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商品房市場(chǎng)調研報告
商品房市場(chǎng)調研報告怎么寫(xiě)?以下是一份經(jīng)典的商品房市場(chǎng)調研報告模板，大家可以作為參考!
前言
XX年以來(lái)樓市經(jīng)歷了一輪大起大落,商品房銷(xiāo)售峰點(diǎn)分別在XX年的9、10月份以及09年3月份至今,而低谷則主要在09年下半年。一方面,2013由于股市觸底致使整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境低迷;另一方面,國內為抑制房?jì)r(jià)不理性上漲,政府出臺宏觀(guān)經(jīng)濟政策對房市產(chǎn)生了巨大的影響。然而09年底政府做出相應政策刺激過(guò)度下行的樓市,使得09年房地產(chǎn)市場(chǎng)未像預期那樣步入較長(cháng)時(shí)間的調整期,需求方即時(shí)走出觀(guān)望,09年積壓的銷(xiāo)售潛力迅速推動(dòng)樓市進(jìn)入新一輪銷(xiāo)售高峰,房?jì)r(jià)出現回調。
自2013年下半年起,多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)商品房的銷(xiāo)售,采取帶看房團看房的方式而非像XX年商品房銷(xiāo)售火爆時(shí)期一樣坐等購房者前去案場(chǎng),此后多家房地產(chǎn)媒介開(kāi)通了看房直通車(chē),拉攏大批量的客戶(hù)集中到樓盤(pán)案場(chǎng)看房并且起到明顯的引導效應,以此激發(fā)客戶(hù)的購房信心。那么消費者需求情況究竟如何?對此,筆者采集了自09年9月份至09年6月份錫城某看房團的部分消費者需求調查問(wèn)卷,并對此進(jìn)行了分析。
為了更實(shí)際的體現目前無(wú)錫購房主體的需求情況,筆者采用抽樣調查的方法共采集有效樣本251份,調查對象全部為準購房客戶(hù),購房目的包括購買(mǎi)婚房、改善性住房、投資性購房(出租、轉售)等,并且根據無(wú)錫商品房網(wǎng)上信息發(fā)布平臺有關(guān)商品房成交數據,從供需兩方面來(lái)說(shuō)明無(wú)錫商品房市場(chǎng)購買(mǎi)群體現狀。
第一部分 調查報告主體內容分析
購房需求者主要為24-30歲適婚年齡青年,月收入在3000-5000元之間,購房目的傾向于剛性需求,并且多數為首次置業(yè),可接受房?jì)r(jià)范圍一般在30-50萬(wàn)元之間,在購房決定性因素中首要考慮的為房?jì)r(jià)因素。置業(yè)者意向購買(mǎi)高層以及多層建筑形式的商品房居多,戶(hù)型一般為二室一衛以及三室一衛或三室二衛,面積段分布以80-143.999平米為主�？紤]小區周邊設施主要為超市、幼兒園、醫院、銀行等,而較低程度的去注重會(huì )所等商務(wù)設施。
從調查結果來(lái)看,影響購房者購房的決定性因素中最為主要的因素為房?jì)r(jià),86.5%的看房者會(huì )考慮房?jì)r(jià)因素;其次為地段、交通、戶(hù)型結構、周邊配套設施以及房屋質(zhì)量,其中最為重視的為交通要素以及地段要素。
商品房?jì)r(jià)格變化
上海商品住宅市場(chǎng)
價(jià)格異常堅挺。
在房地產(chǎn)調控政策被調整、國際金融和航運兩個(gè)中心被冊封、浦東擴區、大虹橋開(kāi)發(fā)規劃和世博會(huì )在望等因素不斷釋放刺激下，上海商品住宅市場(chǎng)價(jià)格明顯上漲勢頭已經(jīng)整整維持了一年。新房如此，存量房也如此;銷(xiāo)售價(jià)格如此，租賃價(jià)格也如此。這種不回頭的價(jià)格走勢毫無(wú)疑問(wèn)將挺入2013年。只有討論這種價(jià)格上漲幅度是大是小才具有實(shí)踐意義。
二、供給明顯不足。
由于前些年的某些錯誤調控政策，直接導致了上海和全國的土地供應、房屋在建規模和竣工總量的萎縮。當需求釋放的時(shí)候，供給不足的問(wèn)題日顯突出。上海商品住宅的可銷(xiāo)售量和每個(gè)月的實(shí)際銷(xiāo)量之間的數額，至今未得到良性改善，一直處于緊運行、緊平衡過(guò)程，已成為推動(dòng)價(jià)格上漲的又一動(dòng)力。加大土地供應和市場(chǎng)現實(shí)需求存在著(zhù)一個(gè)巨大的時(shí)間差，遠水難解近渴�，F實(shí)趨勢是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必會(huì )形成市場(chǎng)價(jià)格下跌，最多只能產(chǎn)生漲幅趨緩或停滯的結果。
