房產(chǎn)違約金

　　依據法律規定，簽訂合同的當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，而在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，也多次提到違約金。所以說(shuō)，違約金問(wèn)題不能忽視。
　　
　　商品房合同違約金計算方式
　　
　　在李先生的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中就有如下內容，第七條“買(mǎi)受人逾期付款的違約責任”中寫(xiě)明：買(mǎi)受人如未按本合同規定的時(shí)間付款，按下列方式處理：按逾期時(shí)間，分別處理（不做累加）（1）逾期在30日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應付款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續履行；（2）逾期超過(guò)30日后，出賣(mài)人有權解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計應付款的1％向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應付款萬(wàn)分之三的違約金。
　　
　　合同第九條“出賣(mài)人逾期交房的違約責任”中有如下內容：除特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列方式處理：按逾期時(shí)間，分別處理（1）逾期不超過(guò)30日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續履行；（2）逾期超過(guò)30日后，買(mǎi)受人有權解除合同。買(mǎi)受人解除合同，出賣(mài)人應當自買(mǎi)受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計已付款的1％向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。
　　
　　從本案例可以看出，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約金計算大致有兩種方法，一個(gè)是以逾期天數為基礎，約定一個(gè)固定的萬(wàn)分之幾的比例來(lái)計算，在逾期付款和逾期交付的違約金計算中采用了這種計算方法；另外一種是約定一個(gè)固定的百分比來(lái)計算違約金的`數額。合同當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預見(jiàn)到或者應當預見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
　　
　　正確計算損失維護合法權益
　　
　　經(jīng)營(yíng)者對消費者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。以逾期交付房屋為例，按照上述合同文本的約定，如果購房者不退房，那么逾期天數越多，購房者得到的違約金也相應增加。但是購房者退房的情況下，違約金的數額是固定的，也就是即使說(shuō)逾期天數增加了，違約金的數額也不變。消費者如欲行使自己退房的權利，就要盡早決定，及時(shí)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商退房事宜；協(xié)商不成的情況下，盡快依據合同的約定申請仲裁或者進(jìn)行訴訟。在計算損失時(shí)，必須要考慮按揭付款的特殊問(wèn)題。按揭付款的方式中，每個(gè)月的還款中包含了一部分本金和利息，特別是在還款初期，利息所占的比例是很大的。在退房的情況下，這部分利息實(shí)際就是購房者的經(jīng)濟損失，而且隨著(zhù)時(shí)間的推移，退房的程序結束得越晚，購房者與銀行之間的借款關(guān)系的結束也相應延續，這部分損失也會(huì )持續不斷地增加。開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋，理應承擔全部經(jīng)濟損失。如果單純地以“購房者應該認識到期房購買(mǎi)的風(fēng)險”這個(gè)理由來(lái)讓購房者個(gè)人承擔利息，無(wú)異于讓一個(gè)完全沒(méi)有過(guò)錯的當事人來(lái)承擔經(jīng)濟損失，這是非常不公平的。依據《合同法》第114條的規定：當事人可以約定一方違約時(shí)應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
　　
　　在此特別提醒采取按揭付款方式的購房者，為了彌補損失，在進(jìn)行仲裁或訴訟的時(shí)候，發(fā)現利息損失超過(guò)合同約定的違約金后應及時(shí)提出，以維護自己的合法權益。
　　
　　另外提醒消費者注意的兩個(gè)問(wèn)題是：
　　
　　 ■當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒(méi)有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。
　　
　　 ■如果當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

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