行網(wǎng)上銷(xiāo)售，季建中亟需資金度過(guò)“年關(guān)”。在得知中央將出臺宅基地貸款試點(diǎn)政策后，季建中就與義烏農商銀行取得聯(lián)系，提前備齊所需材料。
季建中的抵押物為126平方米宅基地和一套四層半的自建房。如果以同地段商品房估算，該宅基地價(jià)值約在300萬(wàn)元以上。而季建中只申請了30萬(wàn)元貸款，月息4.5厘，相當于年利率5.4%。
據季建中介紹，義烏辦理宅基地抵押貸款需提供《集體土地使用證》和《房屋所有權證》;需要村集體蓋章證明;并向國土部門(mén)申請“農村宅基地抵押權”登記;隨后便可與銀行簽訂貸款協(xié)議。季建中說(shuō)：“和其他貸款相比，宅基地抵押更方便，不需要擔保人，流程和商品房貸款差不多。”
發(fā)出后第一單后，義烏農商銀行很快又收到數十位當地農民的貸款申請，副行長(cháng)傅照華說(shuō)：“義烏的工商業(yè)非常發(fā)達，許多農戶(hù)經(jīng)營(yíng)小工廠(chǎng)，但是融資比較困難。農戶(hù)以前只能通過(guò)擔保人貸款、向親友借款，或者利用民間借貸�，F在放開(kāi)宅基地抵押，為農民創(chuàng )業(yè)融資，打開(kāi)了新路。
中國人民銀行義烏支行的調查數據顯示：義烏有八成農戶(hù)希望農房能用于抵押貸款，三成農戶(hù)有農房抵押需求。人行義烏支行副行長(cháng)王紅英也表示，農村宅基地可以抵押貸款，直接效果就是盤(pán)活了農村土地資產(chǎn)，為農村金融注入活力。
“試點(diǎn)”需要更多配套政策
抵押物如何處置尚未明確
同時(shí)也有專(zhuān)家認為，此次試點(diǎn)“破冰”，尚處于探索階段。政策想向更大范圍推廣，需要有更多配套政策出臺。
“59個(gè)縣市的經(jīng)濟都比較發(fā)達，農戶(hù)對融資的需求量很大，所以試點(diǎn)才能搞起來(lái)。換做全國其他農村，效果就不會(huì )這么好。”浙江農林大學(xué)法政學(xué)院教授馬永雙說(shuō)，落實(shí)宅基地抵押，先要推進(jìn)城鎮化：“只有農民在城鎮化過(guò)程中獲取收益了，才能盡快還貸。如果農民沒(méi)有收入來(lái)源，試點(diǎn)政策就失去了意義。”
而在銀行層面，發(fā)放宅基地抵押貸款也面臨著(zhù)不少困難。義烏農商銀行副行長(cháng)傅照華就表示，首先難在宅基地的價(jià)格評估：“商品房可以由第三方機構進(jìn)行評估，有市場(chǎng)價(jià)做參考。但宅基地評估，沒(méi)有權威機構。暫時(shí)只能由銀行根據地段、造價(jià)做估算，所以銀行相對慎重，不敢貸出很大金額。”
其次在抵押物的處置問(wèn)題。盡管義烏農商銀行制定了《農村住房財產(chǎn)權抵押貸款實(shí)施細則》，但關(guān)于抵押物的處置辦法，傅照華表示，尚未明確制定。
傅照華說(shuō)：“按照目前細則，如果貸款逾期未還，銀行可以與貸款人協(xié)商，由貸款人尋找合法的宅基地買(mǎi)受人，進(jìn)行有償流轉。流轉不成功，再向法院訴訟。但是法院如何處置宅基地?能不能入市拍賣(mài)?暫時(shí)都沒(méi)有規定。”這就意味著(zhù)，銀行很難直接處置被抵押的宅基地，進(jìn)而增加了貸款風(fēng)險。
目前義烏的應對辦法是：繼續會(huì )同相關(guān)部門(mén)，研討抵押物的處置機制。建議建立試點(diǎn)貸款的風(fēng)險補償機制。并適度放寬對不良貸款的容忍度。同時(shí)，義烏銀行業(yè)相關(guān)人士也表示：使農村宅基地“有條件”“有范圍“入市，也是試點(diǎn)改革的關(guān)鍵所在。
