精選商品房買(mǎi)賣(mài)合同匯編九篇
隨著(zhù)法治精神地不斷發(fā)揚，人們愈發(fā)重視合同，合同的法律效力與日俱增，在達成意見(jiàn)一致時(shí)，制定合同可以享有一定的自由。那么正式、規范的合同是什么樣的呢？下面是小編為大家收集的商品房買(mǎi)賣(mài)合同10篇，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇1
出售方(稱(chēng)甲方)：
地址：電話(huà)：
購買(mǎi)方(稱(chēng)乙方)：
姓名性別出生日期一九年月日
國籍身份證號碼電話(huà)地址
第一條本合同依據中華人民共和國法律和(深圳經(jīng)濟特區商品房產(chǎn)管理規定)制定。
第二條甲方經(jīng)深圳市人民政府文件批準，取得位于深圳市地段占地面積平方米的土地使用權，使用期限自一九年月日至年
月日止共計年，土地所有權屬中華人民共和國。
甲方在上述土地興建樓宇，屬結構，定名為，由甲方出售。
第三條乙方自愿向甲方購買(mǎi)上述樓宇內的第座(幢)樓單元，建筑面積為平方尺，占地(分攤面積平方尺)由甲方于一九年月日交付乙方使用，如遇特殊原因可延期交付使用，但延期不得超過(guò)三百六十天，特殊原因是：
一、人力不可抗拒的自然災害；
二、施工中遇到異常的困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決的；
三、其它非甲方所能控制的事件。
上述原因必須經(jīng)深圳市有關(guān)主管部門(mén)的證明文件為依據，方能延期交付使用。
第四條甲乙雙方同意上述樓宇單元售價(jià)為幣千百拾萬(wàn)
千百拾元角整。
付款方式由乙方按指定收款銀行：
帳戶(hù)名稱(chēng)：帳號：付款辦法：
第五條乙方如未按本合同第四條第二款付款，甲方有權追索違約利息，以應付款之日起至付款之日止，按深圳市銀行當時(shí)貸款利率計算利息付給甲方，如逾期三十天內，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人，出售之款不足以清還甲方之款時(shí)，甲方可向乙方追索，如轉售盈益屬甲方所有。
第六條甲方如未按合同第三條的規定將樓宇單元交付乙方使用，應按合同規定交付日第二天起至交付日止，以當時(shí)深圳市銀行貸款利率計算利息，以補償乙方的損失。
第七條在簽訂本合同時(shí)，甲方應將乙方原認購時(shí)所交付的定金()退回給乙方或抵作購樓價(jià)款。
第八條甲方出售的樓宇須經(jīng)深圳市建筑質(zhì)量檢驗部門(mén)驗審合格，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權提出退房，退房后甲方應將乙付款現在三十天內退回乙方。
第九條乙方在交清購樓款后，由深圳市房管部門(mén)發(fā)給房產(chǎn)權證書(shū)，業(yè)主即取得出租、抵押、轉讓等權利，并依照國家和廣東省對深圳經(jīng)濟特區的有關(guān)規定，享受優(yōu)惠待遇。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關(guān)連的公共通道、設施、活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會(huì )道德，維護公共設施和公共利益。
乙方所購樓宇只作使用。在使用期間不得擅自改變該樓宇結構，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規定繳納土地使用費。
第十條乙方所購樓宇，如發(fā)生出租、抵押、轉讓等法律行為，應經(jīng)深圳市公證處辦理公證后，由深圳市房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房產(chǎn)權轉移、登記手續。
第十一條本合同用鋼筆填寫(xiě)的與打字油印的文字，均具有同等效力。
第十二條本合同自簽訂并經(jīng)深圳市公證處公證之日起生效。
如發(fā)生糾紛，雙方應本著(zhù)友好精神協(xié)商解決，不能解決時(shí)，應提請深圳市仲裁機構仲裁或深圳市人民法院裁決。
第十三條本合同共頁(yè)，為一式三份，甲乙雙方各執一份，深圳市公證處一份，均具有同等效力。
甲方：乙方：
代表人：代表人：
一九年月日于深圳
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇2
1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢(xún)。
2、本合同所稱(chēng)商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設并出售的房屋。
3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進(jìn)行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。
4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內容以手寫(xiě)項為優(yōu)先。
5、對合同文本【】中選擇內容、空格部位填寫(xiě)及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協(xié)商確定�！尽恐羞x擇內容，以劃√方式選定；對于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應在空格部位打×，以示刪除。
6、在簽訂合同前，出賣(mài)人應當向買(mǎi)受人出示應當由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。
7、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同（合同編號：）
合同雙方當事人：
出賣(mài)人：______________________________
注冊地址：_____________________________
營(yíng)業(yè)執照注冊號：__________________________
企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號：__________________________
法定代表人：____________聯(lián)系電話(huà)：___________
郵政編碼：_____________________________
委托代理人：____________地址：_____________
郵政編碼：_____________聯(lián)系電話(huà)：___________
委托代理機構：___________________________
注冊地址：_____________________________
營(yíng)業(yè)執照注冊號：__________________________
法定代表人：____________聯(lián)系電話(huà)：___________
郵政編碼：_____________________________
買(mǎi)受人：______________________________
【本人】【法定代表人】姓名：________國籍__________
【身份證】【護照】【營(yíng)業(yè)執照注冊號】【】______________
地址：_______________________________
郵政編碼：_____________聯(lián)系電話(huà)：___________
【委托代理人】【】姓名：__________國籍：_________
地址：_______________________________
郵政編碼：_____________電話(huà)：_____________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規之規定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買(mǎi)賣(mài)商品房達成如下協(xié)議：
第一條 項目建設依據
出賣(mài)人以___________方式取得位于___________、編號為_(kāi)__________的地塊的土地使用權�！就恋厥褂脵喑鲎尯贤枴俊就恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴俊緞潛芡恋厥褂脵噢D讓批準文件號】為_(kāi)_____________________.
該地塊土地面積為_(kāi)__________,規劃用途為_(kāi)_________,土地使用年限自____年___月___日至____年___月___日。
出賣(mài)人經(jīng)批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】___________.建設工程規劃許可證號為_(kāi)__________,施工許可證號為_(kāi)__________.
________________________________________________________________________________________.
第二條 商品房銷(xiāo)售依據
買(mǎi)受人購買(mǎi)的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關(guān)為_(kāi)__________,商品房預售許可證號為_(kāi)__________.
________________________________________________________________________________________.
第三條 買(mǎi)受人所購商品房的基本情況
買(mǎi)受人購買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規定的項目中的：
第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。
該商品房的用途為_(kāi)__________,屬___________結構，層高為_(kāi)__________,建筑層數地上___________層，地下___________層。
該商品房陽(yáng)臺是【封閉式】【非封閉式】。
該商品房【合同約定】【產(chǎn)權登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。
_________________________________________________________________.
_________________________________________________________________.
第四條 計價(jià)方式與價(jià)款
出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第___________種方式計算該商品房?jì)r(jià)款：
1.按建筑面積計算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米______元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。
2.按套內建筑面積計算，該商品房單價(jià)為（___________幣）每平方米__________元，
總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。
3.按套（單元）計算，該商品房總價(jià)款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百____拾______元整。
4._____________________________________________________________.
第五條 面積確認及面積差異處理
根據當事人選擇的計價(jià)方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積）為依據進(jìn)行面積確認及面積差異處理。
當事人選擇按套計價(jià)的，不適用本條約定。
合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準。
商品房交付后，產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第__________種方式進(jìn)行處理：
1.雙方自行約定：
�。�1）____________________________________________________________;
�。�2）____________________________________________________________;
�。�3）____________________________________________________________;
�。�4）____________________________________________________________.
2.雙方同意按以下原則處理：
�。�1）面積誤差比絕對值在3%以?xún)龋ê?%）的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款；
�。�2）面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。
買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按__________利率付給利息。
買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)龋ê?%）部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足；超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以?xún)龋ê?%）部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對值超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
產(chǎn)權登記面積-合同約定面積
面積誤差比=─────────────×100%
合同約定面積
因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。
第六條 付款方式及期限
買(mǎi)受人按下列第__________種方式按期付款：
1.一次性付款_____________________________________________.
2.分期付款________________________________________________.
3.其他方式________________________________________________.
第七條 買(mǎi)受人逾期付款的違約責任
買(mǎi)受人如未按本合同規定的時(shí)間付款，按下列第__________種方式處理：
1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）
�。�1）逾期在_____日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應付款萬(wàn)分之_____的違約金，合同繼續履行；
�。�2）逾期超過(guò)_____日后，出賣(mài)人有權解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計應付款的_____%向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應付款萬(wàn)分之_____（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。
本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。
2.____________________________________________________________.
第八條 交付期限
出賣(mài)人應當在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：
1.該商品房經(jīng)驗收合格。
2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格。
3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。
4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。
5._____________________________________________________________.
但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據實(shí)予以延期：
1.遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起_____日內告知買(mǎi)受人的；
2._____________________________________________________________;
3._____________________________________________________________.
第九條 出賣(mài)人逾期交房的違約責任
除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第______種方式處理：
1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）
�。�1）逾期不超過(guò)_____日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之_____的違約金，合同繼續履行；
�。�2）逾期超過(guò)_____日后，買(mǎi)受人有權解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應當自買(mǎi)受人解除合同通知到達之日起____天內退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計已付款的_____%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之______（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。
2._______________________________________________________________.
第十條 規劃、設計變更的約定
經(jīng)規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買(mǎi)受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應當在有關(guān)部門(mén)批準同意之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人：
�。�1）該商品房結構形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向；
�。�2）____________________________________________________________;
�。�3）____________________________________________________________;
�。�4）____________________________________________________________;
�。�5）____________________________________________________________;
�。�6）____________________________________________________________;
�。�7）___________________________________________________________.
買(mǎi)受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書(shū)面答復。買(mǎi)受人在通知到達之日起15日內未作書(shū)面答復的，視同接受變更。出賣(mài)人未在規定時(shí)限內通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權退房。
買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人須在買(mǎi)受人提出退房要求之日起_____天內將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按__________利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應當與出賣(mài)人另行簽訂補充協(xié)議。____________________________________.
第十一條 交接
商品房達到交付使用條件后，出賣(mài)人應當書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續。雙方進(jìn)行驗收交接時(shí)，出賣(mài)人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣(mài)人承擔。
由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：_______________________________________________________.
第十二條 出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權糾紛和債權債務(wù)糾紛因出賣(mài)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔全部責任。_________________________________________________________________.
第十三條 出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設備標準承諾的違約責任
出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買(mǎi)受人有權要求出賣(mài)人按照下述第______種方式處理：
1.出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設備差價(jià)。
2.__________________________________________________________.
3.__________________________________________________________.
第十四條 出賣(mài)人關(guān)于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾
出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：
1.___________________________________________________________;
2.___________________________________________________________;
3.___________________________________________________________;
4.___________________________________________________________;
5.___________________________________________________________.
如果在規定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1.___________________________________________________________;
2.___________________________________________________________;
3.___________________________________________________________.
第十五條 關(guān)于產(chǎn)權登記的約定
出賣(mài)人應當在商品房交付使用后______日內，將辦理權屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報產(chǎn)權登記機關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責任，買(mǎi)受人不能在規定期限內取得房地產(chǎn)權屬證書(shū)的，雙方同意按下列第______項處理：
1.買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起______日內將買(mǎi)受人已付房?jì)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jì)r(jià)款的______%賠償買(mǎi)受人損失。
2.買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jì)r(jià)款的______%向買(mǎi)受人支付違約金。
3.___________________________________________________________.
第十六條保修責任
買(mǎi)受人購買(mǎi)的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內容承擔相應的保修責任。
買(mǎi)受人購買(mǎi)的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。
在商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應當履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買(mǎi)人承擔。_____________________________________________________.
第十七條 雙方可以就下列事項約定：
1.該商品房所在樓宇的屋面使用權________________;
2.該商品房所在樓宇的外墻面使用權_____________;
3.該商品房所在樓宇的命名權______________________;
4.該商品房所在小區的命名權______________________;
5.___________________________________________________________;
6.___________________________________________________________.
第十八條 買(mǎi)受人的房屋僅作__________________使用，買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規定者外，買(mǎi)受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務(wù)。
出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設施的使用性質(zhì)。_________________________________________.
