簽署購房合同須知事項

　　1、產(chǎn)權證要齊全。包括《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《商品房預售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權證的必要條件。銷(xiāo)售許可證的證件原件應該在售樓現場(chǎng)懸掛，可以在售樓現場(chǎng)看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁(yè)，如果開(kāi)發(fā)商向銀行進(jìn)行了開(kāi)發(fā)貸款，在土地使用權證上會(huì )有注明。還有開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執照，經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可。

　　2、簽合同時(shí)要寫(xiě)明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責任。按規定入住70%以上才能開(kāi)通燃氣，之前開(kāi)發(fā)商要免費提供液化氣灌。

　　3、延期交房：開(kāi)發(fā)商《補充協(xié)議》規定，“若開(kāi)發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房?jì)r(jià)每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5%為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。

　　4、購買(mǎi)合同的第一條，項目建設依據，在審核這一條條款內容時(shí)，需要注意在合同中填寫(xiě)相關(guān)的內容，與開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說(shuō)編號和經(jīng)營(yíng)范圍。第二條，是商品房的銷(xiāo)售依據，需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷(xiāo)售許可證的號碼，批準的機構，以及銷(xiāo)售的方式，與開(kāi)發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。

　　5、公攤面積：不應該計入的包括倉庫、機動(dòng)車(chē)車(chē)庫、非機動(dòng)車(chē)車(chē)庫，作為人防的地下室，以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商在大堂里做的銷(xiāo)售中心等。為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來(lái)說(shuō)，就是與這棟樓不相連的部分，比如說(shuō)小區的物業(yè)管理用房等。在商品房買(mǎi)賣(mài)附件里應該有一個(gè)明確的說(shuō)明，在主合同的第三條里，只是說(shuō)分攤了多少，分攤的面積的數額，但是在合同的附件二，應該有一個(gè)房屋面積分攤的說(shuō)明表，分攤了哪一部分，是經(jīng)過(guò)哪一個(gè)地方批準的。

　　6、面積確認和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說(shuō)正負3%，超過(guò)此比例的購房人可以選擇退房，開(kāi)發(fā)商應退還房款以及利息，你也可以接受。

　　7、付款方式與期限。一次性付款可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應該在約定的時(shí)間里款沒(méi)有到開(kāi)發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應數量的違約金，所以應該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開(kāi)發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢(xún)一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現其他的麻煩。

　　8、賣(mài)售人預期付款的違約責任。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商約定你超過(guò)30天未付清房款可以解約的，對預期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應該對應，應該是平等的。

　　9、有關(guān)規劃設計變更條款，這一方面，因為我們購買(mǎi)的是期房，在商品房施工的過(guò)程中，有可能某些方面，開(kāi)發(fā)商認為需要做規劃的變更，設計的變更，應該在收到有關(guān)部門(mén)批準變更10個(gè)工作日，書(shū)面通知購房人，購房人有權選擇退房。

　　10、房屋的交接：開(kāi)發(fā)商應該請房地產(chǎn)的管理部門(mén)認可的有資質(zhì)的機構對房屋的面積進(jìn)行實(shí)測，在交樓的時(shí)候，應該提供實(shí)測面積的數據，以及我們所說(shuō)的住宅質(zhì)量保證書(shū)以及住宅使用說(shuō)明書(shū)，如果開(kāi)發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責任，由開(kāi)發(fā)商承擔。

　　11、開(kāi)發(fā)商關(guān)于基礎設施和配套設施的承諾，一般來(lái)說(shuō)，標準合同中有五項，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃氣管道的開(kāi)通，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì )跟你說(shuō)等到入住之后，比如說(shuō)入住率是多少，但是目前北京市并沒(méi)有明確的規定，說(shuō)入住率達到多少才可以開(kāi)通天然氣，實(shí)際上跟開(kāi)發(fā)商跟燃氣公司的工作協(xié)調都是有關(guān)系的，應該跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。對于您購買(mǎi)園區項目?jì)�，在樓�?shū)中開(kāi)發(fā)商承諾過(guò)的，比如說(shuō)象會(huì )所、園區的綠化，以及地上地下的停車(chē)位，建議在這一條中，要求開(kāi)發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規定日期內未達到開(kāi)發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達到使用條件，應該視為開(kāi)發(fā)商逾期交房，應該承擔逾期交房的相關(guān)責任。

