房屋租賃合同法

　　在不斷進(jìn)步的社會(huì )中，合同對我們的幫助越來(lái)越大，正常情況下，簽訂合同必須經(jīng)過(guò)規定的方式。那么我們擬定合同的時(shí)候需要注意什么問(wèn)題呢？以下是小編精心整理的房屋租賃合同法，希望對大家有所幫助。

　�。ㄒ唬┖贤�效力及法律后果

　　1.合同效力

　�。�1）出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。

　�。�2）出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準建設的，人民法院應當認定有效。

　�。�3）租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門(mén)批準延長(cháng)使用期限的，人民法院應當認定延長(cháng)使用期限內的租賃期間有效。

　　以上內容為最高人民法院《關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》中的表述。該表述似嫌前后矛盾。畢竟，我們在剛剛接觸法律時(shí)所受到的教育就是“無(wú)效民事行為自始無(wú)效、絕對無(wú)效、當然無(wú)效”。

　　2.租賃合同無(wú)效之法律后果

　�。�1）房屋租賃合同無(wú)效，當事人可以參照合同約定的租金標準要求支付房屋占有使用費。

　�。�2）當事人請求賠償因合同無(wú)效受到的損失，區分下列情況處理：

　　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無(wú)效的過(guò)錯分擔現值損失。

　　承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：辦理合法建設手續的，擴建造價(jià)費用由出租人負擔；未辦理合法建設手續的，擴建造價(jià)費用由雙方按照過(guò)錯分擔。

　　所謂“已形成附和的裝飾裝修物”是指無(wú)法拆除或拆除成本過(guò)高的裝飾裝修物。如鋪設的地板磚，對墻壁進(jìn)行粉刷后形成的財產(chǎn)�！拔葱纬筛胶偷难b飾裝修物”是指可自由拆除的財產(chǎn)，如空調。

　�。ǘ�）租金支付

　　有約定時(shí)依約定。沒(méi)有約定或者約定不明確，依照合同內容或交易習慣仍不能確定，租賃期間不滿(mǎn)一年的，應當在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿(mǎn)一年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)一年的，應當在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付。

　　承租人無(wú)正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

　�。ㄈ�）買(mǎi)賣(mài)不破租賃

　　租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

　�。ㄋ模┺D租

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

　　承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。但自出租人知道或者應當知道承租人轉租之日起六個(gè)月內未提出異議的，無(wú)權解除合同，轉租合同有效。

　　承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時(shí)，轉租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，超過(guò)部分的約定無(wú)效。

　�。ㄎ澹﹥�(yōu)先購買(mǎi)權

　　出租人出賣(mài)租賃房屋的，應當在出賣(mài)之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買(mǎi)的權利。

　　出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權情形，承租人有權要求出租人承擔賠償責任的。但出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

　�。�六）租賃合同解除時(shí)裝飾裝修財產(chǎn)的處理

　　裝飾裝修的處理涉及到債權和物權兩大領(lǐng)域，關(guān)涉添附制度、不當得利等民法理論。司法解釋在吸收各級人民法院和學(xué)術(shù)界意見(jiàn)基礎上，確立了處理此類(lèi)糾紛的規則：承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權；已形成附合的裝飾裝修物區分合同無(wú)效、合同有效解除、合同履行期限屆滿(mǎn)情形，適用不同的處理規則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進(jìn)行補償，如何補償，要區分不同情況。具體言之：

　　1.承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修

　　裝飾裝修費用，由承租人負擔。出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

　　2.承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，除另有約定外

　�。�1）未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

　�。�2）對已形成附合的裝飾裝修物，區別不同情況處理：

　　因出租人違約導致合同解除，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失；因承租人違約導致合同解除，出租人同意利用的，在利用價(jià)值范圍內予以適當補償；如不同意利用，承租人不得主張殘值損失；因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過(guò)錯承擔相應的責任；因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。需要注意的是，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當得利對承租人予以補償。所謂“現值損失”是指合同被認定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現存價(jià)值。在合同無(wú)效場(chǎng)合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無(wú)效的損失范圍�！皻堉祿p失”是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷(xiāo)的裝飾裝修費用。

　　為避免產(chǎn)生不必要的糾紛，在訂立合同時(shí)，可特別約定：一旦合同解除，如出租方為個(gè)人，由出租方支付折價(jià)補償款；如果出租方為公司，一旦公司破產(chǎn)，裝飾裝修物（甚至包括未形成附和的裝飾裝修物）歸出租方所有，折價(jià)補償款優(yōu)先于其他債權受償。

　　當然，在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，經(jīng)出租人同意裝飾裝修，承租人不得請求出租人補償附合裝飾裝修費用。這就要求承租人在對租賃房屋裝飾裝修時(shí)，要結合租賃期限投入裝飾裝修資金。租期過(guò)短，會(huì )造成投入資金的浪費。保險起見(jiàn)，也可就折價(jià)補償問(wèn)題作出特別約定。

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　　租賃期限不得超過(guò)二十年。

　　租賃期限六個(gè)月以上的，應當采用書(shū)面形式。當事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。當事人對租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，按照合同有關(guān)條款或交易習慣仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

　　租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

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