房屋買(mǎi)賣(mài)應知會(huì )的法律法規
顧名思義，房屋買(mǎi)賣(mài)是指將自己名下的房產(chǎn)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，今天小編就為大家分享房屋買(mǎi)賣(mài)應知會(huì )的法律法規，歡迎閱讀!
房屋買(mǎi)賣(mài)應知會(huì )的法律法規
一、符合房屋現售條件的商品房預售合同的效力
出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明即簽訂預售合同轉讓房屋，在一審法庭辯論終結前房屋已經(jīng)竣工驗收合格的，可以認定為商品房現售，當事人以出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明為由主張合同無(wú)效的，不予支持。
二、預約合同的效力和履行
當事人以出賣(mài)人在簽訂預購書(shū)、購房意向書(shū)等預約協(xié)議時(shí)未取得商品房預售許可證明為由，要求確認預約協(xié)議無(wú)效的，不予支持，但預約協(xié)議被認定為商品房預售合同的除外。
預約協(xié)議訂立后，當事人一方無(wú)正當理由拒絕簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，守約方起訴要求法院強制違約方訂立買(mǎi)賣(mài)合同的，一般不予支持。
三、基于假按揭簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力
當事人為套取銀行貸款虛構房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，雙方并無(wú)買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思表示，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。當事人尚未還清銀行貸款的，對于合同無(wú)效的法律后果可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第25條的規定處理。
四、房屋買(mǎi)賣(mài)中陽(yáng)合同的效力
當事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)中為規避?chē)叶愂毡O管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，該價(jià)格條款無(wú)效，但該條款無(wú)效不影響合同其他部分的效力。當事人以逃避?chē)叶愂諡橛�，要求確認買(mǎi)賣(mài)合同全部無(wú)效的，不予支持。
當事人對房屋買(mǎi)賣(mài)合同(包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同)的效力及履行存在爭議，經(jīng)審查其名為房屋買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為贈與等其他法律行為的，應根據隱藏法律行為的性質(zhì)進(jìn)行處理。
五、購房指標轉讓合同的效力
當事人簽訂合同將房屋(包括拆遷安置用房等)的購買(mǎi)指標轉讓給他人，當事人一方主張轉讓合同無(wú)效的，一般不予支持，但當事人轉讓經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房購房指標的除外。
六、無(wú)權處分合同的效力和履行
夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，當事人以出賣(mài)人在締約時(shí)對房屋沒(méi)有所有權或者處分權為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持。
前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過(guò)戶(hù)登記，不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得構成要件，買(mǎi)賣(mài)合同構成法律上的履行不能，買(mǎi)受人要求繼續履行買(mǎi)賣(mài)合同辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的，法院應當釋明買(mǎi)受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買(mǎi)受人堅持不變更訴訟請求的，應當判決駁回其訴訟請求。房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除的，善意買(mǎi)受人有權要求出賣(mài)人承擔包括賠償房屋差價(jià)損失在內的違約責任。
前款房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)登記到買(mǎi)受人名下，但不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得其他構成要件，夫妻另一方依據該規定要求追回房屋的，應予支持。
“善意”的判斷時(shí)點(diǎn)以買(mǎi)受人申請過(guò)戶(hù)登記時(shí)為準。
七、房屋共有權利人的.訴訟地位與責任承擔
夫妻一方轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，買(mǎi)受人要求繼續履行合同辦理房屋過(guò)戶(hù)登記，法院應當對出賣(mài)人(登記方)的行為是否構成無(wú)權處分或無(wú)權代理進(jìn)行審查，并釋明買(mǎi)受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買(mǎi)受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無(wú)獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣(mài)人構成無(wú)權處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣(mài)人轉讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。
