上海房屋買(mǎi)賣(mài)合同是怎樣的
房屋買(mǎi)賣(mài)合同中當事人分別簽訂了幾份買(mǎi)賣(mài)合同，合同房?jì)r(jià)不一致，簽訂多份合同的目的是為了規避稅費，亦或是騙取貸款，對于合同中約定的房?jì)r(jià)不一致情況，如交易過(guò)程中當事人雙方對于房屋成交價(jià)格產(chǎn)生爭議，如何進(jìn)行合同價(jià)格、效力認定進(jìn)行認定，這是司法實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現的問(wèn)題，上海房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
根據法律規定及上海市高院意見(jiàn)，我們認為，對于前后合同約定的房?jì)r(jià)不一致這一情況，根據后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應以后訂立的合同為準。如一方當事人確有證據證明雙方為規避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》等合同中訂立虛假價(jià)格的，因該項變更非雙方變更房?jì)r(jià)的真實(shí)意思，且具有非法目的，不應予以認定，仍應以前合同約定的.成交價(jià)履行。
判斷時(shí)，除由提出異議方承擔舉證責任外，還應結合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對于當事人確存在規避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關(guān)部門(mén)予以處理。
之所以出現房?jì)r(jià)與實(shí)際給付不一致，是因房屋買(mǎi)賣(mài)中上下家為減少交易成本(包括騙取貸款)，房產(chǎn)中介為促成房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的成立交易，往往違規操作，通過(guò)說(shuō)服買(mǎi)賣(mài)雙方以降低房?jì)r(jià)款、提高裝修款的方式逃稅，短期看的確減少了交易納稅成本，但長(cháng)遠看弊大于利，尤其對買(mǎi)家來(lái)說(shuō)風(fēng)險更大。
出賣(mài)人通過(guò)做低房?jì)r(jià)減少了要繳納的個(gè)人所得稅及營(yíng)業(yè)稅，但對于買(mǎi)受人而言，一旦將來(lái)買(mǎi)方再次轉讓房產(chǎn)，將面臨賣(mài)出價(jià)與買(mǎi)入價(jià)的差額較大，相應稅費被拉高的問(wèn)題。此外，若買(mǎi)方堅持以合同價(jià)為依據支付購房款，而沒(méi)有其他補充條款或協(xié)議約定總房?jì)r(jià)的，賣(mài)方的權益也將無(wú)法得到保障。
最后，買(mǎi)受人將來(lái)出售房屋時(shí)，將要面臨高額的“差價(jià)”稅收，根據國家稅務(wù)總局公布的《關(guān)于承受裝修房屋契稅計稅價(jià)格問(wèn)題的批復》稱(chēng)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的契稅計稅價(jià)格為包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同的總價(jià)款，買(mǎi)賣(mài)裝修房屋，裝修費用亦應包括在內。這意味著(zhù)，計算契稅時(shí)裝修費不能被排除在外，通過(guò)裝修費逃避契稅已無(wú)可能，反而增加了法律風(fēng)險成本。
綜上，為防止房屋買(mǎi)賣(mài)合同中因避稅生出法律風(fēng)險，建議買(mǎi)賣(mài)合同當事人雙方依法定價(jià)交易，方能保障權益避免不必要的糾紛。
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