三、成交慣性延續。
相當一批人認為，下半年上海商品住宅成交量低于5、6月份，標志著(zhù)市場(chǎng)不接受高房?jì)r(jià)及其快速上漲，下一步將導致拐點(diǎn)的出現。實(shí)際情況是上海商品住宅需求并未減少，而是因為商品住宅供給不足而導致成交量稍遜。下半年幾個(gè)月的市場(chǎng)成交量和上半年高峰成交月相比，雖然少了點(diǎn)，但遠比去年同期要好得多。上海今年商品住宅成交量遠遠大于2013年已成定局。下半年商品住宅成交量總體上保持了慣性延續�！笆弧狈偶倨陂g上海房展會(huì )成交均價(jià)、成交總價(jià)、成交套數都高于今年5月份和去年的房展會(huì )，四天展會(huì )涌進(jìn)了13萬(wàn)人(這種高流量展會(huì )在上海只有兩年一度的車(chē)展和書(shū)展可以超過(guò))。這樣的顯赫成就依然被媒體稱(chēng)作為“房?jì)r(jià)高，老百姓在觀(guān)望”。
四、低端帶頭走高。
下半年以來(lái)，上海低端房屋的銷(xiāo)售和租賃非�；钴S，各板塊價(jià)格指數漲幅都比較平均，上漲的區域也開(kāi)始擴大。與上半年高端市場(chǎng)的積極表現形成明顯反襯。上海存量商品房市場(chǎng)占據整個(gè)市場(chǎng)的半壁江山。一些區縣如浦東新區，存量房交易遠遠高于增量房交易;一些區域存量房交易價(jià)格和增量房交易價(jià)格不分伯仲;存量房同樣是上海商品房投資市場(chǎng)的主要組成部分。
五、后市繼續看好。
只要經(jīng)濟恢復還不穩定，國民經(jīng)濟繼續需要房地產(chǎn)業(yè)當領(lǐng)頭大哥，房地產(chǎn)的現行政策也不會(huì )出現大的波動(dòng)。即便明后年我國經(jīng)濟恢復地挺好，也不可能再出臺像前幾年那樣的全國一刀切的全面打壓房地產(chǎn)業(yè)的調控政策。充其量哪個(gè)地方有問(wèn)題，哪個(gè)地方采取相應的措施而已。實(shí)踐已經(jīng)表明，較快增長(cháng)的商品住宅市場(chǎng)價(jià)格并沒(méi)有帶來(lái)社會(huì )的不穩定，因為城市中多數人都有了產(chǎn)權房屋，老百姓住房占了家庭財富的一半。也沒(méi)有給國民經(jīng)濟造成全局性波動(dòng)，反倒是在經(jīng)濟出現嚴重滑坡時(shí)，中國房地產(chǎn)是拯救中國經(jīng)濟的主要產(chǎn)業(yè)之一。作為中國最大的經(jīng)濟城市上海，2013年其房地產(chǎn)成交量和市場(chǎng)價(jià)格都將走在中國各城市的前列，保持著(zhù)高位運行
09年9月西安各物業(yè)價(jià)格表現
從本月各城區物業(yè)在售均價(jià)走勢圖中可以看出：普通住宅類(lèi)物業(yè)仍然是城內區的價(jià)位最高，稀缺性和商業(yè)繁華以及產(chǎn)品本身特點(diǎn)是撐起城內區價(jià)位的主因;其次是城南區普通住宅類(lèi)的在售均價(jià)，本月繼續上漲，區域內高檔住宅的推出和稀缺地段上產(chǎn)品的推出是本月城南區在售均價(jià)持續上漲的動(dòng)力;而高新區在售均價(jià)僅排名第三，本月高新區雖推出不少新品，但在定價(jià)方面，新項目都較為保守，優(yōu)惠幅度均較大，在一定程度上拉低了區域內整體房?jì)r(jià);其他城區本月普通住宅在售均價(jià)也呈上漲的態(tài)勢，但幅度遠遠小于6、7月份，可見(jiàn)為了在09年最后的黃金月，房企在定價(jià)方面還是較為保守的。
商服用房類(lèi)物業(yè)本月各區在售價(jià)格除城內區漲幅較大外，其他城區上漲幅度較前兩個(gè)月均略有減少，目前城內區和城西區有綜合商業(yè)體成交外，其他城區仍是以社區底商為主要成交對象，因社區底商成交的不固定性影響商服用房的銷(xiāo)量呈上下大幅震蕩。
