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價(jià)格鑒證師價(jià)格鑒證理論與實(shí)務(wù)重點(diǎn)習題
價(jià)格鑒證師考試設五個(gè)科目：《經(jīng)濟學(xué)和價(jià)格學(xué)基礎理論》、《法學(xué)基礎知識》、《價(jià)格政策法規》、 《價(jià)格鑒證理論與實(shí)務(wù)》、《價(jià)格鑒證案例分析》。接下來(lái)小編為大家精心準備了價(jià)格鑒證師價(jià)格鑒證理論與實(shí)務(wù)重點(diǎn)習題，想了解更多相關(guān)內容請密切留意我們應屆畢業(yè)生考試網(wǎng)!
價(jià)格鑒證師價(jià)格鑒證理論與實(shí)務(wù)重點(diǎn)習題 1
單項選擇題
1.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格鑒證的敘述，錯誤的是( )。
A.建筑物是不可脫離土地而存在的
B.一般情況下建筑物隨著(zhù)使用而貶值
C.價(jià)格鑒證時(shí)，不能將土地和建筑物分別鑒證
D.建筑物產(chǎn)權受土地使用權限的制約
【答案】C
【解析】C項，為了準確客觀(guān)地評價(jià)地產(chǎn)價(jià)值和建筑物價(jià)值，有必要把建筑物與其所占用的土地分開(kāi)，針對其價(jià)格影響特點(diǎn)分別進(jìn)行鑒證。
2.建筑物根據其使用功能可分為( )。[2005年真題]
A.工業(yè)用建筑物和民用建筑 B.已完工工程和在建工程
C.磚混結構和磚木結構 D.鋼結構和鋼筋混凝土結構
【答案】A
【解析】建筑物按使用功能劃分為兩大類(lèi)：①工業(yè)用建筑物，工業(yè)用建筑物是指工業(yè)生產(chǎn)部門(mén)作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構筑物;②民用建筑，民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。
3.下列關(guān)于建筑物的定義，正確的是( )。
A.能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂(lè )等各種活動(dòng)的場(chǎng)所
B.人們通常不能直接在內進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的場(chǎng)所
C.人類(lèi)勞動(dòng)與土地相結合建設的供生產(chǎn)和生活使用的空間
D.人類(lèi)勞動(dòng)與土地相結合的建設成果
【答案】C
【解析】建筑物是指人類(lèi)勞動(dòng)與土地相結合建設的供生產(chǎn)和生活使用的空間，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類(lèi)。A項是對房屋的定義;.8項是對構筑物的定義;D項描述的是建筑物的特征。
4.( )是建筑物中最具普遍性的建筑形式，也是建筑物價(jià)格鑒證中遇到的最多的鑒證標的。
A.構筑物 B.房屋建筑 C.工業(yè)用建筑物 D.民用建筑
【答案】B
【解析】房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂(lè )等各種活動(dòng)的場(chǎng)所，是建筑物中最具普遍性的建筑形式。
5.房屋建筑的( )不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區別。
A.構造 B.規�！.使用功能 D.承重結構
【答案】D
【解析】房屋建筑的承重結構不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區別。房屋建筑按其結構承重形式不同，可分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、混合結構以及其他結構。
6.在我國地價(jià)體系構成中，從地價(jià)的特點(diǎn)來(lái)看，基準地價(jià)屬于( )
A.區域平均地價(jià) B.平均市場(chǎng)價(jià)
C.成交地價(jià)的平均水平
D.實(shí)際成交價(jià)與評估價(jià)格的平均值
【答案】A
