2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》考試試題
考試試題一：
1.房地產(chǎn)投資的物業(yè)按照使用目的劃分的類(lèi)型不包括( )。
A.居住物業(yè)
B.商業(yè)物業(yè)
C.新興物業(yè)
D.酒店與休閑娛樂(lè )設施物業(yè)
2.平均建設周期(CPt)，指某種類(lèi)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目從開(kāi)工到竣工使用所占用的是時(shí)間長(cháng)短。在數值上，平均建設周期=( )。
A.房屋施工面積/建筑面積
B.建筑面積/所有建筑面積
C.房屋施工面積/新竣工面積
D.可以房屋面積/房屋總面積
3.被邀請參加招標的承包商通常在( )之間。
A.1-3個(gè)
B.3-5個(gè)
C.3-10個(gè)
D.5-10個(gè)
4.假設上述的兩居室每套價(jià)格提高5萬(wàn)元，會(huì )減少多少購買(mǎi)者，如對此問(wèn)題進(jìn)行調查，則屬于( )。
A.因果性調查
B.描述性調查
C.試探性調查
D.假設性調查
5.房地產(chǎn)市場(chǎng)調查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來(lái)分析入住率，這種調查方法屬于( )。
A.觀(guān)察法
B.實(shí)驗法
C.討論法
D.問(wèn)卷調查法
6.下列屬于概率抽樣的是( )。
A.整群抽樣
B.隨機抽樣
C.估計抽樣
D.定額抽樣
7.( )就是特定商品的潛在購買(mǎi)者數量。
A.市場(chǎng)規模
B.合格有效市場(chǎng)
C.有效市場(chǎng)
D.潛在市場(chǎng)
8.對某種特定的商品來(lái)說(shuō)，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中，正確的是( )。
A.潛在市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)
B.潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)
C.潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)
D.服務(wù)市場(chǎng)>潛在市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>合格的有效市場(chǎng)
9.在房地產(chǎn)銷(xiāo)售量預測中，引用越來(lái)越近期的銷(xiāo)售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷(xiāo)售量增減趨勢和接近實(shí)際的預測方法是( )。
A.簡(jiǎn)單平均法
B.移動(dòng)平均法
C.加權移動(dòng)平均法
D.時(shí)間序列分析法
10.一筆月利率為2%的貸款，每月計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是( )。
A.24%
B.25.1%
C.25.36%
D.27.1%
答案：
1. C 【解析】：房地產(chǎn)投資的物業(yè)按照使用目的劃分的類(lèi)型分為居住物業(yè)商業(yè)、物業(yè)新興物業(yè)、酒店與休閑娛樂(lè )設施物業(yè)和其他物業(yè)。參見(jiàn)教材P7
2. C 【解析】：平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積。參見(jiàn)教材P38
3. C 【解析】：參見(jiàn)教材P68
4. A 【解析】：參見(jiàn)教材P103
5. A 【解析】：參見(jiàn)教材P104
6. A 【解析】：參見(jiàn)教材P105
7. A 【解析】：參見(jiàn)教材P107
8. C 【解析】：參見(jiàn)教材P108
9. B 【解析】：參見(jiàn)教材P112
10. A 【解析】：名義利率，指一年內多次復利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內復利計息次數的乘積。即2%×12=24%。參見(jiàn)教材P151
考試試題二：
1.房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經(jīng)濟壽命來(lái)說(shuō)要短得多。( )
2.房地產(chǎn)置業(yè)投資的回收期至少有十年八年，長(cháng)則二三十年甚至更長(cháng)。( )
3.開(kāi)標會(huì )議由招標人主持邀請各投標人和當地公證機構以及招標管理部門(mén)參加。( )
4.一個(gè)整體市場(chǎng)之所以能夠細分為若干子市場(chǎng)，主要是由于顧客需求存在著(zhù)差異性。( )
5.有些產(chǎn)品品牌差異不大，消費者不經(jīng)常購買(mǎi)，而購買(mǎi)時(shí)又有一定的風(fēng)險，所以消費者一般要比較、看貨，只要價(jià)格公道、購買(mǎi)方便、機會(huì )合適，消費者就會(huì )決定購買(mǎi)，這種購買(mǎi)行為稱(chēng)為尋求多樣化購買(mǎi)行為。( )
6.等額序列支付現值系數與等額序列支付資金回收系數的乘積為1。( )
7.基準收益率是凈現值計算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準參數，決定基準收益率大小的因素只有資金成本。( )
8.對于投資者認為經(jīng)濟可行的房地產(chǎn)投資項目，其投資的財務(wù)內部收益率肯定要大于或等于銀行貸款利率。( )
9.最高工程費用與預測可能的工程費用之間差距越大，說(shuō)明開(kāi)發(fā)項目承受工程費用增加風(fēng)險的能力越大。( )
10.風(fēng)險估計與評價(jià)常用方法有調查和專(zhuān)家打分法、故障樹(shù)分析法和蒙特卡洛模擬法三種。( )
11.進(jìn)行定性風(fēng)險分析需要結合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化。( )
12.建設貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷(xiāo)售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。( )
13.在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有費用，并且要在所收取的租金中包括進(jìn)這些費用。( )
14.零售商業(yè)物業(yè)基礎租金又稱(chēng)最低租金，是業(yè)主獲取的、與租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)(營(yíng)業(yè)額)不相關(guān)的一個(gè)最低收入。( )
15.收益性物業(yè)管理中的稅前現金流=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-經(jīng)營(yíng)費用-抵押貸款還本付息-準備金。( )
答案：
1. 對 【解析】：參見(jiàn)教材P5
2. 對 【解析】：參見(jiàn)教材P14
3. 對 【解析】：參見(jiàn)教材P71
4. 對 【解析】：參見(jiàn)教材P114
5. 錯 【解析】：有些產(chǎn)品品牌差異明顯，但消費者并不愿花長(cháng)時(shí)間來(lái)選擇和估價(jià)，而是不斷變換所購產(chǎn)品的品牌，這種購買(mǎi)行為稱(chēng)為化解不協(xié)調購買(mǎi)行為。參見(jiàn)教材P129
6. 對 【解析】：等額序列支付現值系數與等額序列支付資金回收系數互為倒數，兩者之積為1。
參見(jiàn)教材P154
7. 錯 【解析】：基準收益率是凈現值計算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準參數，決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。參見(jiàn)教材P173
8. 錯 【解析】：內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。若該項目可行，則其財務(wù)內部收益率肯定大于銀行貸款利率。參見(jiàn)教材P175
9. 對 【解析】：參見(jiàn)教材P213
10. 錯 【解析】：參見(jiàn)教材P223
11. 對 【解析】：進(jìn)行定性風(fēng)險分析需要結合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化。參見(jiàn)教材P244
12. 對 【解析】：建設貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷(xiāo)售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。參考教材P289
13. 對 【解析】：在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有費用，并且要在所收取的租金中包括進(jìn)這些費用。參見(jiàn)教材P339
14. 對 【解析】：零售商業(yè)物業(yè)的基礎租金又稱(chēng)最低租金，是業(yè)主獲取的、與租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)(營(yíng)業(yè)額)不相關(guān)的一個(gè)最低收入。參見(jiàn)教材P347
15. 錯 【解析】：收益性物業(yè)管理中的稅前現金流=凈經(jīng)營(yíng)收入-抵押貸款還本付息=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-經(jīng)營(yíng)費用-抵押貸款還本付息。參見(jiàn)教材P352-353
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