房屋合同3篇[優(yōu)秀]

　　隨著(zhù)人們法律意識的加強，合同對我們的幫助越來(lái)越大，在達成意見(jiàn)一致時(shí)，制定合同可以享有一定的自由。相信很多朋友都對擬合同感到非�？鄲腊�，以下是小編為大家收集的房屋合同3篇，僅供參考，歡迎大家閱讀。

房屋合同 篇1

　　出租方(甲方)姓名：__________承租方(乙方)姓名：___________

　　身份證號：__________________身份證號：___________________

　　住址單位：__________________住址單位：___________________

　　一、甲乙雙方商定，甲方將_______市_______小區_______棟_______單元_______樓_______號，使用面積_______平方米的房屋租給乙方使用，期限自____年__月__日至___年__月__日租用期限__月。

　　二、每月租金___元，乙方第一次付__個(gè)月租金合計_____元，第二次付款應在前次租金期滿(mǎn)前一個(gè)月支付，租期滿(mǎn)不續租提前一個(gè)月通知甲方，如逾期不交乙方應主動(dòng)搬出，否則甲方有權將房屋收回或通過(guò)訴訟解決。

　　三、承租期內甲方保證出租房無(wú)任何抵押、債務(wù)或其他糾紛，不得干預乙方正常居住或經(jīng)營(yíng)，并負責物業(yè)費，包燒費的支付，市內的水、電、煤氣、衛生、電話(huà)、治安等費用由乙方支付。

　　四、乙方交給甲方水、電、煤氣、電話(huà)、房屋、等費用押金人民幣___元，還房時(shí)，乙方不欠任何費用，甲方全部返還人民幣___元，如欠費用則由乙方補充或在押金中扣除。

　　五、承租期內乙方應自覺(jué)愛(ài)護房?jì)仍O施，未經(jīng)甲方同意不得轉租、轉借、轉賣(mài)、改變房屋結構，如因管理不善發(fā)生水災、火災及人為損壞或違法行為，法律責任及經(jīng)濟損失由乙方承擔，甲方有收回房屋的權利(蓋不退還乙方交付的任何費用)

　　六、甲方中途終止合同要返還已方余下的租金，乙方中途退租甲方不退租金，國家占用土地或動(dòng)遷，乙方需無(wú)條件搬出，甲方退還余下的'租金，雙方均不屬違約。

　　七、乙方在承租期已滿(mǎn)，沒(méi)有說(shuō)明續租和簽約，占房不交、整天鎖門(mén)、聯(lián)系中斷七天之后，甲方可打開(kāi)房門(mén)收回此房，一切后果乙方自負并應補交所有拖欠費用。

　　八、本協(xié)議一式2份，甲、乙各1份，并附甲乙雙方身份證復印件。

　　九、電表指數

　　民用表：________________公用表：________________

　　煤氣指數：______________表指數：________________

　　十、退房時(shí)，乙方應將承租方的室內(外)恢復原樣。

　　十一、補充協(xié)議：______________________________________________

　　甲方簽字蓋章：__________________乙方簽字蓋章：_______________

　　__________年________月________日__________年________月________日

房屋合同 篇2

　　具體應用法律若干問(wèn)題的解釋

　　為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

　　第一條 本解釋所稱(chēng)城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。

　　鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

　　第二條 出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　第三條 出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準延長(cháng)使用期限的，人民法院應當認定延長(cháng)使用期限內的租賃期間有效。

　　第四條 當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

　　第五條 房屋租賃合同無(wú)效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

　　當事人請求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

　　第六條 出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

　　（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

　　（二）已經(jīng)辦理登記備案手續的；

　　（三）合同成立在先的。

　　不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規定處理。

　　第七條 承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復

　　原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

　　第八條 因下列情形之一，導致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

　　（一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；

　　（二）租賃房屋權屬有爭議的；

　　（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關(guān)于房屋使用條件強制性規定情況的。

　　第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

　　已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無(wú)效的過(guò)錯分擔現值損失。

　　第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

　　第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

　　（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；

　　（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價(jià)值范圍內予以適當補償；

　　（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過(guò)錯承擔相應的責任；

　　（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

　　第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

　　第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

　　第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

　　（一）辦理合法建設手續的，擴建造價(jià)費用由出租人負擔；

　　（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價(jià)費用由雙方按照過(guò)錯分擔。

　　第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時(shí)，轉租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。

