高層不滿(mǎn)住房公積金不下降

　　高層不滿(mǎn)公積金不降反升：1.1萬(wàn)億為何放著(zhù)不花

　　自今年3月以來(lái)，住房公積金信貸資產(chǎn)證券化的動(dòng)作不斷。

　　近日有媒體報道，作為住房公積金主管部門(mén)的住建部與中國人民銀行總行商討、研究住房公積金信貸資產(chǎn)證券化的有關(guān)問(wèn)題。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，公積金信貸資產(chǎn)證券化，就是把原本不流通的住房公積金信貸資產(chǎn)以證券化的形式在資本市場(chǎng)出售，置換成流動(dòng)性后再放款。

　　“住房公積金信貸資產(chǎn)證券化的有關(guān)工作，正在進(jìn)行當中。”11月3日，住建系統一位人士坦言。

　　“這肯定是個(gè)趨勢。”況且公積金涉及中央到地方利益，還涉及到繳納人、銀行、政府部門(mén)利益。“地方動(dòng)力不大，因為中央沒(méi)出具體的法律與政策。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓說(shuō)。

　　提振樓市

　　信貸資產(chǎn)證券化正在成為穩定住房消費的有力工具。所謂信貸資產(chǎn)證券化是指，以信貸資產(chǎn)作為基礎資產(chǎn)的證券化，包括住房抵押貸款、汽車(chē)貸款、消費信貸、信用卡賬款、企業(yè)貸款等信貸資產(chǎn)的.證券化。

　　了解到，個(gè)人住房公積金貸款信貸資產(chǎn)證券化后，置換出的信貸額度，將優(yōu)先用于穩定住房消費、改善民生和住房條件領(lǐng)域，優(yōu)先用于棚戶(hù)區改造及貨幣化安置對象。

　　目前“公積金結余資金總量大和部分城市流動(dòng)性緊張的矛盾并存，需著(zhù)力破解這兩大矛盾。住房公積金一頭連著(zhù)經(jīng)濟，一頭連著(zhù)民生，必須勇挑重任，爭取更大作為”。10月底，住建部副部長(cháng)王寧在陜西省調研住房公積金管理工作時(shí)表示。據住建部?jì)炔咳耸孔C實(shí)，住房公積金信貸資產(chǎn)的證券化，已被監管層提上議事日程。此前，住建部已經(jīng)開(kāi)始和中國人民銀行總行商討、研究住房公積金信貸資產(chǎn)證券化的有關(guān)問(wèn)題。

　　從當前的情況看，住房公積金面臨的問(wèn)題，還是余額過(guò)大和使用不足等問(wèn)題。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，因為目前住房公積金存在比較高的余額，這樣的話(huà)，經(jīng)過(guò)資產(chǎn)證券化，可以激活住房公積金信貸資產(chǎn)的存量。因為基本上公積金貸款的周期比較長(cháng)，且大部分公積金資金成本也比較穩定，資產(chǎn)證券化可以提高公積金余額的利用率。

　　從今年全國兩會(huì )開(kāi)始，穩定住房消費已成為房地產(chǎn)政策的主基調。李克強總理在《政府工作報告》中還給出了相對具體的解決方案，即住房保障實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補貼、推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化以及住房公積金等領(lǐng)域改革。“住房公積金成為了落實(shí)穩定住房消費政策的主要手段之一。”張大偉認為，如果住房公積金貸款的資產(chǎn)證券化政策得以出臺，將起到改善民生和提振樓市的作用。

　　搭建住房銀行

　　今年兩會(huì )開(kāi)始，穩定住房消費已成為房地產(chǎn)政策的重要政策。其中，住建部、人民銀行總行多次聯(lián)合下發(fā)文件，要求提高住房公積金貸款額度上限，提升住房公積金使用效率。

　　很快，各地也相繼出臺一系列提升住房公積金使用效率、提高貸款使用量的政策。同時(shí)，作為住房公積金主管部門(mén)，住建部多次向地方政府施壓，要求改進(jìn)住房公積金貸款流程、提高使用效率。

　　住建部的數據顯示，2015年前三個(gè)季度，新發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款7585億元，比去年全年發(fā)放額還多991億元;結余資金從1.1萬(wàn)億元減少到9600億元。

　　但現實(shí)的問(wèn)題是公積金余額如此多，而大量購房者卻申請不到足夠的公積金貸款。王寧就此指出，當前，公積金結余資金總量大和部分城市流動(dòng)性緊張的矛盾并存，著(zhù)力破解這兩大矛盾，關(guān)鍵是解決好觀(guān)念落后、體制不順和能力不足問(wèn)題。

　　由此導致的問(wèn)題是，住房公積金貸款使用效率較低。住建部、人民銀行總行的統計數據顯示，截至2014年底，全年發(fā)放個(gè)人住房貸款222.51萬(wàn)筆共6593.02億元，分別比上年減少13.14%、14.18%;全年回收個(gè)人住房貸款2786.90億元，比上年增長(cháng)12.16%;全年個(gè)人住房貸款新增余額3806.12億元。

　　對此情況，此前有消息稱(chēng)，中央政府有關(guān)主管部門(mén)曾在內部系統會(huì )議上表示不滿(mǎn)，“目前情況非常嚴重，公積金賬上余額不僅沒(méi)有下降，反而比去年底多了1500億元，1.1萬(wàn)億元放著(zhù)不花，為什么呢?”

　　事實(shí)上，資產(chǎn)證券化已出現在住房消費領(lǐng)域。據悉，在住建部要求棚戶(hù)區改造以貨幣化補償為主后，國務(wù)院就明確，在新增2000億元信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)所置換出的信貸額度中，將棚戶(hù)區改造及貨幣化安置列為首要投向。

　　住建部公積金監管司司長(cháng)張其光也曾撰文稱(chēng)，中國設立國家住房銀行的條件已經(jīng)基本成熟。國家住房銀行目前的設想，顯然是直接向購房者提供低息按揭貸款，再輔以按揭貸款證券化，也就是當前正在運行的公積金統籌升級版加上MBS(住房抵押貸款證券)，其運作模式至今也未達成一致。

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