【解析】基準地價(jià)是一個(gè)區域性的平均地價(jià)，它可以是級別或區段的平均地價(jià)，也可以是路段的平均值。它不是地產(chǎn)交易市場(chǎng)的成交地價(jià)，但都起著(zhù)調控市場(chǎng)交易地價(jià)的作用。
7.影響土地使用權價(jià)格的個(gè)別因素為( )。
A.當地商品房?jì)r(jià)格變動(dòng)情況 B.所處地區的基礎設施
C.附近學(xué)校分布情況 D.地形地質(zhì)因素
【答案】D
【解析】影響土地使用價(jià)格的個(gè)別因素是指地產(chǎn)所表現的個(gè)別特征，如位置、面積、地形地質(zhì)、寬度、進(jìn)深等影響地產(chǎn)價(jià)格形成的因素。
8.在鑒證劃撥土地使用權價(jià)格時(shí)，要考慮出讓土地使用權與劃撥土地使用權之間的( )對價(jià)格的影響。
A.用途差別 B.區位差別
C.權利差別 D.使用者差別
【答案】C
【解析】以劃撥方式取得的'土地使用權(有的是無(wú)償取得)，沒(méi)有使用期限限制，但不得單獨設置抵押權，且對于單獨的劃撥土地使用權不得轉讓?zhuān)厦嬗薪ㄖ锏霓D讓時(shí)需辦理一定手續，并向政府繳納出讓金或土地收益;而以出讓方式取得的土地使用權，是有償的，有使用年限限制，且土地使用者需每年向國家支付土地使用權出讓金。由此可見(jiàn)，出讓土地使用權與劃撥土地使用權所擁有的權利是不同的，因而會(huì )顯著(zhù)影響土地取得的成本和收益，鑒證時(shí)需考慮;相比來(lái)說(shuō)，使用者差別、區位差別、用途差別對價(jià)格的影響不大。
9.關(guān)于土地使用權，下面幾種說(shuō)法中正確的是( )。
A.土地使用權是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權進(jìn)行轉讓、出租、抵押、投資的權利
B.國家將國有土地使用權出讓給土地使用者時(shí)，土地使用者可無(wú)償使用土地，不必向國家支付土地使用權出讓金
C.無(wú)償劃撥是指由國家直接將土地使用權無(wú)償交付給土地使用者使用的形式，按照土地管理法的有關(guān)規定，以劃撥方式取得土地使用權的，沒(méi)有土地使用期限的限制
D.土地使用權的價(jià)格特點(diǎn)是由土地的不可替代性以及用途的多樣性決定的
【答案】A
【解析】B項，出讓土地使用權時(shí)，土地使用者需向國家支付土地使用權出讓金;C項， “無(wú)償”是指土地使用者未向政府交納出讓金;還有一種形式就是國家直接將土地使用權無(wú)償交付給土地使用者使用，這兩種形式都稱(chēng)為無(wú)償劃撥;按照《土地管理法》的有關(guān)規 定，以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定的外，沒(méi)有土地使用期限的限制;D項，土地使用權的價(jià)格特點(diǎn)是由其自然屬性和經(jīng)濟特性決定的。
10.目前，國家機關(guān)和軍事用地的土地使用權一般采取( )。
A.出讓土地使用權 B.劃撥土地使用權
C.有償使用辦法 D.無(wú)償使用辦法
【答案】C
價(jià)格鑒證師價(jià)格鑒證理論與實(shí)務(wù)重點(diǎn)習題 2
一、單選題
1. 價(jià)格鑒證的基本方法不包括（ ）
A. 成本法
B. 市場(chǎng)法
C. 收益法
D. 專(zhuān)家咨詢(xún)法
答案：D。解析：價(jià)格鑒證的基本方法主要有成本法、市場(chǎng)法和收益法。成本法是通過(guò)計算鑒證標的的重置成本和各種貶值來(lái)確定價(jià)格；市場(chǎng)法是利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析來(lái)確定價(jià)格；收益法是通過(guò)估算被鑒證資產(chǎn)未來(lái)預期收益并折算成現值來(lái)確定價(jià)格。專(zhuān)家咨詢(xún)法不屬于基本方法。
2. 在用市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)，選取的參照物交易實(shí)例與鑒證標的應具有（ ）
A. 相同用途
B. 類(lèi)似用途
C. 相同交易時(shí)間
D. 相同交易地點(diǎn)
