房屋土地使用權到期了應該怎么辦?

　　近期，溫州現首例“住宅土地使用權到期續期”這一條消息震驚房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么房屋土地使用權到期了應該怎么辦?

　　浙江溫州最近出現一部分市民，他們正常買(mǎi)賣(mài)二手房后卻無(wú)法完成交易，原因是土地到期了。如果要續期，必須繳納占房?jì)r(jià)總額約三分之一的土地出讓金。其中，不少市民發(fā)現，他們持有的土地證上寫(xiě)著(zhù)土地年限20年到期。

　　溫州現首例“住宅土地使用權到期續期”!

　　據報道，經(jīng)當地國土資源局初步排查，溫州市鹿城區內即有600余宗(套)。而從去年開(kāi)始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。而且，這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問(wèn)題，在全國可能也屬先例。

　　很多人可能有點(diǎn)納悶，房屋的土地使用權不是七十年嗎?怎么變成了二十年?的確，我國民用住宅土地的使用權期限通常是七十年，在1990年代初通過(guò)立法全國推行，溫州的二十年產(chǎn)權房是地方政府靈活施行政策的產(chǎn)物。

　　1990年5月19日，國務(wù)院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)，開(kāi)始對城鎮國有土地使用權實(shí)行出讓制度�！稐l例》規定：居住用地出讓年限最高為七十年。

　　1990年代初期，浙江民營(yíng)經(jīng)濟已經(jīng)開(kāi)始蓬勃發(fā)展，敢為天下先的溫州人在不超過(guò)居住用地最高年限七十年的前提下，按二十年到七十年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，并交納相應的土地出讓金額。

　　物權法雖規定自動(dòng)續期，但細節有待明確

　　當然，對于七十年的產(chǎn)權房來(lái)說(shuō)，現在離到期還有時(shí)間，但既然不是永久產(chǎn)權房，終究還是會(huì )面臨同樣的問(wèn)題。土地使用權到期后該怎么辦?2007年3月通過(guò)的《物權法》第一百四十九條明確寫(xiě)到“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期”(并非像很多人所認為的那樣是無(wú)償續期)。

　　從這個(gè)角度講，法律上存在模糊空間，物權法規定可以自動(dòng)續期，但該如何續期、需不需要交納土地出讓金以及交納標準是多少都沒(méi)有明確。截至目前，國家層面尚未出臺關(guān)于出讓土地續期的實(shí)施細則，更沒(méi)有對出讓土地使用權續期出讓金收取標準作出規定。

　　當地部門(mén)正在積極研究解決方案

　　為此，溫州市采取了續費政策，也就是續繳土地出讓金。根據相關(guān)政策，有戶(hù)主需要續繳幾十萬(wàn)元的土地出讓金，價(jià)格約為房?jì)r(jià)的三分之一。

　　“在國家沒(méi)有具體實(shí)施細則的情況下，目前我們基層國土部門(mén)只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價(jià)格，根據單位地價(jià)折算出樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。”溫州市國土資源局土地利用管理處處長(cháng)張少清在接受采訪(fǎng)時(shí)表示。這種做法與地方政府向開(kāi)放商出讓國有土地使用權而收取出讓金的做法比較類(lèi)似。

　　“現在讓受讓人承擔，確實(shí)有點(diǎn)不公平。我們也在研究這個(gè)問(wèn)題。一是積極向上面反映，這個(gè)制度需要頂層設計，我們突破不了。到目前為止還沒(méi)有收到很明確的答復;二是我們也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決方案，目前已著(zhù)手起草政策建議初稿，近期會(huì )組織相關(guān)人員進(jìn)行討論后提交給上級，妥善化解這類(lèi)問(wèn)題。” 張少清說(shuō)。

　　如果不買(mǎi)賣(mài)，到期后還能繼續居住嗎?

　　從溫州現在的問(wèn)題來(lái)看，受影響的市民一般是在買(mǎi)賣(mài)房屋的時(shí)候發(fā)現產(chǎn)權到期需要續費才知道相關(guān)情況。那么如果不買(mǎi)賣(mài)，到期后還能繼續居住嗎?

　　對此，上海金融與法律研究院研究員聶日明表示，物權法規定土地使用權可以“自動(dòng)續期”，政府不能無(wú)償、強制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房產(chǎn)所有人相當于是在無(wú)償使用這塊土地。比較類(lèi)似的就是在無(wú)償劃撥的土地上蓋房子，也就是所謂的公房，公房可以居住，但轉讓時(shí)卻要補繳土地出讓金。

　　因此，專(zhuān)家認為這種性質(zhì)的土地使用權會(huì )限制房產(chǎn)所有人在房地產(chǎn)轉讓、抵押等方面的權利，需要補繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權利。

　　所以，理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續住在房子里。但若要考慮未來(lái)有轉讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權證是必要前提，或者在轉讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)補交土地出讓金。

　　未來(lái)應該盡快探討可行的解決路徑

　　溫州碰到的問(wèn)題在國內屬于先例。隨著(zhù)時(shí)間的流逝，未來(lái)全國各地碰到這種問(wèn)題的情況肯定少不了。溫州的做法會(huì )有示范意義嗎?