　　12、關(guān)于產(chǎn)權登記的相關(guān)規定，約定了辦理產(chǎn)權證的時(shí)限，以及違約的條款，購房人可以根據實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現行商品房銷(xiāo)售規定，在60天內，開(kāi)發(fā)商應將登記資料提供給產(chǎn)權辦理部門(mén)備案。如果因為開(kāi)發(fā)商的責任，沒(méi)有及時(shí)把所有的資料報產(chǎn)權登記機關(guān)備案，使購買(mǎi)人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，作起來(lái)有一定困難，比如說(shuō)你已經(jīng)入住了，因為辦理產(chǎn)權，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因為產(chǎn)權證的原因要退房，可能會(huì )不太利，建議大家在確認這個(gè)項目是一個(gè)合法的項目之后，那么辦理產(chǎn)權只是開(kāi)發(fā)商工作的一個(gè)程序問(wèn)題，以及和相關(guān)部門(mén)的協(xié)調問(wèn)題，并不是說(shuō)沒(méi)有辦理產(chǎn)權證，是因為這個(gè)項目的本身合法性有問(wèn)題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開(kāi)發(fā)商按照一定的比例來(lái)支付違約金。

　　13、其它：比如說(shuō)這個(gè)合同有多少頁(yè)、有多少份等，商品房買(mǎi)賣(mài)標準合同應該有四份，其中二份是正本，二份是副本�，F在房管局在做備案的時(shí)候，房管局會(huì )備一份，購房人應該有一個(gè)合同的正本，如果是申請銀行按揭的話(huà)，合同正本應該交銀行來(lái)收押。在整個(gè)的合同最后一條，是做預售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下在合同簽訂30日之內，開(kāi)發(fā)商應該向房產(chǎn)所在區的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應該注意這個(gè)圖紙要用坐標來(lái)確認這個(gè)房屋的朝向;第二要標注面積，或者是面積的標尺。
　　購房合同示范文本

　　出賣(mài)人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：______________________________

　　法定代表人：_________________聯(lián)系電話(huà)：______________

　　注冊地址：__________________郵政編碼：______________

　　營(yíng)業(yè)執照號碼：___________________________________

　　開(kāi)戶(hù)行：__________________帳號：_________________

　　委托代理人(房地產(chǎn)經(jīng)紀機構)：___________________________

　　法定代表人：_________________聯(lián)系電話(huà)：______________

　　注冊地址：__________________郵政編碼：______________

　　營(yíng)業(yè)執照號碼：___________________________________

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資格證書(shū)編號：____________________________

　　開(kāi)戶(hù)行：__________________帳號：_________________

　　買(mǎi)受人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：______________________________

　　國籍/法定代表人：__________身份證(護照)/營(yíng)業(yè)執照號碼：_________

　　地址：____________________郵政編碼：______________

　　聯(lián)系電話(huà)：_____________________________________

　　委托代理人：____________________________________

　　國籍/法定代表人：__________身份證(護照)/營(yíng)業(yè)執照號碼：_________

　　地址：____________________郵政編碼：______________

　　聯(lián)系電話(huà)：_____________________________________

　　根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規的規定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實(shí)信用、守法的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達成如下條款：

　　第一條 商品房情況

　　該商品房銷(xiāo)售許可證號：_____________________ 商品房座落：_______區、縣________________路、道、街__________________________。設計用途_____，建筑結構_____，建筑層數為_(kāi)____層。建筑面積_____平方米，其中：套內建筑面積_____平方米，公共部分分攤建筑面積_________平方米。

　　商品房平面圖見(jiàn)附件一，商品房抵押、租賃等情況見(jiàn)附件二。

　　商品房土地來(lái)源為：________。以出讓方式取得土地使用權的，土地使用年限為_(kāi)______年，自____年____月____日至______年_______月______日止。

　　第二條 商品房?jì)r(jià)款

　　商品房銷(xiāo)售按建筑面積計算，每平方米價(jià)格為_(kāi)__________元(幣種：___)，價(jià)款為_(kāi)______元，計_____(大寫(xiě))。

　　第三條 商品房交付日期

　　商品房竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付;未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付。

　　甲方于_____年____月____日前，將商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，雙方同意按下列第____種方式處理：

　　1、 變更合同

　　2、 解除合同

　　3、 _____________________________。

　　第四條 乙方付款形式及付款時(shí)間

　　乙方按下列第種形式付款：

　　1、一次性付款。

　　________________________________________________________________________________________________________________________________

　　2、分期付款。

　　________________________________________________________________________________________________________________________________

　　3、其他方式。 _________________________________________________________________________________________________________________________

　　第五條 甲方逾期交付商品房的處理

　　除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在_____日內的，乙方有權向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。如超過(guò)上述約定期限的，乙方有權按照下述的第_______種約定，追究甲方違約責任：

　　1、合同繼續履行。甲方應支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房?jì)r(jià)款的萬(wàn)分之_____向乙方支付違約金。

　　2、解除合同。甲方應退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房?jì)r(jià)款的萬(wàn)分之_____向乙方支付違約金。乙方的實(shí)際損失超過(guò)甲方支付的違約金時(shí)，甲方還應承擔賠償責任。