答案：B。解析：在用市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)，要求選取的參照物交易實(shí)例與鑒證標的具有類(lèi)似用途，因為用途相似才能更好地進(jìn)行比較和參照。完全相同的用途很難找到，只要類(lèi)似即可。交易時(shí)間和交易地點(diǎn)也會(huì )有影響，但不是最關(guān)鍵的匹配因素，而且也很難找到完全相同交易時(shí)間和地點(diǎn)的參照物。
3. 成本法中，實(shí)體性貶值的估算方法不包括（ ）
A. 觀(guān)察法
B. 修復費用法
C. 年限法
D. 市場(chǎng)比較法
答案：D。解析：實(shí)體性貶值的估算方法主要有觀(guān)察法、修復費用法和年限法。觀(guān)察法是通過(guò)觀(guān)察來(lái)確定實(shí)體性貶值程度；修復費用法是根據恢復資產(chǎn)功能所支出的費用來(lái)確定實(shí)體性貶值；年限法是根據資產(chǎn)的已使用年限和預計總使用年限來(lái)計算實(shí)體性貶值。市場(chǎng)比較法主要用于市場(chǎng)法中確定價(jià)格，不是用于計算實(shí)體性貶值。
4. 收益法中，折現率本質(zhì)上是一種（ ）
A. 無(wú)風(fēng)險利率
B. 風(fēng)險報酬率
C. 期望投資報酬率
D. 資金成本率
答案：C。解析：折現率本質(zhì)上是一種期望投資報酬率。它包括無(wú)風(fēng)險利率和風(fēng)險報酬率兩部分。無(wú)風(fēng)險利率是資金的時(shí)間價(jià)值的體現，而風(fēng)險報酬率是對資產(chǎn)風(fēng)險的補償。它不是單純的無(wú)風(fēng)險利率或者風(fēng)險報酬率，資金成本率主要用于衡量資金使用的成本，和折現率概念有區別。
5. 價(jià)格鑒證文書(shū)是（ ）的文書(shū)。
A. 具有法律效力
B. 僅供內部參考
C. 用于市場(chǎng)宣傳
D. 用于學(xué)術(shù)交流
答案：A。解析：價(jià)格鑒證文書(shū)是具有法律效力的文書(shū)。它是價(jià)格鑒證機構和人員在辦理價(jià)格鑒證業(yè)務(wù)過(guò)程中形成的，用于記錄鑒證過(guò)程和結果，是鑒證結論的載體，在法律訴訟、經(jīng)濟仲裁等活動(dòng)中可以作為證據使用，不是僅供內部參考、用于市場(chǎng)宣傳或者學(xué)術(shù)交流的。
6. 對于鮮活商品的價(jià)格鑒證，通常優(yōu)先考慮采用（ ）
A. 成本法
B. 市場(chǎng)法
C. 收益法
D. 專(zhuān)家咨詢(xún)法
答案：B。解析：對于鮮活商品，由于其市場(chǎng)交易活躍，市場(chǎng)價(jià)格信息容易獲取，所以通常優(yōu)先考慮采用市場(chǎng)法。成本法對于鮮活商品來(lái)說(shuō)，計算成本可能比較復雜，而且其價(jià)格主要受市場(chǎng)供需影響；收益法對于鮮活商品不太適用，因為其不是以收益為主要價(jià)值體現的；專(zhuān)家咨詢(xún)法相對來(lái)說(shuō)比較主觀(guān)，而市場(chǎng)法更能反映鮮活商品的實(shí)際價(jià)值。
7. 某設備已使用5年，預計還可使用5年，該設備重置成本為10萬(wàn)元，則其成新率為（ ）
A. 50%
B. 60%
C. 70%
D. 80%
答案：A。解析：成新率=尚可使用年限÷（已使用年限 + 尚可使用年限）。已使用5年，尚可使用5年，那么成新率=5÷(5 + 5)=50%。
8. 下列選項中，不屬于價(jià)格鑒證業(yè)務(wù)范圍的是（ ）
A. 涉案財物價(jià)格鑒證
B. 應稅財物價(jià)格鑒證
C. 行政事業(yè)性收費價(jià)格鑒證
D. 企業(yè)產(chǎn)品定價(jià)鑒證
答案：D。解析：價(jià)格鑒證業(yè)務(wù)范圍主要包括涉案財物價(jià)格鑒證、應稅財物價(jià)格鑒證、行政事業(yè)性收費價(jià)格鑒證等。企業(yè)產(chǎn)品定價(jià)主要是企業(yè)自身的`市場(chǎng)行為決策，不屬于價(jià)格鑒證機構的常規業(yè)務(wù)范圍，價(jià)格鑒證機構主要是對一些有法定要求或者涉及糾紛等的財物價(jià)格進(jìn)行鑒證。
9. 市場(chǎng)法鑒證中，交易情況修正的目的是（ ）
A. 將可比實(shí)例的成交價(jià)格調整為正常價(jià)格
B. 將可比實(shí)例的成交價(jià)格調整為評估價(jià)格
