簽買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)需要注意的事項
導讀： 一是交房時(shí)間針對這一條款，房產(chǎn)銷(xiāo)售合同一般都有"銷(xiāo)售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任"這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注...
一是交房時(shí)間
針對這一條款，房產(chǎn)銷(xiāo)售合同一般都有"銷(xiāo)售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任"這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點(diǎn)購房人一般很容易或不知其到底是何含義。 我國(民法通則)第一百五十三條規定："本法所稱(chēng)的"不可抗力"是指不能預見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀(guān)情況，如：地震、水災、戰爭等。"依照此法，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中設定有關(guān)"不可抗力"的約定應該說(shuō)是正確的。但實(shí)際在房產(chǎn)交易中，現在有一些發(fā)展商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴張。比如有的合同對"不可抗力"做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷(xiāo)售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣(mài)方對自己的免責范圍過(guò)于寬松，是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過(guò)錯，如：對市場(chǎng)判斷不準確投資失誤、項目設計失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應該預計到而沒(méi)有預計到的季節影響、上級行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時(shí)，應特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。
二是房屋面積
一般來(lái)講，對于商品房這種特殊的商品，應當允許合同約定的面積存有誤差，但是誤差不應超過(guò)合理的范圍。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，發(fā)展商就應嚴格遵守。而如果誤差超出約定的范圍，實(shí)際上就是發(fā)展商違約，沒(méi)有履行合同�！吨腥A人民共和國經(jīng)濟合同法》第二十六條規定："由于另一方在合同約定的期限內沒(méi)有履行合同的，當事a一方有權通知另一方解除合同。因變更或解除經(jīng)濟合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責任以外，應由責任方負責賠償。"因此，如銷(xiāo)售方所交房屋超過(guò)雙方約定的面積誤差范圍，購房者有權要求解除合同，并要求得相應的賠償。
因此在簽訂購方合同時(shí)，作為買(mǎi)方人當時(shí)應該也有權力要求發(fā)展商修改該條款內容或另簽訂補充條款。比如將該條款進(jìn)行以下兩種方式的修改：
測面積誤差在3%以?xún)鹊?假設，下同)，不再結算；誤差將超過(guò)3%的，乙方有權解除合同，甲方應賠償因此而給乙方造成的損失。
或寫(xiě)上：房屋竣工后，如本合同暫測面積與實(shí)測面積誤差在3%以?xún)鹊�，甲、乙方雙方按銷(xiāo)售價(jià)格結算；誤差超過(guò)3%的，乙方有權要求解除合同，甲方應負責賠償因此而給乙方造成的經(jīng)濟損失。
三是質(zhì)量問(wèn)題
目前房屋質(zhì)量問(wèn)題在期房交易合同中較為多見(jiàn)，由于房屋作為商品，特點(diǎn)是購買(mǎi)期較長(cháng)，交易過(guò)程中各種手續繁瑣，與其相關(guān)的因素錯綜復雜，特別是購買(mǎi)預售的期房，這些復雜的`因素往往使購房者在簽約房屋時(shí)難以辨清所購商品的虛實(shí)，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才紛紛顯露了出來(lái)。結果給購買(mǎi)者帶來(lái)許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。 在目前出現的糾紛之中，由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，購房者與開(kāi)發(fā)單位產(chǎn)生矛盾的占有相當大的比例。而這其中又有相當一部分是由于開(kāi)發(fā)商宣傳承諾與實(shí)際交付使用的房屋質(zhì)量相去甚遠而造成的。