　　第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個(gè)月內未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

　　第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無(wú)效的除外。

　　次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

　　第十八條 房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除，出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

　　第十九條 承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶(hù)或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

　　第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

　　（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實(shí)現抵押權發(fā)生所有權變動(dòng)的；

　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　第二十一條 出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　第二十二條 出租人與抵押權人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)房屋的，人民法院應予支持。

　　第二十三條 出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應當在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買(mǎi)權。

　　第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：

　　（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的；

　　（二）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

　　（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內未明確表示購買(mǎi)的；

　　（四） 第三人善意購買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續的。

　　第二十五條 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

　　最高法院民一庭負責人解讀《審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》

　　近年來(lái)，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由于相關(guān)法律規范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點(diǎn)問(wèn)題。為統一法律適用，最高人民法院今天公布了《關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》。最高人民法院民一庭負責人對這一解釋作出了權威解讀。

　　轉租期超承租人剩余租期合同無(wú)效

　　合同效力的認定對促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，維護房屋租賃市場(chǎng)交易秩序穩定意義重大。解釋在準確判斷相關(guān)法律、行政法規的強制性規定是否為效力性強制性規定基礎上，確定了認定合同效力的原則：

　　一是限定無(wú)效合同的范圍。解釋僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉租合同認定為無(wú)效。在違法建筑物范圍認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時(shí)建筑，超過(guò)批準使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。

　　二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第52條規定的無(wú)效情形，就認定合同有效。

　　無(wú)效合同支付使用費是返還財產(chǎn)

　　對于有觀(guān)點(diǎn)認為，解釋規定合同被認定無(wú)效后，承租人要支付房屋占有使用費，是將無(wú)效合同按照有效處理，這位負責人表示：“這種理解是錯誤的�！焙贤瑹o(wú)效后，承租人支付占有房屋期間的使用費，是返還依無(wú)效合同取得的財產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照無(wú)效合同的處理原則，承租人應返還依無(wú)效合同取得的財產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實(shí)際占有房屋所獲取的占有利益。占有利益為無(wú)形財產(chǎn)，承租人只能采用折價(jià)補償的方式，即支付房屋使用費予以返還。

　　對于房屋使用費按照何種標準確定，實(shí)踐中做法很多�？紤]到實(shí)踐中存在因房屋質(zhì)量問(wèn)題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標準確定承租人支付使用費可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，因此規定“當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持”。將是否支持的裁量權交由人民法院，根據承租人對房屋的實(shí)際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標準確定占有使用費。

　　適用不同民法理論處理裝修問(wèn)題

　　房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，解釋在吸收各級人民法院和學(xué)術(shù)界意見(jiàn)基礎上，確立了處理此類(lèi)糾紛的規則：承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則。

　　一是，對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權；已形成附合的裝飾裝修物區分合同無(wú)效、合同有效解除、合同履行期限屆滿(mǎn)情形，適用不同的處理規則。

　　二是，出租人是否對承租人的裝飾裝修進(jìn)行補償、如何補償，要區分不同情況。合同無(wú)效時(shí)，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當得利對承租人進(jìn)行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現值損失作為無(wú)效合同的損失，由雙方按照過(guò)錯承擔；合同解除，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無(wú)過(guò)錯的情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時(shí)，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當得利對承租人予以補償；合同履行期限屆滿(mǎn)，出租人取得附合裝飾裝修物無(wú)需補償。

　　依法保護承租人優(yōu)先購買(mǎi)權

　　對于解釋規定承租人優(yōu)先購買(mǎi)權受侵害時(shí)，無(wú)權主張認定出租人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這位負責人分析說(shuō)，解釋規定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買(mǎi)權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效”，而不是規定在任何情形下，承租人均不得主張認定出租人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

　　優(yōu)先購買(mǎi)權糾紛一直是審判實(shí)踐中的難點(diǎn)。承租人優(yōu)先購買(mǎi)權性質(zhì)的認定，是解決該難點(diǎn)首要面臨的問(wèn)題。20xx年10月1日起施行的物權法，并未將優(yōu)先購買(mǎi)權規定為物權，該權利因此不具有“對世性”權利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見(jiàn)》第118條規定，就是基于該條規定與物權法規定相沖突。本解釋遵循法律規定精神，將承租人優(yōu)先購買(mǎi)權定性還原為債權，規定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買(mǎi)權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