C. 將可比實(shí)例的成交價(jià)格調整為重置價(jià)格
D. 將可比實(shí)例的成交價(jià)格調整為收益價(jià)格
答案：A。解析：市場(chǎng)法鑒證中，交易情況修正的目的是將可比實(shí)例的成交價(jià)格調整為正常價(jià)格。因為在實(shí)際市場(chǎng)交易中，可能存在一些特殊交易情況，如急于出售、關(guān)聯(lián)交易等，這些情況會(huì )使成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格，通過(guò)交易情況修正可以使價(jià)格更能反映正常市場(chǎng)價(jià)值，而不是調整為評估價(jià)格、重置價(jià)格或者收益價(jià)格。
10. 價(jià)格鑒證結論書(shū)的有效期一般是（ ）
A. 30天
B. 60天
C. 90天
D. 根據具體情況確定
答案：D。解析：價(jià)格鑒證結論書(shū)的有效期一般是根據具體情況確定。因為不同的鑒證標的、鑒證目的和市場(chǎng)環(huán)境等因素都會(huì )影響結論書(shū)的有效期，沒(méi)有一個(gè)固定的30天、60天或者90天的有效期。
二、多選題
1. 以下屬于價(jià)格鑒證基本原則的有（ ）
A. 合法原則
B. 公平原則
C. 客觀(guān)原則
D. 科學(xué)原則
E. 替代原則
答案：ACD。解析：價(jià)格鑒證基本原則包括合法原則、客觀(guān)原則、科學(xué)原則。合法原則要求價(jià)格鑒證行為必須符合國家法律法規；客觀(guān)原則是指價(jià)格鑒證應當以客觀(guān)存在的事實(shí)為依據，實(shí)事求是地進(jìn)行鑒證；科學(xué)原則是指采用科學(xué)的方法和程序進(jìn)行鑒證。公平原則主要是在交易等活動(dòng)中的一般性原則，不是價(jià)格鑒證特有的基本原則；替代原則主要是市場(chǎng)法中的一個(gè)原則，不是價(jià)格鑒證整體的基本原則。
2. 成本法中，功能性貶值包括（ ）
A. 超額投資成本
B. 超額運營(yíng)成本
C. 重置成本
D. 實(shí)體性貶值
E. 經(jīng)濟性貶值
答案：AB。解析：成本法中，功能性貶值包括超額投資成本和超額運營(yíng)成本。超額投資成本是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運用使得構建相同功能的資產(chǎn)所需的成本降低而產(chǎn)生的貶值；超額運營(yíng)成本是由于資產(chǎn)功能相對落后而導致的運營(yíng)成本增加的貶值。重置成本是成本法的一個(gè)基礎概念，不是功能性貶值的內容；實(shí)體性貶值主要是由于資產(chǎn)的物理?yè)p耗等產(chǎn)生的貶值；經(jīng)濟性貶值是由于外部經(jīng)濟環(huán)境變化等產(chǎn)生的貶值。
3. 價(jià)格鑒證程序包括（ ）
A. 委托
B. 受理
C. 現場(chǎng)勘查
D. 估算
E. 出具結論書(shū)
答案：ABCDE。解析：價(jià)格鑒證程序一般包括委托，即由委托方提出價(jià)格鑒證的請求；受理，價(jià)格鑒證機構對委托進(jìn)行審查后決定是否受理；現場(chǎng)勘查，對鑒證標的的實(shí)際情況進(jìn)行查看和了解；估算，運用合適的方法對價(jià)格進(jìn)行估算；出具結論書(shū)，將鑒證結果以書(shū)面形式呈現給委托方等一系列完整的過(guò)程。
4. 下列因素中，會(huì )影響收益法中收益額確定的有（ ）
A. 資產(chǎn)的歷史收益
B. 資產(chǎn)的未來(lái)預期收益
C. 資產(chǎn)的風(fēng)險狀況
D. 市場(chǎng)利率
E. 資產(chǎn)的重置成本
答案：ABC。解析：在收益法中，收益額主要是根據資產(chǎn)的未來(lái)預期收益來(lái)確定的，但資產(chǎn)的歷史收益可以作為參考，同時(shí)資產(chǎn)的風(fēng)險狀況也會(huì )影響收益額的確定。如果資產(chǎn)風(fēng)險高，預期收益可能也會(huì )相應調整。市場(chǎng)利率主要是在折現過(guò)程中起作用；資產(chǎn)的重置成本主要用于成本法，不是直接影響收益法中收益額確定的因素。
5. 對于無(wú)形資產(chǎn)價(jià)格鑒證，常用的方法有（ ）
A. 成本法
B. 市場(chǎng)法
