房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》鞏固試題
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟有哪些特征?
2.房地產(chǎn)商品的買(mǎi)賣(mài)具有哪些特點(diǎn)?
3.土地基準價(jià)格、土地標定價(jià)格和土地市場(chǎng)價(jià)格各自的含義以及三者之間的關(guān)系。
答案：
1 (1)房地產(chǎn)位置的不可移動(dòng)性。
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理需要的資金量大、時(shí)間長(cháng)、資金周轉緩慢。
(3)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險性。
(4)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運動(dòng)過(guò)程的統一性。
(5)房地產(chǎn)的基礎性、先導性和帶動(dòng)性。
(6)房地產(chǎn)價(jià)值大，使用期限長(cháng)，并且可以增值。
(7)房地產(chǎn)對市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)運行的敏感性。
2 (1)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方在達成協(xié)議時(shí)，必須訂立具有法律約性的、買(mǎi)賣(mài)雙方必須奠定的房地產(chǎn)契約。
(2)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約，必須遵守國家的法律和法規，并且接受房地產(chǎn)管理部門(mén)的監督。
(3)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)成交后，必須按照規定的房地產(chǎn)行政管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)立契手續，以及房地產(chǎn)所有權和土地使用權的權屬轉移登記手續，領(lǐng)取房地產(chǎn)所有權和土地使用權證書(shū)。
3 (1)土地基準地價(jià)是在不同類(lèi)型和不同等級的城鎮，根據不同的土地等級，采取科學(xué)的評估方法，評估和測算出的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類(lèi)土地的平均價(jià)格。
(2)土地標定地價(jià)是對某一塊需要出讓、轉讓、出租、抵押的地塊，通過(guò)科學(xué)的評估方法，評估出來(lái)的具體價(jià)格。
(3)土地市場(chǎng)價(jià)格是在土地的出讓過(guò)程中形成的實(shí)際交易價(jià)格。
(4)基準價(jià)格、標定價(jià)格是市場(chǎng)出讓價(jià)格的基礎主依據，市場(chǎng)出讓價(jià)格是基準價(jià)格和標定價(jià)格的實(shí)現形式。鞏固試題二
1、 某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。 應根據何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)( )。
A.根據房屋所有權證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
B.根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察結果的現狀用途進(jìn)行估價(jià)
C.根據企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)
2、 某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌�，應通過(guò)( )途徑。
A.自行改變
B.經(jīng)上級主管部門(mén)批準改變
C.經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準，并辦理變更手續
D.經(jīng)政府規劃主管部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續
3、 某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。 該工廠(chǎng)若將該兩幢房屋投�；馂碾U，則其為保險目的評估的價(jià)值應為( )。
A.該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值
B.該兩幢建筑物的重新建造成本
C.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值
D.該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值
4、 甲方(開(kāi)發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱(chēng)為A座和B座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬(wàn)元，此時(shí)A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實(shí)際發(fā)生1400萬(wàn)元，乙方應返還100萬(wàn)元;乙方則認為工程款實(shí)際發(fā)生1580萬(wàn)元，甲方尚應再付80萬(wàn)元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價(jià)機構對甲方實(shí)際應支付給乙方的工程款進(jìn)行評估。 確定評估結論的依據應是( )。
A.以1500萬(wàn)元作為評估值
B.以(1400+1580)÷2=1490萬(wàn)元作為評估值
C.以1995年7月的預算定額、材料差價(jià)等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計算評估值。
D.以1993年7月至12月的預算定額、材料差價(jià)等資料為依據，按該兩幢商品房到停工之日止實(shí)際發(fā)生的工程量計算評估值。
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