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關(guān)于房企“漲價(jià)令”的淺析：違背市場(chǎng)規律
房企“漲價(jià)令”違背市場(chǎng)規律
受銷(xiāo)售向好的影響，近期北京有數家房企發(fā)布了類(lèi)似的“漲價(jià)令”，其主要內容在于，取消優(yōu)惠措施、推出高端房源，甚至直接上調價(jià)格等。(11月21日《中國證券報》)
從2013年底一直到今年9月，量?jì)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)業(yè)看似搖搖欲墜。房?jì)r(jià)崩盤(pán)的觀(guān)點(diǎn)一時(shí)比較流行，高呼救市的聲音也不斷發(fā)出。盡管各地救市的花樣不斷翻新，力度也不可謂不大，但效果似乎一直不明顯。改變發(fā)生從9月30日開(kāi)始。這一天央行和銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)文，傳遞出高層托市的信號。10月，住建部、財政部、央行三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文降低公積金貸款購房的門(mén)坎，刺激住房需求，穩住樓市的信號更為強烈。兩份文件猶如兩盞火炬，照亮了暗淡的樓市。萎靡的房地產(chǎn)商精神起來(lái)了!
兩份文件都是為了刺激住房需求，其目的是通過(guò)增加購房需求，消化商品房庫存。由于消化庫存需要時(shí)間，住房需求的增加短期內不會(huì )引致房?jì)r(jià)上漲，最多穩住房?jì)r(jià)不下跌。然而，房?jì)r(jià)的反彈來(lái)的太快了。9月30日至今，尚不足兩個(gè)月，房企曾經(jīng)夾起的“尾巴”就翹了起來(lái)。庫存尚未消化完畢，“漲價(jià)令”就已經(jīng)發(fā)出。
成交量的回升與房?jì)r(jià)的上漲幾乎是同時(shí)發(fā)生，沒(méi)有任何遲滯。之前所謂消化庫存需要多長(cháng)多長(cháng)時(shí)間，成了一句笑談。何以如此?是之前的庫存測算不準?非也。在房?jì)r(jià)高企，很多人買(mǎi)不起房，進(jìn)不了城，而在地方政府依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟的條件下，庫存過(guò)剩是確定無(wú)疑的。從一線(xiàn)城市到三四線(xiàn)城市都是如此，不同的只是過(guò)剩程度。
房?jì)r(jià)越過(guò)消化庫存階段的突兀提升，顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的嚴重問(wèn)題。如果市場(chǎng)沒(méi)有失靈，房企應根據房子的銷(xiāo)售量、庫存量和銷(xiāo)售價(jià)格三個(gè)信號做出價(jià)格調整。但這里房企的調價(jià)決策顯然沒(méi)有考慮庫存量，而僅僅是根據兩份文件對市場(chǎng)做出了太過(guò)樂(lè )觀(guān)的估計。也就是說(shuō)，市場(chǎng)信號并沒(méi)有被完全納入房企的決策信息集。
房企之所以置市場(chǎng)信號于不顧，僅僅根據政府文件做出價(jià)格決策，也是因為房企看到了政府行為對樓市的強勢作用。鑒于樓市對經(jīng)濟和民生的重要意義，房企的判斷是政府不可能不救市，即使把市場(chǎng)搞的一塌糊涂，政府還會(huì )耐心地收攤子。新一屆政府對市場(chǎng)力量的重視，讓房企一直擔心自己會(huì )判斷失誤，害怕政府真的不管。過(guò)去的幾個(gè)月里，房企謹慎拿地，謹慎上項目，就是害怕自己淹死在市場(chǎng)中。然而，幾個(gè)月的煎熬，幾個(gè)月的博弈，政府還是選擇了救市。這讓房企再次驗證了自己的判斷也提高了行險招的“膽量”。
如果說(shuō)僅僅用房?jì)r(jià)上調證明這一點(diǎn)還有些捉襟見(jiàn)肘，那么近期的地價(jià)上漲則讓一切更為明了。近期房企拿地動(dòng)作頻繁，地價(jià)不斷上漲。11月18日，上海新地王誕生，土地出讓金高達248.5億元，刷新了上海去年新鴻基徐家匯地王218億元的紀錄。在庫存高而需求增加不明顯的條件下，地價(jià)和房?jì)r(jià)幾乎同時(shí)上調，完全顛覆了市場(chǎng)正常的價(jià)格傳導機制，市場(chǎng)的作用哪里還能顯現出來(lái)?
房?jì)r(jià)的上漲以及地價(jià)上漲所帶來(lái)房?jì)r(jià)預期會(huì )大大削弱市場(chǎng)的需求量。9月和10月出臺的兩個(gè)文件，初衷完全是好的，可是政策效果卻完全和政策目的相背，其可能的結果是讓充滿(mǎn)泡沫的樓市繼續泡沫下去，讓樓市累積的問(wèn)題繼續累積下去。未來(lái)，樓市困局可能更難突破。
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