寫(xiě)字樓類(lèi)物業(yè)本月高新區繼續獨占前五強，仍然占據了相當的市場(chǎng)份額，從本月寫(xiě)字樓成交數據來(lái)看，除了城北區在售的天地時(shí)代廣場(chǎng)和海璟藍寓外，其余都是高新區的項目，高新區良好的辦公環(huán)境和投資環(huán)境是寫(xiě)字樓市場(chǎng)得以發(fā)展的主因。
主要原因
(一)成本推動(dòng)。普通商品房?jì)r(jià)格是由成本、利潤和稅金三個(gè)部分組成，而成本占整個(gè)價(jià)格的80%，主要由土地、建筑安裝工程、附屬公共配套、公共基礎設施和前期工程等五大項。從1997年至XX年年一類(lèi)區域成本分類(lèi)比較，土地從355元/㎡上漲到707元/㎡，上漲98%;建安工程從555元/㎡漲到706元/㎡，上漲27%;公共基礎設施從15元/㎡漲到290元/㎡，上漲1800%;附屬公共配套設施從15元/㎡漲到150元/㎡，上漲900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基礎設施和附屬公共配套設施費用的提高，企業(yè)利潤標準8%雖然沒(méi)有改變，但因利潤提取是隨成本基數計提的，利潤也水漲船高。
(二)市場(chǎng)拉動(dòng)。房?jì)r(jià)的高低從某種意義上折射出這個(gè)地區的生活水平。據調查，1996年xx地區城鎮居民人均收入5282元/年，農民人均收入2845元/年，到XX年分別增加到9650元/年和5470元/年，增幅分別為83%和92%。隨著(zhù)人們生活水平的提高，迫切需要改善居住環(huán)境。他們已經(jīng)不能滿(mǎn)足于原來(lái)的一般化住房標準和周?chē)h(huán)境，而是向更高的居住條件邁進(jìn)，他們會(huì )把房屋的質(zhì)量、結構、地理位置、環(huán)保、設施配套、安全等作為改善居住的條件，而市場(chǎng)滿(mǎn)足了群眾的需求。
(三)人為炒作。一是受外界影響。國家近幾年來(lái)雖然提出了一系列抑制房?jì)r(jià)上漲的措施，但從客觀(guān)來(lái)看，房?jì)r(jià)是目前刺激和推動(dòng)gdp增長(cháng)的最主要因素，因此，說(shuō)實(shí)在,誰(shuí)都不愿看到房?jì)r(jià)有明顯下降，中央政府強調“發(fā)展是大局”，地方政府可以從土價(jià)拍賣(mài)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中收取大量的資金用于城市建設，因此，地方政府更多的是希望以房?jì)r(jià)刺激經(jīng)濟增長(cháng)，尋求發(fā)展政績(jì);一些經(jīng)濟學(xué)家也以“市場(chǎng)經(jīng)濟,有市場(chǎng)就應隨意發(fā)展”為口號，一方面高舉發(fā)展大旗，另一方面為房產(chǎn)商搖旗吶喊、歌功頌德，趁機謀取利益，使得老百姓產(chǎn)生一定的恐慌心理，趕漲買(mǎi)漲，造成房?jì)r(jià)總體上揚。二是媒體商業(yè)化炒作。一部分購房消費者因缺乏對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)信息的掌握，只能輕信房屋銷(xiāo)售商、輕信廣告和社會(huì )上的傳聞，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,商業(yè)傳媒為謀求商業(yè)利益，夸大其詞，夸張宣傳，這不但表現在房地產(chǎn)，還表現在藥品、保健品、化妝品等廣告方面，給群眾造成誤導，使群眾對其價(jià)格運行的判斷產(chǎn)生了偏差，人為營(yíng)造了一個(gè)巨大的市場(chǎng)。
(四)收費混亂。一是重復收費。在商品房?jì)r(jià)格中，水電增容、防盜門(mén)、配套設施等費用已包含在房?jì)r(jià)的成本中，但開(kāi)發(fā)商在實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)又向購房戶(hù)每戶(hù)收取XX—4000元，用于水電增容，防盜門(mén)及各項配套設施。二是擅自提高樓層差價(jià)。通過(guò)向購房戶(hù)收取層次、朝向、位置差等手段，使樓層差價(jià)代數和大于零，而達到變相漲價(jià)的目的。三是搭車(chē)加價(jià)。