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湖北公積金政策
5月9日，恩施州住房公積金管理委員會(huì )六屆一次全體會(huì )議召開(kāi)，會(huì )議審議通過(guò)了《關(guān)于對我州住房公積金個(gè)人提取、貸款相關(guān)政策進(jìn)行調整的請示》。住房公積金的提取、貸款政策將怎樣調整?政策調整的宗旨和依據是什么?調整后的提取、貸款范圍如何界定?5月10日，針對廣大繳存職工關(guān)注的問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了州住房公積金管理中心有關(guān)負責人。
4項提取、貸款新政6月開(kāi)始執行
長(cháng)期以來(lái)，住房公積金的使用是廣大繳存職工關(guān)心的話(huà)題。近年來(lái)，我州充分發(fā)揮住房公積金制度的住房保障作用，積極參與供給側結構性改革，進(jìn)一步加大政策紅利釋放力度，提取范圍逐步放開(kāi)，不斷出臺貸款利好政策，取得了明顯成效。2016年全州住房公積金歸集20.67億元，同比增長(cháng)1.90%;全年提取住房公積金12億元，同比增長(cháng)24.8%，累計提取總額達33.8億元;全年發(fā)放個(gè)貸20.65億元，同比增長(cháng)59.03%，累計發(fā)放個(gè)貸總額達67.7億元。
隨著(zhù)全州住房公積金的使用率越來(lái)超高，支持住房消費的拉動(dòng)作用越來(lái)越大，根據國家住建部及省住建廳關(guān)于住房公積金使用管理的系列文件精神，我州對住房公積金提取、貸款政策進(jìn)行調整，其中涉及提取政策3項、貸款政策1項：
取消“為父母、子女購買(mǎi)、建造、翻修、大修自住住房可提取公積金”的政策;取消“裝飾裝修房屋可提取公積金”的政策;將“提取住房公積金只能提取個(gè)人賬戶(hù)余額的90%，必須保留賬戶(hù)余額的10%”，修改為“賬戶(hù)余額只需保留1元錢(qián)”;將辦理一手房購房貸款需提供的備案購房合同(或經(jīng)濟適用房管理部門(mén)出具的購房合同或證明)、辦理二手房購房貸款需提供的契稅完稅憑證、辦理建房翻修大修住房貸款所需提供資料的時(shí)間范圍由7年內調至3年內。
對于住房公積金政策調整的宗旨和依據，州住房公積金管理中心黨組成員、副主任張衛國介紹，本次政策調整有緊有松，傳遞了“適當緊縮”的信號，也是國家住建部、省住建廳對于加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，住房公積金穩健運行、規范使用要求的體現，政策優(yōu)先保證首套、首貸等剛性基本住房需求。此次取消父母和子女互提、裝修提取政策，主要政策依據是《住房公積金管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)和《湖北省住房公積金實(shí)施管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)中的提取范圍不包括為父母、子女購買(mǎi)自住住房和裝修房屋;修改住房公積金提取保留余額，主要是考慮工齡長(cháng)的職工個(gè)人賬戶(hù)余額基數大，保留10%額度較大，職工反映強烈，同時(shí)《條例》和《辦法》中也沒(méi)有相關(guān)限制條款;調整購房貸款的資料時(shí)限，主要是考慮與我州提取政策、省內大多數地市貸款資料的時(shí)限一致，同時(shí)，隨著(zhù)我州期房按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展加快，部分縣市出現了階段性資金短缺，資金調節比較困難，加強對新開(kāi)發(fā)按揭樓盤(pán)的信貸支持，也有助于風(fēng)險控制。
據了解，目前我州住房公積金的提取、貸款仍按原來(lái)的政策執行，調整后的新政預計6月開(kāi)始執行。
提�。哼m用償還商貸等10種情況