第十九條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第______種方式解決：1.提交____________仲裁委員會(huì )仲裁。
2.依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件四）。
第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。
第二十二條 本合同連同附件共______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：
出賣(mài)人______份，買(mǎi)受人______份，______份，______份。
第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。
第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣(mài)人向__________________申請登記備案。
出賣(mài)人（簽章）：買(mǎi)受人（簽章）：
【法定代表人】：【法定代表人】：
【委托代理人】：【委托代理人】：
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______年______月______日
______年______ 月______日
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇3
賣(mài)方（下稱(chēng)甲方）：_______________________
買(mǎi)方（下稱(chēng)乙方）：_______________________
甲方按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等規定，已合法取得_________地塊_________平方米國有土地使用權，土地使用權年限自_______年_______月_______日至_______年_______月_______日止，甲方在上述土地上建設的商品房項目名稱(chēng)為_(kāi)____________，座落_______________________，項目總平面見(jiàn)附件1。
甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就上述項目之商品房買(mǎi)賣(mài)，訂立本契約。
第一條 標的
第1款 乙方向甲方購買(mǎi)上述商品房中_________幢_________單元_________室房屋（下稱(chēng)該房屋）；該房屋使用功能為_(kāi)________（住宅／辦公／商業(yè)）。
該房屋主體建筑總層數_______層，其中_________米以下_______層，_________米以上_______層；屬框架框架／框剪／磚混）結構，層高_________米。
該房屋建筑面積_________平方米，其中套內建筑面積_________平方米，公用分攤面積_________平方米。
計入上述共有公用分攤面積的共有部位詳見(jiàn)附件2；雖未計入上述共有公用分攤面積但歸全體業(yè)主共有公用的房屋和建筑部位詳見(jiàn)附件3。
除附件2、3所列項目以外的配套房屋、建筑歸甲方所有，甲方可依法行使權利但權利人應當按規劃設計用途使用該房屋、建筑物、不得擅自改變其用途。
與該房屋正常使用直接關(guān)聯(lián)的公共配套設施及其標準見(jiàn)附件4，該房屋的套型及分層平面位置見(jiàn)附件5，裝修裝飾及設備標準見(jiàn)附件6。
第2款 本契約所稱(chēng)該房屋，包括其占用土地范圍內國有土地使用權，該房屋的土地面積在乙方辦理國有土地使用權登記時(shí)由政府主管部門(mén)核定。
第3款 甲方已申領(lǐng)_________第_________號《_________市商品房預售許可證》，依法可以銷(xiāo)售該房屋。
第二條 價(jià)格
第1款 乙方購買(mǎi)該房屋以建筑面積計算，單價(jià)為_(kāi)_______元／平方米，房款合計（大寫(xiě)）_____________元整（小寫(xiě)：_______），幣種為人民幣。
第2款 乙方除上述房款外，對取得附件3所列項目的共有權不再另行支付價(jià)款。
第三條 定金及其處理辦法
第1款 乙方應于______年_____月_____日前向甲方支付定金（大寫(xiě)_____________元）（小寫(xiě)：_______元），幣種為人民幣。
第2款 甲乙雙方履行契約時(shí)，定金按下列第_________種方式處理：
1．在乙方履行附件7最后一次付款時(shí)，充抵房款。
2．在空白時(shí)，甲方一次性返還乙方。
第四條 付款方式及時(shí)間
第1款 乙方按照本契約附件7載明的付款方式和時(shí)間向甲方支付房款。
第2款 如乙方違反本契約附件7的約定，乙方承擔下列第_________種違約責任；但甲方解除本契約的除外：
1．按照中國人民銀行同期貸款利息，向甲方支付未付到期房款逾期間的違約金。
2．按照每萬(wàn)分之五計算，向甲方支付未付到期房款逾期期間的違約金。
3．__________________________________________________________________
第3款 （以下適用于一次性付款）經(jīng)甲方催告后30天內，乙方仍未支付到期房款，且未付到期房款的金額達到總房款式50％的，甲方有權解除本契約，并按下列第_________種方式處理：
1．甲方于解除本契約后15天內將已付房款退還乙方，定金不返還或乙方按總房款的3％向甲方支付賠償金。
2．__________________________________________________________________
�。ㄒ韵逻m用于分期付款）經(jīng)甲方催告后30天內，乙方仍未支付到期房款，且未付到期房款的金額達到總房款20％的，甲方有權要求乙方支付全部房款或解除本契約，甲方解除本契約時(shí)，按下列第1種方式處理：
1．甲方于解除本契約后15天內將已付房款退還乙方，定金不返還；乙方按總房款的3％向甲方支付賠償金。
2．__________________________________________________________________
�。ㄒ韵逻m用于其他付款方式）甲乙雙方解除本契約時(shí)，按以下約定處理：
1．就付款方式的期限以及遲延付款所應承擔的責任須明確約定，以防產(chǎn)生糾紛無(wú)約可依。
2．如果選擇按揭的方式支付房款，注意約定如貸款不獲銀行批準時(shí)的解決辦法和處理方式。
第五條 （本條適用于預售商品房）預售款的專(zhuān)用
第1款 該房屋竣工前，《_________》商品房的預售款應用于有關(guān)該房屋的工程建設，由開(kāi)戶(hù)銀行監管。
第2款 甲方如將該預售款挪作他用，視為甲方可能喪失履行債務(wù)能力；乙方有權中止履行本契約，甲方在30天內不提供相應擔保的，乙方有權解除本契約，并按下列第_________種方式處理：
1．甲方應于本契約解除后15天內將已收房款及雙倍定金返還乙方；并按總房款的3％向乙方支付賠償金。
2．_________________________________________________________________。
第六條 房屋交付時(shí)間
第1款 甲方應于_________年_________月_________日前將該房屋交付乙方。
第2款 甲方逾期交付該房屋的，甲方承擔下列第_________種違約責任；但乙方解除本契外：
1．按照中國人民銀行同期貸款利息計算，向乙方支付逾期期間已收房款的違約金。
2．按照每天萬(wàn)分之五計算，向乙方支付逾期期間已收房款的違約金。
3．__________________________________________________________________。
第3款 甲方逾期交付該房屋，經(jīng)乙方催告后30天內仍未履行的，乙方有權解除本契約，并按下列第_________種方式處理：
1．甲方應于本契約解除后15天內將已收房款及雙倍定金返還乙方，并按總房款3％向乙方支付賠償金。
2．__________________________________________________________________。
第七條 （本條適用于分期建設、分期驗收交付的項目）公共配套設施的交付時(shí)間
第1款 甲方應按附件4載明的時(shí)間將與該房屋正常使用直接關(guān)聯(lián)的公共配配套設施交付使用。
第2款 如甲方逾期交付上述公共配套設施的，甲方承擔下列第_________種違約責任；但乙方解除本契約的除外：
1．按照每天萬(wàn)分之二計算，向乙方支付已收房款逾期期間的違約金。
2．___________________________________________________________________。
第3款 甲方未按前款約定的時(shí)間交附件4中第1-6項公共配套設施，經(jīng)乙方催告后30天內甲方仍未履行的，乙方有權解除本契約，并按下列第_________種方式處理：注意：明確注明，如道路、綠化、水、電、氣、防盜系統等。
1．甲方應于本契約解除后15天內，將已將房款及雙倍定金返還乙方，并按總房款的3％向乙方支付賠償金。
2．___________________________________________________________________。
第八條 房屋交付標準
第1款 甲方應按第一條約定的標準交付該房屋。
第2款 第一條約定的該房屋建筑面積為甲方預測，如與實(shí)際交付的面積有誤差，按照下列第_________種方式處理：
1．按規定的處理辦法執行。
2．按規定的處理辦法執行。
第3款 甲方交付該房屋與第一條約定標準不符合的，甲方承擔下列第_________種違約責任，但本條前款和第4、5款另有約定除外；乙方也可以解除本契約：
1．單價(jià)降低每平方米_________元，并一交付該房屋后30天內與乙方結算。
2．____________________________________________________________________。
第4款 甲方交付該房屋的公共配套設施低于附件4約定標準的，甲方承擔下列第_________種違約責任；甲方低于附件4約定標準交付附件4中第_________項公共配套設施的，乙方也可以解除本契約：
1．單價(jià)降低每平方米_________元，并于交付后30天內與乙方結算。
2．采取補救措施使其達到附件4約定標準。
3．____________________________________________________________________。
第5款 甲方交付該房屋的裝修及設備低于附件6約定標準的，甲方承擔上列第_________種違約責任：
1．按有關(guān)裝飾裝修及設備的重置價(jià)差價(jià)雙倍賠償乙方。
2．在_________天內采取補救措施使其達到附件6約定標準。
3．____________________________________________________________________。
第6款 乙方依本條上述約定解除本契約時(shí)，按下列第_________種方式處理：
1．甲方應于本契約解除后15天內，將已收房款及雙倍定金返還乙方，并按總房款的3％向乙方支付賠償金。
2．_____________________________________________________________________。
第九條 工程質(zhì)量驗收
第1款 甲方取得有關(guān)工程驗收合格證明文件后，方可將該房屋交付乙方使用。
第2款 該房屋交付后，如有關(guān)建設工程質(zhì)量監督機構責令停止使用的，甲方承擔下列第_________種責任：
1．視同甲方自始未交付該房屋，并賠償乙方因此蒙受的一切損失。
2．_____________________________________________________________________。
第十條 房屋交接手續
第1款 甲方交付該房屋時(shí)，應書(shū)面通知乙方；乙方應在書(shū)面通知送達之日起30天內對該房屋進(jìn)行驗收并與甲方辦理交接手續。甲乙雙方交接鑰匙，簽署房屋交接單，即為交付。
第2款 若乙方在上述書(shū)面通知送達之日起30天內未對該房屋進(jìn)行驗收的，按下列第_________種方式處理：
1．甲方按每天_________元向乙方收取房屋管理費；該房屋毀損、滅失的風(fēng)險由乙方承擔。
2．_____________________________________________________________________。
第十一條 質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)
甲方交付該房屋時(shí)，應當按規定向乙方提供由《質(zhì)量保證書(shū)》和《使用說(shuō)明書(shū)》。
第十二條 房屋保修
第1款 保修期按附件8的約定執行，但約定的保修期不得短于國家規定最低保修期。保修期自該房屋交付之日起計算。
第2款 該房屋在保修期內因質(zhì)量問(wèn)題造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方按下列第_________種約定賠償乙方：
1．乙方實(shí)際損失。
2．_____________________________________________________________________。
第3款 該房屋在保修期內發(fā)生重大質(zhì)量問(wèn)題，嚴重影響正常使用的，經(jīng)有關(guān)部門(mén)認定系甲方責任的，乙方有權解除本契約。
第十三條 物業(yè)管理（前期物業(yè)管理期間訂立本合同適用本條款）
本合同簽訂前，甲方就該房屋所在商品房項目的物業(yè)管理已與_________簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并已制定《業(yè)主臨時(shí)公約》。乙方承諾，自愿遵守該《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》，并按其規定行使權利、履行義務(wù)。
本合同簽訂后，業(yè)主委員會(huì )簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》和業(yè)主大會(huì )制定的《業(yè)主公約》依法生效的，乙方按有關(guān)物業(yè)管理的規定行使權利、履行義務(wù)。
上述《前期物業(yè)服務(wù)合同》的主要內容和《業(yè)主臨時(shí)公約》詳見(jiàn)附件9。
第十四條 權利瑕疵擔保
第1款 下述第三人對該房屋享有下列第_________項權利；甲方保證，該第三人已書(shū)面同意甲方將該房屋出賣(mài)給乙方：
1．_________（第三人）的抵押權。
2．承租人（第三人）：_________的權利。
第2款 甲乙雙方按下列第_________種方式處理上述第三人權利：
1．（以下適用于抵押權）甲方應于本契約生效后_________天內取得上述第三人不向乙方主張上述抵押權的書(shū)面保證，并于辦理該房屋產(chǎn)權交易過(guò)戶(hù)手續前消滅該抵押權。否則乙方有權立即解除本契約，并要求甲方賠償占總房款_________％的賠償金。
2．（以下適用于承租人的權利）甲方應于本契約生效后_________天內征得上述第三人同意，從_________時(shí)起將甲方的有關(guān)租賃合同權利義務(wù)轉讓給乙方；并對預收租金按實(shí)與乙方結算。
3．_______________________________________________________________________。
第十五條 產(chǎn)權轉移手續
第1款 該房屋交付后90天內，甲乙雙方應按有關(guān)規定準備完備的資料，協(xié)助對方輸該房屋產(chǎn)權交易過(guò)戶(hù)及申領(lǐng)有關(guān)權證手續。
第2款 附件3所列房屋和建筑部位符合獨立登記所有權條件的，自甲方向業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)正式移交之日起_________日內，甲方與業(yè)主應按有關(guān)規定準備完備的資料，協(xié)助對方辦理該房屋和建筑部位的產(chǎn)權交易及申領(lǐng)權證手續。
第3款 如違反前1、2條款約定，剛不協(xié)助方向對方承擔下列第_________種違約責任：
1．按每天_________元計處，不協(xié)助方向對方支付逾期期間的違約金。
2．_______________________________________________________________________。
第十六條 通訊
一方向對方發(fā)送的有關(guān)本契約的通訊，以本契約載明的通訊地址為送達目的地。若需變更通訊地址，應當及時(shí)通知對方；否則，造成有關(guān)通訊不能送達或送達不到的，在一定合理期限后即視為送達。
第十七條 期間
本契約關(guān)于期間的約定適用《中華人民共和國民法通則》關(guān)于期間的規定。
第十八條 生效條件
甲乙雙方約定，本契約在_________辦理登記手續后生效。
第十九條 爭議解決方式
因本契約的訂立、效力、履行、變更和轉讓及終止等發(fā)生爭議的，甲乙雙方應協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下列第____種方式解決
1．人民法院提起訴訟；
2．向南京仲裁委員會(huì )申請仲裁；
3．向_________仲裁委員會(huì )申請仲裁。
第二十條 附件及空格部分填寫(xiě)內容的效力
本契約未盡事宜，甲乙雙方可簽訂作為附件10的補充協(xié)議。本契約的附件是本契約不可分割的組成部分，本契約及其附件內空格部分填寫(xiě)的內容與鉛印部分具有同等法律效力。
第二十一條 文字
甲乙雙方以本契約的漢語(yǔ)文本為正式文本；若其他文字文本與漢語(yǔ)文本有沖突，以漢語(yǔ)文本為準。
第二十二條 合同文本及留存
本契約一式_______份；正本二份，甲乙雙方各執一份；副本_______份，甲方_______份，乙方_______份，_________房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處一份。
甲方（蓋章）：_______________ 乙方（蓋章）：______________
委托代理人（簽字）：_________ 委托代理人（簽字）：________
_________年_______月_______日 _________年_______月______日
附件
