解讀美國以房養老政策

　　在美國如何以房養老

　　“你留下房子，我為你養老。”今年7月1日起，以房養老保險業(yè)務(wù)在北京、上海、廣州和武漢四地試點(diǎn)實(shí)施，這意味著(zhù)備受關(guān)注的“以房養老”政策終于落地。距政策實(shí)施已一個(gè)月有余，老百姓似乎并不買(mǎi)賬。那么，我們跟隨金征遠移民顧問(wèn)來(lái)看一下美國是如何以房養老的呢?

　　早在上世紀60年代，美國就已開(kāi)始嘗試“以房養老”模式，經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，美國“以房養老”體系已相對較為完善。據金征遠移民顧問(wèn)了解，目前美國主要有5種反向抵押貸款產(chǎn)品，其中有2種產(chǎn)品是政府機構和公共部門(mén)開(kāi)發(fā)設計的，另外3種產(chǎn)品是一家私營(yíng)機構設計并提供的。

　　“以房養老”目前在美國運用最為普遍的一種模式是，由美國聯(lián)邦住房管理局(FHA)負責的HECM計劃該計劃是唯一一個(gè)由政府提供擔保的反向抵押貸款項目。其中，FHA負責授權貸款提供人、收取抵押貸款保險金和管理保險基金，而該計劃中貸款的提供者則主要是銀行、抵押貸款公司和其他私募金融機構。

　　HECM也是現在美國反向抵押貸款市場(chǎng)上規模最大的一種產(chǎn)品，在每一州都能申請到這種貸款。目前HECM發(fā)放的反向抵押貸款占市場(chǎng)份額的90%以上，不過(guò)，近年來(lái)發(fā)展勢頭出現放緩跡象。

　　針對1990年到2012年的20多年間“以房養老”的情況變化，HECM計劃進(jìn)行了一項統計。從申請反向抵押貸款人群分布特征看，借款者年齡都偏大，平均年齡在72歲。從性別分布情況看，單身女性老人申請的比例最大，2012年為40.1%;其次是夫妻雙方共同申請，2012年為38.2%;單身男性老人的申請比例最低，2012年為21.7%。

　　從公布的數據看，2012年美國申請反向抵押貸款的房產(chǎn)均值為251953美元，貸款余額均值為131986美元，大體相當于平均房產(chǎn)價(jià)值的52%。

　　按照美國“以房養老”的“門(mén)檻設定”，申請人至少要達到62周歲并且房屋產(chǎn)權必須歸屬申請個(gè)人的條件，還需要滿(mǎn)足FHA關(guān)于房產(chǎn)合格性的認可。在申請反向抵押貸款之前，借款人都需要接受美國住房和城市開(kāi)發(fā)部(HUD)的質(zhì)詢(xún)，HUD會(huì )向借款人解釋反向抵押貸款的法律責任和償還義務(wù)，經(jīng)過(guò)這個(gè)環(huán)節之后，申請人會(huì )獲得一份告知證明，申請人接下來(lái)就可以辦理反向抵押貸款了。

　　從運作形式來(lái)看，“以房養老”計劃不僅可以個(gè)人名義申請，還可以夫妻共有的形式(以個(gè)人和配偶最后一個(gè)死亡為止)申請貸款。反向抵押貸款可以一次性貸款給房屋所有人，也可以在一定年限內按月支付給房屋所有人，也可以支付到所有權人死亡為止。

　　值得一提的是，該計劃限定，貸款上限會(huì )根據地域的不同而變動(dòng)，但一般不會(huì )超過(guò)62.55萬(wàn)美元。美國確定反向抵押貸款金額取決多于房產(chǎn)價(jià)值、美國1年期國債收益率、申請人年齡、反向抵押貸款發(fā)放的形式等多個(gè)因素。

　　對于美國開(kāi)展“以房養老”的成功經(jīng)驗，業(yè)內人士認為，政府在美國反向抵押貸款運作中起到了非常關(guān)鍵的作用。“目前美國政府提供保險的"以房養老"產(chǎn)品不僅在市場(chǎng)上占有絕對份額，而且每年還會(huì )對潛在借款人進(jìn)行反向抵押貸款教育;美國政府在規范反向抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展方面也起著(zhù)重要的作用，制定了完善的消費者保護措施與機制”。

　　同時(shí)，完善的住房金融市場(chǎng)是美國反向抵押貸款業(yè)務(wù)成功的基礎。據介紹，由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì )、政府全國抵押協(xié)會(huì )、聯(lián)邦住房抵押公司共同組成的房地產(chǎn)二級市場(chǎng)，與聯(lián)邦住房管理局、聯(lián)邦儲蓄等政府機構提供的擔保體系共同保證了反向抵押貸款運行。

　　此外，“以房養老更多受制于當地文化傳統，老年人對該文化的認同也是"以房養老"成功的前提”。

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