2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法模擬試題
一、單項選擇題
1、關(guān)于市場(chǎng)法的說(shuō)法，錯誤的是( )。
A.測算結果容易被人們理解、認可、接受
B.測算結果有時(shí)并不一定是合理、真實(shí)的
C.需要估價(jià)師對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)行情有足夠的把握
D.每個(gè)影響因素對可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度都可采用定量分析予以量化
2、市場(chǎng)法的理論依據是房地產(chǎn)價(jià)格形成的( )。
A.預期原理
B.市場(chǎng)有效原理
C.替代原理
D.生產(chǎn)費用價(jià)值論
3、可比實(shí)例所處的地區應與估價(jià)對象所處的地區相同，或是( )。
A.同處于一個(gè)領(lǐng)域
B.同處在同一供求范圍內的類(lèi)似地區
C.同處于一個(gè)相對穩定的環(huán)境
D.同處于公平競爭的地區
4、在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規模應與估價(jià)對象的規模相當，選取的可比實(shí)例規模一般應在估價(jià)對象規模的( )范圍之內。
A.0.5～2.0
B.1.5～2.0
C.0.5～1.5
D.1.0～1.5
5、在抵押、抵債、房屋拆遷補償等目的的估價(jià)中，一般應選取( )的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例。
A.協(xié)議方式
B.招標方式
C.拍賣(mài)方式
D.政府定價(jià)
6、估價(jià)對象為一套建筑面積90㎡的封閉陽(yáng)臺的成套住宅，其中陽(yáng)臺的水平投影面積為3m2。選取的某可比實(shí)例為一套建筑面積95m2的未封閉陽(yáng)臺的成套住宅，其中陽(yáng)臺的水平投影面積為4m2，成交價(jià)格為90萬(wàn)元。若該陽(yáng)臺封閉，則成交價(jià)格可達到92萬(wàn)元。以該可比實(shí)例為基礎估算估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.83.51
B.85.26
C.85.36
D.87.16
7、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內建筑面積為100㎡，假定折現率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實(shí)際單價(jià)為( )元/㎡。
A.2593
B.3298
C.3098
D.2998
8、某套住宅建筑面積為100㎡，可使用面積為80㎡，分攤的共有面積系數為10%，套內建筑面積下的價(jià)格為2600元/㎡，該套住宅建筑面積下的價(jià)格為( )元/㎡。
A.2080
B.2288
C.2340
D.2392
9、在統一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，在通常情況下，是采用( )時(shí)的匯率。
A.成交日期
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
C.估價(jià)作業(yè)日期
D.估價(jià)委托日
10、某套住宅建筑面積100㎡，套內建筑面積為92㎡，使用面積系數為0.8，每平方米使用面積為3000元，則該住宅建筑面積下的價(jià)格為( )元/㎡。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
11、某套住宅總價(jià)30萬(wàn)元，套內建筑面積125㎡，套內墻體面積20㎡，分攤的共有建筑面積25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為( )元。
A.1765
B.2000
C.2069
D.2400
12、為評估某估價(jià)對象2011年10月15日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買(mǎi)賣(mài)雙方約定，買(mǎi)方付給賣(mài)方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣(mài)方支付。該地區買(mǎi)方和賣(mài)方應繳納的稅費分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，又知最近1年來(lái)該地區該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長(cháng)0.5%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調整后的價(jià)格是( )元/m2。
A.7000
B.7003
C.7436
D.7670
13、某可比實(shí)例賣(mài)方應繳納的稅費由買(mǎi)方承擔，若買(mǎi)方付給賣(mài)方的金額不變，當賣(mài)方應繳納的稅費增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì )( )。
A.上升
B.下降
C.不變
D.無(wú)法確定
14、某地區房地產(chǎn)交易中買(mǎi)方和賣(mài)方應交納的稅費分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120㎡，買(mǎi)賣(mài)雙方商定，買(mǎi)方付給賣(mài)方30萬(wàn)元，并由買(mǎi)方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為( )元/㎡。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
15、某地區房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應由賣(mài)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的7%，應由買(mǎi)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方約定買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/㎡，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費均由賣(mài)方負擔。則這宗房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格是( ) 元/㎡。
A.2020.80
B.2380.95
C.2336.45
D.2447.37
