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訂立租賃合同的一些注意事項
在訂立房屋租賃合同的過(guò)程中，應當注意：
1、租賃期限不能超過(guò)20年;超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效;租賃期限屆滿(mǎn)，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過(guò)20年。
2、 租賃期限6個(gè)月以上的，應當采取書(shū)面形式
3、 當事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃
目前房屋租賃糾紛居高不下，租賃當事人倘若在簽訂房屋租賃合同、確定租賃關(guān)系之時(shí)，就能通過(guò)比較完善的租約的約定，明確規范雙方的權利和義務(wù)，而且在簽訂租賃合同后根據法律法規的規定及時(shí)到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行備案登記，或者對租賃合同予以公證，以確保雙方權益，相信肯定能將房屋租賃糾紛發(fā)生的幾率減到最低。這樣不僅能活躍租賃市場(chǎng)，滿(mǎn)足求租人的要求，還可以讓貸款投資租賃者不至困于麻煩和糾紛之中，讓個(gè)人的理財方式作出更好的規劃。要想簽訂這樣“雙贏(yíng)”的租賃合同，租賃雙方當事人應當注意以下幾個(gè)方面的注意事項：
(1)房屋租賃的當事人應當訂立書(shū)面合同
當出租人與承租人洽商租房時(shí)，只要就房屋的使用收益與租金的支付內容達成一致并互相表示同意，出租人即有義務(wù)將符合雙方事前所約定的房屋狀況交付給承租人使用，并應于租賃期間保持所出租房屋處于雙方約定的狀態(tài)。而承租人也同時(shí)有依合同約定支付出租人租金的義務(wù)�？陬^租約雖然有效，但因白紙黑字可減少紛爭且可留下書(shū)面證據，所以建議租賃當事人采取訂立書(shū)面合同的形式。
(2)最好留下一個(gè)特定或者指定的緊急聯(lián)絡(luò )人
當與承租人發(fā)生糾紛，例如承租人遲付房租，甚至拖欠了好幾個(gè)月的租金時(shí)，出租人可以首先發(fā)出存證信函，以書(shū)面的意思表示請承租人按期交付租金或提前終止合同，請承租人搬離，以便出租給下一位承租人，減少損失。但實(shí)際上最常發(fā)生的狀況是承租人“人去樓未空”的情形，承租人將個(gè)人物品仍留于所租賃房屋內，而出租人卻無(wú)法聯(lián)絡(luò )上承租人。所以如果能在租賃合同條款中約定，如一方有遷移或改變者，應事先以書(shū)面通知他方，如果拒收或無(wú)法送達或其他情形而退回者，可以視第一次郵寄送出通知的日期為合法送達日期�；蛘咴诤贤幸笠环街付ㄒ幻o急聯(lián)絡(luò )人，并載明緊急聯(lián)絡(luò )人的聯(lián)系方式，在合同條款中約定，在產(chǎn)生租賃糾紛時(shí)，如果出現無(wú)法聯(lián)系一方的情形時(shí)，對方可以與緊急聯(lián)絡(luò )人聯(lián)系，并就相關(guān)的事項通知緊急聯(lián)絡(luò )人，通知到緊急聯(lián)絡(luò )人后，即視為通知到一方。這樣可以有效率地處理租賃糾紛。
(3)簽約時(shí)一些必要的物業(yè)狀況可以先拍照存證
租賃合同到期時(shí)，承租人應將所租房屋回復原狀返還給出租人，而何謂“房屋原狀”常因欠缺證據，而使租賃雙方當事人各執一詞，甚至訴請法院予以解決。所以為使“房屋原狀”明確化，有必要在租賃合同訂立后交房時(shí)，將所出租房屋的狀況拍照存證，并以附件(或附圖)形式并人租賃合同。日后租賃關(guān)系結束收回房屋時(shí)，一旦和承租人產(chǎn)生糾紛，可作為證據幾尤其是比較高端的物業(yè)狀況更應該如此。
(4)事先約明在什么情形下，出租人具有檢視房屋狀況的權利
在房屋租賃糾紛案件中，常發(fā)現承租人按照租賃合同繳付前幾個(gè)月的租金后就行蹤不明，使出租人不知如何處理，一般出租人經(jīng)常采用開(kāi)鎖進(jìn)人出租房屋內檢視的方式，以確認承租人是否已離開(kāi)所租房屋。但是這樣的做法，常因沒(méi)有法律或者合同條款作為依據，而視為侵權，很容易引起糾紛。為了避免此類(lèi)糾紛的出現，在租賃合同中有必要聲明下面這樣的條款：如果承租人未依合同約定正常繳付租金，經(jīng)出租人累計兩次催告信函合法送達緊急聯(lián)系人或者特定聯(lián)系人后，仍置之不理，出租人可按約終止租賃合同或在租賃期限到期后，開(kāi)鎖請公證人到所出租房屋內檢視屋況，承租人不得有異議。