附件1 總平面圖（略）
附件2 計入共有公用分攤面積的共有部位（文字描述不詳的可以附圖說(shuō)明）
1．分隔墻
2．外墻體一半
3．樓梯間
4．_________
5．_________
附件3 未計入共有公用分攤面積但歸全體業(yè)主共有的房屋和建筑部位（文字描述不詳的可以附圖說(shuō)明）
1．物業(yè)管理用房
2．_________
3．_________
附件4 公共配套設施
甲方應按下列標準的時(shí)間交付與該房屋正常使用直接關(guān)聯(lián)的公共配套設施：
1．名稱(chēng)：_______________；標準：_____________________；交付時(shí)間：___________________________；
2．名稱(chēng)：_______________；標準：_____________________；交付時(shí)間：___________________________；
3．名稱(chēng)：_______________；標準：_____________________；交付時(shí)間：___________________________。
附件5 套型及分層平面位置圖（略）
附件6 裝飾裝修及設備標準
地面：______________________________________________________
天花：______________________________________________________
單元防盜門(mén)：________________________________________________
分戶(hù)門(mén)：____________________________________________________
內門(mén)：______________________________________________________
窗：________________________________________________________
內墻：______________________________________________________
外墻：______________________________________________________
廚房：______________________________________________________
衛生間：____________________________________________________
附件7 付款方式及時(shí)間（略）
附件8 保修范圍及期限
自房屋交付使用之日起，房屋工程質(zhì)量保修期如下：
1．基礎設施、房屋的地基基礎和主體結構，為設計文件規定的合理使用年限。
2．房屋防水、有防水要求的衛生間、廚房、房間和外墻面的防滲漏，為_(kāi)________年（不低于5年）。
3．供熱與供冷系統，為_(kāi)________個(gè)采暖期、供冷期（不低于2個(gè)）。
4．電氣管線(xiàn)、給排水管道、設備安裝和裝修，為_(kāi)________年（不低于2年）。
5．墻面、頂棚抹灰層脫落，為_(kāi)________年（不低于1年）。
6．地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂，為_(kāi)________年（不低于1年）。
7．門(mén)窗翹裂、五金件損壞，為_(kāi)________年（不低于1年）。
8．管道堵塞，為_(kāi)________個(gè)月（不低于2個(gè)月）。
9．衛生潔具，為_(kāi)________年（不低于1年）。
10．燈具、電器開(kāi)關(guān)，為_(kāi)________個(gè)月（不低于6個(gè)月）。
11．房屋白蟻預防，為_(kāi)________年（不低于15年）。
12．_____________________________________________。
附件9-1 《前期物業(yè)服合同》主要內容（略）
附件9-2 《業(yè)主臨時(shí)公約》（略）
附件10 補充協(xié)議（略）
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇4
出賣(mài)人：_______________________________
買(mǎi)受人：_______________________________
說(shuō)明
1．本合同文本為示范文本，由北京市建設委員會(huì )制訂。
2．簽訂前，出賣(mài)人應當向買(mǎi)受人出示商品房預售許可證及其他有關(guān)證書(shū)和證明文件。
3．當事人應當按照自愿、公平及誠實(shí)信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。雙方當事人可以對文本條款的內容進(jìn)行修改、增補或刪減。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當事人同意內容。
4．簽訂本合同前，買(mǎi)受人應當仔細閱讀合同條款，應當特別仔細審閱其中具有選擇性、補充性、填充性、修改性的內容。
5．為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后留有空白行，供雙方自行約定或補充約定。出賣(mài)人與買(mǎi)受人可以針對合同中未約定或約定不詳的內容，根據所售項目的具體情況簽訂公平合理的補充協(xié)議，也可以在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補充約定。
6．本合同文本[]中選擇內容、空格部位填寫(xiě)及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協(xié)商確定。[]中選擇內容，以劃√方式選定；對于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方當事人不作約定時(shí)，應當在空格部位打×，以示刪除。
7．雙方當事人在履行合同中發(fā)生爭議的，可以選擇向不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院起訴，也可以選擇向仲裁委員會(huì )申請仲裁。如選擇申請仲裁的，可以向北京仲裁委員會(huì )、中國國際經(jīng)濟貿易仲裁委員會(huì )、外地的仲裁委員會(huì )申請。
8．雙方當事人可以根據實(shí)際情況決定本合同原件的份數，并在簽訂合同時(shí)認真核對，以確保各份合同內容一致；在任何情況下，買(mǎi)受人都應當至少持有一份合同原件。
北京市商品房預售合同（限價(jià)商品住房）
出賣(mài)人：________________________________________________________________
通訊地址：______________________________________________________________
郵政編碼：______________________________________________________________
營(yíng)業(yè)執照注冊號：________________________________________________________
企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號：________________________________________________________
法定代表人：___________________________聯(lián)系電話(huà)：_______________________
委托代理人：___________________________聯(lián)系電話(huà)：_______________________
委托銷(xiāo)售代理機構：______________________________________________________
通訊地址：______________________________________________________________
郵政編碼：______________________________________________________________
營(yíng)業(yè)執照注冊號：________________________________________________________
買(mǎi)受人：________________________________________________________________
[法定代表人][負責人]：_________________________國籍：___________________
[身份證][護照][營(yíng)業(yè)執照注冊號][]：______________________________________
《北京市城市居民限價(jià)商品住房購買(mǎi)資格審核備案通知單》備案編號：__________
出生日期：__________年__________月________日，性別：____________________
通訊地址：______________________________________________________________
郵政編碼：__________________________聯(lián)系電話(huà)：__________________________
[法定代理人][委托代理人]：_____________________國籍：___________________
[身份證][護照][]：______________________________________________________
出生日期：__________年__________月________日，性別：____________________
通訊地址：______________________________________________________________
郵政編碼：__________________________聯(lián)系電話(huà)：__________________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規的規定，出賣(mài)人和買(mǎi)受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎上就限價(jià)商品住房預售事宜達成如下協(xié)議：
第一條 項目建設依據
出賣(mài)人以[出讓][轉讓][劃撥]方式取得座落于___________地塊的國有土地使用權。該地塊[國有土地使用證號][城鎮建設用地批準書(shū)號]為：______________________________，土地使用權面積為：___________，買(mǎi)受人購買(mǎi)的限價(jià)商品住房所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。該地塊國有土地使用權出讓合同編號為：___________________________，該限價(jià)商品住房所在土地用途為：___________，土地使用權出讓年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。
出賣(mài)人經(jīng)批準，在上述地塊上建設的該限價(jià)商品住房[地名核準名稱(chēng)][暫定名]為：_________，建設工程規劃許可證號為：___________，建筑工程施工許可證號為：___________，建設工程施工合同約定的開(kāi)工日期為：______________，建設工程施工合同約定的竣工日期為：__________________。
第二條 預售依據
該限價(jià)商品住房已由_____________批準預售，預售許可證號為：______。
第三條 基本情況
該限價(jià)商品住房所在樓棟的主體建筑結構為：_____________，建筑層數為：__________層，其中地上___________層，地下___________層。
該限價(jià)商品住房為第一條 規定項目中的_________[幢][座]第_________層_________單元___________號。該房號為[審定編號][暫定編號]，最終以公安行政管理部門(mén)審核的房號為準，該限價(jià)商品住房平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖見(jiàn)附件一。
該限價(jià)商品住房的用途為普通住宅，[層高][凈高]為：________米，[坡屋頂凈高]最低為：________米，最高為：_______米。該限價(jià)商品住房朝向為：_______________。有______個(gè)陽(yáng)臺，其中________個(gè)陽(yáng)臺為封閉式，________個(gè)陽(yáng)臺為非封閉式。
出賣(mài)人委托預測該限價(jià)商品住房面積的房產(chǎn)測繪機構是______________，其預測建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積___________平方米。有關(guān)共用部位與共用房屋分攤建筑面積構成說(shuō)明見(jiàn)附件二。
簽訂本合同時(shí)該限價(jià)商品住房所在樓棟的建設工程進(jìn)度狀況為_(kāi)_______。
�。ㄈ纾赫摿�、地下一層、地上五層、結構封頂）
本條所稱(chēng)層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。
第四條 抵押情況
與該限價(jià)商品住房有關(guān)的抵押情況為：___________。
1．該限價(jià)商品住房所分攤的土地使用權及在建工程均未設定抵押。
2．該限價(jià)商品住房所分攤的土地使用權已經(jīng)設定抵押，抵押權人為：____________，抵押登記部門(mén)為：______________________，抵押登記日期為：_____________。
3．該限價(jià)商品住房在建工程已經(jīng)設定抵押，抵押權人為：__________________，抵押登記部門(mén)為：______________________，抵押登記日期為：_____________________。（2和3可以同時(shí)選擇）
抵押權人同意該限價(jià)商品住房預售的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見(jiàn)附件三。
第五條 計價(jià)方式與價(jià)款
出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定同時(shí)按照下列第1種方式和第2種方式分別計算該限價(jià)商品住房?jì)r(jià)款，并按照第1種方式結算房?jì)r(jià)款；但該限價(jià)商品住房竣工后，根據面積實(shí)測數據計算，以第1種方式結算的房?jì)r(jià)款大于以第2種方式結算的房?jì)r(jià)款時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方同意按第2種方式結算房?jì)r(jià)款。
1．按照套內建筑面積計算，該限價(jià)商品住房單價(jià)每平方米_____（幣）____元，總價(jià)款_____（幣）____佰____拾____億_____仟____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫(xiě)）。
2．按照建筑面積計算，該限價(jià)商品住房單價(jià)為每平方米____（幣）____元，總價(jià)款____（幣）____佰____拾____億_____仟_____佰_____拾_____萬(wàn)_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫(xiě)）。
具體約定見(jiàn)附件四。
本條所稱(chēng)建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
所稱(chēng)套內建筑面積，是指成套房屋（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽(yáng)臺建筑面積之和。
第六條 付款方式及期限
買(mǎi)受人采取下列第____種方式付款。
1．一次性付款。
2．分期付款。3．貸款方式付款：[公積金貸款][商業(yè)貸款]。買(mǎi)受人可以首期支付購房總價(jià)款的_____%，其余價(jià)款可以向[___________][住房公積金管理機構委托的商業(yè)銀行]借款支付。
4．其他方式。
具體付款方式及期限的約定見(jiàn)附件五。
第七條 出賣(mài)人保證該限價(jià)商品住房沒(méi)有產(chǎn)權糾紛，因出賣(mài)人原因造成該限價(jià)商品住房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔相應責任。
第八條 規劃變更的約定
出賣(mài)人應當按照規劃行政主管部門(mén)核發(fā)的建設工程規劃許可證規定的條件建設限價(jià)商品住房，不得擅自變更。
出賣(mài)人確需變更建設工程規劃許可證規定條件的，應當書(shū)面征得受影響的買(mǎi)受人同意，并取得規劃行政主管部門(mén)的批準。因規劃變更給買(mǎi)受人的權益造成損失的，出賣(mài)人應當給予相應的補償。
第九條 設計變更的約定
�。ㄒ唬┙�(jīng)規劃行政主管部門(mén)委托的設計審查單位批準，建筑工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買(mǎi)受人所購限價(jià)商品住房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應當在設計審查單位批準變更之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。
1．該限價(jià)商品住房結構形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向；
2．供熱、采暖方式；
3．_______________________________________________________；