16、某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方約定：買(mǎi)方付給賣(mài)方2385元/㎡，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費均由買(mǎi)方負擔。據悉，該地區房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應由賣(mài)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的6.8%，應由買(mǎi)方繳納的稅費為正常成交價(jià)格的3.9%。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費改由賣(mài)方負擔，并在原價(jià)格基礎上相應調整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調整后買(mǎi)方應付給賣(mài)方的價(jià)格約為( )元/㎡。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
17、某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方支付給賣(mài)方29萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費均由賣(mài)方負擔。據悉，該地區房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應由賣(mài)方和買(mǎi)方繳納的稅費分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
18、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價(jià)格為1000美元/㎡。匯率為1美元=8.26元人民幣，該類(lèi)房地產(chǎn)以美元為基準的價(jià)格變動(dòng)平均比每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價(jià)格為( )元人民幣。2006年10月25日的匯率為1美元=8.29元人民幣。
A.7935
B.7964
C.8260
D.8290
19、為評估某宗房地產(chǎn)2010年10月的價(jià)格，選取了可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/㎡，成交日期為2010年4月末，該類(lèi)房地產(chǎn)自2010年1月至2010年6月末每月價(jià)格遞增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月價(jià)格下降10元/㎡。該可比實(shí)例在2010年10月末的價(jià)格為( )元/㎡。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
20、為評估某房地產(chǎn)2011年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2011年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以?xún)炔辉黾痈犊�，�?shí)際產(chǎn)權登記面積為100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，當地該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為( )元/㎡。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
21、在市場(chǎng)法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分;估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調整系數為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
22、在市場(chǎng)法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，得97分;估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，得102分，則房地產(chǎn)狀況修正系數為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
23、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對應的比準單價(jià)分別是6800元/㎡、6700元/㎡和6300元/㎡，根據可比性綜合評估得到的三個(gè)可比實(shí)例對應的比準單價(jià)的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術(shù)平均法和中位數法測算最終的比準單價(jià)，則前者與后者的差值是( ) 元/㎡。
A.-100
B.-50
C.50
D.100
24、評估某宗房地產(chǎn)2011年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取的可比實(shí)例中該類(lèi)房地產(chǎn)的成交日期為2010年10月1日，成交價(jià)格為3500元/平方米，另知：該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月漲1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整后可比實(shí)例的比準價(jià)格為( )元/平方米。
A.4075.3
B.4081.3
C.4122.5
D.4166.4
二、多項選擇題
1、市場(chǎng)法適用的對象有( )。
A.標準廠(chǎng)房
B.在建工程
C.高檔公寓
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地
E.紀念館
2、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的有( )。
A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地
B.學(xué)校
C.在建工程
D.別墅
E.特殊廠(chǎng)房
3、搜集交易實(shí)例時(shí)應搜集交易實(shí)例的( )。
A.成交價(jià)格
B.議價(jià)時(shí)間
C.成交日期
D.付款方式
E.交易雙方
4、與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象的( )等相同或相似的房地產(chǎn)。
A.區位
B.用途
C.權利性質(zhì)
D.總價(jià)
E.外觀(guān)
5、選取可比實(shí)例時(shí)，應符合的要求包括( )等。
A.可比實(shí)例與估價(jià)對象所處的地區必須相同
B.可比實(shí)例的交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合
C.可比實(shí)例的規模與估價(jià)對象的規模相當