C. 收益法
D. 割差法
E. 專(zhuān)家咨詢(xún)法
答案：ACD。解析：對于無(wú)形資產(chǎn)價(jià)格鑒證，常用的方法有成本法、收益法和割差法。成本法是考慮無(wú)形資產(chǎn)的研發(fā)成本等因素；收益法是根據無(wú)形資產(chǎn)未來(lái)帶來(lái)的收益進(jìn)行鑒證；割差法主要是用于評估商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)，是用企業(yè)整體價(jià)值減去企業(yè)各單項可辨認資產(chǎn)價(jià)值后的差額來(lái)確定無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值。市場(chǎng)法在無(wú)形資產(chǎn)鑒證中應用有一定局限性，因為很多無(wú)形資產(chǎn)具有獨特性，很難找到完全可比的市場(chǎng)交易案例；專(zhuān)家咨詢(xún)法相對比較主觀(guān)，不是常用的主要方法。
三、填空題
1. 價(jià)格鑒證是指依法設立的價(jià)格鑒證機構對______或者______提出的各類(lèi)商品和服務(wù)價(jià)格進(jìn)行鑒別、認定的活動(dòng)。
答案：司法機關(guān)、行政機關(guān)。解析：價(jià)格鑒證主要是針對司法機關(guān)和行政機關(guān)提出的各類(lèi)商品和服務(wù)價(jià)格進(jìn)行鑒別、認定的活動(dòng)，比如在司法案件中的涉案財物價(jià)格鑒證，或者行政機關(guān)在進(jìn)行價(jià)格監管等活動(dòng)中的價(jià)格鑒證。
2. 市場(chǎng)法中，參照物差異調整因素主要包括______、______、功能因素和交易日期因素。
答案：交易情況因素、區域因素。解析：在市場(chǎng)法中，參照物差異調整因素主要包括交易情況因素，用于修正特殊交易情況對價(jià)格的影響；區域因素，考慮不同區域市場(chǎng)環(huán)境等對價(jià)格的影響；功能因素，因為參照物和鑒證標的功能可能存在差異會(huì )影響價(jià)格；交易日期因素，考慮市場(chǎng)價(jià)格隨時(shí)間的變化。
3. 成本法的基本公式為：鑒證價(jià)格=重置成本 - ______ - ______ - 其他貶值。
答案：實(shí)體性貶值、功能性貶值。解析：成本法基本公式中，鑒證價(jià)格是通過(guò)重置成本減去實(shí)體性貶值、功能性貶值和其他貶值（主要是經(jīng)濟性貶值）來(lái)計算的。實(shí)體性貶值是由于資產(chǎn)物理?yè)p耗等產(chǎn)生的貶值，功能性貶值是由于資產(chǎn)功能相對落后等產(chǎn)生的貶值，經(jīng)濟性貶值是由于外部經(jīng)濟環(huán)境變化等產(chǎn)生的貶值。
4. 收益法中，收益額、______和______是三個(gè)基本要素。
答案：折現率、收益期限。解析：收益法中，收益額是資產(chǎn)未來(lái)預期收益的金額；折現率是將未來(lái)收益折算為現值的比率；收益期限是資產(chǎn)能夠獲取收益的期間，這三個(gè)要素相互關(guān)聯(lián)，共同決定了運用收益法計算出的價(jià)格鑒證結果。
5. 價(jià)格鑒證文書(shū)按制作主體可分為_(kāi)_____制作的文書(shū)和______制作的文書(shū)。
答案：價(jià)格鑒證機構、價(jià)格鑒證人員。解析：價(jià)格鑒證文書(shū)按制作主體可分為價(jià)格鑒證機構制作的文書(shū)，如價(jià)格鑒證結論書(shū)等機構出具的正式文件；價(jià)格鑒證人員制作的文書(shū)，如現場(chǎng)勘查記錄等個(gè)人在工作過(guò)程中形成的用于鑒證業(yè)務(wù)的文件。
答案
一、單選題
1. D
2. B
3. D
4. C
5. A
6. B
7. A
8. D
9. A
10. D
二、多選題
1. ACD
2. AB
3. ABCDE
4. ABC
5. ACD
三、填空題
1. 司法機關(guān)、行政機關(guān)
2. 交易情況因素、區域因素
3. 實(shí)體性貶值、功能性貶值
4. 折現率、收益期限
5. 價(jià)格鑒證機構、價(jià)格鑒證人員
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