4．_______________________________________________________；
5．_______________________________________________________。
出賣(mài)人未在規定時(shí)限內通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權退房。
�。ǘ┵I(mǎi)受人應當在通知送達之日起15日內做出是否退房的書(shū)面答復。買(mǎi)受人逾期未予以書(shū)面答復的，視同接受變更。
�。ㄈ┵I(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應當自退房通知送達之日起____日內退還買(mǎi)受人已付房款，并按照____________利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應當與出賣(mài)人另行簽訂補充協(xié)議。
第十條 逾期付款責
任買(mǎi)受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第______種方式處理：
1．按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）
�。�1）逾期在_____日之內，自約定的`應付款期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際支付應付款之日止，買(mǎi)受人按日計算向出賣(mài)人支付逾期應付款萬(wàn)分之_____的違約金，并于實(shí)際支付應付款之日起_____日內向出賣(mài)人支付違約金，合同繼續履行。
�。�2）逾期超過(guò)_____日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，出賣(mài)人有權解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人應當自解除合同通知送達之日起_____日內按照累計的逾期應付款的_____%向出賣(mài)人支付違約金，并由出賣(mài)人退還買(mǎi)受人全部已付款。買(mǎi)受人愿意繼續履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意后，合同繼續履行，自約定的應付款期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際支付應付款之日止，買(mǎi)受人按日計算向出賣(mài)人支付逾期應付款萬(wàn)分之_____（該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于實(shí)際支付應付款之日起_____日內向出賣(mài)人支付違約金。
本條所稱(chēng)逾期應付款是指依照第六條 約定的到期應付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應的分期應付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。
2．__________________________________________________________。
第十一條 交付條件
�。ㄒ唬┏鲑u(mài)人應當在____年____月____日前向買(mǎi)受人交付該限價(jià)商品住房。
�。ǘ┰撓迌r(jià)商品住房交付時(shí)應當符合下列第1．2．3．項所列條件；出賣(mài)人還應當提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以及《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收表》（該表適用于20xx年1月1日起進(jìn)行住宅工程竣工驗收的房屋）。
1．該限價(jià)商品住房已取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；
2．有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構出具的該限價(jià)商品住房面積實(shí)測技術(shù)報告書(shū)；
3．滿(mǎn)足第十二條 中出賣(mài)人承諾的市政基礎設施和其他設施達到的條件（適用于20xx年3月1日后簽訂土地使用權出讓合同的住宅；或20xx年3月1日前已簽訂土地使用權出讓合同但在20xx年8月1日后進(jìn)行施工招投標的住宅）；
4．滿(mǎn)足第十二條 中出賣(mài)人承諾的市政基礎設施和其他設施達到的條件（適用于20xx年3月1日前簽訂土地出讓合同但在20xx年8月1日前進(jìn)行招投標的項目）；
5．出賣(mài)人已取得了該限價(jià)商品住房所在樓棟的房屋權屬證明；
6．_____________________________________________________；
7．_____________________________________________________。
第十二條 市政基礎設施和其他設施的承諾
20xx年3月1日后簽訂土地使用權出讓合同的限價(jià)商品住房；或20xx年3月1日前已簽訂土地使用權出讓合同但在20xx年8月1日后進(jìn)行施工招投標的限價(jià)商品住房，出賣(mài)人承諾本合同附件八載明的該限價(jià)商品住房所在樓棟本期的項目建設方案與出賣(mài)人向建設行政主管部門(mén)申報并在北京市建設委員會(huì )網(wǎng)上公示的該項目建設方案一致，本條款約定的市政基礎設施和其他設施的交用日期與建設方案的日期相符或提前于建設方案約定的日期，具體約定如下：
1．市政基礎設施：
�。�1）上水、下水：____年____月____日達到___________________________；
�。�2）[市政雙路供電][過(guò)渡性供電]：____年____月____日達到___________；
�。�3）供暖：____年____月____日達到_________________________________；
�。�4）燃氣：____年____月____日達到_________________________________；
�。�5）電話(huà)通信線(xiàn)：____年____月____日交付，敷設到戶(hù)；
�。�6）有線(xiàn)電視線(xiàn)：____年____月____日交付，敷設到戶(hù)；
�。�7）_____________________________________________________________；
�。�8）_____________________________________________________________。
如果在約定期限內未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：
�。�1）_____________________________________________________________；
�。�2）_____________________________________________________________。
2．其他設施
�。�1）公共綠地：____年____月___日達到______________________________；
�。�2）小區非市政道路：____年____月___日達到________________________；
�。�3）公共停車(chē)場(chǎng)：____年____月____日達到___________________________；
�。�4）幼兒園：____年____月____日達到_______________________________；
�。�5）學(xué)校：____年____月____日達到_________________________________；
�。�6）會(huì )所：____年____月____日達到_________________________________；
�。�7）購物中心：____年____月____日達到_____________________________；
�。�8）體育設施：____年____月____日達到_____________________________；
�。�9）_____________________________________________________________；
�。�10）____________________________________________________________。
如果在約定期限內未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：
�。�1）_____________________________________________________________；
�。�2）_____________________________________________________________。
第十三條 逾期交房責任
除不可抗力外，出賣(mài)人未按照第十一條 約定的期限和條件將該限價(jià)商品住房交付買(mǎi)受人的，按照下列第______種方式處理：
1．按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）
�。�1）逾期在_____日之內（該時(shí)限應當不小于第十條第（1）項中的時(shí)限），自第十一條約定的交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計算向買(mǎi)受人支付已交付房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之_____的違約金（該違約金比率應當不小于第十條 第（1）項中的比率），并于該限價(jià)商品住房實(shí)際交付之日起_____日內向買(mǎi)受人支付違約金，合同繼續履行。
�。�2）逾期超過(guò)_____日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應當自退房通知送達之日起_____日內退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的_____%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十一條約定的交付期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日計算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之______（該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于該限價(jià)商品住房實(shí)際交付之日起_____日內向買(mǎi)受人支付違約金。
2．__________________________________________________________。
第十四條 面積差異處理
該限價(jià)商品住房交付時(shí)，出賣(mài)人應當向買(mǎi)受人公示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構出具的限價(jià)商品住房面積實(shí)測技術(shù)報告書(shū)，并向買(mǎi)受人提供該限價(jià)商品住房的面積實(shí)測數據（以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)測面積）。實(shí)測面積與第三條 載明的預測面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第________種方式處理。
1．根據第五條 按照套內建筑面積計價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：
�。�1）套內建筑面積誤差比絕對值在3%以?xún)龋ê?%）的，據實(shí)結算房?jì)r(jià)款；
�。�2）套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。
買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應當自退房通知送達之日起30日內退還買(mǎi)受人已付房款，并按照____________利率付給利息。
買(mǎi)受人不退房的，實(shí)測套內建筑面積大于預測套內建筑面積時(shí)，套內建筑面積誤差比在3%以?xún)龋ê?%）部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足；超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人所有。實(shí)測套內建筑面積小于預測套內建筑面積時(shí)，套內建筑面積誤差比絕對值在3%以?xún)龋ê?%）部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對值超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
實(shí)測套內建筑面積－預測套內建筑面積
套內建筑面積誤差比＝_______________________________________x100%
預測套內建筑面積
2．根據第五條 按照建筑面積計價(jià)的約定，雙方同意按照下列原則處理：
�。�1）建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以?xún)龋ê?%）的，根據實(shí)測建筑面積結算房?jì)r(jià)款；（2）建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應當自退房通知送達之日起30日內退還買(mǎi)受人已付房款，并按照____________利率付給利息。
買(mǎi)受人不退房的，實(shí)測建筑面積大于預測建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比在3%以?xún)龋ê?%）部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足；超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人所有。實(shí)測建筑面積小于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比絕對值在3%以?xún)龋ê?%）部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對值超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
實(shí)測建筑面積－預測建筑面積
建筑面積誤差比＝_____________________________________x100%
預測建筑面積
3．雙方自行約定：
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
第十五條 交接手續
�。ㄒ唬┙桓对撓迌r(jià)商品住房時(shí)，該限價(jià)商品住房已經(jīng)由建設、勘察、設計、施工、工程監理等單位驗收合格。出賣(mài)人承諾買(mǎi)受人在辦理交接手續前有權對所購買(mǎi)的該限價(jià)商品住房進(jìn)行查驗，而且不以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買(mǎi)受人查驗該限價(jià)商品住房的前提條件。
�。ǘ┎轵炘撓迌r(jià)商品住房時(shí)發(fā)現其質(zhì)量或其他問(wèn)題的，雙方同意按照第_____種方式處理：
�。�1）出賣(mài)人應當于_______日內將已修復的該限價(jià)商品住房交付。由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣(mài)人承擔，并按照第十三條處理。
__________________________________________________________。
�。�2）由出賣(mài)人按照國家和本市有關(guān)工程質(zhì)量的規范和標準在限價(jià)商品住房交付之日起_____日內負責修復，并承擔修復費用，給買(mǎi)受人造成的損失由出賣(mài)人承擔賠償責任。
�。�3）________________________________________________________。
�。ㄈ┰撓迌r(jià)商品住房達到第十一條約定的交付條件后，出賣(mài)人應當在交付日的7日前，書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交接手續的時(shí)間、地點(diǎn)以及應當攜帶的證件。雙方進(jìn)行驗收交接時(shí)，出賣(mài)人應當出示第十一條約定的證明文件，并滿(mǎn)足第十一條約定的其他條件。出賣(mài)人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿(mǎn)足第十一條約定其他條件的，買(mǎi)受人有權拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣(mài)人承擔，并按照第十三條處理。
�。ㄋ模炇战唤雍�，雙方應當簽署限價(jià)商品住房交接單。由于買(mǎi)受人原因未能按期辦理交接手續的，雙方同意按照下列約定方式處理：
____________________________________________________________；
____________________________________________________________。
�。ㄎ澹╇p方同意按照下列第_______種方式繳納稅費：
1．出賣(mài)人不得將買(mǎi)受人交納稅費作為交接該限價(jià)商品住房的條件。
____________________________________________________________。
2．買(mǎi)受人同意委托__________________代交下列第____、____、____、____、____、____種稅費，并在接收該限價(jià)商品住房的同時(shí)將上述稅費交給出賣(mài)人。
�。�1）專(zhuān)項維修資金；
�。�2）契稅；
�。�3）第二十四條 約定的物業(yè)服務(wù)費用；
