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合同法：租賃合同中的優(yōu)先購買(mǎi)權解讀
租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。交付租賃物的一方為出租人，接受租賃物的一方為承租人，被交付使用的財產(chǎn)即為租賃物，租金就是承租人向出租人交納的使用租賃物的代價(jià)。
租賃合同的內容包括租賃物的名稱(chēng)、數量、用途、租賃期限、租金以及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。
承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權
承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權是指承租人基于租賃合同，在出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，在同等條件下可優(yōu)于其他人購買(mǎi)的權利。根據合同法的規定，承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權只存在于房屋租賃中。
《合同法》第二百三十條：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內要通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)權利。
(1)僅限于房屋租賃場(chǎng)合;
(2)出租人出賣(mài)出租房屋,應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人。
(3)出租人侵害承租人優(yōu)先權的,承租人可主張賠償損失;
(4)在轉租的場(chǎng)合,次承租人與承租人都有優(yōu)先購買(mǎi)權,二者發(fā)生沖突的,前者優(yōu)先于后者.
形成權
承租人以同樣條件聲明承租者，出租人有出租之義務(wù)，即優(yōu)先承租人依其一方的意思，無(wú)須義務(wù)人(出租人)的承諾即可形成與原協(xié)議條件相同的租賃內容之契約。
附限制條件的物權
作為房屋的所有權人，在法律規定的范圍內，本應享有對房屋全面支配的權利，但在優(yōu)先承租權存在的情況下，所有權人行使權力反受沒(méi)有所有權人的承租人的限制，這樣做的目的是為保護弱勢群體承租方的利益。
優(yōu)先條件
民法理論上一般認為，按照房屋優(yōu)先購買(mǎi)權產(chǎn)生原因的不同，可將其區分為法定優(yōu)先購買(mǎi)權和意定優(yōu)先購買(mǎi)權兩類(lèi)。前者是指由法律明文規定，僅特定法律關(guān)系中的特定之人才能夠享有的優(yōu)先購買(mǎi)權;后者則是指在法律并無(wú)明文規定的情況下，由當事人通過(guò)合同等法律行為而設定的優(yōu)先購買(mǎi)權。準此以觀(guān)，中國《合同法》所規定的承租人優(yōu)先購買(mǎi)權顯然是一種法定優(yōu)先購買(mǎi)權。
相關(guān)種類(lèi)
根據租賃物的不同，租賃可以劃分為動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃。不動(dòng)產(chǎn)租賃包括房屋租賃和土地使用權租賃等。
根據法律對租賃是否具有特殊的規定，可以將租賃劃分為一般租賃和特殊租賃。特殊租賃是相對于一般租賃而言的，指法律有特別要求的租賃，例如。房地產(chǎn)管理法律對房地產(chǎn)的租賃、海商法對船舶的租賃以及航空法對航空器的租賃等都有特殊的規定。
根據租賃合同是否確定期限，可以劃分為定期租賃和不定期租賃。當事人可以在租賃合同中約定租賃期間，沒(méi)有約定租賃期間的則為不定期租賃。對于不定期租賃，任何一方當事人都有權依自己的意愿隨時(shí)解除合同，但在解除合同之前，應預先通知對方。但是，無(wú)論是否約定租賃期間，租賃期間都受20年法定期間的限制。
出租人的義務(wù)
1.交付出租物。出租人應依照合同的約定的時(shí)間和方式交付租賃物。物的使用以交付占有為必要的，出租人應按照約定交付承租人實(shí)際占有使用。物的使用不以交付占有為必要的，出租人應使之處于承租人得以使用的狀態(tài)。如果合同成立時(shí)租賃物已經(jīng)為承租人直接占有，從合同約定的交付時(shí)間時(shí)起承租人即對租賃物享有使用收益權。
2.在租賃期間保持租賃物符合約定用途。租賃合同是繼續性合同，在其存續期間，出租人有繼續保持租賃物的法定或者約定品質(zhì)的義務(wù)，使租賃物合于約定的使用收益狀態(tài)。倘發(fā)生品質(zhì)降低而害及承租人使用收益或其他權利時(shí)，則應維護修繕，恢復原狀。因修理租賃物而影響承租人使用、收益的，出租人應相應減少租金或延長(cháng)租期，但按約定或習慣應由承租人修理，或租賃物的損壞因承租人過(guò)錯所致的除外。
3.物的瑕疵擔保。出租人應擔保所交付的租賃物能夠為承租人依約正常使用、收益的狀態(tài)，即交付的標的物須合于約定的用途。
4.權利的瑕疵擔保義務(wù)。出租人應擔保不因第三人對承租人主張租賃物上的權利而使承租人無(wú)法依約對租賃物進(jìn)行使用收益。
承租人的義務(wù)
1.支付租金�！逗贤ā返�226條規定：“承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規定仍不能確定，租賃合同不滿(mǎn)一年的，應當在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付;租賃期間一年以上的，應當在每屆滿(mǎn)一年時(shí)支付，應當在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付;應當在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付。”
