- 相關(guān)推薦
2015年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：常見(jiàn)錯誤1
估價(jià)報告本身的不完善
1、缺少規范中“估價(jià)報告的規范格式”所要求的必備項目。
2、對估價(jià)對象描述不清
(1)沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)對象的產(chǎn)權，即沒(méi)有說(shuō)明委托方是否擁有估價(jià)對象的土地使用權和房屋所有權。
(2)對估價(jià)對象的性質(zhì)沒(méi)有描述清楚考試用書(shū)
(3)對估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚
3、行文、譴詞造句不當(術(shù)語(yǔ)不準、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊)
4、邏輯不嚴謹
前后不一致(數據、方法選用與測算過(guò)程中的方法運用、標題與內容、數據來(lái)源無(wú)出處、判斷推理沒(méi)有充足的理由)
5、寫(xiě)作有錯誤
(1)評估結果中沒(méi)有說(shuō)明幣種，沒(méi)有進(jìn)行大寫(xiě)。
(2)對外幣表達的結果，沒(méi)有寫(xiě)明折算成人民幣的匯率。
(3)表達形式不科學(xué)
估價(jià)方法選用上的錯誤
1、只使用了一種估價(jià)方法
2、能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。
3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。
4、具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。
5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結合估價(jià)對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規定
應用估價(jià)方法時(shí)的錯誤
收益法
(1)收益期限確定錯誤。
(2)沒(méi)有以客觀(guān)收益和正常費用作為價(jià)格評估的依據。
(3)對于客觀(guān)收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。
(4)收益的測算錯誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿(mǎn)客率;沒(méi)有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計算中有關(guān)面積套錯了。
(5)正常費用的測算錯誤A費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。
第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關(guān)的費用作為獲取客觀(guān)收益的直接必要的費用。
第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時(shí)，正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。
第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費用的計算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤。第四，把所得稅也作為總費用的一個(gè)組成部分。
1、費用的計算中計費基礎錯誤。
2、費用的計算方法錯誤。
3、參數確定錯誤。
4、總費用中包含了折舊費。
5、對于帶租約的房地產(chǎn)轉讓的評估。租約期內總費用的扣除項目沒(méi)有按租賃合同的約定。
(6)資本化率確定錯誤
1、資本化率選定錯誤
2、用途不同的部分采用了相同的資本化率
3、安全利率選擇錯誤
4、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟增長(cháng)率作為資本化率。
【房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：常見(jiàn)錯誤1】相關(guān)文章：
2015年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：常見(jiàn)錯誤208-31
2015年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：常見(jiàn)錯誤308-30
專(zhuān)八翻譯常見(jiàn)錯誤案例分析10-30
2015房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》模擬題（1）07-17
2015房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考前沖刺題111-11