2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論方法》自測試題
一、單項選擇題
1.下列不屬于房地產(chǎn)區位因素的是( )。
A.交通 B.用途 C.環(huán)境 D.樓層
2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設該住宅樓的總價(jià)為2000萬(wàn)元，平均單價(jià)為5000元/m2，樓面地價(jià)為1200元/m2，則該宗土地的總價(jià)為( )萬(wàn)元。
A.96 B.192 C.240 D.480
3.某套住宅的套內建筑面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內建筑面積計算的價(jià)格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價(jià)格為( )元/m2。
A.3000 B.3277 C.3295 D.3599
4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類(lèi)商品住宅的需求量由16萬(wàn)套上升到20萬(wàn)套。則用中點(diǎn)法計算該類(lèi)住宅需求的收入彈性為( )。
A.036 B.122 C.2.78 D.325
5.下列關(guān)于比準價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是( )。
A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格
B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格
C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價(jià)格或收益價(jià)格
D.比準價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買(mǎi)價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣(mài)價(jià)
6.某房地產(chǎn)現房?jì)r(jià)格為4000元/m2，預計從期房達到現房的兩年時(shí)間內現房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取)，出租運營(yíng)費用為每年50元/m2。假設折現率為5%，風(fēng)險補償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房?jì)r(jià)格為( )元/m2。
A.3300 B.3324 C.3335 D.3573
7.某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應的土地單價(jià)為850元/m2，現擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規劃、國土等管理部門(mén)的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2，則理論上應補地價(jià)的數額為( )萬(wàn)元。
A.93.75 B.115
C.293.75 D.315
8.房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價(jià)對象在( )下的估價(jià)結果具有近似性。
A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)
B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法
C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的
9.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價(jià)格為2000元/m2;建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2;市場(chǎng)上同類(lèi)房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低( )元/m2。
A.200 B.300 C.700 D.1000
10.某宗地的面積為1000m2：采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術(shù)平均法得到的比準價(jià)格為( )元/m2。
A.2160 B.2175 C.2181 D.2205
參考答案
1.B 2.D 3.C 4.C.5.C 6.C 7.D 8.C 9.B 10.C.
二、多項選擇題
1.房地產(chǎn)自身因素可再分為(ABD)。
A.區位因素
B.實(shí)物因素
C.人口因素
D.權益因素
E.經(jīng)濟因素
2.房地產(chǎn)外部因素可再分為(ABCD)。
A.人口因素
B.制度政策因素
C.經(jīng)濟因素
D.社會(huì )因素
E.權益因素
3.對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類(lèi)，是分為(ADE)三個(gè)層次。
A.一般因素
B.國際因素
C.經(jīng)濟因素
D.區域因素
E.個(gè)別因素
4.房地產(chǎn)區位因素是一個(gè)綜合性因素，如果對其進(jìn)行分解，可分為(ABDE)等方面。
A.位置
B.交通
C.面積
D.外部配套設施
E.環(huán)境景觀(guān)
5.工業(yè)房地產(chǎn)的區位影響因素主要考慮(BCE)。
A.臨街狀況
B.動(dòng)力是否易于取得
C.廢料處理是否方便
D.接近大自然
E.產(chǎn)品原料的獲取方便程度
6.某夫妻共有一套成本價(jià)購買(mǎi)的房改房，現因離婚進(jìn)行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估該套房改房的價(jià)格，則較合理的估價(jià)結果是( )。(年試題)
A.現時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金
B.現時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格
C.現時(shí)該房屋的房改成本價(jià)
D.當時(shí)該房屋的房改成本價(jià)
答案：B
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