2012房產(chǎn)開(kāi)發(fā)現狀工作報告
以下提供一篇工作報告給大家參考！
近年來(lái)，違規變更規劃、調整容積率成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的一個(gè)常見(jiàn)重災問(wèn)題。有人將“擅改控制性詳規，提高項目容積率，減少配套設施，讓開(kāi)發(fā)商獲取高額利潤”總結為房地產(chǎn)貪官尋租七法之首。
長(cháng)期以來(lái)，購房業(yè)主因違規變更規劃、調整容積率問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商的糾紛源源不斷，不少糾紛是既打民事訴訟，又打行政訴訟。去年年底，住房和城鄉建設部、監察部聯(lián)合就加強容積率管理和監督檢查發(fā)出通知，今年又聯(lián)合就治理違規變更規劃、調整容積率再次發(fā)出通知，可見(jiàn)國家對此問(wèn)題極為重視，因此，切實(shí)治理違規變更規劃、調整容文章整理編輯：yJbYs.cOM積率問(wèn)題是當前和今后的一項重要任務(wù)。
違規變更規劃、調整容積率之所以多發(fā)，主要有兩個(gè)原因。其一是利益驅動(dòng)，開(kāi)發(fā)商為了獲取高額利潤，未經(jīng)規劃行政主管部門(mén)許可擅自變更調整，這可謂是違規變更規劃、調整容積率的利益誘因。其二是有關(guān)制度目前尚不完善，操作機制不夠嚴密健全，導致違規變更規劃、調整容積率存在空間。
眾所周知，容積率是一個(gè)體現土地使用強度的指標，是項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地的面積之比。同樣一塊建設用地，容積率提高少許，即意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商可以建設多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤。因此從利益角度考慮，開(kāi)發(fā)商為獲取高額利潤而不惜違規變更規劃方案及調整容積率。
應當說(shuō)，容積率對開(kāi)發(fā)商的利潤固然重要，但對于商品房小區業(yè)主和整個(gè)城市規劃更為重要。容積率是控制性詳細規劃和修建性詳細規劃的實(shí)質(zhì)內容。容積率高低與小區居住舒適度成反比，高的容積率導致樓層高、樓間距近、綠地比例低、小區內道路狹窄、光照通風(fēng)條件差、停車(chē)位置不足等，還會(huì )對小區內的休閑健身場(chǎng)所、兒童文章整理：YJBYS.COM活動(dòng)區域形成擠壓，并且會(huì )對樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇設施老化。同時(shí)，高的容積率也會(huì )影響城市整體規劃，影響城市面貌與持續發(fā)展，造成市政配套設施與資源供應緊張。因此，對容積率的調整應當慎重和嚴格。
根據《省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規變更規劃、調整容積率專(zhuān)項治理工作實(shí)施方案》有關(guān)精神，為提高規劃管理依法行政水平，有效控制違規變更規劃、調整容積率行為，促進(jìn)城鄉建設和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，我們提出以下幾點(diǎn)工作思路：
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權后，必須嚴格按照《國有土地使用權出讓合同》的約定和規劃行政主管部門(mén)確定的容積率等規劃條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。如需調整容積率的，除應當符合國家和省有關(guān)規定和技術(shù)規范要求外，還必須符合下列條件：
1、因城市規劃要求需要提高容積率的；
2、建設用地所在規劃區域內可以提高開(kāi)發(fā)強度的；
3、建設用地所在規劃區域內可以滿(mǎn)足建筑總量整體平衡條件的'；
4、增加容積率后收取的增容地價(jià)可以滿(mǎn)足外部配套建設投資要求的。
二、土地出讓前，規劃建設部門(mén)要根據總體規劃對宗地深入研究，科學(xué)下達規劃條件；土地出讓后，如無(wú)特殊理由不得調整容積率。確需調整容積率的，應按下列程序辦理：
1、屬城市規劃要求需要提高容積率的，由規劃部門(mén)提出報告，經(jīng)政府研究并下發(fā)抄告單，有關(guān)部門(mén)按抄告單原則辦理手續。
2、屬建設單位要求提高容積率的，應按以下程序辦理：
（1）建設單位向規劃行政主管部門(mén)和國土資源行政主管部門(mén)提出書(shū)面申請，并附規劃設計方案；
（2）規劃行政主管部門(mén)對調整容積率申請報告進(jìn)行初審，組織對規劃設計方案進(jìn)行論證、評審，并告知國土資源主管部門(mén)，對符合調整條件的，報政府或規劃咨詢(xún)委員會(huì )批準后下達《調整容積率告知書(shū)》；
（3）建設單位持《調整容積率告知書(shū)》與國土資源行政主管部門(mén)簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，由國土資源行政主管部門(mén)按規定計算和下達“國有土地出讓金補交清單”，開(kāi)發(fā)建設單位持補交清單向財政部門(mén)補交土地使用權出讓金；
（4）規劃行政主管部門(mén)
依據《國有建設用地使用權出讓合同》和補交出讓金后開(kāi)具的《省國有土地有償使用收入專(zhuān)用票據》，審批發(fā)放或換發(fā)《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。
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