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2016簽訂房屋租賃合同的十大注意事項
簽訂房屋租賃合同要注意什么?以下是應屆畢業(yè)生小編給大家整理提供的內容，歡迎閱讀了解。
簽訂房屋租賃合同的十大注意事項
房屋租賃合同是指住房出租人和承租人在租賃住房時(shí)簽訂的、用來(lái)明確雙方權利和義務(wù)的協(xié)議。作為住房的承租人，既要清楚自己的權利，也應了解自己的義務(wù)。具體來(lái)說(shuō)，房屋租賃合同應包括以下條：
1、雙方當事人的情況
合同中應寫(xiě)明出租人和承租人的姓名及住址等個(gè)人情況。
2、住房具體情況住房的具體位置，寫(xiě)明住房的確切位置，如位于某路某號某室;住房面積;住房裝修情況，簡(jiǎn)要說(shuō)明住房的墻壁、門(mén)窗、地板、天花板、廚房和衛生間的裝修情況;配備設施和設備，簡(jiǎn)要列舉住房?jì)瘸鲎馊藶槌凶馊藴蕚涞募揖�、家用電器、廚房設備和衛生間設備等;住房的產(chǎn)權及產(chǎn)權人，寫(xiě)明這套住房為何種產(chǎn)權，產(chǎn)權人是誰(shuí)，出租人與產(chǎn)權人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權人的委托出租住房。
3、住房用途主要說(shuō)明以下兩點(diǎn)：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住;住房是僅能用于居住，還是同時(shí)可以有其他用途，如辦公等。
4、租賃期限
由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時(shí)間內又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩定的時(shí)間，所以需要在合同中約定一個(gè)期限。在這個(gè)期限內，如果沒(méi)有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續租賃這套住房，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后，承租人可繼續租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒(méi)有找到合適的新住處，
出租人應酌情延長(cháng)租賃期限。
5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長(cháng)期限的房租，可以和出租人討價(jià)還價(jià)，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟負擔相對較小。
6、住房修繕責任出租人是住房的產(chǎn)權人或產(chǎn)權人的委托人，所以修繕住房是出租人的責任。承租人在租賃前應對住房及其內部設施進(jìn)行認真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過(guò)程中住房或設施損壞，承租人應及時(shí)通知出租人請物業(yè)管理公司予以維修。但如果是因為承租人使用不當而造成損壞的，由承租人負責維修或賠償。出租人無(wú)力對住房進(jìn)行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負擔的維修費用可以抵償應交的租金或由出租人分期償還。
7、住房狀況變更承租人應該愛(ài)護住房和各種設施，不能擅自拆、改、擴建或增加。在確實(shí)需要對住房進(jìn)行變動(dòng)時(shí)，要征得出租人的同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。
8、轉租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過(guò)轉租取得租金收入。由于這種轉租行為影響到出租人的利益，所以雙方應該在合同中對轉租加以規定。如果允許轉租，雙方可以協(xié)商確定一個(gè)分享轉租收入的比例;如果不允許轉租，而承租人擅自轉租，出租人則有權終止租賃合同。
9、違約責任在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規定相應的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離;如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協(xié)商降低房租等。
10、租賃合同的變更和終止如果在租賃過(guò)程中出租人和承租人認為有必要改變合同的上述各項條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過(guò)協(xié)商對合同進(jìn)行變更。如果承租人由于工作等的變動(dòng)需要與他人互換住房，應該事先征得出租人同意，換房后，原租賃合同終止，出租人和新的承租人簽訂新的租賃合同。如果合同未到期時(shí)出租人和承租人中有一方要提前解除合同，則要提前通知對方，并按照合同約定或協(xié)商給予對方一定的補償。如果合同到期，那么該合同自然終止。
注意事項
房屋租賃合同是指住房出租人和承租人在租賃住房時(shí)簽訂的、用來(lái)明確雙方權利和義務(wù)的協(xié)議。當你與屋主簽訂租賃合同時(shí)很多細節需要注意。
以案說(shuō)法：你的房屋租賃合同真的有效嗎?
