解除房屋租賃合同須知

　　房屋租賃還是比較常見(jiàn)的，為了讓大家避免不必要的糾紛和麻煩，下面為大家介紹解除房屋租賃合同須知，僅供參考哦!

解除房屋租賃合同須知

　　一、解除權的行使

　　1、“通知”并非解除之訴的前置程序

　　《合同法》第九十六條第一款

　　當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時(shí)解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。

　　編者以為，上述條文僅是表示解除合同的途徑不僅可通過(guò)訴訟/仲裁方式，還可以通過(guò)“通知”的方式進(jìn)行，以求雙方更為友好地解決問(wèn)題。故“通知”并非提起解除合同之訴的前置程序，在處理房屋租賃關(guān)系上，直接提起訴訟/仲裁解決合同解除問(wèn)題有著(zhù)不少利益考量的因素。

　　租賃合同屬繼續性合同，假定承租人采用通知方式要求解除合同，一旦出租人拒收或無(wú)視該通知，承租人將陷于不利的境地，解除權的行使正當與否尚不可知，最終仍須通過(guò)訴訟/仲裁解決。

　　法律賦予了收到解除通知一方三個(gè)月的異議期，若發(fā)通知一方確是守約方，三個(gè)月的異議期顯然過(guò)長(cháng)，使權利長(cháng)期處于不明的狀態(tài)。

　　合同的法定解除權是當事人的權利，應當允許權利人采取合適的方式行使，只要該行使沒(méi)有違反法律的禁止性規定和侵害第三人的利益。

　　2、解除權的除斥期間

　　《合同法》第九十五條

　　法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿(mǎn)當事人不行使的，該權利消滅。

　　法律沒(méi)有規定或者當事人沒(méi)有約定解除權行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。

　　出租人若催告承租人履行支付租金義務(wù)的，雖然法律未明確規定“合理期限”的區間，所謂舉重以明輕，可參照最高院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)的司法解釋?zhuān)瑢⒑侠砥谙藿缍�為三個(gè)月;若沒(méi)有進(jìn)行催告的，則可參照該司法解釋的規定，確定該期間為一年。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款規定：法律沒(méi)有規定或者當事人沒(méi)有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個(gè)月。對方當事人沒(méi)有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

　　二、解除權的適用

　　符合《合同法》所規定的法定解除或雙方約定解除條件的，當事人之間的房屋租賃關(guān)系隨之解除自無(wú)異議。但是，在某些特定的情況下，對于房屋租賃合同不完全符合法定或約定的解除條件，但實(shí)際上確實(shí)無(wú)法繼續履行的，解除合同或許是更為“經(jīng)濟”的解決方式。

　　三、合同解除的時(shí)間

　　在處理房屋租賃糾紛時(shí)，經(jīng)常會(huì )遇到的一個(gè)重要問(wèn)題就是該如何認定房屋租賃合同的解除時(shí)間，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)關(guān)系到裁判者對于租賃關(guān)系存在與否、存在期限的判斷，因而關(guān)系到合同各方當事人的切身利益，具有重大的法律意義。但對于這個(gè)問(wèn)題，由于法律并沒(méi)有對此作出明確的規定，裁判實(shí)踐中存在不同的認定方法與思路。而小編認為上海高院針對此問(wèn)題的解答為解決此類(lèi)問(wèn)題提供了一個(gè)不錯的參考，實(shí)踐中亦可參照適用。

　　1、訴訟之前，雙方當事人協(xié)商解除合同的，協(xié)商解除之日為合同解除之日;

　　2、一方當事人行使合同解除權，對方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理后認為行使合同解除權并無(wú)不當的，解除合同通知送達之日即為合同解除之日;

　　3、一方當事人行使合同解除權，對方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理認為該當事人無(wú)合同解除權，但雙方當事人在訴訟中均同意解除合同的，可以在判決或調解書(shū)中明確合意解除之日為合同解除之日。

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