　　承租人主張優(yōu)先購買(mǎi)權有四種例外

　　按照解釋規定，是否只要出租人出賣(mài)租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購買(mǎi)房屋？對此，這位負責人表示，這種理解是錯誤的。解釋第24條規定了承租人優(yōu)先購買(mǎi)權行使的四種例外情形：

　　房屋共有人行使優(yōu)先購買(mǎi)權的。法律設定共有人具有優(yōu)先購買(mǎi)權，宗旨是簡(jiǎn)化物權關(guān)系，維護共有關(guān)系的穩定性，充分發(fā)揮物的用益價(jià)值，從利益衡量的角度考量，應當優(yōu)先保護共有人的購買(mǎi)權。

　　出租人將房屋出賣(mài)給近親屬情形。親情關(guān)系往往是交換價(jià)值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人

　　篇二：廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會(huì )議紀要》

　　廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會(huì )議紀要》

　　全省民事審判工作會(huì )議紀要

　　20xx年X月23日至25日，廣東省高級人民法院在惠州召開(kāi)全省民事審判工作會(huì )議。全省各級人民法院主管民事審判工作的副院長(cháng)、民一庭（含房地產(chǎn)、勞動(dòng)爭議和交通事故審判庭）庭長(cháng)參加了會(huì )議。通過(guò)討論，與會(huì )同志對民事審判中存在的若干具體問(wèn)題提出了許多意見(jiàn)和建議，形成如下會(huì )議紀要：

　　一、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件

　　（一）關(guān)于合同效力問(wèn)題

　　1.要準確理解和適用法律、行政法規的強制性規定，依法維護合同效力�！段餀喾ā返谝话倬攀�一條第二款并非針對抵押財產(chǎn)轉讓合同的效力性強制性規定，當事人僅以轉讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權人同意為由，請求確認轉讓合同無(wú)效的，不予支持。受讓人因抵押登記未涂銷(xiāo)無(wú)法辦理物權轉移登記而請求解除合同的，應予支持；受讓人要求轉讓人承擔相應的民事責任的，應考慮當事人的過(guò)錯程度等因素進(jìn)行處理。

　　2.當事人訂立轉讓不動(dòng)產(chǎn)的合同后，該不動(dòng)產(chǎn)被依法查封，不能因該不動(dòng)產(chǎn)被查封而否定該轉讓合同的法律效力，但受讓人要求解除合同并賠償損失的，可予支持。買(mǎi)受人請求判令出賣(mài)人在解封前辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，人民法院應向其釋明可以變更訴訟請求為解除合同或在解封后辦理過(guò)戶(hù)登記手續；買(mǎi)受人堅持不變更的，駁回該項訴訟請求。

　　3.不動(dòng)產(chǎn)被依法查封后，當事人訂立轉讓該不動(dòng)產(chǎn)的合同，可認定有效。但轉讓合同約定在該不動(dòng)產(chǎn)解封前辦理過(guò)戶(hù)登記手續的條款無(wú)效。出賣(mài)人不能依約履行合同，買(mǎi)受人要求解除合同的，應予支持；買(mǎi)受人要求出賣(mài)人繼續履行合同并在該不動(dòng)產(chǎn)解封后辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，應予支持。出賣(mài)人故意隱瞞不動(dòng)產(chǎn)被查封的事實(shí)與他人簽訂轉讓合同，買(mǎi)受人請求撤銷(xiāo)轉讓合同的，應予支持。

　　4.出租人就未取得建設工程規劃許可證，或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋與承租人訂立租賃合同，當事人以工商行政管理部門(mén)已核準該房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為由主張租賃合同有效的，根據最高人民法院《關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規定，人民法院不予支持。

　　5.出租人未經(jīng)行政主管部門(mén)批準改變房屋用途，并與承租人訂立租賃合同，當事人請求確認租賃合同無(wú)效的，根據最高人民法院《關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規定，人民法院不予支持。當事人要求解除合同的，應予支持。

　　6.房屋買(mǎi)賣(mài)合同或房屋租賃合同對房屋的交樓標準有約定的，按約定辦理；如該約定違反《城鄉規劃法》第45條、《建筑法》第61條、《消防法》第13條等法律、行政法規的強制性規定的，應認定該條款無(wú)效，但不影響合同其他部分的效力。出賣(mài)人交付的商品房應滿(mǎn)足基本的安全條件和買(mǎi)受人的基本居住要求，具體把握標準可審查房屋電梯、水電、煤氣等是否可以正常使用。