�。�4）供暖費；
�。�5）________________________________________________________；
�。�6）________________________________________________________。
3．買(mǎi)受人自行向相關(guān)單位繳納下列第____、____、____、____、____、____種稅費，并在接收該限價(jià)商品住房的同時(shí)向出賣(mài)人出示繳納稅費的憑據。
�。�1）專(zhuān)項維修資金；
�。�2）契稅；
�。�3）第二十四條 約定的物業(yè)服務(wù)費用；
�。�4）供暖費；
�。�5）________________________________________________________；
�。�6）________________________________________________________。
第十六 條限價(jià)商品住房質(zhì)量、裝飾、設備標準的約定
�。ㄒ唬┏鲑u(mài)人承諾該限價(jià)商品住房使用合格的建筑材料、構配件，該限價(jià)商品住房質(zhì)量符合國家和本市頒布的工程質(zhì)量規范、標準和施工圖設計文件的要求。
�。ǘ┏鲑u(mài)人和買(mǎi)受人約定如下：
1．該限價(jià)商品住房地基基礎和主體結構質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應當自退房通知送達之日起______日內退還全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買(mǎi)受人造成損失的由出賣(mài)人承擔賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣(mài)人承擔。
買(mǎi)受人要求繼續履行合同的，應當與出賣(mài)人另行簽訂補充協(xié)議。
2．該限價(jià)商品住房室內空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標準的，自該限價(jià)商品住房交付之日起_______日內（該時(shí)限應當不低于60日），買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應當自退房通知送達之日起______日內退還買(mǎi)受人全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買(mǎi)受人造成損失的由出賣(mài)人承擔賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣(mài)人承擔。
買(mǎi)受人不退房的或該限價(jià)商品住房交付使用已超過(guò)_____日的，應當與出賣(mài)人另行簽訂補充協(xié)議。
3．出賣(mài)人交付的限價(jià)商品住房的裝飾、設備標準應當符合雙方約定的標準。達不到約定標準的，買(mǎi)受人有權要求出賣(mài)人按照下列第______種方式處理：
�。�1）出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設備差價(jià)；
�。�2）____________________________________________________；
�。�3）____________________________________________________。
具體裝飾和設備標準的約定見(jiàn)附件六。
�。ㄈ┏鲑u(mài)人和買(mǎi)受人對工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生爭議的，任何一方均可以委托有資質(zhì)的建設工程質(zhì)量檢測機構檢測，雙方均有協(xié)助并配合對方檢測的義務(wù)。
第十七 條住宅保修責任
�。ㄒ唬┏鲑u(mài)人自該限價(jià)商品住房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內容承擔相應的保修責任�！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》承諾的保修范圍和保修期限必須符合國家和北京市有關(guān)法律、法規的規定及相關(guān)標準、規程的要求。
�。ǘ┰谠撓迌r(jià)商品住房保修范圍和保修期限內發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，雙方有退房約定的，按照約定處理；沒(méi)有退房約定的，出賣(mài)人應當履行保修義務(wù)，買(mǎi)受人應當配合保修。非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔責任。
第十八條 居民建筑節能措施
該限價(jià)商品住房應當符合國家有關(guān)建筑節能的規定和北京市規劃委員會(huì )、北京市建設委員會(huì )聯(lián)合發(fā)布的《居住建筑節能設計標準》的要求。未達到標準的，出賣(mài)人應當按照《居住建筑節能設計標準》的要求補做節能措施，并承擔全部費用；因此給買(mǎi)受人造成損失的，出賣(mài)人應當承擔賠償責任。
第十九條 建筑隔聲情況
出賣(mài)人承諾該限價(jià)商品住房建筑隔聲情況符合《民用建筑隔聲設計規范》（GBJ118－88）、《建筑外窗空氣隔聲性能分級及其檢測方法》（GB8485－87）、《隔聲門(mén)》（HCRJ019－98）標準，對該限價(jià)商品住房所在地聲環(huán)境狀況的描述真實(shí)準確。限價(jià)商品住房建筑設計文件所標注的建筑隔聲情況和環(huán)境影響評價(jià)文件所表征的聲環(huán)境狀況見(jiàn)附件九。
限價(jià)商品住房建筑隔聲情況未達到標準的，出賣(mài)人應當按照規劃設計的要求補做建筑施工隔聲措施，并承擔全部費用；因此給買(mǎi)受人造成損失的，出賣(mài)人應當承擔賠償責任。
第二十條 使用承諾和風(fēng)險提示
1．買(mǎi)受人使用該限價(jià)商品住房期間，不得擅自改變該限價(jià)商品住房的用途、建筑主體結構和承重結構。除本合同、補充協(xié)議及其附件另有約定者外，買(mǎi)受人在使用該限價(jià)商品住房期間有權與其他權利人共同使用與該限價(jià)商品住房有關(guān)的共用部位和設施，并按照共用部位與共用房屋分攤面積承擔義務(wù)。
出賣(mài)人不得擅自改變與該限價(jià)商品住房有關(guān)的共用部位和設施的使用性質(zhì)。
2．出賣(mài)人承諾限價(jià)商品住房不分割拆零銷(xiāo)售；不采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售限價(jià)商品住房；不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工限價(jià)商品住房。
3．____________________________________________________________。
第二十一條 產(chǎn)權登記
�。ㄒ唬┏跏嫉怯洺鲑u(mài)人應當在______年______月______日前，取得該限價(jià)商品住房所在樓棟的權屬證明。如因出賣(mài)人的責任未能在本款約定期限內取得該限價(jià)商品住房所在樓棟的權屬證明的，雙方同意按照下列第______種方式處理：
1．買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應當自退房通知送達之日起____日內退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的____%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人不退房的，合同繼續履行，自出賣(mài)人應當取得該限價(jià)商品住房所在樓棟的權屬證明期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際取得權屬證明之日止，出賣(mài)人應當按日計算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之_____的違約金。
2．_____________________________________________________。
�。ǘ┺D移登記1．該限價(jià)商品住房交付使用后，雙方同意按照下列第_____種方式處理：
�。�1）雙方共同向權屬登記機關(guān)申請辦理房屋權屬轉移登記。
�。�2）買(mǎi)受人同意委托_____________向權屬登記機關(guān)申請辦理房屋權屬轉移登記，委托費用__________元人民幣（大寫(xiě)）。
2．如因出賣(mài)人的責任，買(mǎi)受人未能在限價(jià)商品住房交付之日起_______日內取得房屋所有權證書(shū)的，雙方同意按照下列第______種方式處理：
�。�1）買(mǎi)受人有權退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人應當自退房通知送達之日起____日內退還買(mǎi)受人全部已付款，并按照____________利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，自買(mǎi)受人應當取得房屋所有權證書(shū)的期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際取得房屋所有權證書(shū)之日止，出賣(mài)人按日計算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之_____的違約金。
�。�2）_________________________________________________________。
3．如因買(mǎi)受人的責任造成買(mǎi)受人未能在限價(jià)商品住房交付之日起____________日內取得房屋所有權證書(shū)的，由買(mǎi)受人承擔責任。
第二十二條 共有權益的約定
1．該限價(jià)商品住房所在樓棟的屋面使用權歸全體產(chǎn)權人共有；
2．該限價(jià)商品住房所在樓棟的外墻面使用權歸全體產(chǎn)權人共有；
3．___________________________________________________________；
4．___________________________________________________________。
第二十三條 附屬建筑物、構筑物的約定
雙方同意該限價(jià)商品住房的地下停車(chē)庫等附屬建筑物、構筑物按照以下第_______種方式處理。
1．出賣(mài)人出賣(mài)該限價(jià)商品住房時(shí)，該限價(jià)商品住房附屬的_______、_______、_______、_______隨同該限價(jià)商品住房一并轉讓。
2．出賣(mài)人出賣(mài)該限價(jià)商品住房時(shí)，該限價(jià)商品住房附屬的_______、_______、_______、_______不隨同該限價(jià)商品住房一并轉讓。
第二十四條 前期物業(yè)服務(wù)
�。ㄒ唬┏鲑u(mài)人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為：_____________________，資質(zhì)證號為：_____________________。
�。ǘ┣捌谖飿I(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費價(jià)格為_(kāi)_________/月平方米（建筑面積）。價(jià)格構成包括物業(yè)區域內保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養護費、綜合管理費、_______________、________、_________。
地上停車(chē)管理費__________，地下停車(chē)管理費__________。
�。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)按照第_________種方式收取物業(yè)服務(wù)費。
1．按照年收取，買(mǎi)受人應當在每年的_____月_____日前繳費。
2．按照半年收取，買(mǎi)受人應當分別在每年的_____月_____日前和_____月_____日前繳費。
3．按照季收取，買(mǎi)受人應當分別在每年的_____月_____日前、_____月_____日前、_____月_____日前和_____月_____日前繳費。
�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)內容（前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約）見(jiàn)附件七。買(mǎi)受人已詳細閱讀前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規約，同意由出賣(mài)人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，遵守臨時(shí)管理規約。
第二十五條 專(zhuān)項維修資金
買(mǎi)受人委托出賣(mài)人代交專(zhuān)項維修資金的，出賣(mài)人應當自受托之日起_____日內，向買(mǎi)受人提交專(zhuān)項維修資金繳納憑證。
第二十六條 限價(jià)商品住房再上市交易的承諾
買(mǎi)受人購買(mǎi)該限價(jià)商品住房不滿(mǎn)5年的，不得轉讓?zhuān)蛱厥庠蛐枰D讓的，由買(mǎi)受人向其戶(hù)口所在區（縣）住房保障管理部門(mén)申請回購，回購價(jià)格按照買(mǎi)受人購買(mǎi)價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定。
買(mǎi)受人購買(mǎi)該限價(jià)商品住房滿(mǎn)5年的，轉讓該限價(jià)商品住房時(shí)，買(mǎi)受人按照屆時(shí)同地段普通商品住房和限價(jià)商品住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款。具體比例按照屆時(shí)有關(guān)文件規定執行。
第二十七條 騙購限價(jià)商品住房的責任
買(mǎi)受人因隱瞞家庭收入、住房和資產(chǎn)狀況及偽造相關(guān)證明等弄虛作假行為，經(jīng)區縣住房保障管理部門(mén)取消其申請資格的，自收到區縣住房保障管理部門(mén)取消買(mǎi)受人申請資格之日起，出賣(mài)人有權解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計已付款的_____%向出賣(mài)人支付違約金。出賣(mài)人應當自解除合同通知送達之日起天退還全部已付款，并按照利率付給利息。
第二十八條 不可抗力
因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，但因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當事人應當及時(shí)告知另一方當事人，并自不可抗力事件結束之日起____日內向另一方當事人提供證明。
第二十九條 爭議解決方式
本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第______種方式解決：
1．提交____________仲裁委員會(huì )仲裁；
2．依法向人民法院起訴。
第三十條 本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書(shū)面補充協(xié)議進(jìn)行變更或補充，但補充協(xié)議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應當由出賣(mài)人承擔的責任或不合理地加重買(mǎi)受人責任、排除買(mǎi)受人主要權利內容的，仍以本合同為準。對本合同的解除，應當采用書(shū)面形式。本合同附件及補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第三十一條 本合同及附件共______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效力，其中出賣(mài)人______份，買(mǎi)受人______份，______份，______份。
第三十二條 出賣(mài)人與買(mǎi)受人在該合同上簽字、蓋章后，出賣(mài)人應當在北京房地產(chǎn)交易管理系統上進(jìn)行商品房預售合同（限價(jià)商品住房）網(wǎng)上聯(lián)機備案，并打印聯(lián)機備案表蓋章后交買(mǎi)受人一份。
商品房預售合同（限價(jià)商品住房）聯(lián)機備案手續應當在7日內完成。
出賣(mài)人（簽章）：____________________ 買(mǎi)受人（簽章）：____________________
[法定代表人]：______________________ [法定代表人]：______________________
[委托代理人]（簽章）：______________ [負責人]：__________________________
[委托銷(xiāo)售代理機構]（簽章）：________ [委托代理人]（簽章）：______________
簽訂時(shí)間：________年________月____日 簽訂時(shí)間：________年______月______日
簽訂地點(diǎn)：__________________________ 簽訂地點(diǎn)：__________________________
附件一房屋平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖（應標明方位）
附件二共用部位與共用房屋分攤建筑面積構成說(shuō)明
1．被分攤的共用部位的名稱(chēng)、用途、所在位置、面積。
2．參與分攤公用建筑面積的限價(jià)商品住房名稱(chēng)、用途、所在位置、面積、分攤系數。
3．不分攤的共用部位。
附件三：該限價(jià)商品住房取得抵押權人同意銷(xiāo)售的證明及抵押當事人的相關(guān)約定
附件四：計價(jià)方式與房款的其他約定
附件五：付款方式及期限的約定
附件六：裝飾和設備標準的約定
1．采暖系統：
