2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》強化鞏固題

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　　公司2002年通過(guò)有償出讓方式(拍賣(mài))取得某地塊的土地使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設50棟別墅。當第一期20棟于2003年竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強制拍賣(mài)還債。拍賣(mài)行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)公司評估出拍賣(mài)底價(jià)為3900元/㎡。拍賣(mài)行據此進(jìn)行了拍賣(mài)，成功賣(mài)出了8棟，平均成交價(jià)格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責乙房地產(chǎn)估價(jià)公司于2003年評出的拍賣(mài)評估底價(jià)太低，而且當時(shí)別墅的拍賣(mài)底價(jià)竟然只比2002年的樓面地價(jià)高400元/㎡，遠低于其當時(shí)投入的建設成本，很不合理。而乙評估公司堅持當時(shí)的估價(jià)結論是合理準確的。

　　請問(wèn)：乙評估公司堅持當時(shí)的估價(jià)結論合理準確的理由有哪些?

　　標準答案：

　　乙評估公司堅持當時(shí)的估價(jià)結論合理準確的理由有

　　1.拍賣(mài)時(shí)的時(shí)點(diǎn)與第二期工程竣工時(shí)點(diǎn)相距兩年左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況已發(fā)生了變化。

　　2.為還債而強制拍賣(mài)的成交價(jià)格一般都會(huì )低于正常市場(chǎng)交易價(jià)格。

　　3.拍賣(mài)時(shí)只賣(mài)出了20棟中的8棟，說(shuō)明在當時(shí)的拍賣(mài)成交價(jià)格水平上，市場(chǎng)的需求并不旺盛，需求不足也會(huì )導致成交價(jià)格較低。

　　4.整個(gè)別墅區在一期工程竣工與二期竣工時(shí)的整體小區環(huán)境、基礎設施完備程度、配套設施建設方面不可同日而語(yǔ)。

　　5.2002年取得土地時(shí)的土地市場(chǎng)狀況與2003年拍賣(mài)別墅時(shí)不同，2002年的拍賣(mài)地價(jià)與2003年拍賣(mài)別墅的地價(jià)不具可比性，更不能與2003年拍賣(mài)別墅的拍賣(mài)底價(jià)相提并論。

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門(mén)公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機構名單。某被拆遷人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機構咨詢(xún)，假如你作為該估價(jià)機構的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。

　　請問(wèn)：

　　1.你所在的估價(jià)機構通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報告?

　　2.你應如何確定作為拆遷估價(jià)依據的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價(jià)機構為該拆遷項目估價(jià)機構，一般由拆遷人委托。

　　2)該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：

　�、僖苑课輽鄬僮C書(shū)及權屬檔案的記載為準;

　�、诋數卣�府對被拆遷房屋的用途性質(zhì)認定有特別規定的，從其規定;

　�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定;

　�、軐Ρ徊疬w房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規劃行政主管部門(mén)申請確認。

　　某房地產(chǎn)估價(jià)機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用.銷(xiāo)售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調查核實(shí).認為委托方所列支的各項實(shí)際成本費用符合支出當時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.

　　請問(wèn)：

　　1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯誤?

　　2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

　　答案：

　　1)錯誤有：

　�、賾�采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項成本費用。

　�、趹�根據估價(jià)對象的規模，確定客觀(guān)合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計算投資利息。

　�、劾麧檻�是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀(guān)正常利潤水平。

　　2)還應將重置價(jià)格減去折舊：

　�、倏赡艽嬖诘氖┕べ|(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　�、诳赡艽嬖诘臓�尾樓設計過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　�、劭赡艽嬖诘挠捎谑袌�(chǎng)供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

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