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房屋買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)方違約有哪些情況
房屋買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)方違約有哪些情況?以下是是介紹，供參考!
一、房屋買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)方違約的情形有哪些
1、交付不能。當出賣(mài)人不能向買(mǎi)受人交付標的物時(shí)，則構成根本性違約，除非出于不可抗力等免責事由，均應當承擔違約責任。
2、交付遲延。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人的給付，實(shí)際應由兩部分組成，一是將房屋交付使用，二是交付產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。此兩種的給付遲延，只是給買(mǎi)受人造成某些經(jīng)濟損失，或遭受某些不方便，這些一般可主張違約賠償即可獲取補救，所以法律不應提供直接解約權。買(mǎi)受人只有在行使催告后，方可行使解約權。在此中，出賣(mài)人可主張某些不可抗力事由為抗辯。
3、商品房的質(zhì)量瑕疵�！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)解釋》第12條規定，因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持�！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)解釋》第13條第1款規定：因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
4、商品房面積短少的責任承擔。依照《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第14條的規定，如果雙方當事人未有約定，對于依據計算房款的面積誤差超過(guò)3%部分，費用由出賣(mài)人承擔：即超過(guò)部分，買(mǎi)受人無(wú)需另行支付費用，不足部分，則由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。這樣處理，是將出賣(mài)人交付面積誤差超過(guò)3%的房屋視為瑕疵給付。這樣規定，一方面能促使出賣(mài)人規范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售樓盤(pán)，另一方面給買(mǎi)受人比行使解除權獲得更多的優(yōu)惠，通過(guò)經(jīng)濟手段來(lái)促使合同有效，避免出現房地產(chǎn)逆向流轉的'后果。
5、關(guān)于房屋朝向、間距、位置不符合約定或規定的違約責任承擔。對于景觀(guān)房而言，如果房屋朝向、間距、位置的誤差直接導致觀(guān)看風(fēng)景遭受?chē)乐赜绊�，都使買(mǎi)受人贏(yíng)利的合同目的受到極大損害，買(mǎi)受人可以行使解約權。對于一般商品房而言如果朝向、間距、位置位置的改變導致日照、通光受到嚴重影響的，買(mǎi)受人可以行使節約權。
6、關(guān)于綠化、配套設施以及裝潢不符合約定或規定的責任承擔。出賣(mài)人為吸引買(mǎi)受人，在預售時(shí)都會(huì )對綠化率、配套設施等作出承諾，但許多出賣(mài)人在交付房屋時(shí)，往往不能兌現允諾。一般認為，這些違約并不導致生命財產(chǎn)遭受危險，也不嚴重影響生活質(zhì)量，因此不能認定為根本性違約，不應行使解除權，買(mǎi)受人可以就此主張違約金或賠償損失。
二、房?jì)r(jià)上漲賣(mài)方違約怎么辦
原被告雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當事人的真實(shí)意思表示，應合法有效，交易不能正常進(jìn)行的原因在于被告，被告的行為已構成違約，應承擔相應的違約責任。這時(shí)買(mǎi)方應采取一些措施最大限度保護自身利益。
1、對賣(mài)方要求加價(jià)或拒絕繼續履行合同的事實(shí)進(jìn)行取證。主要有：在中介主持下進(jìn)行協(xié)商，由中介作為第三方證人;對溝通過(guò)程進(jìn)行錄音;通過(guò)手機短信獲取對方違約的信息;向公證處申請證據保全等。
2、賣(mài)方在這一階段往往會(huì )回避磋商，或找各種理由不愿接收買(mǎi)方的購房款。這時(shí)，買(mǎi)方應及時(shí)以書(shū)面形式向賣(mài)方致函，要求按合同約定履行雙方義務(wù)。包括要求主動(dòng)履行付款義務(wù)，以防止將來(lái)賣(mài)方反倒說(shuō)買(mǎi)方?jīng)]有按期履約。函件要以特快專(zhuān)遞形式郵寄，建議買(mǎi)方委托律師發(fā)《律師函》，因此，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應注意在合同上約定清楚雙方的送達地址。
3、賣(mài)方違約分兩種情況，一種是是拒絕繼續履行合同，但未將房屋另售他人，這種情況下賣(mài)方往往以家人反對或采取不去銀行解押的方式來(lái)阻撓合同的履行;另一種情況是賣(mài)方直接將房屋另售給出價(jià)更高的買(mǎi)家，并辦理了過(guò)戶(hù)手續。這兩種情況，買(mǎi)方均可向賣(mài)方主張違約責任，其損失構成主要包括：雙倍定金或者違約金(注意：定金違約金不可并用，只能選擇其一，往往取價(jià)高者)買(mǎi)方已經(jīng)支付的中介費、房屋的差價(jià)損失。這兩種情況的'區別在于，房屋差價(jià)損失的確定方式不同。前者因損失并不明確具體，法院可能通過(guò)價(jià)格評估并取中間值的方式確定;后者因另售的價(jià)格明確，法院會(huì )直接認定前后交易的差價(jià)確定買(mǎi)方的損失。也就是說(shuō)，買(mǎi)方通過(guò)訴訟途徑可以彌補因賣(mài)方違約所受的損失，而賣(mài)方忙活半天所賺取的差價(jià)最終會(huì )落的一場(chǎng)空。