強行為購房戶(hù)購置熱水器、防盜門(mén)等，如熱水器進(jìn)價(jià)1000元/臺，售價(jià)1300元/臺，防盜門(mén)進(jìn)價(jià)750元/扇，售價(jià)1000元/扇，從中謀利。四是車(chē)庫、閣樓銷(xiāo)售收入不按規定沖減建安成本，購房戶(hù)預收款利息也不沖減購房款。五是截留政府規費。有的開(kāi)發(fā)商實(shí)際開(kāi)發(fā)面積大于建設許可規劃面積，少的幾千平方米，多的上萬(wàn)平方米，從而達到少解繳政府規費目的;有的巧立名目，擅自提高規費標準，如規定收取57元/㎡，實(shí)際收取72元/㎡。六是其它價(jià)格違規問(wèn)題。如不明碼標價(jià)，模糊標價(jià)，明碼虛價(jià)，不報價(jià)等等，這些問(wèn)題主要是開(kāi)發(fā)商利益的驅動(dòng)。XX年、XX年物價(jià)部門(mén)對該市房地產(chǎn)價(jià)格專(zhuān)項檢查中，很快就初步查出價(jià)格違法金額XX余萬(wàn)元。
一是供給有保障，民間存房多。據調查，XX—XX年xx市商品房竣售比為79%，其中，普通商品房XX—XX年竣工60.8萬(wàn)㎡，銷(xiāo)售52.6萬(wàn)㎡，竣售比為86%，XX年底,積存空置普通商品房9.2萬(wàn)㎡，占當年竣工普通商品房面積的39%，從購房戶(hù)采集信息情況看，自用房占70%，租用占12%，其它(含轉售)占18%。這深刻說(shuō)明購房者只有一少部分是為改善居住條件，更多的是用于炒賣(mài)和出租等，因為巨額利益的誘惑，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商大量開(kāi)發(fā)，房屋的竣售比會(huì )越來(lái)越低，空置率會(huì )越來(lái)越高，同時(shí)，改善生活條件后的二手房也將流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此房?jì)r(jià)漲幅必將降低。
二需求將放緩，開(kāi)發(fā)持續熱。XX—XX年，市區共竣工普通商品房81萬(wàn)㎡，其中XX和XX年兩年共開(kāi)發(fā)51.4萬(wàn)㎡，占XX—XX年6年總量的58%，按90㎡/戶(hù)(三口人家)居住條件計算，可容納5667戶(hù)，17000人。平均每年銷(xiāo)售2800多套，安置8500人。而XX年該市全市(含城區和各鄉鎮)人口自然增長(cháng)率為-1.2%，城區人口同比增長(cháng)也僅0.02%(XX年為12.4萬(wàn)人)，據調查，XX年底政府已儲備商品房用地200萬(wàn)㎡將進(jìn)行出讓?zhuān)山ǔ?0㎡/戶(hù)(三口人家)的住宅XX0套，按xx每年可銷(xiāo)售4000套計算，可持續銷(xiāo)售5年，再加上每年近1000戶(hù)二手房要流入市場(chǎng)，xx每年將會(huì )有5000套住宅上市，5年新增住宅25000套，按每戶(hù)三口人計算，可安置75000人，而xx目前含開(kāi)發(fā)區僅有15萬(wàn)人。隨著(zhù)地區城市化進(jìn)程的不斷深入，住宅、商業(yè)等用地還將會(huì )繼續規劃投放，供大于求的買(mǎi)方格局已經(jīng)形成。
三是宏觀(guān)有調控，房?jì)r(jià)形勢穩。在謀求快速發(fā)展的同時(shí)，國家也開(kāi)始認識到發(fā)展的“平穩和可持續性”,因此，為防止房地產(chǎn)泡沫的形成，國家也開(kāi)始出臺措施，控制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。隨著(zhù)“國八條”、“國六條”的頒布，也充分顯示了中央政府對控制房?jì)r(jià)的愿望，大家對此要充滿(mǎn)信心，xx地區的房?jì)r(jià)綜合水平上漲會(huì )有所遏制，少部分樓盤(pán)因確實(shí)成本和地域等因素，有局部上升外，大部分房?jì)r(jià)只能保持現狀，少部分房?jì)r(jià)會(huì )有下降趨勢，二手房?jì)r(jià)格大部分將會(huì )穩中有降。
五、對策與建議
(一)認識上要有高度。 (二)公開(kāi)房?jì)r(jià)成本。 (三)加大政策宣傳。 (四)加強宏觀(guān)調控。一 (五)加大查處力度。(六)做好成本監審。
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