�。�1）集中采暖：[散熱器][地板采暖][]_________________________；
�。�2）分戶(hù)采暖：[燃氣爐][電采暖][]___________________________；
�。�3）采暖設備品牌：_________________________________________。
2．保溫材料：
�。�1）外墻保溫：[擠壓聚苯板][發(fā)泡聚苯板][發(fā)泡聚安酯][]_______。
�。�2）內墻保溫：[石膏聚苯板][]_______________________________。
3．外墻：[瓷磚][涂料][玻璃幕墻][]___________________________。
4．內墻：[涂料][壁紙][]_____________________________________。
5．頂棚：[石膏板吊頂][涂料][]_______________________________。
6．室內地面：[大理石][花崗巖][水泥抹面][實(shí)木地板][]_________。
7．門(mén)窗：
�。�1）外窗結構尺寸為：_______________________________________；
�。�2）開(kāi)啟方式為：___________________________________________；
�。�3）門(mén)窗型材：[雙玻中空斷橋鋁合金窗][塑鋼雙玻璃][]_________。
8．廚房：
�。�1）地面：[水泥抹面][瓷磚][]_______________________________；
�。�2）墻面：[耐水膩子][瓷磚][]_______________________________；
�。�3）頂棚：[水泥抹面][石膏吊頂][]___________________________；
�。�4）廚具：_________________________________________________。
9．衛生間：
�。�1）地面：[水泥抹面][瓷磚][]_______________________________；
�。�2）墻面：[耐水膩子][涂料][瓷磚][]_________________________；
�。�3）頂棚：[水泥抹面][石膏吊頂][]___________________________；
10、陽(yáng)臺：[塑鋼封閉][鋁合金封閉][斷橋鋁合金封閉][不封閉][]__。
11．電梯：
�。�1）電梯品牌名稱(chēng)：_________________________________________；
�。�2）電梯速度：_____米/秒；
�。�3）電梯載重量：__________________________千克；
�。�4）_______________________________________________________。
12．其他：__________________________________________________。
附件七：物業(yè)服務(wù)
一、前期物業(yè)服務(wù)合同
二、臨時(shí)管理規約
三、其他約定
附件八：該限價(jià)商品住房所在樓棟本期的項目建設方案
附件九：該限價(jià)商品住房的建筑設計文件所標注的建筑隔聲情況和環(huán)境影響評價(jià)文件所表征的所在地聲環(huán)境狀況（環(huán)境影響評價(jià)文件未含聲環(huán)境狀況的應在限價(jià)商品住房預售時(shí)通過(guò)實(shí)測取得）。
1．建筑隔聲情況
�。�1）室內允許噪聲級≤___dB（A），符合《民用建筑隔聲設計規范》___級標準；
�。�2）分戶(hù)墻及樓板計權隔聲量≥___dB（A），符合《民用建筑隔聲設計規范》___級標準；
�。�3）分戶(hù)層間樓板計權標準化撞擊聲壓級≤___dB（A），符合《民用建筑隔聲設計規范》___級標準；
�。�4）建筑外窗計權隔聲量___＞RW≥___dB（A），符合《建筑外窗空氣隔聲性能分級及其檢測方法》___級標準；
�。�5）陽(yáng)臺門(mén)計權隔聲量___＞RW≥___dB（A），符合《隔聲門(mén)》___級標準。
2．所在地聲環(huán)境狀況
�。�1）項目立項或預售時(shí)所在地聲環(huán)境現狀監測值為：晝間___dB（A），夜間___dB（A），監測時(shí)間為_(kāi)_____年___月___日；
�。�2）項目立項時(shí)所在地所處的聲環(huán)境質(zhì)量標準適用區域為_(kāi)_____類(lèi)區，執行標準為晝間___dB（A），夜間___dB（A）；
�。�3）項目立項時(shí)所在地周邊______（有/無(wú)）可能對本項目產(chǎn)生噪聲或振動(dòng)影響的道路、軌道線(xiàn)路、鐵路、機場(chǎng)或飛行航道，分別是_________________________________________________________；
�。�4）目前尚未建設但規劃項目所在地周邊______（有/無(wú)）可能對本項目產(chǎn)生噪聲影響的道路、軌道線(xiàn)路、鐵路、機場(chǎng)或飛行航道，分別是_________________________________________________________；
�。�5）項目建成后所處區域整體環(huán)境噪聲預測值為晝間___dB（A）～___dB（A），夜間___dB（A）～___dB（A）。其中受周邊噪聲或振動(dòng)影響最嚴重的區域為_(kāi)__側（具體方位），預測晝間將會(huì )達到___dB（A），___（超過(guò)/優(yōu)于）本地聲環(huán)境質(zhì)量標準適用區域標準___dB（A），夜間將會(huì )達到___dB（A），___（超過(guò)/優(yōu)于）本地聲環(huán)境質(zhì)量標準適用區域標準___dB（A）。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇5
(一)出賣(mài)方應嚴格遵守法律法規，嚴守合同承諾。首先，出賣(mài)方應遵守國家工程質(zhì)量的有關(guān)規定，保證售房質(zhì)量，配套設施要齊全，房屋實(shí)際面積與合同約定的面積一致。其次，銷(xiāo)售行為要規范，銷(xiāo)售廣告和宣傳材料不得夸大其辭。最后，要確保房屋按期交付，如期辦理房屋所有權證。
(二)買(mǎi)受方應正確理解銷(xiāo)售廣告與合同之間的區別。開(kāi)發(fā)商的宣傳廣告普遍存在夸大其辭的情況，但廣告不具有合同的效力，對開(kāi)發(fā)商也是沒(méi)
有任何約束力的。而 90% 的購房者首先是從廣告中了解到房屋的大致情況，沒(méi)有或是無(wú)法實(shí)地考察辨別真偽。因此，購房者在購房時(shí)不應把宣傳廣告與商品房合同劃等號，必要時(shí)，可以在簽訂購房合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告中的承諾寫(xiě)入合同，或作為合同的附件。
(三)買(mǎi)受方應對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行必要的資格審查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預售商品房時(shí)應當持有“一照”、“五證”�！耙徽铡奔础镀髽I(yè)法人營(yíng)業(yè)執照》，首先要清楚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否具有開(kāi)發(fā)建設銷(xiāo)售商品房的法定資質(zhì)�！拔遄C”即《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》，這些是購房人能否取得產(chǎn)權憑證的關(guān)鍵。消費者如購買(mǎi)現房，還應當了解該房屋是否已經(jīng)驗收合格，向開(kāi)發(fā)商了解相關(guān)的驗收合格的證明，即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
(四)買(mǎi)受方簽訂合同時(shí)條款要約定得明確、具體、細致、規范。房屋買(mǎi)賣(mài)合同標的，較之于一般標的物的買(mǎi)賣(mài)更復雜，購房者對以下條款要特別明確約定：
(1)面積的確認及面積差異的處理；
(2)規劃設計變更的處理；
(3)基礎設施和公共配套建筑正常運行等；
(4)對基礎設施和公共配套建筑正常運行的具體日期；
(5)交付房屋及辦理產(chǎn)權證的時(shí)間及處理方式；
(6)適用解除合同的條件和行使解除權的時(shí)限、方式等。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇6
出售方（稱(chēng)甲方）：_________
購買(mǎi)方（稱(chēng)乙方）：_________
第一條 本合同依據中華人民共和國法律和《_________商品房產(chǎn)管理規定》制定。
第二條 甲方經(jīng)_________市人XX文件批準，取得位于_________市_________地段占地面積_________平方米的土地使用權，使用期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止共計_________年，土地所有權屬中華人民共和國。
甲方在上述土地興建樓宇，屬_________結構，定名為_(kāi)________，由甲方出售。
第三條 乙方自愿向甲方購買(mǎi)上述樓宇內的第_________座（幢）樓_________單元，建筑面積為_(kāi)________平方尺，占地（分攤面積_________平方尺）由甲方于_________年_________月_________日交付乙方使用，如遇特殊原因可延期交付使用，但延期不得超過(guò)三百六十天，特殊原因是：
�。�1）人力不可抗拒的自然災害；
�。�2）施工中遇到異常的困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決的；
�。�3）其它非甲方所能控制的事件。
上述原因必須經(jīng)_________市有關(guān)主管部門(mén)的證明文件為依據，方能延期交付使用。
第四條 甲乙雙方同意上述樓宇單元售價(jià)為_(kāi)________元整。
付款方式由乙方按指定收款銀行付款：帳戶(hù)名稱(chēng)：_________；帳號：_________。
第五條 乙方如未按本合同第四條第二款付款，甲方有權追索違約利息，以應付款之日起至付款之日止，按_________市銀行當時(shí)貸款利率計算利息付給甲方，如逾期三十天內，仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人，出售之款不足以清還甲方之款時(shí)，甲方可向乙方追索，如轉售盈益屬甲方所有。
第六條 甲方如未按合同第三條的規定將樓宇單元交付乙方使用，應按合同規定交付日第二天起至交付日止，以當時(shí)_________市銀行貸款利率計算利息，以補償乙方的損失。
第七條 在簽訂本合同時(shí)，甲方應將乙方原認購時(shí)所交付的定金_________退回給乙方或抵作購樓價(jià)款。
第八條 甲方出售的樓宇須經(jīng)_________市建筑質(zhì)量檢驗部門(mén)驗審合格，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權提出退房，退房后甲方應將乙付款現在三十天內退回乙方。
第九條 乙方在交清購樓款后，由_________市房管部門(mén)發(fā)給房產(chǎn)權證書(shū)，業(yè)主即取得出租、抵押、轉讓等權利，并依照國家和_________省對_________的有關(guān)規定，享受優(yōu)惠待遇。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關(guān)連的公共通道、設施、活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會(huì )道德，維護公共設施和公共利益。
乙方所購樓宇只作_________使用。在使用期間不得擅自改變該樓宇結構，如有損壞應自費修繕。
乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規定繳納土地使用費。
第十條 乙方所購樓宇，如發(fā)生出租、抵押、轉讓等法律行為，應經(jīng)_________市公證處辦理公證后，由_________市房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房產(chǎn)權轉移、登記手續。。
第十一條 本合同用鋼筆填寫(xiě)的與打字油印的文字，均具有同等效力。
第十二條 本合同自簽訂并經(jīng)_________市公證處公證之日起生效。
如發(fā)生糾紛，雙方應本著(zhù)友好精神協(xié)商解決，不能解決時(shí)，應提請_________仲裁機構仲裁或_________人民法院裁決。
第十三條 本合同共_________頁(yè)，為一式三份，甲乙雙方各執一份，_________市公證處一份，均具有同等效力。
甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________
代表人（簽字）：_________ 代表人（簽字）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇7
XX年2月大洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預售其開(kāi)發(fā)的空中花園別墅，因該樓盤(pán)處于預售開(kāi)發(fā)階段，欲購一套聯(lián)體別墅的張某在售樓工作人員的帶領(lǐng)下觀(guān)看了一套樣板房。該樣板房設計精巧、裝修雅致，并帶有地下車(chē)庫(凈高2.25米)，張某對此甚為滿(mǎn)意。張某得知該樓房的價(jià)位比同類(lèi)別墅高出許多時(shí)，對于是否購買(mǎi)產(chǎn)生了擾豫。但當其看到大洋公司的售樓宣傳材料后，得知預售別墅的設計與樣板房一樣，且地下車(chē)庫屬于贈送的，遂與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房預售合同，約定購買(mǎi)該樓盤(pán)的一套聯(lián)體別墅，并對房?jì)r(jià)、面積、樓高、付款與交房時(shí)間等作了約定。合同簽訂后的1個(gè)月內張某付清了全部房款。XX年1月樓盤(pán)完工并經(jīng)過(guò)驗收，大洋公司通知張某交接房屋，但張某發(fā)現其購買(mǎi)別墅的地下車(chē)庫的高度僅為1.625米，與樣板房及其宣傳資料的說(shuō)明嚴重不符，于是拒絕接受房屋，并要求大洋公司承擔賠償損失及承擔由此造成逾期交房的違約責任。大洋公司則反駁說(shuō)，地下車(chē)庫系免費贈送，雙方簽訂的商品房預售合同中沒(méi)有約定，其不屬于買(mǎi)賣(mài)房屋的一部分，故不存在違約，大洋公司亦不承擔違約賠償的責任。大洋公司告知張某，如若因此不滿(mǎn)意可以退房，但應承擔相應的違約責任。
【糾紛與風(fēng)險分析】
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立階段，對開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中所作的允諾的性質(zhì)如何界定，是屬于要約邀請還是要約?這將直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的義務(wù)與責任承擔以及買(mǎi)受人所應當享有的權利。
根據《合同法》第13條的規定，當事人訂立合同，必須采用要約、承諾方式。合同是從合同當事人之間的交涉開(kāi)始，經(jīng)要約、承諾，即告成立。如果合同沒(méi)有經(jīng)過(guò)承諾而只停留在要約階段，則合同未成立。根據《合同法》第14條的規定，要約是指一方當事人以訂立合同為目的，向他人提出的訂立合同的建議和要求，是希望與他人訂立合同的意思表示。提出要約的一方當事人稱(chēng)為要約人，接受要約的人稱(chēng)為受要約人。
要約通常都具有特定的形式和內容，一項要約要發(fā)生法律效力，則必須具有特定的有效條件：
(1)內容具體確定;
(2)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。
不具備這些條件，要約在法律上不能成立，也不能產(chǎn)生法律效力。根據我國《合同法》第15條的規定，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內容符合要約規定的，視為要約。根據上述分析可以看出，在通常情況下開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中對樓房所作的說(shuō)明屬于要約邀請，它不能產(chǎn)生要約的后果，即開(kāi)發(fā)商不因發(fā)出要約邀請而受到約束。但是，根據《合同法》的規定，銷(xiāo)售廣告的內容符合要約規定的，視為要約。
大洋公司雖然將別墅附屬的地下車(chē)庫作為贈送，但這種贈送是在買(mǎi)房者完全接受了其售房條件基礎上發(fā)生的，從而也構成了買(mǎi)房者購買(mǎi)商品房的條件之一，如果不贈送地下車(chē)庫，則買(mǎi)房者張某就有可能不購買(mǎi)大洋公司所售別墅。根據最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條的規定，如果商品房出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾的具體規定，對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及商品房?jì)r(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。由此可見(jiàn)，本案中即使張某與大洋公司沒(méi)有在合同中約定地下車(chē)庫系免費贈送，但開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中對贈送地下車(chē)庫作了允諾，且其對雙方訂立預售合同以及對商品房?jì)r(jià)格的確定產(chǎn)生重大影響，因此應將其視為要約，并因張某的承諾而發(fā)生合同的效力。因此，對于這一合同的內容，作為開(kāi)發(fā)商的大洋公司應當遵守，如若違反，則應當承擔違約責任。
【風(fēng)險提示】
