房屋租賃合同中需注意的法律問(wèn)題
《合同法》第212條規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租賃合同是調劑余缺、發(fā)揮物使用價(jià)值的最佳形式。
關(guān)于租賃合同的法律特征主要有如下：
1、租賃是轉讓財產(chǎn)使用權和收益權的合同
租賃合同是以承租人使用與收益租賃物為直接目的，通過(guò)租賃合同，出租人轉讓、承租人取得的均僅為租賃物的使用權和收益權，而不是租賃物的所有權。
無(wú)論是定期租賃，還是不定期租賃，無(wú)論承租人事實(shí)上對租賃物的使用、收益時(shí)間有多長(cháng)，承租人均不能取得租賃物的所有權。這是租賃合同與買(mǎi)賣(mài)合同的根本區別。在買(mǎi)賣(mài)合同中，賣(mài)方轉讓的`是物的所有權，買(mǎi)方支付對價(jià)的目的是為了獲得標的物的所有權，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方取得標的物的所有權。
由于承租人通過(guò)租賃合同取得的是標的物的使用權和收益權，所以承租人對租賃物沒(méi)有處分權，租賃物不可能成為承租人的財產(chǎn)。這一點(diǎn)又使租賃合同與借貸合同區別開(kāi)來(lái)。
同時(shí)，應當注意租賃合同的使用和收益，在一般情況下是連在-起的，在當事人無(wú)特別約定時(shí)，承租人對租賃物既可以使用，也可以收益。
2、租賃合同是雙務(wù)、有償合同
租賃合同的雙方當事人既互相負有一定的義務(wù)，又互相享有一定的權利，雙方的權利義務(wù)具有對應性，是一種雙務(wù)合同。
在租賃合同中，雙方當事人享有權利都是要付出代價(jià)的，即租賃合同是一種有償合同。出租人是以自己所有的或使用的物供給承租人使用、收益，而承租人則對自己使用、收益租賃物付出租金.租金是承租人使用租賃物的對價(jià)。
作為一種雙務(wù)、有償合同，這是租賃合同與借用合同存在的根本區別。借用合同是一種單務(wù)、無(wú)償合同，借用人對物也有使用、收益權，并于使用后將借用物返還出借人，但借用人不需要付出代價(jià)，無(wú)需向出借人支付報酬或租金，屬于無(wú)償使用。
一般情況下，房屋租賃合同解除可以分以下三種情況：訴訟之前，雙方當事人協(xié)商解除房屋租賃房屋租賃合同的，協(xié)商確定之日為房屋租賃合同解除之日。在情形下房屋租賃合同可以解除?想要;了解房屋租賃合同解除情形，見(jiàn)下文。
如何確定房屋租賃合同解除的時(shí)間?
一般情況下，房屋租賃合同解除可以分以下三種情況：
1、訴訟之前，雙方當事人協(xié)商解除房屋租賃房屋租賃合同的，協(xié)商確定之日為房屋租賃合同解除之日;
2、一方當事人行使房屋租賃合同解除權，對方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理后認為行使房屋租賃合同解除權并無(wú)不當的，解除房屋租賃合同通知送達之日為房屋租賃合同解除之日;
3、一方當事人行使房屋租賃合同解除權，對方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理認為該當事人無(wú)房屋租賃合同解除權，但雙方當事人在訴訟中均同意解除房屋租賃合同的，可以在判決或調解書(shū)中明確合意解除之日為房屋租賃合同解除之日。
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