關(guān)于上海房貸新政淺析

　　上海房貸新政真心不合理

　　10月13日，央行上�？偛啃�布將“貫徹并落實(shí)”9.30央行、銀監會(huì )精神，施行“認貸不認房”政策，即對擁有1套住房并已結清房貸的家庭，如 購買(mǎi)第二套普通住宅，銀行執行首套房貸政策。但就力度來(lái)看，沒(méi)有外界想象的那么大，對二套房強調了“普通住宅”的限制;更重要的是，目前上�，F行的普通住 宅認定標準太低，致使大量剛需住宅“被豪宅”——這實(shí)際上讓上海房貸新政成為一種“紙”擺設。

　　有多少人想買(mǎi)二套剛需房?上海房貸新政真心不合理

　　根據央行上�？偛�10.13新政，在首套還清貸款后，第二套新增住宅必須是普通住宅才能享受首套貸款利率。而普通住宅延續2012年3月1日的 標準，即：第一，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;第二，單套建筑面積在140平方米以下;第三，實(shí)際成 交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內環(huán)線(xiàn)以?xún)鹊牡陀?30萬(wàn)元/套，內環(huán)線(xiàn)與外環(huán)線(xiàn)之間的低于200萬(wàn)元/套，外環(huán)線(xiàn)以外的 低于160萬(wàn)元/套。

　　可看到，該標準的前兩條問(wèn)題不大，關(guān)鍵是第三條的總價(jià)限定直接予以一票否決。根據CRIC監測數據，今年1-10月上海內環(huán)以?xún)�、內外環(huán)間和外環(huán)以外新房成交均價(jià)分別為61048元/平方米、42299元/平米和20220元/平米，據此匡算，所謂“普通住房”，內環(huán)以?xún)绕骄鶠?4平米，內外環(huán)間僅47平米，外環(huán)以外為79平米。這意味著(zhù)什么?顯然，想要享受政策的購房者如果想在內環(huán)以?xún)荣I(mǎi)第二套，那么只有買(mǎi)老公房了;如果想在內外環(huán)間買(mǎi)就較難，因為該區域多高層住房建成時(shí)間較 晚，50平米以下戶(hù)型并不多見(jiàn);到外環(huán)以外買(mǎi)更難，由于都是新房，戶(hù)型面積很少低于100平米，而且房?jì)r(jià)也不低，像嘉定新城已突破2萬(wàn)/平方米，偏遠的航 頭鎮也接近1.8萬(wàn)/平方米，低于160萬(wàn)的房子寥寥�？傮w上看，這個(gè)政策并非如其所宣稱(chēng)那樣要刺激二次改善需求，更像是為了讓人們買(mǎi)第二套低端剛需房。

　　而在已擁有一套剛需住宅的情況下，有多少人還想要買(mǎi)第二套剛需房?恐怕甚少，除了極個(gè)別的剛需投資客。正常情況下，上海內環(huán)以?xún)炔簧儆?0平方 米，內外環(huán)間不低于100平方米，外環(huán)以外高于120平方米，才稱(chēng)得上改善需求。而按該標準劃定的普通住宅可能連普通剛需都算不上，何談二次改善需求?相 比之下，同為一線(xiàn)城市的北京10月8日實(shí)施房貸新政的普通住宅標準要合理很多：五環(huán)內39600元/平方米或總價(jià)468萬(wàn)元，五環(huán)至六環(huán)31680元/平 方米或總價(jià)374.4萬(wàn)元，六環(huán)外23760元/平方米或總價(jià)280.8萬(wàn)元都被劃入普通住宅。北京的房貸新政可使90%以上的購房家庭享受到政策優(yōu)惠; 相比之下，上海房貸新政受益家庭不超過(guò)10%�？梢�(jiàn)，上海和北京貫徹央行房貸松綁政策存在天壤之別。

　　三季度上海成交環(huán)比銳減，難道政府不想救市?

　　上海樓市需要適度刺激。一個(gè)健康的樓市需要價(jià)格和成交量都維持“平穩”局面。而從實(shí)際成交看，上海三季度銷(xiāo)售金額環(huán)比下滑了42%�，F實(shí)情況并 不容樂(lè )觀(guān)：因為隨著(zhù)二線(xiàn)城市全部取消限購，三季度國內樓市行情在二季度的低點(diǎn)上開(kāi)始反彈，很多二線(xiàn)城市在限購取消后，樓市成交量明顯上升，典型如蘭州、濟 南、青島、成都，三季度銷(xiāo)售金額環(huán)比分別提高了113%、69%、26%、26%，連杭州、寧波等原先的風(fēng)險城市，三季度銷(xiāo)售金額環(huán)比也分別提高了 50%、15%。上海樓市亟需適度刺激以推動(dòng)成交量止跌回升。

　　央行9.30新政是刺激上海樓市成交的一劑良藥。作為國內資本的首要集聚地，擁有大量不差錢(qián)的購房群體使得上海樓市成交量因限貸松綁而大幅回 升。我們看到，在央行9月30日發(fā)布房貸新政后，上海商品住宅成交量迅速增長(cháng)，10月的前13天已比9月同期增長(cháng)一成多，其中中高端和改善需求房的增長(cháng)特 別迅速。10月初上海中高端住宅成交放量增長(cháng)，很大程度是因為觀(guān)望者受房貸新政預期刺激而積極入市。而上海10.13房貸新政在貫徹央行9.30新政時(shí)， 苛刻的條件給正有回暖的上海樓市澆了一盆“冷水”。

　　在現實(shí)的需求面前，上海既有刺激樓市以提振經(jīng)濟的客觀(guān)需求，也有為改善民生的內在動(dòng)力，出臺這樣一個(gè)“紙”政策，應該不是上海決策者不想救市，很可能是政策制定時(shí)欠缺科學(xué)考量所致。

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