根據我國《合同法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及商品房?jì)r(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任;在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇8
出售方（甲方）：
地址：
電話(huà)：
購買(mǎi)方（乙方）：
姓名：
性別：
出生日期： 年 月 日
國籍：
身份證號碼：
電話(huà)：
地址：
第一條 本合同依據中華人民共和國法律制定。
第二條 甲方經(jīng) 人民政府文件批準，取得位于 市 地段，占地面積 平方米的土地使用權，使用期限自 至 止，共計 年，土地所有權屬中華人民共和國。
甲方在上述土地興建樓宇，屬 結構，定名為 ，由甲方出售。
第三條 乙方自愿向甲方購買(mǎi)上述樓宇內的第 座（幢）樓 單元，建筑面積為 平方米，占地（分攤面積 平方米） 平方米。由甲方于 年 月 日交付乙方使用，如遇特殊原因可延期交付使用，但延期不得超過(guò)三百六十天，特殊原因是：
1、人力不可抗拒的自然災害；
2、施工中遇到異常的困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決；
3、其他非甲方所能控制的事件。
上述原因必須以 市有關(guān)主管部門(mén)的證明文件為依據。
第四條 甲乙雙方同意上述樓宇單元售價(jià)為 幣 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元 角整。
付款方式由乙方按指定收款銀行：
賬戶(hù)名稱(chēng)： 賬號： 付款辦法：
第五條 乙方如未按本合同第四條第二款付款，甲方有權追索違約利息，以應付款之日起至實(shí)際付款之日止，按 銀行當時(shí)貸款利率計算利息。如乙方逾期三十天仍未付所欠款項和利息，甲方有權單方終止合同，將樓宇出售他人，出售之款不足以清還甲方之款時(shí)，甲方可向乙方追索；如轉售盈利則盈利屬甲方所有。
第六條 甲方如未按本合同第三條的規定將樓宇單元交付乙方使用，應按合同規定交付日第二天起至實(shí)際交付日止，以當時(shí) 銀行貸款利率計算利息，以補償乙方的損失。
第七條 在簽訂本合同時(shí)，甲方應將乙方原認購時(shí)所交付的定金 退回給乙方或抵作購樓價(jià)款。
第八條 甲方出售的樓宇須經(jīng) 市建筑質(zhì)量檢驗部門(mén)驗審合格，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權提出退房，退房后甲方應將乙方付款在三十天內退回乙方。
第九條 乙方在交清購樓款后，由 市房管部門(mén)發(fā)給房產(chǎn)權證書(shū)，業(yè)主即取得出租、抵押、轉讓等權利。
乙方在使用期間，有權享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設施、活動(dòng)場(chǎng)所，同時(shí)必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會(huì )道德，維護公共設施和公共利益。
乙方所購樓宇只作 使用。在使用期間不得擅自改變該樓宇結構，如有損壞應自費修繕。乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規定繳納土地使用費。
第十條 乙方所購樓宇，如發(fā)生出租、抵押、轉讓等法律行為，應經(jīng) 市公證處辦理公證后，由 市房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房產(chǎn)權轉移、登記手續。
第十一條 本合同用鋼筆填寫(xiě)的與打字油印的文字，均具有同等效力。
第十二條 本合同自簽訂并經(jīng) 市公證處公證之日起生效。
第十三條 如發(fā)生糾紛，雙方應本著(zhù)友好精神協(xié)商解決，不能解決時(shí)，按下列第 種方式解決；
1、向 仲裁委員會(huì )申請仲裁；
2、依法向人民法院起訴，
本合同共 頁(yè)，為一式三份，甲乙雙方各執一份， 市公證處留存一份，均具有同等效力。
出售方（甲方）： 購買(mǎi)方（乙方）：
法定代表人： 法定代表人：
商品房買(mǎi)賣(mài)合同 篇9
「內容提要」最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》雖然解決了目前商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的許多問(wèn)題，但其自身適用范圍的限制，并不能解決由在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同而引發(fā)的一系列問(wèn)題，導致實(shí)踐中的無(wú)序。無(wú)效論者從合同違反《土地管理法》的規定和合同標的履行不能出發(fā)，否定此類(lèi)合同的效力；有效論者則從法解釋學(xué)和取締規范與效力規范的區別出發(fā)，認定合同效力�；诖祟�(lèi)問(wèn)題的復雜，筆者從社會(huì )整體的角度出發(fā)，利用利益衡量的基本觀(guān)點(diǎn)，指出有效論更能適應現實(shí)社會(huì )的需要，并在此基礎上提出了相應的處理對策，以期能對這一難題的解決起到促進(jìn)作用。
「關(guān)鍵詞」商品房買(mǎi)賣(mài)合同，集體土地，合同效力，利益衡量
隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，我國社會(huì )整體發(fā)展，物質(zhì)水平有了很大的提高，人民生活漸趨富足，文化日益昌明，原本與尋常百姓毫不相干的買(mǎi)房置地也成了現今十分普通的一件事情。但既然有買(mǎi)有賣(mài)，其間就難免產(chǎn)生糾紛，為了處理日益涌現的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，20xx年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）.這一司法解釋的出臺，對于人民法院處理此類(lèi)案件起到了十分積極的促進(jìn)作用，得到了社會(huì )各界的普遍歡迎。但是，通過(guò)近一年來(lái)的實(shí)踐，這一司法解釋也暴露出自身的一些不足，尤其是從司法解釋序言中所體現的立法意旨看，該司法解釋主要是針對城市規劃區國有土地范圍內的商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行規定的，并未把占國土很大比例的農村集體土地上發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為納入調整范圍，不能不說(shuō)是一種“立法”上的缺失。對于在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力及處理，目前司法實(shí)務(wù)界及理論界都尚無(wú)定論，但實(shí)踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增加，亟待解決。本文中，筆者試就此問(wèn)題發(fā)表一下個(gè)人見(jiàn)解，希望能夠對人民法院的司法實(shí)踐起到參考作用。
一、我國的土地制度與商品房種類(lèi)
根據我國憲法的規定，“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有�！币虼�，在社會(huì )主義的中國，從所有制上講，土地可以分為兩類(lèi)，即國有土地和農村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會(huì )主義制度緊密聯(lián)系在一起的。研究我國的土地問(wèn)題及附著(zhù)于土地之上的房屋問(wèn)題，就不能不以此為最根本的出發(fā)點(diǎn)，所以，商品房也就可以區分為建筑于國有土地上的商品房和建筑于集體土地上的商品房?jì)纱箢?lèi)。
二、農村集體土地上所建商品房的問(wèn)題所在
商品者，依《高級漢語(yǔ)大詞典》之解釋?zhuān)鉃椤阿艦榻粨Q而生產(chǎn)的物品。⑵泛指市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)的物品”。據此并參考《解釋》第1條的規定，本文要討論的商品房就是指出賣(mài)人（僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）尚未建成或者已經(jīng)竣工的用于向社會(huì )銷(xiāo)售并移轉房屋所有權于買(mǎi)受人、買(mǎi)受人支付價(jià)款的房屋。究其根本，商品房與其他房屋的最大區別就在于它是作為一種商品用于交換，商品房在所有權的讓渡過(guò)程中實(shí)現其交換價(jià)值。但是，法學(xué)不同于經(jīng)濟學(xué)，其著(zhù)眼點(diǎn)在于所有權的移轉及移轉過(guò)程中出現的問(wèn)題。比較研究國有土地上的商品房與集體土地上的商品房，就是要比較二者在所有權移轉方面的差別。
通觀(guān)世界各國，在房屋與土地的關(guān)系上，普遍采取“房地一體主義”，即房屋的所有權與其所附著(zhù)的土地的所有權或者使用權同時(shí)移轉，只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過(guò)程中不會(huì )因房屋所附著(zhù)的土地歸屬于其他人而引致紛爭。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第31條也規定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押時(shí)，房屋的所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓、抵押�！痹谖覈�(jīng)過(guò)出讓的國有土地其土地使用權的轉讓是不存在障礙的，但是，1998年8月《土地管理法》修改時(shí)將“允許城鎮非農戶(hù)口居民建住宅使用集體土地”的規定加以刪除，并在第63條中明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”，造成“集體建設用地必須轉為國有以后才能進(jìn)入二級市場(chǎng)流轉”的狀況，從而在立法意旨上，城市及外村、外鄉居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權人。在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同也就由于違反法律禁止性規定而成為一種病態(tài)的契約，從而直接影響到買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。
但是，在當前相當一部分地區出現了利用尚未收歸國有的集體土地開(kāi)發(fā)商品房、規模建設新型人口聚集區的活動(dòng)，較為時(shí)興的說(shuō)法叫作“舊村改造”。雖然在這一過(guò)程中出現了一些糾紛，但是，從深層次上看，這種現象的出現有其必然原因。隨著(zhù)城鄉產(chǎn)業(yè)結構的升級和經(jīng)濟結構轉型，土地的承載、養育等傳統功能逐步萎縮，而財富儲存功能、產(chǎn)業(yè)空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強，集體土地經(jīng)歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變，此其一。其二，隨著(zhù)開(kāi)放型經(jīng)濟與城市建設的深入發(fā)展，大量外來(lái)資金與人口涌入，使村鎮集體土地的價(jià)值迅速提升，城市近郊非農用地的收益率明顯高于農用地。其三，國家征用集體土地是按產(chǎn)值補償，而當前土地市場(chǎng)價(jià)格遠遠超出該標準，用地者到國家嚴格控制的土地一級市場(chǎng)受讓土地成本過(guò)高。在土地補償水平與用地成本比較利益的巨大反差下，農村集體建設用地不可避免地自行流轉。其四，我國土地管理制度改革后，土地使用權在土地權力體系中的地位日益突出，隨著(zhù)城市化程度的提高和“舊村改造”的推進(jìn)，相當一部分村成為實(shí)體化的經(jīng)濟組織，在經(jīng)濟利益最大化的驅動(dòng)下，自然將手中所掌握并能實(shí)際加以運用的土地使用權作為資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行“土地經(jīng)營(yíng)”�？梢哉f(shuō)，在一定意義上，在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出現就成為不可避免的現象。
除此以外，在中小城市出現的“舊村改造”也并不與國家開(kāi)發(fā)小城鎮的戰略相背離。無(wú)論從我國作為發(fā)展中國家走城市化、現代化道路的發(fā)展途徑上看，抑或從我國拉動(dòng)內需、擴展經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的需求上看，小城鎮開(kāi)發(fā)都是我國必將長(cháng)期堅持并不斷發(fā)展的一項重要國策，而不是應付現狀、一時(shí)之興的臨時(shí)過(guò)渡措施。與其相對照，“集體建設用地不得直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉”的規定，僅源于原國家土地局上世紀九十年代初期推行的“轉權讓利”政策，其實(shí)質(zhì)仍擺脫不了政府利用管理者職權剝奪集體土地所有者、與民爭利的計劃經(jīng)濟時(shí)代色彩。農民集體所有的土地只有被征為國有后才能進(jìn)入市場(chǎng)，其收益只能由國家得到，這一傳統做法明顯是忽視農民集體土地財產(chǎn)權的表現，與我國正在推行的財產(chǎn)權體系改革相背離。集體土地所有權作為一種財產(chǎn)權，其所有人必然要求能正常地使用、支配和處分土地，以取得合理的土地收益。
三、病態(tài)契約與無(wú)效合同
討論在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題之前，有必要首先對病態(tài)契約和無(wú)效合同的概念作出說(shuō)明。
何謂病態(tài)契約？各國法對契約的成立和生效均規定了一系列要件，違反法律強行性規定的契約即為病態(tài)契約。例如，根據《意大利民法典》第1325~1352條的規定，契約生效的要件包括：⑴當事人的合意；⑵契約原因合法；⑶契約的標的可能、合法并確定或可確定；⑷契約的形式應符合法定或約定。如果將符合這些要件的契約定義為健康契約，那么違反這些法定要件的契約則為病態(tài)契約。根據我國合同法第52條、54條的規定，契約的病因主要有：⑴惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；⑵以合法形式掩蓋非法目的；⑶損害社會(huì )公共利益；⑷違反法律、行政法規的強行性規定；⑸因重大誤解訂立的合同；⑹在訂立合同時(shí)顯失公平的；⑺一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。
因契約違反法律所規定的要件的不同，可以確定契約病態(tài)的嚴重性。一種是僅與當事人利益有關(guān)的要件的違反，如意思瑕疵等；另一種是對于與社會(huì )利益相關(guān)的要件的違反，如違反法律的強行性規定或共序良俗等。前者因涉及當事人雙方利益，故病態(tài)并不十分嚴重而尚可救治，各國法一般規定其為相對無(wú)效的契約，即將契約是否生效的決定權交給當事人本人；后者因涉及社會(huì )利益，故為病態(tài)嚴重的契約，當事人無(wú)權決定其命運，各國法一般規定其為絕對無(wú)效。
雖然違反與社會(huì )利益相關(guān)的要件是確認絕對無(wú)效的契約的衡量標準，但這種表述仍失之抽象。筆者以為，根據我國的實(shí)際情況，違反與社會(huì )利益相關(guān)的有效要件主要有兩個(gè)方面，即：⑴違反法律、行政法規的強制性規定，⑵損害社會(huì )公共利益，或者稱(chēng)之為違背公
共秩序與善良風(fēng)俗。對于第一方面，王利明教授在《關(guān)于無(wú)效合同確認的若干問(wèn)題》一文中提出了依據違法性確認合同無(wú)效的三個(gè)標準：⑴必須違反了全國人大及其常委會(huì )制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規，才能直接導致合同無(wú)效；⑵必須是違反了法律和行政法規的強行性規定；⑶必須是違反了強行性規定中的效力性規定。對于第二個(gè)方面，可以簡(jiǎn)稱(chēng)為違背公序良俗。所謂善良風(fēng)俗，一般是指社會(huì )對某種行為所持的一般道德標準與習慣。公共秩序與善良風(fēng)俗不同，它反映和保護國家和社會(huì )的根本利益，表現了國家對社會(huì )生活的積極干預，其淵源大多來(lái)自公法，如憲法、行政法等；也有些規定來(lái)自私法。凡是違背上述條件的合同，都應當認定為絕對無(wú)效的合同。
四、在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力
通說(shuō)認為，由于《房地產(chǎn)管理法》的規定，商品房買(mǎi)賣(mài)必然導致房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)锻恋毓芾矸ā分杏忠幎ā稗r民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”、“集體建設用地必須轉為國有以后才能進(jìn)入二級市場(chǎng)流轉”，因此，在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同就成為一種違反法律的強行性規定的無(wú)效合同。但是，筆者認為，這種觀(guān)點(diǎn)實(shí)在是有重新探討的必要。
�。ㄒ唬┖贤瑹o(wú)效論的依據
在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效觀(guān)點(diǎn)的依據概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn)：
