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中國經(jīng)濟持續復蘇關(guān)鍵在于房產(chǎn)投資
昨日，來(lái)自瑞銀證券中國區的首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤在接受《每日經(jīng)濟新聞》（NBD）記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，中國經(jīng)濟的復蘇能否持續，關(guān)鍵在于樓市能否持續復蘇。促進(jìn)樓市再次恢復“供需兩旺”的態(tài)勢，將成為下半年房地產(chǎn)政策調整的重要目標。
樓市投資或繼續回暖
NBD：我們注意到，瑞銀證券最近將對中國GDP增速的預期，從原先的7.5%調高至8.2%，這一信心從何而來(lái)？
汪濤：最近的信心提振來(lái)源于對銀行信貸最新數據和房地產(chǎn)業(yè)的近況。銀行信貸如果按照上半年的速度發(fā)展，全年可達9.5萬(wàn)億。有了這樣這一信貸規模，可以說(shuō)GDP同比上升8%的目標已被納入囊中。
此外另一個(gè)重要因素就是房地產(chǎn)業(yè)的近況。從今年年初開(kāi)始，房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始反彈。當時(shí)我抱以謹慎樂(lè )觀(guān)的態(tài)度，因為房地產(chǎn)業(yè)回暖最好的見(jiàn)證，應該是新開(kāi)工建設的復蘇。
我們發(fā)現從今年6月份開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)的新開(kāi)工建設開(kāi)始強力反彈，包括商業(yè)和住宅的新開(kāi)工面積，都開(kāi)始大幅增長(cháng)。
房地產(chǎn)的開(kāi)工，不僅意味著(zhù)固定資產(chǎn)投資將大幅上升，還能給上下游企業(yè)的復蘇帶來(lái)動(dòng)力。因此，我們看好房地產(chǎn)投資的復蘇，預期今年經(jīng)濟增速不僅“保8”，而且還很可能“超8”。
NBD：目前已出現的樓市回暖，是否具有持續性？開(kāi)發(fā)商拿地、投資的熱情是否過(guò)火？全國范圍的樓市供給是否會(huì )過(guò)剩？
汪濤：我認為房地產(chǎn)業(yè)在全國范圍內，供給不會(huì )過(guò)剩。即使在一些城市確實(shí)存在供給過(guò)剩，但也體現出結構性的特點(diǎn)。這個(gè)“過(guò)剩”一般都集中在高端市場(chǎng)。
另外，中國居民在房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)負債規模并不大。上市銀行按揭貸款與房產(chǎn)價(jià)值之比，僅有50%，這意味著(zhù)有50%的購房資產(chǎn)是居民的自有資產(chǎn)。這跟美國等國的差別非常大。說(shuō)明中國樓市的成長(cháng)，不是靠泡沫刺激的，具備持續上升的基礎。
同時(shí)，因為今年以來(lái)政府在保障性住房建設、減免稅費、降低資本金比例等方面，出臺了很多有力度的措施，從而使開(kāi)發(fā)商獲得銀行貸款變得很容易。所以綜合各方面的因素，我對房地產(chǎn)投資持續復蘇的預期還是非常樂(lè )觀(guān)的。
城市化將成最大推動(dòng)力
NBD：現在房地產(chǎn)業(yè)出現投資熱，開(kāi)發(fā)商投資的動(dòng)力，是來(lái)自于市場(chǎng)，還是來(lái)自于政策？
汪濤：兩個(gè)因素都有，政策推動(dòng)更為明顯。
一方面，近期房?jì)r(jià)的上漲，確實(shí)帶動(dòng)了開(kāi)發(fā)商自主增加開(kāi)發(fā)，但我認為這不是主要的。目前高端房地產(chǎn)市場(chǎng)還有不少庫存。開(kāi)發(fā)商即使賣(mài)得好，也要先解決庫存，然后再去新開(kāi)工。
另一方面，在很多地區，城市化建設重燃，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)工速度加快。近期我們發(fā)現，目前房地產(chǎn)業(yè)投資增速最快的地區，并非銷(xiāo)售增長(cháng)最快的地區。一般來(lái)說(shuō)銷(xiāo)售迅速回暖的地區集中于東南沿海、一線(xiàn)城市，但投資建設最快的10個(gè)省市里，只有一個(gè)在東南沿海，其余全部在中西部。
這說(shuō)明現在開(kāi)發(fā)商投資的熱情，仍主要來(lái)源于由地方政府推動(dòng)的城市化進(jìn)程。
NBD：目前，在財政政策大力推行中，地方政府紛紛出現“囊中羞澀”的局面。那么今年下半年，地方經(jīng)濟是否將呈現出一種政府運用賣(mài)地或其他方式刺激樓市投資來(lái)獲得資金，從而帶動(dòng)區域經(jīng)濟增長(cháng)的模式？
汪濤：事實(shí)上，這一模式在前幾年就被部分地方政府運用，隨著(zhù)樓市回暖，這一模式也重新開(kāi)始顯現作用。
當然，地方政府刺激樓市投資獲得更多收入的辦法，不僅在于賣(mài)地，還可運用大量的舊城區改造、拆遷等政策。這可以在一定程度上推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的“供需兩旺”。
應加大中低檔住房的建設
NBD：現在似乎出現了一個(gè)矛盾的局面。一方面經(jīng)濟增長(cháng)需要房地產(chǎn)加大投資。而另一方面，增幅過(guò)快的房?jì)r(jià)是否又將抑制房屋銷(xiāo)售，從而使政策層面面臨兩難的困境？
汪濤：從中央政府的層面看，二者不應存在矛盾，但有些地方確實(shí)存在矛盾。因為地方政府既希望能夠通過(guò)賣(mài)地來(lái)增加財政收入，又希望經(jīng)濟能夠穩定增長(cháng)，這二者之間就出現兩難。
所以我認為，下半年我國房地產(chǎn)政策應該繼續加大中低檔住房的建設，加大保障性住房的建設。政策應該帶動(dòng)的，不僅是投資、供給層面的增長(cháng)，也應包括帶動(dòng)購房需求的增長(cháng)。
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