近年來(lái)，州住房公積金管理中心堅持以“取之于民，用之于民”為宗旨，以群眾需求為出發(fā)點(diǎn)，推出多項惠民舉措，提取范圍逐步放開(kāi)，從原來(lái)的購買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房、家庭成員發(fā)生重大疾病，到償還住房公積金貸款或商業(yè)銀行按揭貸款，再到租賃住房、低收入困難家庭繳納物業(yè)管理費等。
據介紹，政策調整后有以下10種情況可提取公積金：購買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的;償還購買(mǎi)、建造、翻建、大修、裝修住房商業(yè)銀行貸款本息的;償還住房公積金貸款本息的;無(wú)自有產(chǎn)權房屋租賃住房;房屋拆遷還建補差部分支取;低收入困難家庭繳納物業(yè)管理費;家庭成員(夫妻、父母、子女)患重大疾病、不可預見(jiàn)重特大事故(重大安全事故、自然災害造成人身傷害、住房損壞)造成家庭生活困難的;離休、退休，辭職、辭退、開(kāi)除等與單位終止人事勞動(dòng)關(guān)系的;工作調離本州或出國出境定居的;死亡或宣告死亡的。
對于償還購買(mǎi)自住住房商業(yè)銀行貸款本息的繳存職工，可憑自住房購房合同、商業(yè)銀行個(gè)人借款合同、近一年的商業(yè)銀行還款明細，可每年提取一次住房公積金，提取金額不得超過(guò)前12個(gè)月還款總額。
夫妻公積金未交到州內同一個(gè)地方的，交到貸款地的，可以直接申請按月劃扣還貸，交在州內異地的，還款一年后，可以憑貸款地的還款證明到繳存地每年申請提取一次。無(wú)自有產(chǎn)權房屋租賃廉租房、公租房的，繳存人提供與住房保障中心簽訂的廉租房租賃協(xié)議或公租房租賃協(xié)議、房屋租賃付款憑證，可每年提取一次本人及配偶住房公積金個(gè)人賬戶(hù)資金，提取額度不得超過(guò)當年實(shí)際支付租金;無(wú)自有產(chǎn)權房屋租賃其他住房的，繳存人提供房產(chǎn)部門(mén)出具的夫妻雙方的無(wú)房證明、房屋租賃合同，可每年提取一次本人及配偶住房公積金個(gè)人賬戶(hù)資金，提取額度不得超過(guò)當年實(shí)際支付租金。
貸款：三種擔保方式可選擇
我州住房公積金的貸款政策經(jīng)過(guò)多次調整，使用范圍不斷擴大、貸款擔保方式不斷增加、最高貸款額度不斷提高，讓越來(lái)越多的家庭感受到了公積金制度低息惠民的福祉。
目前，我州住房公積金貸款的范圍為：州內繳存公積金的職工家庭成員(本人、配偶、父母或子女)購買(mǎi)、建造、翻建、大修、裝修住房，均可申請住房公積金貸款;州外繳存公積金的職工，購買(mǎi)我州住房公積金按揭貸款合作樓盤(pán)的住房，也可申請住房公積金貸款。申請人只要按時(shí)、足額繳存住房公積金6個(gè)月以上，信用良好，無(wú)未還清住房公積金貸款本息和貸款擔保，均可申請住房公積金貸款。
我州住房公積金購房貸款最高貸款額度為40萬(wàn)元，裝修住房最高貸款額度為20萬(wàn)元，具體可貸額度根據合同總金額、借款人還款能力、所提供的抵押物價(jià)值、借款人夫妻雙方公積金繳交額、余額和信用情況等情況綜合確定。貸款最長(cháng)期限為30年，但均不得超過(guò)借款人自貸款發(fā)放之日起至法定離退休年齡后5年的年限。住房公積金個(gè)貸利率執行中國人民銀行公布的利率標準，現行5年以上公積金貸款年利率3.25%，5年及以下貸款年利率2.75%。
借款人貸款時(shí)，三種擔保方式可供選擇：質(zhì)押擔保，以借款人(含配偶)、其他擔保人在公積金中心繳存的住房公積金作足額擔保;現房抵押擔保，以借款人(含配偶)在公積金中心繳存的住房公積金賬戶(hù)余額質(zhì)押和現房抵押作足額擔保;房屋抵押、階段性連帶責任保證擔保(即期房按揭)，以借款人(含配偶)在公積金中心繳存的住房公積金賬戶(hù)余額質(zhì)押、借款人所購期房抵押和保證人(開(kāi)發(fā)商)提供階段性連帶責任保證作足額擔保。
