違約金的計算方式

　　開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)房人就違約金數額或者損失賠償額計算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過(guò)分高于違約所造成的實(shí)際損失的，可以請求法院降低。根據最高人民法院司法解釋的規定，法院可以支持超過(guò)造成的損失30%的違約金。舉例說(shuō)，如合同約定的違約金為2萬(wàn)，而違約造成的實(shí)際損失為1萬(wàn)元，那么法院最終會(huì )支持1.3萬(wàn)元的違約金。同時(shí)，當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金的數額。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

　　1、逾期交房的違約金計算標準；按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類(lèi)房屋租金標準確定。這與目前普遍采用商品房買(mǎi)賣(mài)合同標準文本中的約定的計算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑒的方式。

　　2、逾期付款的違約金計算標準；按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期帶卡利息的標準計算。

　　3、逾期辦理產(chǎn)權登記的違約金計算標準；按照已付房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期帶卡利息的標準計算。

　　這是一個(gè)審判實(shí)踐上的重大突破，為解決長(cháng)期解決不了的產(chǎn)權登記問(wèn)題創(chuàng )造了條件。因為此前對于逾期辦理產(chǎn)權登記，只是判決確認違約和限期辦理產(chǎn)權登記，損失賠償需要業(yè)主舉證有實(shí)際損失；即使業(yè)主舉出了損失的證據，法院也難認定這損失與逾期辦理產(chǎn)權登記之間的因果關(guān)系。因此，對于此類(lèi)案件法院也是無(wú)奈�，F在有了上述標準，法院可以徑直判決開(kāi)發(fā)商承擔逾期辦理產(chǎn)權登記的違約金了。

　　上述三種計算標準都是在當事人沒(méi)有約定標準情況下法院掌握的標準，如果當事人雙方約定了標準，過(guò)高或過(guò)低時(shí)，法院將掌握這種情況下的上下限標準，即上限不低于實(shí)際損失，上限不高于實(shí)際損失的130%。

依據指引：

①《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2003年4月28日）

第十六條 當事人以約定的違約金過(guò)高為由請求減少的，應當以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類(lèi)房屋租金標準確定。
第十八條 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權屬證書(shū)的，除當事人有特殊約定外，出賣(mài)人應當承擔違約責任：
（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒(méi)有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

②《中華人民共和國合同法》（1999年3月15日）

　　第一百一十四條　當事人可以約定一方違約時(shí)應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

　　約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

　　當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務(wù)。

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