租金為租賃物使用收益的代價(jià)，一般以金錢(qián)計，當事人約定以租賃物的`孳息或者其他物充當租金的，也無(wú)不可，但不得以承租人的勞務(wù)代租金。約定以一方付出老吳為對物的使用收益的代價(jià)的，當事人之間的關(guān)系不為租賃關(guān)系。
租賃的數額得有當事人自行約定，但法律對租金數額有特別規定者，則當事人應當依法律的規定約定;當事人約定的租金高于法律規定的最高限額的，其超過(guò)部分應為無(wú)效。承租人交付租金，應依當事人依法約定的數額交付。租金雖為租賃物使用收益的代價(jià)，但在因承租人自己的事由而致不能對租賃物的全部或者一部為使用收益時(shí)，承租人不能免除或者部分免除交付租金的義務(wù)，仍應按約定的數額交付租金。依《合同法》第231條的規定，在租賃物因不可歸責于承租人的原因而部分滅失時(shí)，因承租人對租賃物的部分不能為使用收益，承租人可就滅失部分請求減少租金;若租賃物剩余部分不能實(shí)現租賃目的，承租人可解除合同，從而免除交付租金的義務(wù)。
承租人交付租金，應當依數一次性交足，不能僅交租金的一部分，而拖欠一部分。承租人延遲交付租金的，自應負債務(wù)延遲履行的責任�！逗贤ā返�227條規定：“承租人無(wú)正當理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
2.按照約定的方法使用租賃物。承租人應按照約定的方法使用租賃物;無(wú)約定的或約定不明確的，可以由當事人事后達成補充協(xié)議來(lái)確定;不能達成協(xié)議的，按合同的有關(guān)條款或交易習慣確定;仍不能確定的，應根據租賃物的性質(zhì)使用。承租人按照約定的方法或者按租賃物的性質(zhì)使用致使租賃物受到損耗的，因屬于正常損耗，不承擔損害賠償責任。承租人不按照約定的方法或者按租賃物的性質(zhì)使用致使租賃物受到損耗的，實(shí)為承租人違約，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
3.妥善保管租賃物。承租人應以善良管理人的注意妥善保管租賃物，未盡妥善保管義務(wù)，造成租賃物毀損滅失的，應當承擔損害賠償責任。
4.不得擅自改善和增設他物。承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善和增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意對租賃物進(jìn)行改善和增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或賠償損失。
5.通知義務(wù)。在租賃關(guān)系存續期間，出現以下情形之一的，承租人應當及時(shí)通知出租人：(1)租賃物有修理、防止危害的必要;(2)其他依誠實(shí)信用原則應該通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及時(shí)救濟而受到損害的，承租人應負賠償責任。
6.返還租賃物。租賃合同終止時(shí)，承租人應將租賃物返還出租人。逾期不返還，即構成違約，須給付違約金或逾期租金，并須負擔逾期中的風(fēng)險。經(jīng)出租人同意對租賃物進(jìn)行改善和增設他物的，承租人可以請求出租人償還租賃物增值部分的費用。
承租人的轉租權
承租人轉租租賃物須經(jīng)出租人同意。轉租與債的轉移不同。轉租期間，承租人與出租人的租賃合同繼續有效，第三人不履行對租賃物妥善保管義務(wù)造成損失的，由承租人向出租人負賠償責任。承租人未經(jīng)同意而轉租的，出租人可終止合同。
買(mǎi)賣(mài)不破租賃
合同法第229條規定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。據此，在租賃合同有效期間，租賃物因買(mǎi)賣(mài)、繼承等使租賃物的所有權發(fā)生變更的，租賃合同對新所有權人仍然有效，新所有權人不履行租賃義務(wù)時(shí)，承租人得以租賃權對抗新所有權人，這在學(xué)理上稱(chēng)之為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。
出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
主要特征
1.租賃合同是轉移租賃物使用收益權的合同。在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權，出租人也只轉讓租賃物的使用收益權，而不轉讓其所有權;租賃合同終止時(shí)，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區別于買(mǎi)賣(mài)合同的根本特征。
2.租賃合同是雙務(wù)、有償合同。在租賃合同中，交付租金和轉移租賃物的使用收益權之間存在著(zhù)對價(jià)關(guān)系，交付租金是獲取租賃物使用收益權的對價(jià)，而獲取租金是出租人出租財產(chǎn)的目的。
3.租賃合同是諾成合同。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件，當事人只要依法達成協(xié)議合同即告成立。
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