1、此類(lèi)合同違反了法律的強制性規定。由于《房地產(chǎn)管理法》明確規定房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)虼艘獙?shí)現此類(lèi)合同的目的，就必須使在集體土地上所建房屋的所有權與集體土地的土地使用權同時(shí)轉讓?zhuān)窃凇锻恋毓芾矸ā防飬s明確規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”，因此，在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律（此處是指《土地管理法》）的強制性規定。根據《合同法》第52條的規定，違反法律的強制性規定的合同無(wú)效，由此就可以得出此類(lèi)合同無(wú)效的結論。
2、由于合同標的不能而無(wú)效。除合法要件外，契約的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能，是指合同所規定的債權人的權利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀(guān)上有成為現實(shí)的可能性。如果標的無(wú)法實(shí)現，則不發(fā)生法律上的效力。當事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同，其標的是買(mǎi)受人交付價(jià)金、出賣(mài)人移轉房屋所有權。但在現實(shí)生活中，由于房產(chǎn)管理部門(mén)只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書(shū)，因此，在集體土地上所建的商品房無(wú)法按照約定進(jìn)行所有權的移轉，因為依照物權的公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權的移轉必須以法定登記機關(guān)的物權移轉登記為要件，不經(jīng)登記變更物權歸屬始終不發(fā)生變化，也就是說(shuō)這類(lèi)合同的標的在客觀(guān)上沒(méi)有實(shí)現的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不履行的狀態(tài)�；谶@一原因，也可以確定此類(lèi)合同無(wú)效。
�。ǘ┖贤行д摰囊罁�
與上述觀(guān)點(diǎn)相對應，合同有效觀(guān)點(diǎn)的依據概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn)：
1、雖然《土地管理法》中規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”，但是，我國《憲法》第10條第4款后段明確規定：“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，這里雖然要求“依照法律的規定”進(jìn)行移轉，但依照法律解釋學(xué)的體系解釋方法，根據該條的上下文意來(lái)判斷，這里所稱(chēng)的法律應當是對轉讓的程序進(jìn)行規范和調整的法律，而不包括實(shí)體上的限制。因為該條從體系上分為四款，第1款規定了國有土地，第2款規定了集體所有土地，第3款規定了土地征用，第4款對土地轉讓作出了規定。這就是說(shuō)，在整個(gè)這一條上，立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確的區分，逐款加以規定，在此種情形下，不作區分地提及土地使用權，當然是包括國有土地使用權與集體所有土地使用權這個(gè)整體的，這是《憲法》條文中的應有之義。所以，《土地管理法》的規定是與《憲法》的立法宗旨相背離的，而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和《立法法》第78條的規定，應當認為農民集體所有的土地的使用權是可以轉讓的。
2、暫且不慮及上述對《憲法》和《土地管理法》的學(xué)理解釋?zhuān)瑔螐囊驗檫`反法律的強行性規定而使合同無(wú)效的角度分析，在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力也值得探討。違反法律和行政法規而使合同無(wú)效，其前提是合同違反的是法律和行政法規中的強行性規定。法律規范可以區分為任意法規和強行法規，而強行法規又可以區分為強制規定和禁止規定二種。強制規定，指命令當事人應為一定行為的法律規定。禁止規定，指命令當事人不得為一定行為的法律規定。但是，如果再進(jìn)一步細分，禁止規定又可以再分為取締規定和效力規定。前者僅系取締違反之行為，對違反者加以制裁，以禁遏其行為，并不否認其行為之私法上效力。后者系明確規定違反禁止性規定將導致合同無(wú)效或不成立的法律規定。由此可知，由于違反法律和行政法規而使合同無(wú)效，必須是違反了強行性規定中的效力性規定。但是，細觀(guān)《土地管理法》的規定，第63條不僅有除外條款，而且也僅是規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”，屬于典型的僅取締違反之行為、對違反者加以制裁、以禁遏其行為的規定，并未否認其行為之私法上效力，應當定性為取締性規定，根據王利明教授“無(wú)效一般只限于違反效力性規范的合同”的觀(guān)點(diǎn)推論，在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同也并不必然無(wú)效，只是屬于行政機關(guān)行政執法取締的范圍而已，但此種結果并不必然及于私法。
�。ㄈ┕P者的觀(guān)點(diǎn)
筆者認為，對在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力進(jìn)行界定，必須放在一個(gè)更高的、全局的視野上進(jìn)行審視，不能單就某一部法律為判斷，“法規則只有參照它們所服務(wù)的目的始能被理解”，確定一項法律規則的存在是否合理，必須首先探究其目的何在，只有在此基礎上，才能對兩種針?shù)h相對的觀(guān)點(diǎn)作出取舍。
《土地管理法》規定集體土地的使用權在原則上不允許出讓、轉讓?zhuān)湟鈭D可以從該法第一章總則的規定得到說(shuō)明。該法第1條規定：“為了加強土地管理，維護土地的社會(huì )主義公有制，保護、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護耕地，促進(jìn)社會(huì )經(jīng)濟的可持續發(fā)展，根據憲法，制定本法�！蓖瑫r(shí)，該法第4條規定：“國家實(shí)行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護�！备鶕@些規定，我們可以較為清楚的認識到，《土地管理法》不允許集體土地使用權出讓、轉讓?zhuān)淠康闹饕潜Ｗo農用地（耕地）總量，防止農用地（耕地）不斷減少而影響糧食安全和國計民生。應該說(shuō)，這種立法意圖是十分正確的，整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，是以農業(yè)的穩定為基礎的，只有農業(yè)穩定，才會(huì )有工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的穩定健康發(fā)展，社會(huì )也才能保持穩定。但是，假如商品房的開(kāi)發(fā)是在現有建設用地上進(jìn)行的，對農用地并不構成影響，那么，就不應當也沒(méi)有依據一概加以否定。
法律的主要作用之一就是調整及調和種種相互沖突的利益，無(wú)論是個(gè)人利益還是社會(huì )利益。法律的正式淵源并不能夠覆蓋司法活動(dòng)的全部領(lǐng)域，總是有某種領(lǐng)域要依靠法官的自由裁量來(lái)決定，在這種領(lǐng)域中，法官必須發(fā)揮其創(chuàng )造精神和能動(dòng)性。法官應當努力在符合社會(huì )一般目的的范圍內最大可能地滿(mǎn)足當事人的意愿。實(shí)現這個(gè)任務(wù)的方法應當是“認識所涉及的利益、評價(jià)這些利益各自的份量、在正義的天枰上對它們進(jìn)行衡量，以便根據某種社會(huì )標準去確保其間最為重要的利益的優(yōu)先地位，最終達到最為可欲的平衡”。
讓我們首先來(lái)看一下確認在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效能夠帶來(lái)的利益。這一點(diǎn)其實(shí)在前面也已經(jīng)基本提及了，最根本的就是為了貫徹落實(shí)土地用途的嚴格管制制度，國家可以控制土地用途，保護耕地，穩定國計民生。當然，除此以外，由于《土地管理法》已經(jīng)著(zhù)有明文，所以對這一制度不便輕易改動(dòng)，這就是另一個(gè)好處，即維護法律秩序的穩定性。
與此對應的，如果確認在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效又能夠帶來(lái)哪些利益呢？從目前的情況看，在集體土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，雖然主要目的是用于銷(xiāo)售，但是，在此基礎上，村民的居住條件則是首先得到了改善，在村民改善自身居住條件后的房屋才被用于市場(chǎng)銷(xiāo)售，也正是這種銷(xiāo)售帶來(lái)的巨大收入才保證了村民在現階段有能力進(jìn)行居住條件的普遍改善�？梢哉f(shuō)，改善村民的居住條件、增加農民收入是確認合同有效的第一點(diǎn)好處。第二個(gè)好處，確認此類(lèi)合同可以利用新增的居住空間改善城市中低收入人群的居住條件。國家雖然正在大力發(fā)展城市低收入人群的“廉租住房”制度，但是，單一的渠道難以在短時(shí)間內解決全部問(wèn)題，多頭并舉更能加快進(jìn)程。第三，也是很實(shí)際的一個(gè)問(wèn)題是，由于行政機關(guān)的執法乏力，在集體土地上進(jìn)行的商品房開(kāi)發(fā)已經(jīng)在全國各地廣泛出現，成為一種普遍的社會(huì )問(wèn)題。如何處理這類(lèi)商品房的買(mǎi)房者與賣(mài)房者的利益，就成為一個(gè)直接關(guān)乎社會(huì )穩定的政治問(wèn)題。確認合同無(wú)效，必然導致退房退款，而農村集體經(jīng)濟組織已將所收房款用于房屋開(kāi)發(fā)或者其他支出，不可能退還出如此巨大的一筆款項，買(mǎi)房者關(guān)心的更是有房住，如此一來(lái)買(mǎi)
者與賣(mài)者都將遭受巨大損失。那么，國家如果調整法律、確認此類(lèi)合同有效又會(huì )失去什么呢？國家要求集體土地必須征用后由使用者支付出讓金才能用于商品房建設，這一前提是國家要向集體經(jīng)濟組織支付征地補償費，如果補償費高于出讓金，則國家就會(huì )遭受損失，如此一來(lái)國家就要“賠錢(qián)”；如果補償費低于出讓金，則意味著(zhù)國家從農村集體經(jīng)濟組織處也就是農民處獲得了額外的利益，農民就遭受了“盤(pán)剝”。也就是說(shuō)，補償費無(wú)論是高是低，都缺乏合理的依據。而如果確認合同有效，開(kāi)發(fā)商品房使用集體土地而支付給農村集體經(jīng)濟組織，就不會(huì )有“賠錢(qián)”或是“盤(pán)剝”的出現，國家只要加強對土地用途的監管就可以了。目前實(shí)踐中出現的障礙主要是無(wú)法為在集體土地上建設的商品房辦理權屬證書(shū)，而這完全是由于國家法律政策造成，對國家而言輕而易舉毫無(wú)損失，對房屋的買(mǎi)賣(mài)者則是利益巨大。這也就是為什么此類(lèi)合同在國家法律上存在障礙，而實(shí)踐中有大量出現的根本原因。
從法律演變的歷史原因看，國家之所以調整《土地管理法》，禁止集體土地使用權流轉，主要是為了有力遏止1992年之后出現的開(kāi)發(fā)區熱、房地產(chǎn)熱對新興土地市場(chǎng)的過(guò)度沖擊，改變耕地大量閑置、用地結構失衡的惡性局面。但是，“社會(huì )現象日新月異，立法者有非萬(wàn)能，茍發(fā)生立法當時(shí)所未料及之事件，自須衡量現行環(huán)境及價(jià)值判斷之各種變化，以探求立法者于今日‘立法’時(shí)，所可能表示之意思，始能掌握法律的‘一般妥當性’”。經(jīng)濟的發(fā)展，現實(shí)的需要，都要求國家調整立法政策，對需求作出合理的反映�！疤�(yáng)、月亮和星星今天看上去一如幾千年以前；玫瑰仍像在伊甸園里那樣開(kāi)放；但法律從來(lái)是另一回事�；橐�、家庭、國家、財產(chǎn)經(jīng)歷了最多種多樣的形態(tài)�！比绻晃兜匾蜓嘏f固守現有法律不變，實(shí)在不是明智之舉。
最后還有一個(gè)因素，但并非是最不重要的，就是如果確認合同無(wú)效，其邏輯的必然結果是退房退款，而事實(shí)上的失控已使數量眾多的農村集體經(jīng)濟組織、村民個(gè)人、城市居民卷入到此類(lèi)合同中來(lái)，退房退款必將極大影響他們的切身利益，極易造成社會(huì )的不穩定。在這種情況下，與其硬性取締，不如調整政策而疏導之，畢竟國家的政策要以絕大多數人的利益為歸依。
綜上，基于對上述兩種觀(guān)點(diǎn)的利益衡量，筆者認為，確認在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效的觀(guān)點(diǎn)在現階段更為可取。
五、對在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的處理
基于對上述分析，筆者認為，應當可以采取一種更加靈活務(wù)實(shí)的策略來(lái)對待這一日益突出的問(wèn)題，具體的可以采取以下處理方法：
第一，修改《土地管理法》，在保護基本農田的前提下，使農村集體土地使用權的出讓與轉讓享有與國有土地同等的待遇。這是一種最直接、最簡(jiǎn)單的辦法�！稇椃ā返脑瓌t性規定看，所有的土地使用權都是可以依法轉讓的，修改《土地管理法》只是使具體法律與《憲法》的根本意旨相符合。從財產(chǎn)權的性質(zhì)看，無(wú)論是作為國有土地所有者的國家，還是作為農村集體土地所有者的農村集體經(jīng)濟組織，在法律性質(zhì)上，都是土地這種特殊財產(chǎn)的財產(chǎn)所有人，它們在私法上的地位應當是平等的，所有權具體權能的內容應是無(wú)差異的，即都應包含占有、使用、收益、處分四項權能。雖然由于土地資源具有稀缺性的特點(diǎn)和保證國家糧食安全，對土地的用途應從法律上作出統一規定，但是在合理使用土地和確保耕地數量的基礎上，應當允許土地所有人享有其他財產(chǎn)的所有人所能享有的財產(chǎn)權內容相同的權利，其中當然包括用益物權的設立，此時(shí)的制度設計可以傳統的地上權制度為藍本。
第二，貫徹兩權分離，規范集體土地使用權流轉市場(chǎng)。要堅持和維護國家就土地所有制問(wèn)題上的基本原則不動(dòng)搖，確保土地所有制上的公有制度，在此基礎上實(shí)現所有權與使用權的分離，使土地使用權作為資源在市場(chǎng)上合理流動(dòng)。在這一過(guò)程中，要時(shí)刻保持清醒的頭腦，從土地用途管理和國家總體規劃入手，保護耕地、節約耕地，通過(guò)集體存量用地的流轉減少建設用地增量的增加，減少閑置土地數量。目前，廣東在這一方面進(jìn)行了有益的探索，正式出臺了《集體所有建設用地使用權流轉管理暫行辦法》，允許在土地總體規劃中確定并經(jīng)批準為建設用地用途的集體土地進(jìn)入市場(chǎng)，從而在國家土地一級市場(chǎng)外全新生成一個(gè)區域性的農村集體土地市場(chǎng)，在我國集體土地管理改革進(jìn)程中邁出了實(shí)質(zhì)性的一步，被稱(chēng)為土地管理“二次創(chuàng )業(yè)”。為有力支持這一改革，廣東省在堅持占補平衡、切實(shí)保護耕地，全面進(jìn)行農村土地產(chǎn)權登記調查，建立土地交易信息服務(wù)系統及建立以農村土地交易為核心的有形土地市場(chǎng)等方面做了大量基礎性工作，為農村集體土地這一“農民的資產(chǎn)”正式進(jìn)入可經(jīng)營(yíng)范圍提供了堅實(shí)的保障。
第三，以上兩點(diǎn)主要是對今后立法提出的一點(diǎn)建議，但立法的修訂總是需要一個(gè)周期，如何在現有法律條文修訂前處理實(shí)踐中出現的在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件，是司法實(shí)踐中亟需解決的迫切問(wèn)題，這也是我們司法實(shí)務(wù)工作者義不容辭的義務(wù)。
根據上述對在農村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力的分析，筆者提出一個(gè)大膽的處理意見(jiàn)，僅供參考，即確認此類(lèi)合同有效，但賦予購房者以選擇權。這里的選擇權的具體內容包括購房者可以選擇解除合同，要求退房退款；也可以選擇繼續履行合同，維持使用房屋的現狀，如果購房者要求辦理相關(guān)證件，則可以辦理“村鎮房屋所有權證”或者其他證明手續，并待國家政策調整后再作出進(jìn)一步處理。
下面進(jìn)一步闡述一下筆者提出上述建議的理由。
1、解除合同。雖然通過(guò)對合同效力的分析，合同應當認定為有效，但是由于目前實(shí)踐中的現狀，比如產(chǎn)權證照辦理不能，對購房者權利的保護措施仍然不健全，其權利處于一種不能完全行使的狀態(tài)，因此，應當設立一種相應的救濟途徑以示公平。同時(shí)，由于目前經(jīng)濟的持續發(fā)展，商品房市場(chǎng)的走勢良好，房?jì)r(jià)不斷攀升，而這種房屋的購買(mǎi)者又往往住房條件差、急需購房。在這種條件下，解除合同的做法其實(shí)是由購房者自己選擇，是否讓自己失去已得利益或可得利益，這種當事人自愿放棄利益的行為法律自然沒(méi)有必要強行干預。在這種房?jì)r(jià)持續上漲的狀況下，也不宜賦予開(kāi)發(fā)商以解除權，因為那樣一來(lái)，對開(kāi)發(fā)商有利而對購房者不利，容易助長(cháng)開(kāi)發(fā)商追逐利益的恣意行為。需要指出的是，在解除合同、退房退款的情況下，所退房款應當只是房屋價(jià)款的本金，而不應當包含利息。
2、履行合同。在購房者未選擇解除合同的情況下，由于合同具有法律效力，則雙方就應當按照合同的約定履行各自義務(wù)，購房者交納購房款，開(kāi)發(fā)商交付房屋。只是在這種情況下，由于目前體制上和行政管理上的問(wèn)題，可能在房屋所有權證的辦理上會(huì )存在一些問(wèn)題，影響到權利人的權利行使和今后房屋的再次轉讓等方面，但這是一個(gè)需要協(xié)調各方面的系統工程，又涉及到前文對立法方面的建議了。
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