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規定“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效”。在面對一些具體的情形是如何依據該規定認定合同無(wú)效，致合同無(wú)效后的責任分擔比例等，筆者整理了深圳中院2015年的房屋租賃案件裁判文書(shū)，從中選出七個(gè)具有代表性的裁判結論。
一、出租僅取得了《村民非商品住宅施工通知書(shū)》的住宅，房屋租賃合同無(wú)效
【案號】(2015)深中法房終字第523號
【案情概述】
2008年9月1日，深圳市龍崗區某某街道原村民非商品住宅建設領(lǐng)導小組辦公室向江某某出具了一份《龍崗區某某街道原村民非商品住宅施工通知書(shū)》，準予住宅施工。后該住宅由謝某某(江某某的兒媳)出租給某某公司使用。
【法院觀(guān)點(diǎn)】
原審法院認為：涉案房屋所有人雖取得深圳市龍崗區某某街道原村民非商品住宅建設領(lǐng)導小組辦公室出具的《龍崗區某某街道原村民非商品住宅施工通知書(shū)》，但未領(lǐng)取縣級以上土地管理部門(mén)頒發(fā)的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，未按照國家有關(guān)規定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門(mén)領(lǐng)取施工許可證，某某公司、謝某某簽訂的《租房合同》應被認定為無(wú)效。深圳中院對原審法院的判決予以維持。
二、在《村鎮住宅建筑許可證》許可的范圍上加蓋數層后整體出租的，房屋租賃合同無(wú)效
【案號】(2015)深中法房終字第1751號
【案情概述】
2014年7月26日，朱某某、謝某簽訂了一份《某某房屋承包租賃合同》，約定朱某某將位于深圳市龍華新區XX兩棟數層高的自有物業(yè)承包給謝平代為管理。后法院查明，租賃房屋并未辦理相應的產(chǎn)權登記。根據朱某某提供的租賃房屋的《村鎮住宅建筑許可證》，顯示許可建設的僅分別為2層和3層的私人住宅。
【法院觀(guān)點(diǎn)】
原審法院認為：出租人就未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。朱某某、謝某所簽訂的《樟坑房屋承包租賃合同》所約定租賃的房屋，已超出及其相應的建設工程規劃許可的范圍，則該合同應當認定為無(wú)效。
深圳中院認為：涉案兩棟房屋均未按《村鎮住宅建筑許可證》的規定建設，存在違法加建的情形，原審法院根據《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規定，認定涉案房屋租賃合同無(wú)效，認定正確。
三、將擁有合法產(chǎn)權的房產(chǎn)分割為若干間并出租的，房屋租賃合同無(wú)效
【案號】(2015)深中法房終字第1087號
【案情概述】
位于深圳市羅湖區X號六層住宅X棟X號的房產(chǎn)，房屋性質(zhì)為住宅，房屋建筑面積為156.72平方米。X棟X號房產(chǎn)被分割成若干套房產(chǎn)并用于出租，其中的一套被出租人何某將X棟X房出租給承租人。
【法院觀(guān)點(diǎn)】
深圳中院認為：涉案房產(chǎn)原來(lái)經(jīng)過(guò)了規劃驗收，在何某將涉案房產(chǎn)改建為11間房屋后，變更了原來(lái)的規劃，何某應就改建行為另行申請變更規劃，獲取有關(guān)部門(mén)的同意。何某在一、二審沒(méi)有提交經(jīng)過(guò)規劃部門(mén)同意的變更涉案房產(chǎn)原來(lái)規劃的有關(guān)文件，因此，本院認定涉案房產(chǎn)未按照建設工程規劃許可證進(jìn)行建設，何某與王某簽訂的涉案房產(chǎn)租賃合同應為無(wú)效合同。
【延伸】
不同的合議庭對此問(wèn)題可能持有不同的裁判態(tài)度，在(2015)深中法房終字第617號判決書(shū)中，原審法院認定合同有效，并判決各方根據過(guò)錯程度承擔合同解除的責任。深圳中院認為根據本案已查明的事實(shí)，某某公司在裝修中將涉案房產(chǎn)分隔成若干小間，而深圳市公安局南山派出所等相關(guān)主管部門(mén)發(fā)出的《整治“房中房”溫馨提示》已確認將房屋分隔成若干小間出租、居住的行為違反行政管理規定，應予以整改，并維持了原審法院的判決。
