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淺談如何確定一物二賣(mài)合同效力
(一)一房二賣(mài)糾紛處理的一般原則
一房二賣(mài)，指出賣(mài)人先后或同時(shí)以?xún)蓚�(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。又稱(chēng)房屋的二重買(mǎi)賣(mài)。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立后，房屋出賣(mài)人全面、正確地履行合同，是合同的效力最重要的表現，也是出賣(mài)人最主要的義務(wù)。但在一房二賣(mài)情況下，由于標的物的特定性，一般而言，不可能出現出賣(mài)人同時(shí)履行兩個(gè)合同的情況。也就是說(shuō)，出賣(mài)人在履行了一個(gè)合同后，對另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問(wèn)題。
對一房二賣(mài)糾紛，實(shí)務(wù)中應分別不同情況予以不同的處理：
1.在一房二賣(mài)中，出賣(mài)人先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人訂立合同后，對后買(mǎi)受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續的情形。
一房二賣(mài)中，這種情形最為普遍。在該情形下，如前所述，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買(mǎi)受人已實(shí)際取得房屋所有權。此時(shí)，前后兩個(gè)買(mǎi)受人享有的請求權性質(zhì)是不同的：后買(mǎi)受人因其債權已得到滿(mǎn)足，已經(jīng)是該房屋的所有權人，故其享有的是基于對該房屋所有權上產(chǎn)生的物權請求權。
前買(mǎi)受人享有的是基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的債權請求權，該債權請求權系一種對出賣(mài)人的請求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權利，對買(mǎi)賣(mài)標的物本身無(wú)直接支配及排他的效力。即使其已占有買(mǎi)賣(mài)標的物，因該房屋所有權已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記移轉于后買(mǎi)受人，故其對該房屋的占有即失去法律上的基礎，構成無(wú)權占有，應負返還房屋的義務(wù)。依據《合同法》第一百一十條第(一)項的規定，出賣(mài)人對買(mǎi)受人不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實(shí)上不能履行情況下，買(mǎi)受人不得要求履行。出賣(mài)人違反此種義務(wù)，即應承擔相應的法律后果。也就是說(shuō)，合同的標的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒(méi)有強制實(shí)際履行問(wèn)題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉化為損害賠償的債務(wù)。出賣(mài)人依《合同法》第一百零七條當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的規定，對債權得不到滿(mǎn)足的買(mǎi)受人承擔賠償損失的責任。
關(guān)于債務(wù)不履行的損害賠償，值得討論的是，前買(mǎi)受人可否向出賣(mài)人請求相當于其再出售房屋所獲取價(jià)金的損害賠償，亦即賠償的范圍如何。我們認為，損害賠償，除法律另有規定或合同另有約定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。實(shí)務(wù)中，出賣(mài)人往往在房地產(chǎn)升值時(shí)，見(jiàn)利背信而與后買(mǎi)受人成交，對此買(mǎi)賣(mài)標的物的漲價(jià)部分，系前買(mǎi)受人可期待利益，應視為所失利益，列人賠償范圍之內。這樣才能更徹底地履行公平和誠信原則。
2.在一房二賣(mài)中，出賣(mài)人將房屋售與前買(mǎi)受人并辦理了產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記之后，又與后買(mǎi)受人成立就同一房屋為標的物的買(mǎi)賣(mài)合同。
在一房二賣(mài)中，這種情形也很普遍。此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權已經(jīng)過(guò)戶(hù)，出賣(mài)人已非房屋所有權人。出賣(mài)人系出賣(mài)他人之物�！逗贤ā返谝话偃䲢l第一款規定：出賣(mài)的標的物，應當屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權處分。不屬于出賣(mài)人所有且出賣(mài)人無(wú)處分權的物，不構成買(mǎi)賣(mài)合同的標的物。換言之，《合同法》不承認出賣(mài)他人之物的合同的效力。違反《合同法》第一百三十二條第一款的規定，即屬于無(wú)權處分行為。
關(guān)于無(wú)權處分制度，《合同法》第五十一條規定：無(wú)處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無(wú)處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。對該條作反對解釋?zhuān)礄嗬瞬蛔氛J且處分人事后也未取得處分權的，合同即無(wú)效。因無(wú)權處分并最終導致合同無(wú)效的，由出賣(mài)人向后買(mǎi)受人承擔信賴(lài)利益的賠償。
3.在一房二賣(mài)中，二次買(mǎi)賣(mài)均未完成過(guò)戶(hù)登記的處理。
在一房二賣(mài)中，二次買(mǎi)賣(mài)均未辦理過(guò)戶(hù)登記的情形下，房屋所有權仍為出賣(mài)人享有，而二次買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人均未取得房屋的所有權。原則上講，買(mǎi)受人只能通過(guò)債權保護方法保護自己的權益。然而，基于先后買(mǎi)賣(mài)合同而生的此二重債權，系處于平等地位，并無(wú)位序關(guān)系，不因先后而異其效力，故前買(mǎi)受人及后買(mǎi)受人均得隨時(shí)向出賣(mài)人請求履行債務(wù)。也就是說(shuō)，一合同的債權人并不能排斥另一合同的債權請求。在這種情形下，出賣(mài)人是否得以所有人的地位對將要履行的合同有選擇權呢?
