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提前解除房屋租賃合同注意事項
提前解除房屋租賃合同存在的風(fēng)險：
提前解除房屋租賃合同的風(fēng)險是潛在的違約風(fēng)險。如果在當事人協(xié)商一致解除租賃合同的情況下，不會(huì )發(fā)生這種風(fēng)險。但是如果當事人認為符合法律規定的情形，所以解除租賃合同的，那么就有可能要承擔違約的風(fēng)險。
這是因為，法律雖然規定了解除房屋租賃合同的條件，但是這些條件都不是足夠清楚和不確定，如果另一方當事人對此持有異議的話(huà)，那么最終只能由法院決定是不是符合法律規定。一旦法院認為不符合法律規定的解除條件，那么提出解除房屋租賃合同的當事人就需要承擔違約責任。
提前解除房屋租賃合同需要注意的問(wèn)題：
1、押金不是違約金，提前解除合同不能直接扣除。
在房屋租賃合同中一般會(huì )涉及簽訂合同后房主預先收取幾個(gè)月的租金為押金的問(wèn)題，如果雙方一旦發(fā)生什么爭議，尤其是承租人提前解約，出租人往往會(huì )扣留押金做為違約金。實(shí)際上，押金并非是提前解約的違約金。
之所以出租人要收取押金，是因為出租人把自己的房子和相關(guān)附屬物品交給承租人使用，為確保承租人在使用過(guò)程中給租賃物造成的損害能得到賠償，才設定押金。從這個(gè)角度講，不管是正常結束租賃關(guān)系，還是一方提前解除租賃合同，只要租賃物沒(méi)有受以損害，押金都應該退還。
除非雙方在租賃合同中明確約定，一方違約解除合同，以押金為標準確定約定的違約金數額。
2、單方解除合同的違約金標準如何確定?
出租人或承租人在某一方提前解除合同時(shí)經(jīng)常會(huì )問(wèn)到的一個(gè)問(wèn)題就是：“法律有沒(méi)有規定一個(gè)明確的違約金數額標準?”
這里可以很準確的告訴大家：“沒(méi)有!”
在合同法中對于違約金數額的確定主要就是一個(gè)原則：“有約定從約定，無(wú)約定以實(shí)際損失計。”
但是，房屋租賃合同解約時(shí)，如果沒(méi)有約定的違約金，如何確定單方解除給另一方造成的損失?這很難準確認定。
出租人單方解除合同，承租人的損失如何認定?承租人要另尋房子租住，花費的時(shí)間很難計算，除必要的搬家費等，不管找到還是沒(méi)找到，都很難準確地認定實(shí)際損失數額。
承租人單方解除合同呢?理由上似乎好找一些，可以說(shuō)“造成房屋空置產(chǎn)生損失”，但是空置幾個(gè)月的損失是合理的呢?你總不能永遠空著(zhù)不找新的承租人吧?比如前面的案子中原告主張一年半的空置損失，最終法院只支持了四個(gè)月的。
所以，為了避免這種違約金標準的不確定性和爭議，律師建議在簽訂房屋租賃合同時(shí)雙方一定要把單方解除合同的違約金標準明確在書(shū)面合同中。比如明確約定幾個(gè)月的房租為違約金，或者直接表述按押金的標準確定違約金的數額。
這樣，一旦發(fā)生單方解除的情況，守約方主張違約責任簡(jiǎn)單方便;而違約方呢?對自己的違約行為的后果也有所預期，可以事先準確判斷后果，在是否違約時(shí)就會(huì )有一個(gè)得與失的客觀(guān)衡量。對雙方都有好處。
3、如何做到提前解約，而不承擔違約責任?