四、取得了《建筑許可證》的村民住宅拆掉重建后出租的，房屋租賃合同無(wú)效
【案號】(2015)深中法房終字第1905號
【案情概述】
1987年，深圳市xx管理區城市建設管理辦公室出具了x建證第(xx)xx號《建筑許可證》，批準在xx宅基地上建房一棟三層，共計240平方米。后，陳某某拆除了原房屋后重建了一棟房屋，2009年11月23日，深圳市福田區xx街道辦事處出具《深圳市農村城市化歷史遺留建筑普查申報表》(普查申報編號：xxxxxx)，顯示：涉案房產(chǎn)所在的建筑層數共七層，用地面積460平方米，批準文號“上建證第(xx)xxx號”。陳某某將重建樓房中的部分房屋出租給了周某某并簽訂了《房屋租賃合同》。
【法院觀(guān)點(diǎn)】
深圳中院認為：陳某某在二審中確認涉案房屋在九十年代重建時(shí)，沒(méi)有辦理報批手續。根據《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規定，陳某某與周某某簽訂的《房屋租賃合同》應當認定為無(wú)效。
五、租賃合同被認定為無(wú)效，但造成承租人財產(chǎn)損失的，出租人需承擔部分責任
【案號】(2015)深中法房終字第615號
【案情概述】
2012年6月29日，平某公司將深圳市xx區xx辦xx工業(yè)區某棟1-4樓的廠(chǎng)房出租給某某公司使用。2012年7月4日，某某公司將xx區xx辦xx工業(yè)區某棟一樓的廠(chǎng)房租給葛某某，租賃期內深圳市普降暴雨，涉案房產(chǎn)被水浸，造成葛某某財產(chǎn)損失，對于葛某某的財產(chǎn)損失，某某公司拒絕承擔任何責任。后，涉案房產(chǎn)被原審法院認定為未取得建設工程規劃許可證，亦未經(jīng)主管部門(mén)批準建設，按照相關(guān)法律規定，雙方簽訂的“承租”涉案房產(chǎn)的《合作協(xié)議》為無(wú)效合同。
【法院觀(guān)點(diǎn)】
深圳中院認為：某某公司將未經(jīng)建設工程規劃許可建設的房屋轉租予葛某某，而葛某某亦未審慎核實(shí)房屋合法產(chǎn)權狀況即承租涉案房屋，雙方對于無(wú)效合同的簽訂及履行均存在過(guò)錯。本案中，暴雨水浸導致涉案房屋內設備及物品損壞，系因雙方在履行無(wú)效轉租合同的過(guò)程中所發(fā)生的損失，根據《中華人民共和國合同法》第五十八條關(guān)于合同無(wú)效法律責任的規定，自應由雙方當事人按各自過(guò)錯程度對該損失進(jìn)行分擔。而某某公司上訴稱(chēng)水浸事故屬不可抗力，其按約不應承擔賠償責任。本院認為合同法上的“不可抗力”系立法針對合同不履行或不完全履行即違約責任所設的免責事由，而與合同無(wú)效法律責任的承擔無(wú)關(guān)，不適用于本案糾紛。本案當事人之間的《合作協(xié)議》屬無(wú)效合同，當事人在該合同中的相關(guān)免責約定一并無(wú)效，因合同無(wú)效后的法律后果由法律直接特別規定，故既不存在違約責任和不可抗力規則的適用，也不應依據當事人在無(wú)效合同中的免責約定來(lái)判定是否應承擔合同無(wú)效法律責任。
六、經(jīng)出租人同意的裝修，因合同無(wú)效造成的承租人裝修現值損失，出租人承擔60%的責任
【案號】(2015)深中法房終字第484號
【案情概述】
范某某自以為承租人先后與某某公司簽訂租賃合同多份，租賃房產(chǎn)多處，因涉案房屋尚未取得房屋所有權證，亦未取得建設工程規劃許可證的情況下，范某某與某某公司簽訂的《房屋租賃合同書(shū)》違反國家法律的強制性規定，依法被法院認定無(wú)效。租賃房產(chǎn)的裝修現值經(jīng)評估合計為354419元。
【法院觀(guān)點(diǎn)】
深圳中院認為：某某公司作為出租方，在涉案房產(chǎn)未取得合法產(chǎn)權證明的情況下出租涉案房產(chǎn)，應承擔主要過(guò)錯責任;范某某作為承租方，未盡到合理的注意義務(wù)，應承擔次要過(guò)錯責任。原審酌情認定某某公司承擔60%的責任，范某某承擔40%的責任并無(wú)不當。
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