經(jīng)審查夫妻另一方追認出賣(mài)人的處分行為或有證據證明其以自己的行為同意履行的，構成對房屋過(guò)戶(hù)登記債務(wù)的加入，應當判決夫妻雙方共同為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續;出賣(mài)人的行為構成《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第17條第(2)項或《民法通則》第66條第1款規定的，該買(mǎi)賣(mài)合同對夫妻另一方具有約束力，應當判決夫妻雙方共同為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續。
八、冒名簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力
出賣(mài)人冒用房屋所有權人名義(如偽造所有權人身份證明、找相貌近似者冒充所有權人交易等)擅自轉讓房屋，可以參照《合同法》第48條無(wú)權代理的規定認定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，該合同對房屋所有權人沒(méi)有約束力，但買(mǎi)受人有證據證明構成《合同法》第49條規定表見(jiàn)代理的除外。
買(mǎi)受人信賴(lài)出賣(mài)人享有代理權法律外觀(guān)的形成系不可歸因于房屋所有權人的，不構成前款規定的表見(jiàn)代理。
九、連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中的合同效力
房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中，前一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效，并不必然影響后一手房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，法院應當根據后一手買(mǎi)賣(mài)合同是否存在其他法定無(wú)效情形予以認定。但后一手買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人能否取得房屋權利，應當依據《物權法》第106條關(guān)于善意取得的規定進(jìn)行處理。
十、借名買(mǎi)房的認定和處理
借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續。
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)(試行)》第16條規定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續，經(jīng)審查借名購買(mǎi)的經(jīng)濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂的，可以參照前述指導意見(jiàn)第6條第2款的規定處理。
房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。
十一、請求合同繼續履行的處理
當事人要求繼續履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但訴訟請求中沒(méi)有具體履行內容的，法院應當向當事人釋明，要求其變更訴訟請求明確具體履行內容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過(guò)戶(hù)登記等，并告知僅判決繼續履行合同存在履行內容不明確無(wú)法執行的風(fēng)險;當事人堅持不變更的，可以根據當事人的請求作出相應的判決，并告知當事人在履行中發(fā)生新的爭議可就具體履行內容另行起訴。
十二、商品房不符合交付條件的處理
買(mǎi)受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗收手續，不符合法定強制性交付條件的，可以判決出賣(mài)人在合理期限內組織工程竣工驗收，并將驗收合格的房屋交付給買(mǎi)受人，但買(mǎi)賣(mài)合同存在永久性履行不能情形的除外。
買(mǎi)受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買(mǎi)受人有權要求出賣(mài)人依據法律規定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實(shí)際損失。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本約定出賣(mài)人“于房屋實(shí)際交付之日起三十日內支付違約金”，出賣(mài)人實(shí)際逾期交付房屋的，買(mǎi)受人應當依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金;房屋逾期尚未實(shí)際交付，買(mǎi)受人主張逾期交房違約金，出賣(mài)人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。
十三、買(mǎi)受人拒絕接收商品房的處理
出賣(mài)人交付的房屋符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定及法定的強制性交付條件和質(zhì)量標準，買(mǎi)受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣(mài)人承擔逾期交房違約責任的，一般不予支持，但買(mǎi)受人確有證據證明房屋在交付時(shí)存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴重影響正常居住使用的除外。買(mǎi)受人接收房屋不影響出賣(mài)人對房屋的質(zhì)量瑕疵承擔保修義務(wù)。
十四、因“出賣(mài)人原因”未辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的認定