經(jīng)常碰到因為客觀(guān)原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承擔違約責任的情況。我們前面說(shuō)過(guò)，如果在解除時(shí)，雙方協(xié)商一致解除而不承擔違約責任，當然可以不承擔。
可是誰(shuí)能保證協(xié)商一致呢?能不能提前就做好這個(gè)工作?能!如果事先在合同中采取些變通措施，是可以做到的。
比如雙方可以在租賃合同中先明確約定，發(fā)生何種情況，合同自動(dòng)解除，雙方不須承擔違約責任，比如房屋需要拆遷、承租人工作地方發(fā)生重大變化等等，當然，如果有這些情況發(fā)生，也應該給另一方保留必要的準備時(shí)間才算合理。
再比如，從租賃雙方的目的上看，承租方是為了使用特定的房屋，出租方是為了出租獲利。所以，也可以從合同的目的入手避免雙方的違約責任。
比如可以做類(lèi)似如下的約定：
如果承租人想提前解除租賃合同，應該承擔3個(gè)月的租金為違約金，但是，如果承租人在解除合同時(shí)能以不低于原租賃合同的條件，為出租人找到新的承租人，則承租人不承擔上述違約責任;
如果出租人想提前解除租賃合同，應該承擔3個(gè)月的租金為違約金，但是，如果出租人在解除合同時(shí)能在出租房屋所在的小區為承租人另外尋找到與原租賃房屋、租金標準相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家費用外，出租人可以不承擔違約責任。
其實(shí)，上述變通辦法，即使提前沒(méi)有約定，在某一方要單方解除時(shí)也不妨提出來(lái)與對方協(xié)商，但是如果提前沒(méi)有約定，就算您的方案是合理的，對方也未必就要絕對接受，所以，可能的話(huà)，還是事先約定為好。
4、提前解除合同要有必要的書(shū)面手續。
前面我們講過(guò)，合同正常到期解除，雙方要有交房手續，要清點(diǎn)物品，退還剩余的租金和押金，上述過(guò)程應該有書(shū)面文件予以證明。
在提前解除合同的情況下，當然也少不了上述文件，另外，還要再多出一份，就是《解除租賃合同確認書(shū)》，在解除時(shí)雙方應該就哪一方提出解除、另一方的態(tài)度是什么、是否承擔違約責任、如何承擔等問(wèn)題在這份文件中明確。
不管解合同是否協(xié)商一致，雙方均應該注意保留必要的書(shū)面文件。協(xié)商一致解除，自然可以簽訂《解除租賃合同確認書(shū)》，協(xié)商不一致無(wú)法雙方簽訂文件怎么辦?守約方可以單方向對方發(fā)同相應催示函主張權利，并保留催示的證據，如果在合理時(shí)間內對方?jīng)]有反應，應該及時(shí)到法院提起訴訟。
5、房屋租賃合同解除協(xié)議書(shū)
甲方(出租人)：
乙方(承租人)：
鑒于：
甲乙雙方于__年__月__日簽訂《XX房屋租賃合同》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“租賃合同”)及《房地產(chǎn)租賃補充協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“補充協(xié)議”)，甲方將坐落于__________________給乙方作__之用。上述租賃合同及補充協(xié)議約定的租賃期為_(kāi)_年__月 __日起至__年__月__日止。
乙方因業(yè)務(wù)調整于__年__月__日向甲方提出提前終止租賃合同及補充協(xié)議的要求。
現甲、乙雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，一致同意訂立如下條款，以解除租賃合同及補充協(xié)議：
一、違約金的承擔 現因乙方方面的原因導致租賃合同及補充協(xié)議無(wú)法繼續履行，需提前終止。乙方交存甲方的押金為兩個(gè)月租金人民幣 元。根據補充協(xié)議第十一條第七款及雙方充分協(xié)商，甲乙雙方同意乙方向甲方支付違約金人民幣 元。兩項沖抵，剩余人民幣 元，該剩余部分將在乙方向甲方付清本協(xié)議第三約定的復原費用后返還。
二、租賃合同及補充協(xié)議解除時(shí)間 甲方同意乙方在核算清甲方所有應繳費用，包括但不限于：租金、管理費、水電費等后，于2011年7月1日解除租賃合同及補充協(xié)議。租賃合同及補充協(xié)議解除當日，乙方搬離該租賃房屋。
三、復原費用 乙方同意在撤離該租賃房屋時(shí)向甲方支付復原費用人民幣 元。乙方逾期支付該費用的，每拖欠一日，應向甲方支付該費用百分之二(2%)的金額作為逾期支付違約金。
四、本協(xié)議效力 本補充協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執一份，自雙方代表簽名蓋章后生效。
五、協(xié)議生效
本協(xié)議于__年 __月__日在中華人民共和國____省(自治區、直轄市)__市(縣)簽訂。
甲方(出租人)：
法定(授權)代表：
簽署日期：
乙方(承租人)：
法定(授權)代表：
簽署日期：
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