D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格
E.可比實(shí)例大類(lèi)用途與估價(jià)對象的大類(lèi)用途相同
6、建立比較基準，主要包括( )等。
A.統一付款方式
B.統一價(jià)格單位
C.統一房地產(chǎn)范圍
D.統一產(chǎn)權性質(zhì)
E.統一采用總價(jià)
7、下列情況，會(huì )導致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的是( )。
A.相鄰房地產(chǎn)合并交易
B.交易雙方成交前進(jìn)行了超長(cháng)時(shí)間的協(xié)議磋商
C.交易雙方存在利害關(guān)系
D.交易稅費非正常負擔
E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場(chǎng)行情
8、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費。根據稅法及中央和地方政府的有關(guān)規定，應由買(mǎi)賣(mài)雙方共同繳納或者各負擔一部分的稅費包括( )等。
A.土地增值稅
B.印花稅
C.交易手續費
D.土地使用權出讓金
9、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于( )。
A.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應由賣(mài)方繳納的稅費比率)
B.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格-應由賣(mài)方負擔的稅費
C.買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-應由買(mǎi)方負擔的稅費
D.應由賣(mài)方負擔的稅費/應由賣(mài)方繳納的稅費比率
E.買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/(1-應由買(mǎi)方繳納的稅費比率)
10、房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率可細分為( )。
A.全國房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率
B.某地區房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率
C.全國某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率
D.某地區某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率
E.居民消費物價(jià)指數
11、評估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區位狀況調整時(shí)，比較、調整的內容包括( )等。
A.環(huán)境景觀(guān)
B.離市中心距離
C.朝向
D.城市規劃限制條件
E.地勢
三、判斷題
1、市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為導向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。( )
Y.對
N.錯
2、市場(chǎng)法測算出來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格被稱(chēng)為比準價(jià)值。 ( )
Y.對
N.錯
3、在房地產(chǎn)交易實(shí)例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱(chēng)、關(guān)系以及交易目的。( )【2011年真題】
Y.對
N.錯
4、采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，可比實(shí)例應當盡量多的進(jìn)行選擇。 ( )
Y.對
N.錯
5、運用市場(chǎng)法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規模一般應在估價(jià)對象規模的0.5～2范圍內。( )
Y.對
N.錯
6、在進(jìn)行比較基準的建立時(shí)，對于統一付款方式的做法具體是通過(guò)折現計算。( )
Y.對
N.錯
7、估價(jià)對象帶有債權債務(wù)的，可比實(shí)例不帶債權債務(wù)：估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格=不帶債權債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格—債權+債務(wù)。( )
Y.對
N.錯
8、設某城市房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應繳納的稅費分別為正常成交價(jià)格的6%和3%�，F某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/㎡，則賣(mài)方出售其房地產(chǎn)實(shí)得收入為2350元/㎡，買(mǎi)方購買(mǎi)該房地產(chǎn)實(shí)際付出為2575元/㎡。( )
Y.對
N.錯
9、在市場(chǎng)比較法中，可采用時(shí)間序列分析法對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正。 ( )
Y.對
N.錯
10、某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的價(jià)格為1800元/㎡，現需要將其調整到2011年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區類(lèi)似房地產(chǎn)2011年4月1日至10月1日的價(jià)格指數分別為79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2011年1月1日為100)。該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的價(jià)格為2305.88元。 ( )
Y.對
N.錯
11、某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2011年1月30日的價(jià)格為500美元/㎡，該類(lèi)房地產(chǎn)以人民幣為基準的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7%，假設人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2011年1月30目為1美元=7.98元人民幣，2011年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實(shí)例調整為2011年9月30日的價(jià)格約為3758元人民幣/㎡。 ( )
Y.對
N.錯