按照規范的操作方式，建筑質(zhì)量的宣傳內容應在雙方簽訂的購房合同中體現。建筑質(zhì)量的問(wèn)題是一個(gè)較為特殊的問(wèn)題，現有的法規對建筑質(zhì)量的管理主要是針對施工單位的管理，而施工單位的建筑質(zhì)量好壞，又不是以發(fā)展商是否接受為準，而以質(zhì)檢站的質(zhì)檢結果為準�？墒前赐ǔ５膽T例，質(zhì)檢結果一般只是針對工程主體所下的結論，一些購房者認為的細節性問(wèn)題，并不包含在質(zhì)檢的內容當中。因為質(zhì)量好壞并不能簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的一句話(huà)說(shuō)清。
一般而言購房者對建筑質(zhì)量的反映主要集中在裝修、格局的變化；水、電、氣、管線(xiàn)的通暢；門(mén)、窗、家具瑕疵等問(wèn)題上，而得清楚的。因此要解決這類(lèi)的問(wèn)題，購房合同是最有效的武器。消費者在簽訂合同時(shí)一定要將質(zhì)量要求白紙黑字寫(xiě)清楚，決不可僅憑開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來(lái)作依據。
四是違約條款
在簽訂商品房預售合同中，有些商品房開(kāi)發(fā)商或代理商會(huì )列出許多有關(guān)買(mǎi)方違約責任的苛刻條款，而千方百計避開(kāi)賣(mài)方違約責任的約定；或雖約定了買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責任，但有關(guān)買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責任之約定是不公平不對等的，對買(mǎi)方極為不例。因此，在與賣(mài)方簽訂商品聲預售合同時(shí)，買(mǎi)方應要求在合同中明確賣(mài)方的違約責任，并爭取雙方違約責任的公平和對等。
比如，有的開(kāi)發(fā)商或代理商的合同對買(mǎi)賣(mài)雙方違約責任是這樣約定的："買(mǎi)方逾期付款，應按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向賣(mài)方償付違約金，買(mǎi)方付款逾期20日，賣(mài)方有權終止合同，并有權沒(méi)收買(mǎi)方支付的定金和房?jì)r(jià)款。賣(mài)方未按期將房屋交會(huì )給買(mǎi)方，應按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率向買(mǎi)方支付違約金；并有權要求賣(mài)方雙倍返還定金。"顯然，在上述條款中，關(guān)于賣(mài)方違約的表述不完整，關(guān)于買(mǎi)賣(mài)雙方違約的責任不對等。
在商品房買(mǎi)賣(mài)中，作為賣(mài)方，不但應按合同約定的日期交付房屋，而且應按合同約定的條件(面積、位置、裝修標準、《工程質(zhì)量檢驗書(shū)》等)交付房屋。因此，上述有關(guān)賣(mài)方違約的完整表述應是："賣(mài)方未桉合同約定的條件如期將房屋交付給買(mǎi)方，……"。另外，既然在買(mǎi)方逾期20日時(shí)，賣(mài)方有權終止合同，沒(méi)收買(mǎi)方支付的定金和房?jì)r(jià)款，那么也應規定"在賣(mài)方逾期20日(不應是180日)時(shí)，買(mǎi)方有權終止合同，要求賣(mài)方雙倍返還定金和房?jì)r(jià)款"，才算公平、對等。
此外， "賣(mài)方有權沒(méi)收買(mǎi)方支付的房?jì)r(jià)款"的條款本身就是不合法的。
五是物業(yè)管理
在簽定物業(yè)合同之前，應仔細閱讀合同條款，看其中是否有不符合規定或對購房者有欺騙行為。目前，在簽定物業(yè)合同中，應主要注意以下幾點(diǎn)：
1．入住房的居住地，第一次簽定物業(yè)管理合同的期限最長(cháng)應為二年，二年后，購房者組成業(yè)主委員會(huì )，由業(yè)主委員會(huì )挑選新的物業(yè)管理公司，委托其對物業(yè)進(jìn)行管理。
2．簽定物業(yè)合同之前，應明確所購物業(yè)的類(lèi)型，是公寓，還是住宅(住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等)，不同類(lèi)型的物業(yè)，有不同的管理標準，收費標準。
3．有些收費項目是超前征收，違反有關(guān)規定。如有的小區的有線(xiàn)電視臺尚未接通，卻收取費用；有的物業(yè)承諾安裝可視對講門(mén)鈴，尚未安裝就提前收費等。
4．有的費用未獲批準，就被先執行。物業(yè)公司的某些費用需要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的審批，才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過(guò)時(shí)，提前收取，也是不對的。
5．巧立名目的各種費用。有的物業(yè)公司為了多收費，巧立各種名目，如裝修配合費等。這些都是物價(jià)部門(mén)和相關(guān)部門(mén)所禁止的。
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