　　實(shí)際上，如果按照溫州現在的做法，續費額度相當于房?jì)r(jià)的'三分之一，在高房?jì)r(jià)的背景下，這會(huì )給購房者帶來(lái)沉重負擔，相當于房?jì)r(jià)一次性上漲了三分之一。聶日明認為，在未來(lái)住宅的土地使用權密集到期的年份，如果強行要求以現行土地出讓金的計算方式來(lái)繳納續期的土地出讓金，恐會(huì )在社會(huì )上引發(fā)軒然大波。未來(lái)應該盡快探討出臺可行的解決路徑。

　　【銳評】土地“70年大限”解答宜早不宜遲

　　在全面深化改革的過(guò)程中，一方面要堅決維護和嚴格落實(shí)物權立法的成果，另一方面，對上一輪改革中的模糊之處也要進(jìn)行有連續性和建設性的修補。

　　從溫州此次的事件本身來(lái)看，的確有歷史原因，因為這批90年代初期的住宅用地的使用權為20年，當時(shí)物權法尚未出臺，相關(guān)法律也不完善。然而，在社會(huì )主義法律體系已經(jīng)形成，強調法治思維和法治方式的今天，如何盡快給出回應、化解群眾憂(yōu)慮，應該成為相關(guān)部門(mén)的當務(wù)之急。

　　國有土地使用權出讓意味著(zhù)，在城市里，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設，使用土地，必須依法申請，向政府購買(mǎi)國有土地的建設用地使用權。在我國的改革實(shí)踐中，這一制度經(jīng)歷了一個(gè)從無(wú)法可依到有章可循的過(guò)程。我國土地使用權的有償、有期限使用，始于1988年，早先的使用年限從20年到法定最高年限70年不等，也就是人們常說(shuō)的“土地大限”。1990年，國務(wù)院出臺《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，1994年國家又出臺了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，對這一領(lǐng)域進(jìn)行規范。2007年頒布的物權法，則是這一領(lǐng)域最為重要的立法，其意義在于明確了私人對其合法的房屋享有所有權。這意味著(zhù)即便土地使用權到期了，房屋所有權也不容剝奪，同時(shí)，住宅用地續期無(wú)須申請而自動(dòng)續期。

　　然而，物權法在自動(dòng)續期的操作上卻留下了一些模糊之處。比如，住宅建設用地使用者往往為較為分散的業(yè)主，政府有無(wú)義務(wù)幫助他們實(shí)現自動(dòng)續期?是否需要繳納土地出讓金?繳納標準如何?若是部分業(yè)主不愿繳納土地出讓金該如何處理，是否會(huì )影響到其他業(yè)主?非住宅建設用地續期又該如何操作?這些模糊之處，立法者當時(shí)或有其他考慮，但目前已經(jīng)影響到群眾的生產(chǎn)和生活。一方面，“無(wú)恒產(chǎn)則無(wú)恒心”，土地“70年大限”的隱憂(yōu)一直盤(pán)桓在人們心頭，這既不利于產(chǎn)權制度的落實(shí)，也讓人們因為擔憂(yōu)在到期后繳納難以承受的出讓金而處于惶惶不安中。另一方面，也為相關(guān)市場(chǎng)交易行為埋下了糾紛隱患。目前，已經(jīng)出現了土地使用權到期后，房屋因未能自動(dòng)續期而不能交易過(guò)戶(hù)的案例。不難預見(jiàn)，如果相關(guān)規定仍不明確，還將出現諸多房屋買(mǎi)賣(mài)后續糾紛，以及因繳納出讓金而出現的爭端。

　　我國國有土地使用權出讓制度的產(chǎn)生和完善，可以說(shuō)是我國改革歷程的重要組成部分，成果來(lái)之不易，而相關(guān)立法則是對這一成果的有力維護。在全面深化改革的過(guò)程中，一方面要堅決維護和嚴格落實(shí)物權領(lǐng)域的立法成果，另一方面，對上一輪改革中的模糊之處也要進(jìn)行有連續性和建設性的修補。相信隨著(zhù)全面深化改革的持續推進(jìn)，類(lèi)似“土地使用權到期后該怎么辦”的問(wèn)題還將出現，解答宜早不宜遲。期望相關(guān)部門(mén)能夠著(zhù)眼公民合法權益，從現實(shí)可行性、法律穩定性的角度，從細節出發(fā)，拿出于法有據、于情有理、于民有益的具體解決方案，早日消除盤(pán)桓公眾心頭的憂(yōu)慮，讓居民安居樂(lè )業(yè)。

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