二手房買(mǎi)賣(mài)合同范本
賣(mài)方：_______________(簡(jiǎn)稱(chēng)甲方) 身份證號碼：_____________________
買(mǎi)方：_______________(簡(jiǎn)稱(chēng)乙方) 身份證號碼：_____________________
根據《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買(mǎi)房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執行。
第一條 乙方同意購買(mǎi)甲方擁有的座落在______市_____區________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫(xiě)字樓、公寓、住宅、廠(chǎng)房、店面)，建筑面積為_(kāi)____平方米。(詳見(jiàn)土地房屋權證第_______________號)
第二條 上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：?jiǎn)蝺r(jià)：人民幣________元/平方米，總價(jià)：人民幣___________元整(大寫(xiě)：____佰____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整)本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整，作為購房定金。
第三條 付款時(shí)間與辦法：
1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭(如銀行實(shí)際審批數額不足前述申請額度，乙方應在繳交稅費當日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當日付給甲方。
2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產(chǎn)權交割完畢當日付給甲方。
第四條 甲方應于收到乙方全額房款之日起____天內將交易的.房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應在交房當日將_________等費用結清。
第五條 稅費分擔甲乙雙方應遵守國家房地產(chǎn)政策、法規，并按規定繳納辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費由_______方承擔，中介費及代辦產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續費由______方承擔。
第六條 違約責任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應書(shū)面通知甲方，甲方應在____日內將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應書(shū)面通知乙方，并自違約之日起____日內應以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
第七條 本合同主體
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________.
第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機關(guān)____公證處公證。
第九條 本合同一式份。甲方產(chǎn)權人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份，廈門(mén)市房地產(chǎn)交易中心一份、________公證處各一份。
第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過(guò)程中發(fā)生的爭議，雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決。
第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。
第十二條 雙方約定的其他事項：
出賣(mài)方(甲方)_________________ 購買(mǎi)方(乙方)__________________
身份證號碼： __________________ 身份證號碼： ___________________
地 址：___________________ 地 址：____________________
郵 編：___________________ 郵 編：____________________
電 話(huà)：___________________ 電 話(huà)：____________________
代理人(甲方)_________________ 代理人(乙方) _________________
身份證號碼： ___________________ 身份證號碼： ___________________
鑒證方：
鑒證機關(guān)：
地 址：
郵 編：
電 話(huà)：
法人代表：
代 表：
經(jīng) 辦 人：
日 期： 年 月 日
鑒證日期：_______年____月____日
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