12、市場(chǎng)法中的房地產(chǎn)狀況調整可以分為區位狀況調整、實(shí)物狀況調整和權益狀況調整。( )
Y.對
N.錯
答案部分
一、單項選擇題
1、
【正確答案】：D
【答案解析】：D的說(shuō)法過(guò)于主觀(guān)。對可比實(shí)例的成交價(jià)格的影響因素的影響程度，并不是都可以采取定量分析的。
2、
【正確答案】：C
【答案解析】：市場(chǎng)法的理論依據是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。
3、
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產(chǎn)是區域性市場(chǎng)，同一供求范圍的類(lèi)似地區的交易實(shí)例才可以作為可比實(shí)例。
4、
【正確答案】：A
【答案解析】：可比實(shí)例的規模應與估價(jià)對象的規模相當，選取的可比實(shí)例規模一般應在估價(jià)對象規模的0.5～2.0范圍之內。
5、
【正確答案】：A
【答案解析】：在實(shí)際估價(jià)中，包括為抵押、折價(jià)、變賣(mài)、房屋征收補償等目的估價(jià)，多數是要求選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應選取協(xié)議方式的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例。
6、
【正確答案】：C
【答案解析】：未封閉建筑面積為95平米，陽(yáng)臺4平米，封閉后增加2平米建筑面積，總建筑面積為97平米，成交價(jià)格是92萬(wàn)元;估價(jià)對象90平米。
以該可比實(shí)例為基礎估算估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)格=90×92/97=85.36
7、
【正確答案】：A
【答案解析】：一年后支付的款項要折現到首付時(shí)點(diǎn)后，再與首付款相加，才能得出實(shí)際價(jià)格。
首期支付30%，那么首期支付的價(jià)款就是30×30%=9萬(wàn)，余下30×(1-30%)=21萬(wàn)在年末支付，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬(wàn)元
建筑面積單價(jià)=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，選A。
8、
【正確答案】：C
【答案解析】：建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積，套內建筑面積=100-100×10%=90(㎡)，建筑面積下的價(jià)格=套內建筑面積下的價(jià)格×套內建筑面積/建筑面積=2600×90/100=2340(元/㎡)。
9、
【正確答案】：A
【答案解析】：在統一幣種方面，將某一幣種的價(jià)格換算為另一幣種的價(jià)格，應采用該價(jià)格所對應的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。
10、
【正確答案】：A
【答案解析】：使用面積=100×0.8=80(㎡)。建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積=3000×80/100=2400(元/㎡)。
11、
【正確答案】：B
【答案解析】：建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積=125+25=150(㎡)，300000÷150=2000(元)。
12、
【正確答案】：B
【答案解析】：還原正常成交價(jià)格，設為X
X=7000-X×3%
X=6796.12
該可比實(shí)例經(jīng)修正、調整后的價(jià)格=6796.12×(1.005)^6=7003
13、
【正確答案】：A
【答案解析】： 正常成交價(jià)格=買(mǎi)方支付給賣(mài)方的金額+買(mǎi)方承擔的應由賣(mài)方承擔的稅費
14、
【正確答案】：D
【答案解析】：正常成交價(jià)格=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應由賣(mài)方繳納的稅費比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/㎡)。
15、
【正確答案】：B
【答案解析】：正常成交價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應由買(mǎi)方繳納的稅費比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)
16、
【正確答案】：D
【答案解析】：正常成交價(jià)格=賣(mài)方得到的實(shí)際價(jià)格/(1-應由賣(mài)方繳納的稅費比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/㎡)，買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格×(1+應由買(mǎi)方繳納的稅費比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/㎡)。
17、
【正確答案】：B
【答案解析】：正常成交價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應由買(mǎi)方繳納的稅費比率)=29/(1+3%)=28.16(萬(wàn)元)。
18、
【正確答案】：B
【答案解析】：該類(lèi)房地產(chǎn)在2010年10月25日的價(jià)格=1000×(1-0.5%)8×8.29=7964(元)
19、
【正確答案】：B
【答案解析】：該可比實(shí)例在2010年10月末的價(jià)格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)。
20、
【正確答案】：C
【答案解析】：交易日期為2011年3月1日的正常交易價(jià)格即合同交易價(jià)格4000元/㎡，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，
21、
【正確答案】：A
【答案解析】：可比實(shí)例比標準房地產(chǎn)好，估價(jià)對象比標準房地產(chǎn)還差，所以修正系數肯定比1小，排除了CD，估價(jià)對象比可比實(shí)例差的會(huì )比較多，在不計算的情況下，我們可以推出A是正確的。這也是快速做計算題的技巧。不計算，僅憑選項的大小，推出正確答案。
22、
【正確答案】：D
【答案解析】：房地產(chǎn)狀況修正系數=100/97×102/100=1.05。
23、
【正確答案】：B
【答案解析】：加權平均值為：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/㎡)。中位數為：6700。差值為：6650-6700=-50(元/㎡)。
24、
【正確答案】：B
【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5個(gè)月，月平均上漲率1.5%