　　3、_____________________________________________________________。

　　第六條 乙方逾期付款的處理

　　乙方如未按本合同第四條約定日期付款，逾期在_______日內的，甲方有權追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。

　　如超過(guò)上述約定期限的，甲方有權按照下述的第_______種約定，追究乙方違約責任：

　　1、合同繼續履行。乙方應支付逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，乙方還應每日按商品房?jì)r(jià)款的萬(wàn)分之_____向甲方支付違約金。

　　2、解除合同。乙方應按商品房?jì)r(jià)款的萬(wàn)分之_____向甲方支付違約金。

　　第七條 商品房建筑面積與銷(xiāo)售建筑面積差異的處理

　　商品房建筑面積以房屋所有權證記載面積為法定依據。商品房建筑面積與甲方銷(xiāo)售面積差異不超過(guò)±3%(包括±3%)的，每平方米價(jià)格保持不變，商品房?jì)r(jià)款按商品房建筑面積與銷(xiāo)售面積的差異多退少補。

　　面積差異超過(guò)±3%的，雙方約定如下：

　　第八條 商品房質(zhì)量及保修責任

　　甲方交付的商品房的質(zhì)量和設備等應符合國家有關(guān)規定和甲方的承諾(見(jiàn)附件三)，未達到國家規定標準和承諾的，甲方應承擔責任。

　　在乙方正常情況下，甲方應按照《**市商品房住宅質(zhì)量保證書(shū)》的規定履行保修責任。因乙方擅自拆改造成損壞的，甲方不承擔責任。

　　第九條 商品房配套設施運行的約定

　　下列配套設施運行日期約定如下：

　　1、上水___________________________ 。

　　2、下水___________________________ 。

　　3、供電___________________________ 。

　　4、燃氣(氣源種類(lèi))_____________________ 。

　　5、暖氣___________________________ 。

　　6、 _____________________________。

　　上述配套設施未按約定日期運行的，甲方應在 日內采取撲救措施，并賠償乙方損失;超過(guò)上述約定期限的，甲方應賠償損失，并且每項還應按商品房?jì)r(jià)款的______ %向乙方支付違約金。

　　第十條 商品房設計變更的約定

　　甲方未征得乙方同意，不得擅自變更商品房的房屋設計和環(huán)境布局(見(jiàn)附件四)。確需變更的，甲方應自設計變更方案確定之日起_____日內與乙方協(xié)商。

　　乙方同意變更的，雙方訂立補充合同。

　　乙方不同意變更，或甲方擅自變更的，乙方有權解除合同。解除合同的，甲方應退還乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之外，甲方還應按商品房?jì)r(jià)款的______ %向乙方支付違約金。

　　第十一條 商品房交接

　　商品房交付時(shí)，甲方應書(shū)面通知乙方辦理商品房交接手續，提供《天津市商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《天津市商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》，交接房屋鑰匙。

　　第十二條 商品房產(chǎn)權登記

　　商品房竣工驗收合格后，甲方須在30日內辦理房屋所有權初始登記。初始登記完畢后，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋所有權轉移登記。

　　甲方未按時(shí)辦理房屋所有權初始登記或未協(xié)助乙方辦理房屋所有權轉移登記，給乙方造成損失的，甲方應承擔責任。

　　第十三條 物業(yè)管理

　　關(guān)于物業(yè)管理的服務(wù)內容和收費標準等，按有關(guān)規定由乙方與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理合同。

　　第十四條 產(chǎn)權糾紛和債權債務(wù)糾紛的約定

　　甲方保證在交付商品房時(shí)，無(wú)產(chǎn)權糾紛和債權債務(wù)糾紛。如存在產(chǎn)權糾紛和債權債務(wù)糾紛，由甲方承擔全部責任。

　　第十五條 爭議處理

　　本合同發(fā)生爭議，甲乙雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，按下列第____種方式處理：

　　1、向_____________ 仲裁委員會(huì )申請仲裁;

　　2、向人民法院提起訴訟。

　　第十六條 合同附件

　　本合同未盡事宜，甲乙雙方另行訂立補充合同(見(jiàn)附件五)。

　　附件一至附件五均為本合同不可分割的部分，具有同等效力。

　　第十七條 合同份數

　　本合同連同附件共______，一式五份，甲、乙雙方各執一份，備案機關(guān)存留一份，其他二份備用，具有同等效力。

　　第十八條 合同生效

　　本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。當事人另有約定的，按照其約定。

　　甲方：　　　　　　　　　乙方：

　　年 月 日　　　　　　　　年 月 日

　　委托代理人：　　　　　　委托代理人：

　　年 月 日　　　　　　　　年 月 日

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