關(guān)于房屋租賃合同是否有效的關(guān)鍵要素
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見(jiàn)后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。
(一)合同主體是否符合規定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。
(二)房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據規定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權證的;(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權屬有爭議的;(5)屬于違法建筑的;(6)不符合安全標準的;(7)已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的;(8)不符合公安、環(huán)保、衛生等主管部門(mén)有關(guān)規定的;(9)有關(guān)法律、法規規定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租賃合同的內容是否合法。在實(shí)踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來(lái)說(shuō)，這種約定因滯納金過(guò)高有失公平，屬于可撤銷(xiāo)條款。還有一種常見(jiàn)的情形是，有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若屬實(shí)，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無(wú)效的，不受?chē)曳杀Ｗo，租金依法沒(méi)收。
(四)是否進(jìn)行過(guò)登記備案�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定，租賃當事人應向房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續。在實(shí)踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀(guān)點(diǎn)，一種認為合同是無(wú)效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的`效力。
簽訂房屋租賃合同必讀的條款
自6月1日起全面實(shí)行新版房屋租賃合同和房屋租賃合同登記備案制已經(jīng)近半個(gè)月，記者從多家中介公司了解到，由中介公司代理成交的租賃房屋已經(jīng)完成租賃備案;但由中介公司促成的居間租賃房屋，多數業(yè)主為規避5%綜合稅費等原因而不愿意進(jìn)行備案。專(zhuān)家提醒消費者，租賃合同示范文本是參照范本，除去租賃期限、租金約定等常規性的問(wèn)題外，還有五大簽約必備構件需要簽約雙方引起重視。
必備構件一：
房屋的基本情況
房屋基本情況一方面是指房產(chǎn)本身的狀況，包括物業(yè)地址、建筑面積;另一方面是指房屋的權屬狀況，一般是指產(chǎn)權證編號、產(chǎn)權人姓名以及是否設定了抵押等;鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心認為，這部分內容作為租賃合同的必備構件，勢必需要出租者出示房產(chǎn)證。
必備構件二：
水電、物業(yè)等其他費用承擔方式
租賃合同里除了明示租金、押金的支付方式外，還要約定在租賃期內水電、供暖物業(yè)費、衛生費等其他費用的承擔方式，在北京市房屋租賃合同示范文本中，對于這一部分費用的承擔方式均需要做出詳細的約定。專(zhuān)家認為，消費者應該就這部分條款做出明確的約定并直接寫(xiě)入合同，可以避免合同到期之后雙方產(chǎn)生費用方面的糾紛。
必備構件三：
房屋的維護、維修
在房屋出租期間，難免會(huì )出現家具、家電等生活用具的損壞情況，因此約定房屋維護、維修的權責非常有必要，租賃合同范本里“房屋的維護、維修”約定了業(yè)主與求租者兩方的責任，保證在租賃內房屋及附屬物品、設備設施處在適用和安全的狀態(tài)，同時(shí)約定設備在自然損耗或因使用不當而造成故障時(shí)，兩種不同情況的解決方案，以有效避免業(yè)主和求租者因為物品損壞帶來(lái)的糾紛。
必備構件四：
合同解除的具體情況
租房合同中必須標明合同在什么情況下可以解除，這樣可以約束業(yè)主和求租者的行為，保障雙方的權利。在示范文本中，共注明了合同解除的5種情況，其中細化了業(yè)主或者求租者單方解約的幾項權利，比如業(yè)主延遲交付房屋達多久、交付的房屋不符合合同約定或影響求租者安全等等，求租者可以單方解除合同、求租者不按照約定支付租金多久、欠繳費用、擅自改變房屋用途等業(yè)主可以單方解除合同。
必備構件五：
違約責任及追究
在簽訂租房合同時(shí)，一定要重視對雙方違約責任的約定。在租賃示范文本中，違約責任主要包括針對容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節設置，如業(yè)主未能按時(shí)按約定交房應承擔的責任、租賃期需提前收回房屋或提前退房的約定賠償等情況。這將保證合同的順利執行，降低業(yè)主和求租者的風(fēng)險。
此外，記者從“我愛(ài)我家”、“千萬(wàn)家”等多家中介機構了解到，對于新版房屋租賃合同中規定的登記備案制，房地產(chǎn)居間成交和代理成交做到在租賃合同簽署三日內及時(shí)申報和登記。對于居間成交，中介工作人員有告知客戶(hù)填寫(xiě)房屋租賃情況和登記備案的義務(wù)，并提醒業(yè)主自訂立房屋出租合同之日起七日內，到當地社區來(lái)京人員和房屋服務(wù)站辦理房屋出租登記手續。
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