商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人委托出賣(mài)人代為辦證，出賣(mài)人未在合同約定或法定辦證期限內將房屋過(guò)戶(hù)登記到買(mǎi)受人名下，并通知買(mǎi)受人領(lǐng)取房屋權屬證書(shū)的，應當承擔逾期辦證的違約責任，但出賣(mài)人有證據證明辦證逾期系因買(mǎi)受人未繳納辦證所需相關(guān)稅費或提供相關(guān)證明等自身原因造成的除外。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同未明確約定出賣(mài)人代為辦證的，出賣(mài)人仍負有為買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)，即出賣(mài)人應當在合同約定或法定辦證期限屆滿(mǎn)的三十日前，完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機關(guān)，且依合同約定或其他合理方式告知買(mǎi)受人可以自行申請房屋過(guò)戶(hù)登記。出賣(mài)人未履行上述義務(wù)的，應當承擔逾期辦證的違約責任。
因行政部門(mén)原因導致買(mǎi)受人未能在合同約定或法定期限內取得房屋所有權登記的，可以根據其影響程度減輕或免除出賣(mài)人的逾期辦證違約責任。
十五、對待給付義務(wù)的同時(shí)履行
買(mǎi)受人要求出賣(mài)人交付房屋或辦理房屋過(guò)戶(hù)登記，經(jīng)審查合同約定買(mǎi)受人支付剩余購房款的義務(wù)先于或與出賣(mài)人的交房、過(guò)戶(hù)義務(wù)同時(shí)履行，且買(mǎi)受人同意依約支付剩余購房款但出賣(mài)人拒絕受領(lǐng)的，法院應當向出賣(mài)人釋明可以反訴要求支付剩余購房款，經(jīng)釋明出賣(mài)人堅持不反訴，僅以買(mǎi)受人未支付剩余購房款作為拒絕履行抗辯的，法院應當依據買(mǎi)受人的訴訟請求判決：“出賣(mài)人在買(mǎi)受人依合同約定支付剩余購房款時(shí)，交付房屋、協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續”。
十六、一房數賣(mài)中買(mǎi)受人的權利順位
一房數賣(mài)中的數個(gè)買(mǎi)受人均要求繼續履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，應當依據《全國民事審判工作會(huì )議紀要》第二部分第(二)方面、《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)(試行)》第13條的規定確定權利保護順位。在房屋查封期間占有房屋的買(mǎi)受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買(mǎi)受人;辦理商品房預售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續買(mǎi)受人的權利，不能對抗合法占有房屋的買(mǎi)受人。
買(mǎi)受人要求辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的案件中，法院應當告知其可以申請對房屋采取保全措施，法院在必要時(shí)可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關(guān)財產(chǎn)權證照。
十七、第三人過(guò)戶(hù)登記請求權的行使
房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定出賣(mài)人應向買(mǎi)受人指定的第三人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續的，該第三人有權直接要求出賣(mài)人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記;買(mǎi)受人也可以要求出賣(mài)人向其指定的第三人履行合同義務(wù)，但第三人拒絕受領(lǐng)的除外。
十八、出賣(mài)人死亡后房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行
出賣(mài)人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后死亡，買(mǎi)受人有權要求出賣(mài)人的繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內繼續履行合同債務(wù)，交付房屋并辦理房屋過(guò)戶(hù)登記。法院應當依據買(mǎi)受人的訴訟請求判決：“出賣(mài)人的繼承人協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續”。
十九、房屋漲價(jià)損失與一倍賠償的并用
出賣(mài)人具有《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8、9條規定的違約情形，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除，買(mǎi)受人要求同時(shí)賠償房屋漲價(jià)損失和不超過(guò)已付購房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣(mài)人有證據證明兩項賠償數額相加過(guò)分高于買(mǎi)受人所受實(shí)際損失的，可以酌情降低賠償總額。
二十、同時(shí)主張逾期交房、辦證違約金的處理
出賣(mài)人存在違反房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買(mǎi)受人同時(shí)主張上述兩項違約金的，可予以支持。出賣(mài)人主張兩項違約金相加數額過(guò)高的，法院可以綜合買(mǎi)受人所受實(shí)際損失、出賣(mài)人的過(guò)錯程度、是否使用格式條款等因素，對于違約行為重復期間的違約金，擇一高標準予以支持。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定出賣(mài)人逾期取得初始登記和逾期辦理過(guò)戶(hù)登記應當支付違約金，買(mǎi)受人同時(shí)主張兩項違約金的，依前款原則處理。
二十一、逾期辦證違約金過(guò)高的判斷標準