　　（二）關(guān)于善意取得問(wèn)題

　　7.轉讓人轉讓登記在其名下的房地產(chǎn)不符合法律規定或者當事人約定的轉讓條件，如果受讓人是善意，且支付了合理對價(jià)并已經(jīng)辦理了房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續的，可以依據《物權法》第一百零六條第一款的規定辦理。

　　（三）關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行問(wèn)題

　　8.商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定按套內建筑面積計算單價(jià)，公共部位和公用房屋分攤建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)內，不再另行計價(jià)，如交付房屋時(shí)建筑面積少于合同約定的，出賣(mài)人應依最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規定承擔違約責任。具體賠償數額可參照如下方式計算：總房?jì)r(jià)（套內面積＋分攤面積）減少面積。

　　（四）關(guān)于一房數賣(mài)的合同履行及違約責任問(wèn)題

　　9.在審理一房數賣(mài)糾紛案件時(shí)，如果數份合同均為有效且各買(mǎi)受人均要求履行合同，一般應按照已經(jīng)辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權利保護順位。惡意辦理登記的買(mǎi)受人，其權利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買(mǎi)受人；變更登記、合法占有發(fā)生在預告登記有效期內的，登記權利人或占有人的權利不能對抗預告登記權利人。對于買(mǎi)賣(mài)合同的成立時(shí)間，應綜合合同在主管機關(guān)的備案時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據證明的合同簽訂時(shí)間等因素進(jìn)行確定。

　　10.在二手房交易中，出賣(mài)人在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，又將房屋出賣(mài)給第三人，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人請求解除合同，并要求出賣(mài)人賠償房屋差價(jià)損失、履約費用等損失的，可予支持。但買(mǎi)受人依據最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規定，要求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任的，不予支持。

　　（五）關(guān)于房地產(chǎn)調控政策問(wèn)題

　　11.商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，如政府部門(mén)出臺限購限貸政策的，人民法院應查明買(mǎi)受人是否屬于限購或限貸范圍。確因限購限貸政策無(wú)法辦理房屋所有權變更登記，或者不能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續履行，當事人請求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條的規定予以支持。買(mǎi)受人請求判令出賣(mài)人辦理過(guò)戶(hù)登記手續的，人民法院應向其釋明可以變更訴訟請求；買(mǎi)受人堅持不變更的，駁回其訴訟請求。

　　12.要注意發(fā)揮司法審判在規范和引導房地產(chǎn)居間合同市場(chǎng)中的作用。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當事人確因居間人的居間行為訂立合同，如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買(mǎi)受人因不能辦理約定的按揭手續，或買(mǎi)受人由于相應住房限購政策的實(shí)施而無(wú)法辦理房屋所有權變更登記，居間人以已經(jīng)促成合同訂立為由請求支付居間報酬的，一般不予支持，但居間人要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的合理費用的，應予支持。居間人故意隱瞞真實(shí)情況、違規操作，惡意促成買(mǎi)賣(mài)雙方訂立合同，如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行，嚴重損害委托人利益的，對居間人請求委托人支付報酬的，不予支持；委托人請求居間人賠償所造成損失的，應根據當事人的過(guò)錯程度處理。

　　（六）關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的性質(zhì)認定問(wèn)題

　　13.審判實(shí)踐中對名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為其他性質(zhì)的合同進(jìn)行轉性認定時(shí)，應當注意不拘泥于合同具有明確的“不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險”的約定，而應以當事人雙方權利義務(wù)內容的實(shí)質(zhì)作為認定的依據。如根據合同約定，提供土地一方僅分得固定數量或固定比例房屋，且在房屋無(wú)法建成的情況下，相對方仍然需要支付與約定分得房屋相對應的價(jià)款或賠償金的，則應認定為建設用地使用權轉讓合同。

　　14.當事人簽訂名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為建設用地使用權轉讓等其他性質(zhì)的合同，第三人有理由相信當事人之間為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系的，轉讓人應對受讓人因該房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的對外債務(wù)承擔連帶責任。