目前，我州住房公積金還款方式逐步便捷，從柜面還款到委托扣款，從按年還款到按月還款，從現金還款到委托劃扣公積金繳存額還貸，還款方式和方法的改變，繳存職工不僅還款更便利，而且減輕了還貸壓力。
延伸閱讀：去年公積金發(fā)放貸款1.2萬(wàn)億 12省市個(gè)貸率超警戒線(xiàn)
5月31日，住建部、財政部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《全國住房公積金2016年年度報告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)報告)。
報告顯示，2016年，全國共發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款327.49萬(wàn)筆、12701.71億元，分別比上年增長(cháng)4.80%、14.61%。此外，去年個(gè)人住房貸款率達到88.84%，比上年末提高8.04個(gè)百分點(diǎn)，已超85%的警戒線(xiàn)。
從具體地方來(lái)看，記者注意到，已有12省市個(gè)貸率超過(guò)85%，其中天津、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、貴州這8個(gè)省市個(gè)貸率超過(guò)100%。
多位接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家表示，一些省市個(gè)貸率超100%，是由于去年一些地方樓市成交活躍，所產(chǎn)生的公積金使用過(guò)度的情況。
不過(guò)，某一個(gè)年份個(gè)貸率偏高并不一定表示公積金使用方面出現問(wèn)題，因為公積金的歸集包括當年的繳存，還有往期的結轉。實(shí)際上，今年出臺的一些樓市調控政策，使得一二線(xiàn)成交量明顯回落，公積金使用也會(huì )明顯降低，個(gè)貸率也會(huì )下降。
公積金繳存額提取額現雙升
報告顯示，2016年，住房公積金繳存額16562.88億元，比上年增長(cháng)13.84%。繳存的增長(cháng)，也使得住房公積金繳存總額突破10萬(wàn)億元。報告顯示，2016年末，住房公積金繳存總額106091.76億元，比上年末增長(cháng)18.55%。
而在提取方面，2016年末，住房公積金提取總額60463.59億元，占繳存總額的56.99%。其中在2016年當年，住房公積金提取額11626.88億元，比上年增長(cháng)5.82%。分項統計顯示，住房消費類(lèi)提取超八成，為9397.14億元;非住房消費類(lèi)提取2229.74億元，占比19.18%。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對記者評價(jià)說(shuō)，住房消費類(lèi)規模較大，實(shí)際上也和購房有關(guān)。購房交易被認定為住房消費類(lèi)，而不是投資類(lèi)。提取公積金的做法，是首付資金籌集的一種重要方式。
作為使用住房公積金的主要方式，個(gè)人住房貸款也出現大幅上升。
報告顯示，2016年發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款327.49萬(wàn)筆、12701.71億元。年末，累計發(fā)放個(gè)人住房貸款2826.63萬(wàn)筆、66061.33億元，分別比上年末增長(cháng)13.10%、23.83%;個(gè)人住房貸款余額40535.23億元。
這其中，從去年運用住房公積金貸款職工來(lái)看，低收入群體占35.96%，中等收入群體占58.86%，高收入群體占5.18%。
與2015年數據相比，去年低收入人群比例有所減少�！度珖》抗e金2015年年度報告》顯示，貸款職工中，低收入群體占36.61%，中等收入群體占57.43%，高收入群體占5.96%。
報告中，低收入指收入低于上年當地社會(huì )平均工資，中等收入指收入介于上年當地社會(huì )平均工資1倍(含)到3倍之間，高收入指收入高于上年當地社會(huì )平均工資3倍(含)。
