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房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》訓練題：多選題
多項選擇題
1、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（ ）。
A.消費者有購買(mǎi)房地產(chǎn)的意愿
B.城市經(jīng)濟高速發(fā)展
C.人口急劇增長(cháng)
D.消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格
E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求
【正確答案】：AD
【答案解析】：有效需求＝意愿＋支付能力。參見(jiàn)教材P82。
2、成本法中的“開(kāi)發(fā)利潤”是指（ ）。
A.開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤
B.開(kāi)發(fā)商所能獲得的最終利潤
C.開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤
D.開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅后利潤
E.開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅前利潤
【正確答案】：CE
【答案解析】：開(kāi)發(fā)利潤是該類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所獲得的平均利潤。開(kāi)發(fā)利潤是所得稅前的利潤。參見(jiàn)教材P282。
3、房地產(chǎn)租賃包括（ ）。
A.房屋租賃
B.土地租賃
C.土地使用權租賃
D.動(dòng)產(chǎn)租賃
E.土地所有權租賃
【正確答案】：ABC
【答案解析】：參見(jiàn)教材P19。房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃、土地使用權租賃。
4、估價(jià)中的最高最佳利用具體包括（ ）等。
A.最佳用途
B.最佳位置
C.最佳規模
D.最佳環(huán)境
E.最佳集約度
【正確答案】：ACE
【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規模、最佳的集約度和最佳的檔次。參見(jiàn)教材P165。
5、收益法中確定報酬率的基本方法不包括（ ）。
A.市場(chǎng)提取法
B.累加法
C.指數調整法
D.投資報酬率排序插入法
E.收益乘數法
【正確答案】：CE
【答案解析】：收益乘數是求取收益法中計算估價(jià)對象價(jià)值的方法。參見(jiàn)教材P248～251。
6、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯誤的是（ ）。
A.獨立、客觀(guān)、公正原則屬于普適性原則
B.合法原則屬于一般性原則
C.最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則
D.謹慎原則屬于一般性原則
E.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是特殊
【正確答案】：DE
7、決定房地產(chǎn)供給量的因素有（ ）。
A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平
B.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本
C.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對未來(lái)的預期
E.相關(guān)物品的價(jià)格水平
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本；③該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平；④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有者對未來(lái)的預期。參見(jiàn)教材P88。
8、在V＝A／r[1－1／（1＋r）n]的情況下，采用市場(chǎng)提取法求取資本化率，不需要用到的是（ ）。
A.試錯法
B.移動(dòng)平均法
C.曲線(xiàn)擬合法
D.線(xiàn)性?xún)炔宸?/p>
E.指數修勻法
【正確答案】：BCE
【答案解析】：移動(dòng)平均法和指數修勻法是長(cháng)期趨勢法的具體應用。參見(jiàn)教材P250～251。
9、關(guān)于重新購建價(jià)格的說(shuō)法，正確的有（ ）。
A.重新購建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對象的實(shí)際支出
B.重新購建價(jià)格相當于賬面價(jià)值
C.重新購建價(jià)格是客觀(guān)的重新購建價(jià)格
D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新?tīng)顩r的建筑物的重新購建價(jià)格
E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權價(jià)格
【正確答案】：CD
【答案解析】：A錯在實(shí)際兩個(gè)字，應該是必要的。B賬面價(jià)值是基于歷史成本的余值。E土地重新構建價(jià)格，應該按照該地塊在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的剩余年限確定價(jià)值確定其土地使用權價(jià)格。
10、剩余技術(shù)有（ ）。
A.建筑物剩余技術(shù)
B.土地剩余技術(shù)
C.市場(chǎng)剩余技術(shù)
D.房地產(chǎn)剩余技術(shù)
E.抵押貸款剩余技術(shù)
【正確答案】：ABE