出賣(mài)人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的逾期辦證違約金數額明顯過(guò)高，經(jīng)審查買(mǎi)受人實(shí)際損失無(wú)法確定的，法院可以買(mǎi)受人已付購房款為基數，在日萬(wàn)分之三的標準范圍內對違約金數額進(jìn)行調整。
二十二、違約金分別主張與分段主張的調整
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，出賣(mài)人以買(mǎi)受人主張的違約金數額過(guò)高作為抗辯的，應區分以下情形處理：
(一)出賣(mài)人存在多項違約行為，買(mǎi)受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經(jīng)做出處理的，后訴法院應當綜合考慮前后案件的具體情況、買(mǎi)受人的實(shí)際損失、前訴案件的賠償數額等因素綜合確定賠償數額。
(二)買(mǎi)受人就出賣(mài)人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣(mài)人支付違約金，出賣(mài)人有證據證明前訴案件確定的違約金數額加上買(mǎi)受人在后案中主張的違約金數額過(guò)分高于其所受實(shí)際損失的，應當判決部分駁回直至全部駁回買(mǎi)受人的訴訟請求。
(三)買(mǎi)受人就出賣(mài)人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣(mài)人承擔遲延履行違約金的，后訴法院在支持解除合同違約金時(shí)，應當扣除出賣(mài)人已經(jīng)承擔的遲延履行違約金的數額。
二十三、違約金訴訟時(shí)效的認定
房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定當事人違反合同義務(wù)應承擔的違約金為數額確定的一次性違約金的，訴訟時(shí)效期間從合同約定的義務(wù)履行期限屆滿(mǎn)之次日起算;約定違約金為按日(月)計付的繼續性違約金的，以每個(gè)個(gè)別的債權分別單獨適用訴訟時(shí)效，當事人在訴訟中提出時(shí)效抗辯的，違約金保護范圍為當事人起訴之日前兩年。期間有時(shí)效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效中斷或中止的相關(guān)規定。
二十四、民間借貸與代理售房的處理
民間借貸關(guān)系的借款人在借款時(shí)出具委托書(shū)，授權貸款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋，貸款人(或其指定的第三人)在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉讓其房屋，借款人主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，一般不予支持，但貸款人與買(mǎi)受人存在惡意串通行為，或者買(mǎi)受人明知或應當知道代理人實(shí)際沒(méi)有代理權或濫用代理權的除外。貸款人應當將收取的購房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項及時(shí)退還給借款人。
借款人認為合同約定的房屋轉讓價(jià)格明顯過(guò)低，顯失公平的，可以依據《合同法》第54條第1款第(2)項的規定行使撤銷(xiāo)權。轉讓價(jià)格是否明顯過(guò)低的標準可以參照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第19條的規定予以確定，即合同約定的房屋轉讓價(jià)格達不到當時(shí)交易地的市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為價(jià)格明顯過(guò)低。
法院應當嚴格審查授權委托書(shū)的內容、買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和履行是否符合市場(chǎng)交易習慣、買(mǎi)受人是否實(shí)際支付購房款并實(shí)地查看房屋、買(mǎi)受人的身份等因素綜合予以認定。
二十五、民間借貸與以房抵債的處理
當事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有(或經(jīng)第三人同意以第三人所有)的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實(shí)為基礎借貸債權的擔保，應當根據當事人的真實(shí)意思表示認定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。貸款人可以選擇行使以下權利：(1)貸款人依原基礎借貸法律關(guān)系主張償還借款的，應予支持;(2)貸款人在履行清算義務(wù)的前提下，要求借款人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續的，應予支持。房屋價(jià)值超過(guò)擔�；A借貸債權(貸款本金、合法利息等)的，貸款人應將剩余款項返還給借款人。房屋價(jià)值以貸款人要求借款人辦理房屋過(guò)戶(hù)登記時(shí)予以確定。
當事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)后簽訂合同約定以房抵債，性質(zhì)上屬于債務(wù)履行方式的變更，貸款人要求繼續履行合同辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續的，應予支持。借款人認為抵債價(jià)格明顯過(guò)低，顯失公平的，可以參照本紀要第24條第2款規定處理。
二十六、以房抵債與調解
當事人以債務(wù)糾紛訴至法院，在訴訟中自愿達成以房抵債協(xié)議的，各級法院應當嚴格依據《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)調控政策下人民法院嚴格審查各類(lèi)虛假訴訟的緊急通知》的相關(guān)規定，加大對可能出現的虛假訴訟案件的審查力度，對抵債協(xié)議的內容一般不出具正式調解書(shū)予以確認，確實(shí)需要出具正式調解書(shū)的，應當報經(jīng)所在法院主管副院長(cháng)或庭長(cháng)審核。
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