12省市個(gè)貸率超85%警戒線(xiàn)
個(gè)人住房貸款上升的同時(shí)，個(gè)人住房貸款率也在上升。報告顯示，2016年末，個(gè)人住房貸款率(即個(gè)貸率)88.84%，比上年末提高8.04個(gè)百分點(diǎn)。
個(gè)貸率指年度末個(gè)人住房貸款余額占年度末住房公積金繳存余額的比率，這一比率能夠顯示住房公積金支持個(gè)人貸款買(mǎi)房的力度。
嚴躍進(jìn)表示，個(gè)貸率過(guò)低，表明公積金支持貸款購房的力度不夠，但是過(guò)高又表明公積金余額趨緊。一般以85%作為警戒線(xiàn)。
記者注意到，報告中顯示，有12省市個(gè)貸率超過(guò)85%警戒線(xiàn)，其中8個(gè)省市個(gè)貸率超100%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示，去年一二線(xiàn)城市在樓市刺激政策的鼓勵下，包括公積金首套、二套貸款額度出現松動(dòng)，使得公積金提取額度和使用頻率非常高。一些地方樓市成交活躍的時(shí)候，公積金本身是一個(gè)重要的信貸工具。樓市活躍，必然會(huì )出現使用過(guò)度的情況。
值得注意的是，個(gè)貸率超過(guò)100%的8個(gè)省市中，天津以122.9%的個(gè)貸率居于首位。而在2015年，個(gè)貸率超過(guò)100%的僅有天津一處，為101.46%。
嚴躍進(jìn)表示，個(gè)貸率超過(guò)85%但未超100%，可以認為貸款規模相對較大，市場(chǎng)較為活躍，但只要注意把控好風(fēng)險就可以了。而對于個(gè)貸率超過(guò)100%規模，這和貸款發(fā)放規模較大、公積金繳納數量偏少等有關(guān)，另外也和此類(lèi)省份公積金二套房貸、二次房貸等因素有關(guān)。“流動(dòng)性不足的風(fēng)險往往是和此類(lèi)個(gè)貸率的指標進(jìn)行掛鉤的。而且從實(shí)際情況看，各地在2017年前5個(gè)月陸續出臺的限制公積金貸款等政策，已經(jīng)產(chǎn)生了較為明顯的政策導向。”
數據顯示，2016年末，住房公積金個(gè)人住房貸款逾期額7.86億元，逾期率0.02%。
調控收緊 今年個(gè)貸率將下降
對于高個(gè)貸率的影響，張大偉認為，“高使用率的情況，對后續的貸款人有影響，需要排隊等額度。去年下半年很多城市出現過(guò)公積金放款難，一般情況下個(gè)貸率如果超過(guò)100%，放款必然就放緩了。”
張大偉表示，某個(gè)年份個(gè)貸率超過(guò)100%不代表就出現了問(wèn)題，因為這并不反映市場(chǎng)真的無(wú)錢(qián)可貸。因為公積金從歸集角度來(lái)說(shuō)有兩部分——既包括當年的繳存，還有往期的結轉。
他同時(shí)表示，超警戒線(xiàn)和樓市調控關(guān)聯(lián)度較大，今年樓市調控收緊，成交降溫，公積金的個(gè)貸率自然就會(huì )就會(huì )降下來(lái)。
記者注意到，一些省市也在有意識地控制公積金個(gè)貸率過(guò)快增長(cháng)。
譬如，湖北省住建廳去年年底發(fā)文要求，個(gè)貸率超過(guò)85%的城市，可適當調整住房公積金使用政策，優(yōu)先保證“首套、首貸”等剛性基本住房需求和改善性需求的提取、貸款使用，可暫停住房公積金裝修使用。
此外，安徽省住建廳3月出臺了《安徽省住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險預警機制實(shí)施辦法》，將對各市公積金流動(dòng)性實(shí)行預警。其中，三級預警為住房公積金個(gè)人住房貸款率在95%以上，資金凈流量繼續為負數。啟動(dòng)三級預警時(shí)，預警城市住房公積金管理中心必要時(shí)可以通過(guò)實(shí)行住房公積金貸款輪候發(fā)放政策，控制住房公積金資金流出速度。
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