有學(xué)者指出，我國原則上應堅持登一記要件主義，但同時(shí)應當對房屋買(mǎi)賣(mài)中登記效力作為例外的規定。允許法院考慮當事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過(guò)錯情況、買(mǎi)受人長(cháng)期占有房屋的事實(shí)、買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認原關(guān)系無(wú)效。我們認為，此觀(guān)點(diǎn)有其合理處。雖然登記對不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)具有決定性意義，但是，有條件地承認未經(jīng)登記的物權變動(dòng)行為體現了效率和公平。實(shí)踐中，應當區別不同情況，予以合理的處理：
(1)出賣(mài)人已將產(chǎn)權證書(shū)移轉占有與買(mǎi)受人或有關(guān)單位的
主要指以下幾種情形：產(chǎn)權證書(shū)交由買(mǎi)受人保管的;產(chǎn)權證書(shū)交由中介公司就特定合同委托其辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續的;已經(jīng)在登記機關(guān)辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續的。
在這幾種情形下，可認為出賣(mài)人已經(jīng)選擇了其欲履行的合同，該合同的履行就此優(yōu)先于另一合同。
(2)二次買(mǎi)賣(mài)行為均不存在登記的意思表示情形下，應當審查買(mǎi)受人行使請求權時(shí)間上的先后
房屋買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人的權利之一，也是履行的重要內容，就是行使房屋所有權過(guò)戶(hù)登記請求權。因為就買(mǎi)受人而言，其目的是欲取得房屋所有權，而取得合同標得物所有權的惟一途徑為移轉登記的完成。在兩個(gè)債權的實(shí)現構成競爭關(guān)系的前提下，誰(shuí)先取得登記申請權，誰(shuí)就有優(yōu)先的效果。
故就兩個(gè)合同的履行而言，首先應當以請求辦理過(guò)戶(hù)登記的先后，確認買(mǎi)受人中先行使請求權方的行使登記請求權的優(yōu)先權。同時(shí)請求的，應以約定的履行期屆至日的先后，確認履行期先屆至的合同的買(mǎi)受人行使登記請求權的優(yōu)先權;一合同約定了履行期限，另一合同沒(méi)有約定履行期限，應認為沒(méi)有約定履行期限的合同的買(mǎi)受人得隨時(shí)請求履行合同，可確認沒(méi)有約定履行期限的合同的買(mǎi)受人行使登記申請權的優(yōu)先權;均沒(méi)有約定履行期限的，原則上認為兩合同的買(mǎi)受人自合同成立時(shí)起即享有行使登記申請權，但訂立在先的合同的買(mǎi)受人獲得的行使登記申請權的時(shí)間在前，宜以訂立合同的先后，來(lái)確定其取得房產(chǎn)權利行使的先后，即保護訂立在先的合同。
但這種保護并不是確認前買(mǎi)受人擁有房屋所有權，而是保護前買(mǎi)受人得以行使登記請求權的優(yōu)先權，登記機關(guān)應優(yōu)先受理前買(mǎi)受人的登記申請，法院可判決強制出賣(mài)人履行前一合同，督促其及時(shí)辦理登記手續。在這一點(diǎn)上還可以借鑒德國民法典中的先買(mǎi)權制度。所謂先買(mǎi)權，指的是排除他人而優(yōu)先購買(mǎi)的權利。德國民法中的先買(mǎi)權是以物權方法對未來(lái)物權變動(dòng)的請求權進(jìn)行保全的一種法律制度，它劃分為債權先買(mǎi)權和物權先買(mǎi)權。德國民法典第505條規定，先買(mǎi)權行使權利的意思應該向承擔義務(wù)的出賣(mài)人表示，而且先買(mǎi)權人與出賣(mài)人之間的合同按照出賣(mài)人與第三人所訂立的合同的條件成立(債權先賣(mài)權)。該法第1098條第2款又規定：先買(mǎi)權具有針對第三人的保全權利人行使轉移所有權的請求權的預登記的效力。(物權先買(mǎi)權)這樣規定，既有利于穩定房地產(chǎn)交易秩序，又能避免因單純確認物權變動(dòng)行為不成立而使兩個(gè)合同均無(wú)法履行的狀況。
4.在一房二賣(mài)中，后買(mǎi)受人明知出賣(mài)人已與前買(mǎi)受人就特定房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同，仍與出賣(mài)人就該房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同的處理。
值得討論的是，后買(mǎi)受人明知出賣(mài)人已與前買(mǎi)受人就特定房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同，但仍與出賣(mài)人就該房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同的情況，是否屬《民法通則》第五十八條第(四)項規定的惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無(wú)效的情形?