2011年3月1日至2011年7月1日(估價(jià)時(shí)點(diǎn))，共4個(gè)月，月平均上漲2%
=4081.3
二、多項選擇題
1、
【正確答案】：ACD
【答案解析】：市場(chǎng)法適用的估價(jià)對象是數量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫(xiě)字樓;③商鋪;④標準廠(chǎng)房;⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。
2、
【正確答案】：BCE
【答案解析】：開(kāi)發(fā)用地和別墅都有活躍的市場(chǎng)交易。其他3個(gè)沒(méi)有。
3、
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：在搜集交易實(shí)例時(shí)應盡量搜集較多的內容，一般包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)基本狀況;②交易雙方基本情況;③成交價(jià)格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情況。
4、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：相似的房地產(chǎn)要：區位相近(應與估價(jià)對象處在同一供求范圍內);用途相同;權利性質(zhì)相同;檔次相當;規模相當(0.5-2倍范圍內);建筑結構相同
5、
【正確答案】：BCDE
【答案解析】：選取的可比實(shí)例應滿(mǎn)足下列要求：①與估價(jià)對象的區位相近。②與估價(jià)對象的用途相同。③與估價(jià)對象的權利性質(zhì)相同。④與估價(jià)對象的檔次相當。⑤與估價(jià)對象的規模相當。⑥與估價(jià)對象的建筑結構相同。
6、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：建立比較基準一般要做以下工作：統一房地產(chǎn)范圍;統一付款方式;統一價(jià)格單位。
7、
【正確答案】：ACD
【答案解析】：交易前的協(xié)議磋商時(shí)間長(cháng)，則說(shuō)明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價(jià)格的時(shí)間，不會(huì )導致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格;交易中的某一方特別了解市場(chǎng)行情，但是不以為著(zhù)另一方不熟悉和了解市場(chǎng)行情，也不會(huì )必然導致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。
8、
【正確答案】：BC
【答案解析】：有的稅費則買(mǎi)賣(mài)雙方都應繳納或者各負擔一部分，如印花稅、交易手續費。
9、
【正確答案】：ACD
【答案解析】：賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格+應有賣(mài)方繳納的稅費=正常成交價(jià)格;買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應由買(mǎi)方繳納的稅費比率)=正常成交價(jià)格。
10、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率可細分為：①全國房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率;②某地區房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率;③全國某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率;④某地區某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數或變動(dòng)率。
11、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：區位狀況比較、調整的內容包括位置、交通條件、外部配套設施、周?chē)h(huán)境和景觀(guān)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體內容應根據估價(jià)對象的用途而定。
三、判斷題
1、
【正確答案】：N
【答案解析】：市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為導向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。
2、
【正確答案】：Y
【答案解析】：通常把市場(chǎng)法測算出的價(jià)值稱(chēng)為比準價(jià)值。
3、
【正確答案】：Y
【答案解析】：據以判斷交易價(jià)格是否是正常交易價(jià)格。
4、
【正確答案】：N
【答案解析】：從某種意義上講，選取可比實(shí)例主要在于精而不在于多，一般選取3個(gè)至10個(gè)可比實(shí)例即可。
5、
【正確答案】：Y
【答案解析】：選取的可比實(shí)例規模一般應在估價(jià)對象規模的0.5倍～2倍范圍內。
6、
【正確答案】：Y
【答案解析】：
7、
【正確答案】：N
【答案解析】：估價(jià)對象帶有債權債務(wù)的，可比實(shí)例不帶債權債務(wù)：估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格=不帶債權債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格+債權—債
8、
【正確答案】：Y
【答案解析】：賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格=正常成交價(jià)格×(1-應由賣(mài)方繳納的稅費比率)=2500×(1-6%)=2350(元/㎡)。買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格×(1+應由買(mǎi)方繳納的稅費比率)=2500×(1+3%)=2575(元/㎡)。
9、
【正確答案】：Y
【答案解析】：市場(chǎng)狀況調整的具體方法，可采用價(jià)格指數或價(jià)格變動(dòng)率，也可采用時(shí)間序列分析。
10、
【正確答案】：Y
【答案解析】：該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的價(jià)格計算如下：1800×98.0÷76.5=2305.88(元)。
11、
【正確答案】：N
【答案解析】：500×7.98×(1-0.7%)8=3771.96(元/㎡)。
12、
【正確答案】：Y
【答案解析】：房地產(chǎn)狀況調整可分解為實(shí)物狀況調整、權益狀況調整和區位狀況調整。
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