　　二、關(guān)于建設工程施工合同糾紛案件

　　（一）關(guān)于民事責任主體問(wèn)題

　　15.對實(shí)際施工人向與其沒(méi)有合同關(guān)系的轉包人、分包人、總承包人、發(fā)包人提起的訴訟，根據最高人民法院《關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十六條第二款的規定，實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權利的，人民法院可以追加轉包人或者違法分包人為案件當事人。審判實(shí)踐中應注意要嚴格依照法律、司法解釋的規定進(jìn)行審查；不能隨意擴大最高人民法院《關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十六條第二款的適用范圍，并且要嚴格根據相關(guān)司法解釋的規定，明確發(fā)包人只在欠付工程價(jià)款范圍內對實(shí)際施工人承擔責任。

　　16.借用資質(zhì)的實(shí)際施工人以自己的名義獨立向第三人購買(mǎi)建筑材料等商品的，出借資質(zhì)方無(wú)需對實(shí)際施工人的欠付貨款承擔民事責任。

　　（二）關(guān)于合同效力問(wèn)題

　　17.要依法維護通過(guò)招投標方式所簽訂的中標合同的法律效力。對以低于工程建設成本的工程項目標底訂立的施工合同，應當依據《招標投標法》第四十一條第（二）項的規定認定無(wú)效；當事人違反工程建設強制性標準，任意壓縮合理工期、降低工程質(zhì)量標準的約定，也應認定無(wú)效。對于約定無(wú)效后的工程價(jià)款結算，應依據最高人民法院《關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規定處理。

　　18.建設工程沒(méi)有取得建設工程規劃許可證，屬于違法建筑，就該違法建筑所簽訂的施工合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，應當認定該施工合同有效。

　　19、承擔村莊、集鎮規劃區內建筑工程施工任務(wù)的單位，沒(méi)有相應的施工資質(zhì)等級證書(shū)或者資質(zhì)審查證書(shū)，可根據國務(wù)院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》第二十三條的規定認定合同效力。

　　（三）關(guān)于建設工程質(zhì)量問(wèn)題

　　20.建設工程竣工驗收合格后，發(fā)包人請求承包人承擔質(zhì)量問(wèn)題的民事責任，應依法承擔舉證責任。經(jīng)鑒定，建設工程在合理使用壽命內確實(shí)存在地基基礎工程或主體結構質(zhì)量問(wèn)題的，承包人應依法承擔民事責任；存在其他質(zhì)量問(wèn)題的，承包人應在保修期限內承擔保修責任。

　　（四）關(guān)于工程價(jià)款結算問(wèn)題

　　21.招標人和中標人另行簽訂改變工期、工程價(jià)款、工程項目性質(zhì)等中標結果的協(xié)議，應認定為變更中標合同實(shí)質(zhì)性?xún)热�；中標人作出的以明顯高于市場(chǎng)價(jià)格購買(mǎi)承建房產(chǎn)、無(wú)償建設住房配套設施、讓利、向建設方捐獻等承諾，亦應認定為變更中標合同的實(shí)質(zhì)性?xún)热�。對于變更中標合同�?shí)質(zhì)性?xún)热莸墓こ虄r(jià)款結算，應按照《關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十一條規定，以備案的中標合同作為結算工程價(jià)款的根據。協(xié)議變更合同是法律賦予合同當事人的一項基本權利。建設工程開(kāi)工后，因設計變更、建設工程規劃指標調整等客觀(guān)原因，發(fā)包人與承包人通過(guò)補充協(xié)議、會(huì )談紀要、往來(lái)函件、簽證等洽商記錄形式變更工期、工程價(jià)款、工程項目性質(zhì)的，不應認定為變更中標合同的實(shí)質(zhì)性?xún)热�。依法有效的建設工程施工合同，雙方當

　　事人均應依約履行。除合同另有約定，當事人請求以審計機關(guān)作出的審計報告、財政評審機構作出的評審結論作為工程價(jià)款結算依據的，不予支持。

　　22.合同所涉工程不屬于強制招投標的范圍，當事人之間也沒(méi)有進(jìn)行招投標，但按當地建設行政主管部門(mén)的要求進(jìn)行了備案，該備案合同與當事人另行簽訂的合同不一致的，以當事人實(shí)際履行的合同作為結算工程價(jià)款的依據。

　　23.工程款的結算和支付，原則上應當在合同相對人之間進(jìn)行，并符合合同約定。如果沒(méi)有合同依據或者承包人的授權，發(fā)包人直接向沒(méi)有合同關(guān)系的轉包人、違法分包人、實(shí)際施工人結算和付款，一般不構成有效的結算和支付。