(5)對提前收回房屋，或者承租人提前退租、續租以及其他影響租賃期限的事項作出詳細約定
通常情況下，房屋租賃期限屆滿(mǎn)，租賃合同終止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿(mǎn)前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續履行原租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的;因不可抗力致使合同不能繼續履行的;當事人協(xié)商一致的。因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。
(6)約定是否可以轉租
我國《合同法》第224條規定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。這一條款規定了承租人的轉租權，說(shuō)明承租人只要有出租人的合法授權，也可以行使部分出租人的權利，只是其權利的行使要受到一定的限制。因此，承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無(wú)效，拒絕支付租金。
(7)界定出租人法定義務(wù)，解決租賃突發(fā)糾紛
在處理房地產(chǎn)租賃案件中，我們發(fā)現，突發(fā)情況容易使出租人和承租人產(chǎn)生糾紛，簡(jiǎn)稱(chēng)為突發(fā)糾紛。突發(fā)糾紛，是指合同履行過(guò)程中碰到租賃合同簽訂時(shí)雙方均未預見(jiàn)的突發(fā)情況，這使得合同履約的成本增加，甚至無(wú)法繼續履行合同。此時(shí)，出租人和承租人均認為責任在對方，要追究對方的違約責任，并因此產(chǎn)生糾紛。正確理解出租人的法定義務(wù)有助于此類(lèi)問(wèn)題的解決。譬如，出租人將非商業(yè)用房出租給承租人，承租人事后發(fā)現需將非商業(yè)用房變更為商業(yè)用房后才可以營(yíng)業(yè)。由于租賃合同中對于變更房屋使用性質(zhì)的問(wèn)題沒(méi)有具體約定，由誰(shuí)承擔相應責任和費用，租賃雙方認識不一。我們認為，對于租賃合同中沒(méi)有約定由誰(shuí)承擔的義務(wù)和責任，只能根據合同的性質(zhì)、慣例以及相關(guān)法律來(lái)界定各自的義務(wù)。其實(shí)，生活中的許多問(wèn)題并非必須通過(guò)打官司來(lái)解決。只要認真分析合同的目的和性質(zhì)，一般就能作出合理的判斷和決策，從而選擇相應的處理措施。
(8)及時(shí)辦理租賃登記備案手續
根據我國《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當事人簽訂租賃合同，而且應向房產(chǎn)管理部門(mén)備案。房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，則其租賃活動(dòng)應在當地房地產(chǎn)交易所進(jìn)行。由于房屋是特定物，租賃雙方應在租賃合同中明確約定標的物的質(zhì)量和數量。質(zhì)量指房屋的內部構造、使用的建材、相應的配套設施等，數量則指房屋的面積、間數等。
租賃合同經(jīng)雙方簽章后即行生效，但承租人應于之后要求將該租賃合同到房屋所在區、縣房地產(chǎn)交易中心作備案登記。至此，該租賃關(guān)系產(chǎn)生對抗第三人效力。簽訂房屋租賃合同后，該合同在雙方當事人之間雖然有效，但如果發(fā)生“一屋兩租”的情況，即之前該房屋已存在租賃關(guān)系，或此后出租人另行與他人設定租賃關(guān)系，而且該租賃關(guān)系經(jīng)過(guò)登記備案，則其他承租人無(wú)法對抗已經(jīng)過(guò)備案登記的租賃關(guān)系承租人，即實(shí)際由經(jīng)過(guò)備案登記的承租人取得承租權。據此，租賃雙方當事人簽訂房屋租賃合同后，應積極到房屋管理部門(mén)做好備案登記的工作。
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