因為一旦認定該種行為屬于惡意串通，則依據《合同法》第五十二條第二項的規定，合同無(wú)效。
民法上的惡意與善意相對。善意和惡意與過(guò)錯一樣，也是用以表示行為人主觀(guān)狀態(tài)的術(shù)語(yǔ)。但對于善意、惡意這一對概念，似乎很難下明確的定義，一般都是通過(guò)具體的制度來(lái)加以說(shuō)明。一般來(lái)說(shuō)，善意，指不知情;惡意，指知情。在惡意串通中，僅指知情呢，還是指專(zhuān)以損害他人的利益為目的?
惡意串通，是指行為人雙方為牟取不正當利益，互相勾結串通而實(shí)施的有損于國家、集體或第三人利益的民事行為。
(1)當事人雙方在實(shí)施民事法律行為時(shí)有損害國家利益、集體利益或他人利益的故意;
(2)行為人雙方在實(shí)施民事行為時(shí)有串通一氣、互相勾結的行為，如無(wú)這種勾結、串通，民事行為將不可能實(shí)施或以另外的內容實(shí)施;
(3)該民事行為履行的結果損害國家、集體或第三人的利益。
后買(mǎi)受人在明知出賣(mài)人已將標的物出賣(mài)于他人，但仍與出賣(mài)人就該標的物成立買(mǎi)賣(mài)合同，揣其合同目的，可能性有二：只為取得標的物;主要為了損害前買(mǎi)受人的利益。在只為取得標的物而無(wú)其他因素關(guān)聯(lián)的情形下，后一合同在債的履行上與前一合同構成競爭關(guān)系，前一合同尚有履行的可能。退一步講，即使在后一合同履行情況下，前一合同的損失亦可因違約損害賠償得到填補。故一般情況下，不適用惡意串通，損害第三人利益而導致合同無(wú)效的規定。
但是，在后買(mǎi)受人專(zhuān)以損害前買(mǎi)受人利益為目的，訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情形下，就構成第三人侵害債權，前買(mǎi)受人可以此主張后一合同無(wú)效，并請求前一合同的實(shí)際履行(撤銷(xiāo)所有權變更登記)。
所謂侵害債權，是指債的關(guān)系以外的第三人故意實(shí)施或與債務(wù)人惡意通謀實(shí)施旨在侵害債權人的行為并造成債權人損害。依傳統民法合同相對性原則，合同僅能約束合同中特定的當事人，在此外的第三人不應承擔損害賠償的責任。亦即否認債權可作為侵權的客體。此種理論含有一項基本的價(jià)值觀(guān)念，即保護第三人的活動(dòng)自由，不因故意或過(guò)失侵害債務(wù)人或給付標的，便須對債權人負責。然而，絕對貫徹此種理論，有時(shí)難免損害債權人利益。因此，現代許多國家已承認債權具有不可侵害性并設立了侵害債權法律制度。
在一房二賣(mài)中，后買(mǎi)受人出于惡意與出賣(mài)人訂立合同并取得所有權，前買(mǎi)受人可否依第三人侵害債權要求后買(mǎi)受人負侵權行為損害賠償責任?