　　24.當事人依照無(wú)效的建設工程施工合同就工程價(jià)款簽訂了結算協(xié)議，且工程經(jīng)竣工驗收合格的，可參照結算協(xié)議認定工程價(jià)款。

　　25.承包人與發(fā)包人就工程價(jià)款有爭議，人民法院認為應當委托進(jìn)行造價(jià)鑒定的，應當向當事人釋明。承包人經(jīng)釋明后仍不申請鑒定的，可依據證據規則判令其承擔相應的不利后果。

　　26.當事人在合同中對建筑材料價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險有約定的，按約定處理。沒(méi)有約定的，約定工期內的建筑材料價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險由承包人承擔；逾期竣工的，延誤工期期間的建筑材料價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險，由對工期延誤有過(guò)錯的一方承擔；雙方均有過(guò)錯的，按過(guò)錯大小分擔損失。建筑材料價(jià)格大幅變動(dòng)，當事人以情勢變更為由請求調整工程價(jià)款的'，應從嚴把握。

　　（五）關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題

　　27.非因承包人的原因，建設工程未能在約定期限內竣工，承包人依據《合同法》第二百八十六條規定享有的優(yōu)先受償權不受影響。承包人請求行使優(yōu)先受償權的期限，自建設工程實(shí)際竣工之日起計算；如果建設工程合同由于發(fā)包人的原因解除或終止履行，承包人行使建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權的期限自合同解除或終止履行之日起計算。

　　28.建設工程價(jià)款優(yōu)先受償的范圍僅限于建設工程價(jià)值，不包括建設工程范圍內的建設用地使用權價(jià)值。

　　29.承包人應當通過(guò)行使建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權等合法途徑追索工程欠款，不得留置建設工程或施工資料。施工合同終止或工程完工后，承包人以發(fā)包人拖欠工程款為由，繼續占有工程、拒絕撤場(chǎng)或者移交施工資料，發(fā)包人請求承包人賠償損失的，應予支持。

　　（六）關(guān)于違約責任問(wèn)題

　　30.建設工程施工合同同時(shí)約定遲延付款的利息和違約金的，可以同時(shí)適用，但二者之和不得過(guò)分高于遲延付款的損失，過(guò)分高于的認定標準，按照最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問(wèn)題的解釋

　　（二）》第二十九條的規定把握。

　　31.在承包人延誤工期或發(fā)包人遲延付款的情況下，雙方簽訂補充協(xié)議，承包人重新承諾完工時(shí)間或發(fā)包人重新承諾付款期限，不能視為守約方對違約方放棄主張違約責任，但補充協(xié)議明確約定放棄追究違約責任或當事人明確達成諒解的除外。

　　32.建設工程施工合同履行過(guò)程中，出現了合同約定的遲延支付工程預付款、進(jìn)度款、設計變更、工程量增加、停水、停電等導致順延工期的情形，承包人主張順延工期的，按照施工過(guò)程中形成的簽證等書(shū)面文件確認。沒(méi)有順延工期的簽證文件，人民法院可以根據當事人提供的會(huì )議紀要、往來(lái)函件等其他證據認定應否順延工期。

　　三、關(guān)于建筑物區分所有權和物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件

　　（一）關(guān)于合同效力問(wèn)題

　　33.業(yè)主委員會(huì )違反《物業(yè)管理條例》第十二條第三款的規定，未取得業(yè)主大會(huì )的授權決定或未按業(yè)主大會(huì )授權決定的內容簽訂物業(yè)服務(wù)合同，且在起訴前未取得業(yè)主大會(huì )或者專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數同時(shí)占總人數半數以上的業(yè)主追認的，該物業(yè)服務(wù)合同或合同條款應當認定為無(wú)效。

　　34.根據《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款以及《廣東省物業(yè)管理條例》第三十六條的規定，住宅物業(yè)的建設單位應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設單位違反上述規定簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，應當認定為無(wú)效。但建設單位在《物業(yè)管理條例》出臺前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同且合同履行期限尚未屆滿(mǎn)的，可依據當時(shí)的有關(guān)規定執行。

　　（二）關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依約履行合同的責任問(wèn)題

　　35.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完全履行合同義務(wù)，業(yè)主請求降低物業(yè)費的，可根據當地政府制定的物業(yè)服務(wù)指導價(jià)和合同履行情況對物業(yè)費標準予以適當調整。