【答案解析】：剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。參見(jiàn)教材P261。
11、下列經(jīng)濟活動(dòng)中，需要評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是（ ）。
A.增加抵押貸款
B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監測
C.抵押貸款到期后需繼續以該房地產(chǎn)抵押貸款
D.處置抵押房地產(chǎn)
E.租賃抵押房地產(chǎn)
【正確答案】：ABC
【答案解析】：租賃時(shí)需要確定租金，但是不需要確定抵押價(jià)值。參見(jiàn)P14～15。
12、“五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、（ ）等設施或條件以及場(chǎng)地平整。
A.給水
B.排水
C.電力
D.通信
E.熱力
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：基礎知識：三通一平：路通、水通、電通和場(chǎng)地平整；五通一平：具有道路、供水、排水、供電、通信等基礎設施和場(chǎng)地平整；七通一平：道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力和場(chǎng)地平整。參見(jiàn)教材P68。
13、成本法中的投資利息的應計項目包括（ ）。
A.土地取得成本
B.銷(xiāo)售稅費
C.管理費用
D.銷(xiāo)售費用
E.開(kāi)發(fā)成本
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用和銷(xiāo)售費用均應計算利息。參見(jiàn)教材P279。
14、判定工業(yè)房地產(chǎn)區位優(yōu)劣的主要因素有（ ）。
A.臨街狀況
B.是否便于動(dòng)力取得
C.是否便于廢料處理
D.是否接近大自然
E.是否便于產(chǎn)品和原料運輸
【正確答案】：BCE
【答案解析】：參見(jiàn)教材P129，A是商業(yè)房地產(chǎn)的區位要求；D是住宅房地產(chǎn)的要求。
15、影響房地產(chǎn)價(jià)值的權益因素包括（ ）。
A.房地產(chǎn)權利設立及其行使的限制
B.房地產(chǎn)區位的限制
C.房地產(chǎn)使用管制
D.房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制
E.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制
【正確答案】ACDE
【答案解析】房地產(chǎn)權益因素包括：房地產(chǎn)權利及其行使的限制；房地產(chǎn)使用管制；相鄰關(guān)系的限制。參見(jiàn)教材P126。
16、求取建筑物折舊的方法主要有（ ）。
A.年限法
B.市場(chǎng)提取法
C.分部分項法
D.分解法
E.指數調整法
【正確答案】：ABD
【答案解析】：求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場(chǎng)提取法和分解法。參見(jiàn)教材P297。
17、成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，以下屬于這類(lèi)房地產(chǎn)的有（ ）。
A.公園
B.酒店
C.空置的寫(xiě)字樓
D.學(xué)校
E.行政辦公樓
【正確答案】：ADE
【答案解析】：對于很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法運用，又沒(méi)有經(jīng)濟收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫院、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、公園、行政辦公樓、軍隊營(yíng)房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)。參見(jiàn)教材P271 。
18、運用長(cháng)期趨勢法估價(jià)的一般步驟有（ ）。
A.搜集估價(jià)對象或類(lèi)似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別
B.整理搜集到的歷史價(jià)格資料，畫(huà)出時(shí)間序列圖
C.觀(guān)察、分析時(shí)間序列，得出一定的模式
D.以此模式去推測、判斷估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
E.對未來(lái)的價(jià)格進(jìn)行分析和預測
【正確答案】：ABCD
19、審核的結論性意見(jiàn)可為（ ）之一。
A.估價(jià)沒(méi)意義
B.可以出具
C.作適當修改后出具
D.重新撰寫(xiě)
E.重新估價(jià)
【正確答案】：BCDE
【答案解析】：審核結論可為下列之一：①可以出具；②適當修改后出具；③應重新撰寫(xiě)；④應重新估價(jià)。參見(jiàn)教材P416。
20、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括（ ）。
A.房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大
B.房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況影響
C.房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(cháng)
D.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價(jià)格
E.房地產(chǎn)價(jià)格既有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，也有租賃價(jià)格
【正確答案】：BCDE
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