例如，后買(mǎi)受人明知前買(mǎi)受人已投資規劃其所購買(mǎi)的土地使用權，準備興建商品房出售，而引誘出賣(mài)人違約，以打擊前買(mǎi)受人商譽(yù)并使其遭受重大損失。在此情形下，筆者認為，后買(mǎi)受人應負侵害債權賠償責任。
在一房二賣(mài)中，由于房屋買(mǎi)賣(mài)是特定物買(mǎi)賣(mài)，標的物一般具有不可替代性，因此后買(mǎi)受人非法引誘出賣(mài)人違約給前買(mǎi)受人帶來(lái)的損害是難以挽回的。由后買(mǎi)受人或后買(mǎi)受人與出賣(mài)人連帶負侵權責任，既有彌補前買(mǎi)受人損害的性質(zhì)，又有制裁其不法行為的性質(zhì)。當然，侵害債權責任并非一種普遍性的民事責任，其有嚴格的適用條件。就一房二賣(mài)而言，如上述案例存有特別情事，即只有后買(mǎi)受人出于不正當競爭目的而與出賣(mài)人訂立合同并取得所有權，致使前買(mǎi)受人遭受重大損失的，才構成對前買(mǎi)受人債權的侵害。
(二)商品房買(mǎi)賣(mài)中的一房二賣(mài)糾紛的處理
最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》基于對開(kāi)發(fā)商缺乏誠信行為的規制角度，創(chuàng )制了新的物權變動(dòng)規則。因此，關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)中的一房二賣(mài)糾紛的處理，在法律適用上，應首先適用最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》，該解釋未盡之處，方可依一般原則進(jìn)行處理。
1.根據最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第八條第二項的規定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任。
2.根據最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第十條的規定，買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導致其無(wú)法取得房屋為由，請求確認出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應予支持。
3.在一房二賣(mài)中，預售合同登記的，是否具有對抗其他買(mǎi)受人的效力
預售合同登記是否具有對抗其他買(mǎi)受人的效力問(wèn)題，涉及該登記是否具有預告登記的效力問(wèn)題。
所謂預告登記，是指為保全債權的實(shí)現、保全物權的順位請求權等而進(jìn)行的提前登記。預告登記與一般不動(dòng)產(chǎn)登記的區別表現在：一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記。即登記申請人為了取得或移轉某項已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權而進(jìn)行的登記。而預告登記則是為了保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權而進(jìn)行的一種登記。預告登記完成后，并不導致不動(dòng)產(chǎn)物權的設立或變動(dòng)，而只是使登記申請人取得一種請求將來(lái)將要發(fā)生物權變動(dòng)的權利。預告登記主要具有三方面的作用：
一是保全債權的實(shí)現。由于合同債權沒(méi)有對抗第三人的效力，因此通過(guò)預告登記使債權以登記的方式記載下來(lái)并予以公示，這樣任何違反預告登記的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)都是無(wú)效的，從而使債權的請求權得以保全。
二是順位保證的作用。為了防止未來(lái)可能發(fā)生的因同一物之上多項物權并存和競合的矛盾，通過(guò)預告登記的方法，將各項權利按照時(shí)間的先后順序予以排列，并按照該順序為每一個(gè)物權確定一個(gè)實(shí)現的順序。
三是破產(chǎn)保護作用。預告登記的請求權不但可以對抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權人和其他物權人，從而保障請求權人取得不動(dòng)產(chǎn)物權，而且可以在不動(dòng)產(chǎn)的物權人陷于破產(chǎn)時(shí)對抗其他債權人，從而保全請求權得到實(shí)現。 但我國民法對預告登記未作系統規定，特別是對商品房預售登記的效力如何并不明確。根據《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規定，商品房預售人應當按照國家有關(guān)規定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。但這只是行政管理部門(mén)的一種合同管理措施，其是否具有預告登記效力并未在民法上得到明確。
我們認為，一般情況下，法官適用法律應以法律規定為準。但就商品房預售登記的作用問(wèn)題，無(wú)論從社會(huì )的一般觀(guān)念還是就實(shí)務(wù)處理情況來(lái)看，對商品房預售登記的效力均有所認識，我們應當根據個(gè)案的不同情況，有條件地對預售登記的效力予以承認。
我們認為，買(mǎi)受人購買(mǎi)預售商品房，是較為特殊的交易，應當對《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規定的商品房預售人應當按照國家有關(guān)規定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案的義務(wù)及其性質(zhì)有所認識。從法條的內容分析，預售登記是預售人的義務(wù)。但作為買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，出賣(mài)人的義務(wù)即為自己的權利，其在交易中對預售合同是否由預售人登記問(wèn)題應當引起足夠的注意。通過(guò)預售登記，將物權的公示手段用于對債權的保護。使該項請求權具有對抗第三人的效力。
4.在一房二賣(mài)中所賣(mài)的房屋若是被拆遷房屋，被拆遷人對補償安置房屋的優(yōu)先權
最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第七條規定：拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規定處理。
拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立的拆遷補償安置協(xié)議，實(shí)際上包括兩方面的內容：
一是拆遷人與被拆遷人就房屋的拆遷事項達成協(xié)議;
二是就補償的房屋問(wèn)題達成協(xié)議。如果用于產(chǎn)權調換的房屋屬于商品房的，實(shí)際上在拆遷人與被拆遷人之間形成了商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，應當適用房屋買(mǎi)賣(mài)的一般規則。而且因為買(mǎi)賣(mài)合同的標的物-拆遷安置用房的特殊性，該債權的性質(zhì)為特種債權，具有物權的優(yōu)先效力，該效力可以對抗第三人。于是，被拆遷人享有請求優(yōu)先取得補償安置房屋的權利。
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