　　（三）關(guān)于既有住宅增設電梯糾紛問(wèn)題

　　36.既有住宅增設電梯應根據《物權法》第七十六條的規定，經(jīng)專(zhuān)有部分建筑面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，并報請政府主管部門(mén)審批。其他業(yè)主因對行政主管部門(mén)的審批有異議提起民事訴訟的，不予受理。如其他業(yè)主認為增設電梯的行為侵害其合法權益，請求作出增設電梯決定的業(yè)主予以賠償的，人民法院應予受理。

　　四、關(guān)于道路交通事故責任糾紛案件

　　（一）關(guān)于歸責原則和抗辯權問(wèn)題

　　37.要充分認識交強險設立目的在于保障受害人依法及時(shí)得到賠償，具有較強的社會(huì )保障性質(zhì)。根據《道路交通安全法》第七十六條的規定，無(wú)論機動(dòng)車(chē)一方對交通事故的發(fā)生是否有過(guò)錯，包括存在《機動(dòng)車(chē)交通事故責任強制保險條例》第二十二條規定的情形，保險公司均應在交強險責任限額內先予賠償，除非交通事故損失是由受害人故意造成的。

　　（二）關(guān)于保險合同條款的效力認定問(wèn)題

　　38.對于保險合同中有關(guān)免除保險人責任的條款，要嚴格依照《保險法》第十七條的規定予以審查，要求免責條款必須內容明確、具體，沒(méi)有歧義，并使用黑體字等醒目方式或以專(zhuān)門(mén)章節予以標識、提示；同時(shí)要求在簽訂保險合同時(shí)保險公司要履行明確說(shuō)明義務(wù)，從而使普通人在通常情況下能夠明白地知曉免責條款的內容、涵義和法律后果。如保險公司未能充分履行提示和說(shuō)明義務(wù)，則相關(guān)免責條款不具有法律效力。

　　39.商業(yè)第三者責任保險合同當事人的權利義務(wù)主要應依據保險合同的約定確定。如商業(yè)第三者責任險保險合同明確約定“扣除交強險應賠部分再行賠付”，且保險公司已盡到合理的提示和說(shuō)明義務(wù)，即使機動(dòng)車(chē)所有人或管理人因自己的原因未投保交強險的，仍應認定該約定有效。

　　（三）關(guān)于責任主體問(wèn)題

　　40.因租賃、借用等情形致機動(dòng)車(chē)所有人與使用人不是同一人時(shí)，發(fā)生交通事故后造成第三人損失的，應根據《侵權責任法》第四十九條的規定，由保險公司在交強險責任限額范圍內先予賠償。不足部分，由機動(dòng)車(chē)使用人依照《道路交通安全法》第七十六條的規定承擔賠償責任；機動(dòng)車(chē)所有人對損害的發(fā)生有過(guò)錯的，應根據過(guò)錯大小承擔相應的賠償責任。

　　41.掛靠機動(dòng)車(chē)發(fā)生交通事故造成他人損害，由掛靠車(chē)主承擔損害賠償責任，被掛靠單位承擔補充賠償責任。

　　篇三：最高院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同案件法律解釋

　　中華人民共和國最高人民法院公告

　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》已于20xx年6月22日由最高人民法院審判委員會(huì )第1469次會(huì )議通過(guò)，現予公布，自20xx年9月1日起施行。

　　二○○九年七月三十日

　　最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體

　　應用法律若干問(wèn)題的解釋

　�。�20xx年6月22日最高人民法院審判委員會(huì )第1469次會(huì )議通過(guò)）

　　為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

　　第一條 本解釋所稱(chēng)城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。

　　鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。

　　當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

　　第二條 出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　第三條 出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準延長(cháng)使用期限的，人民法院應當認定延長(cháng)使用期限內的租賃期間有效。