宅基地有償流轉“跨村進(jìn)鎮”
義烏試點(diǎn)或可面向“全市農民”
按照國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展農村承包土地的經(jīng)營(yíng)權和農民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點(diǎn)的指導意見(jiàn)》要求，目前大部分試點(diǎn)地區的宅基地有償流轉，都只在本村范圍內進(jìn)行。
以季建中所在的義烏黃楊梅村為例，同村村民之間“有償流轉”宅基地，都由村民口頭協(xié)商價(jià)格，簽署的合同并不完整，伴有“私下”交易的色彩。
但抵押貸款政策破冰后，不少試點(diǎn)地區的宅基地流轉政策出現了變化：福建省晉江市，已經(jīng)引入宅基地價(jià)格的第三方評估。江蘇省常州武進(jìn)區，正在建立區、鎮兩級農村產(chǎn)權交易平臺。農房所在的鎮、村集體經(jīng)濟組織也建立了宅基地回購機制。有望將流轉范圍，擴大到區鎮。
湖州德清縣則已經(jīng)實(shí)施宅基地跨區域置換模式，將流轉范圍限定在鎮一級。據溫州日報報道，樂(lè )清市的農房抵押物處置范圍限定在“縣域內”農戶(hù)……宅基地流轉范圍似乎已在擴大。
而義烏市國土系統的相關(guān)工作人員，向浙江在線(xiàn)記者透露：義烏宅基地使用權流轉辦法正在制定當中，有望將范圍和人群，從村鎮擴大到全市農村人口。即只要是義烏戶(hù)籍的農民，即使不在同一鄉鎮，也可“有條件”地有償流轉宅基地。政策預計在2016年內出臺，但相關(guān)工作人員也表示，在試點(diǎn)新政落實(shí)前，一切都是未知數。
農村土地改革潛在影響巨大
或帶動(dòng)城市房?jì)r(jià)下降促進(jìn)農民進(jìn)城買(mǎi)房
不少學(xué)者也認為，盡管抵押貸款政策已經(jīng)試點(diǎn)破冰，卻不能說(shuō)明宅基地會(huì )在短時(shí)期內“入市”。大范圍農村宅基地有償流轉也尚待時(shí)日。
“即使真的擴大了流轉范圍，也不等于就能自由買(mǎi)賣(mài)，兩者的距離還相當遠。”浙江農林大學(xué)農村發(fā)展研究所副所長(cháng)李勇華判斷：“其實(shí)想在市級范圍內流轉農宅基地，難度也相當大。”
而推進(jìn)農村土地改革，未來(lái)將為國家經(jīng)濟帶來(lái)的巨大影響，卻已經(jīng)可以預見(jiàn)。
首先，據中科院2013年測算，全國共有宅基地2.7億畝，但目前空置未利用的卻高達1.14億畝，幾乎占到四成�？罩谜叵喈斢�5個(gè)北京市的面積，無(wú)疑造成巨大浪費。這些宅基地如果能夠流轉、回購，合理利用或變回高標準農田，就等于開(kāi)啟了一座富礦。
其次，有學(xué)者分析，如果未來(lái)農村宅基地可以入市，或許將帶動(dòng)地價(jià)下降，改變土地供求關(guān)系，進(jìn)而帶動(dòng)房?jì)r(jià)下降。通過(guò)流轉土地獲得收益的農民，也將掌握更多資金，為進(jìn)城務(wù)工買(mǎi)房、安家落戶(hù)提供經(jīng)濟基礎。
我國農村改革已經(jīng)步入深水區，宅基地制度改革是必須蹚過(guò)的河。不過(guò)，無(wú)論改革如何推進(jìn)，但必須遵守的是：堅守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線(xiàn)不突破、農民利益不受損的底線(xiàn)，確保農民群眾成為真正的知情者、參與者和受益者的原則底線(xiàn)。
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