　　第四條 當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

　　第五條 房屋租賃合同無(wú)效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

　　當事人請求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

　　第六條 出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

　�。ㄒ唬┮呀�(jīng)合法占有租賃房屋的；

　�。ǘ�）已經(jīng)辦理登記備案手續的；

　�。ㄈ�）合同成立在先的。

　　不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規定處理。

　　第七條 承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

　　第八條 因下列情形之一，導致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

　�。ㄒ唬┳赓U房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；

　�。ǘ�）租賃房屋權屬有爭議的；

　�。ㄈ�）租賃房屋具有違反法律、行政法規關(guān)于房屋使用條件強制性規定情況的。

　　第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無(wú)效的過(guò)錯分擔現值損失。

　　第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

　　第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

　�。ㄒ唬┮虺鲎馊诉`約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；

　�。ǘ�）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價(jià)值范圍內予以適當補償；

　�。ㄈ�）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過(guò)錯承擔相應的責任；

　�。ㄋ模┮虿豢蓺w責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

　　第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

　　第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

　　第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

　�。ㄒ唬┺k理合法建設手續的，擴建造價(jià)費用由出租人負擔；

　�。ǘ�）未辦理合法建設手續的，擴建造價(jià)費用由雙方按照過(guò)錯分擔。

　　第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時(shí)，轉租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。

　　第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個(gè)月內未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

　　第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無(wú)效的除外。

　　次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

　　第十八條 房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除，出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

　　第十九條 承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶(hù)或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

　　第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

　�。ㄒ唬┓课菰诔鲎馇耙言O立抵押權，因抵押權人實(shí)現抵押權發(fā)生所有權變動(dòng)的；

　�。ǘ�）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　第二十一條 出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

　　第二十二條 出租人與抵押權人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)房屋的，人民法院應予支持。 第二十三條 出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應當在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買(mǎi)權。

　　第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：

　�。ㄒ唬┓课莨灿腥诵惺箖�(yōu)先購買(mǎi)權的；

　�。ǘ�）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

　�。ㄈ�）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內未明確表示購買(mǎi)的；

　�。ㄋ模� 第三人善意購買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續的。

　　第二十五條 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

房屋合同 篇3

　　出租方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：

　　轉租方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：

　　承租方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙方)：

　　經(jīng)過(guò)甲、乙、丙三方友好協(xié)商，就下列房屋的租賃轉讓達成如下協(xié)議：

　　一、房屋基本情況

　　甲方房屋：門(mén)面房?jì)砷g、住房?jì)蓪铀�有房間、水電設施、院落及附屬建筑物。

　　二、房屋租賃期限

　　房屋租賃期限自 年 月 日至 年 月 日止。

　　三、租金

　　該房屋租金年租金為 (大寫(xiě)： )元整。租賃期間，甲方不得以任何理由任意調整租金。

　　四、付款方式

　　丙方一次性支付年租金給乙方。

　　五、交付房屋期限

　　甲方應于本合同簽訂之日起，將房屋交付給丙方使用。

　　六、甲方對房屋使用的承諾

　　(一)甲方保證擁有房屋產(chǎn)權，在交易時(shí)確定該房屋沒(méi)有產(chǎn)權糾紛、抵押債務(wù)、遺留費用(水費、電費等)等未清事項，交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任，由此給丙方造成經(jīng)濟損失的，由甲方負責賠償。

　　(二)甲方保證丙方房屋的使用權期限為 壹 年，如因拆遷、改建等原因影響丙方使用，甲方應退回丙方該年所繳房租，并支付丙方損失費 20000(貳萬(wàn))元整。

　　七、維修養護責任

　　正常的房屋大修理費用由甲方承擔;日常的房屋維修費用由丙方

　　承擔。

　　因丙方管理不善或使用不善造成房屋及其相連設備的'損失和維修費用，由丙方承擔并賠償損失。

　　八、租賃期滿(mǎn)

　　租賃期滿(mǎn)后，如丙方要求繼續租賃，甲方則優(yōu)先同意繼續租賃。

　　九、違約責任

　　租賃期間三方必須信守合同，任何一方違反本合同的規定，按年度須向受害方繳納一個(gè)月租金作為違約金。

　　十、因不可抗力原因導致該房屋損毀和造成損失的，三方互不承擔責任。

　　十一、本合同未盡事項，由甲、乙、丙三方另行議定，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同不一致的，以補充協(xié)議為準。

　　十二、本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙、丙三方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙、丙三方可向人民法院起訴。

　　十三、本合同自甲、乙、丙三方簽訂之日起開(kāi)始生效。壹式叁份，甲、乙、丙三方各執一份，具有同等效力。

　　甲方(簽章)： 乙方(簽章)： 丙方(簽章)：

　　身份證號： 身份證號： 身份證號：

　　日 期： 日 期： 日 期：

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