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資產(chǎn)評估報告書(shū)實(shí)例
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資產(chǎn)評估報告案例范文【1】
致委托方函
***有限公司：
受貴方委托，本公司秉著(zhù)客觀(guān)、公正、科學(xué)、獨立的原則對貴方擁有合法產(chǎn)權的位于***的***房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了評估，目的是為確定估價(jià)對象在2008年8月15日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，并以此為貴方以委估標的向銀行進(jìn)行抵押貸款，確定抵押額提供客觀(guān)的價(jià)值依據。
根據貴方所提供的資料，本公司估價(jià)人員依據國家、省、市的相關(guān)法律、法規，在對現場(chǎng)實(shí)地勘察并收集、整理、分析相關(guān)信息的基礎上，遵循估價(jià)原則，按照必要的估價(jià)程序，采用合理的估價(jià)方法對估價(jià)對象進(jìn)行評估，在滿(mǎn)足本次估價(jià)假設和限制條件的前提下，經(jīng)測算確定貴方委估房產(chǎn)在評估基準日的抵押價(jià)值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬(wàn)叁仟肆佰元整(￥2265.34萬(wàn)元)。
***房地產(chǎn)評估咨詢(xún)有限公司
***
估價(jià)師聲明
我們鄭重聲明：
1. 我們在本估價(jià)報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)、準確的。
2. 本估價(jià)報告中的分析、意見(jiàn)和結論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結論，但受本估價(jià)報告中已說(shuō)明的假設和限制條件的限制。
3. 我們與本估價(jià)報告中的估價(jià)對象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
4. 我們依據中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結論，撰寫(xiě)本估價(jià)報告。
5. 我們已對本報告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察。
6. 本估價(jià)報告得到***房地產(chǎn)評估咨詢(xún)有限公司的技術(shù)幫助，本估價(jià)報告的結果建立在該公司出具的***字[2008][估]第***號土地評估報告結果的基礎之上。
7. 本估價(jià)結論僅對本次委托有效，不做他用。
未經(jīng)本公司同意，不得向委托方和有關(guān)當事人之外的任何單位和個(gè)人提供結論書(shū)的全部或部分內容，不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。
8. 若當事人對本估價(jià)報告有異議，請在報告出具后七日內向本公司申請重估。
如當事人未在約定日期內對估價(jià)報告提出異議或申請重估，視同認可本估價(jià)報告。
9. 本報告由本公司負責解釋。
注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：
估價(jià)的假設和限制條件
1.本報告的估價(jià)結果，以估價(jià)對象房地產(chǎn)維持現狀持續使用為前提。
2.本報告的估價(jià)結果未考慮國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策發(fā)生變化及遇到不可抗力時(shí)可能對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響;也未考慮特殊的交易情況，使交易方追加付出而對房地產(chǎn)價(jià)格所產(chǎn)生的影響。
3.本次評估前提是委托方提供的資料是真實(shí)的、合法的、委托方并對其所提供的資料的真實(shí)性和合法性負責。
4.估價(jià)對象房屋的權屬、范圍、面積等情況，以委托方提供的產(chǎn)權情況為依據，未經(jīng)丈量核對。
5.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之前，估價(jià)對象不存在其他法定優(yōu)先受償權利，委托方并對因其擔保、欠債、信譽(yù)等因素對估價(jià)結果造成的影響負責。
6.本估價(jià)結果不包含交易稅費，但處分抵押物時(shí)，可能會(huì )發(fā)生其它相關(guān)稅費，故還應扣除變現能力分析中提到的相關(guān)稅費。
7.本估價(jià)結果不包含土地的價(jià)格。
8.估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。
估價(jià)結果報告
(2008)第***號
一、 委估項目
***公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價(jià)項目
二、 委托方
名稱(chēng)：***公司
地址：***
三、 估價(jià)方
名稱(chēng)：***房地產(chǎn)評估咨詢(xún)有限公司
地址：***
證書(shū)號：*** 資質(zhì)等級：***
法定代表人：***
四、 估價(jià)對象概況
估價(jià)對象位于***，其合法產(chǎn)權人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀(guān)九五成新，房屋所有權證號碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀(guān)九成新，房屋所有權證號碼為***。
五、 估價(jià)目的
為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據而評估房產(chǎn)抵押價(jià)值。
六、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)
20**年8月15日
七、 價(jià)值定義
采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準
八、 估價(jià)原則
本次評估在遵循公正、公平、公開(kāi)、客觀(guān)、科學(xué)原則的前提下，還應依據如下原則：
1. 合法原則，以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提。
2. 最高最佳使用原則，以估價(jià)對象最高最佳使用為前提。
3. 替代原則，要求估價(jià)結果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
4. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結果應是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格。
九、 估價(jià)依據
1. 委托方提供的資料
(1)委托書(shū);
(2)委托方企業(yè)營(yíng)業(yè)執照復印件;
(3)房屋所有權證復印件。
2. 國家標準GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規范》。
3. 國家和地方的有關(guān)法律、法規和有關(guān)規定。
4. 估價(jià)機構和估價(jià)人員掌握和收集的有關(guān)資料。
十、 估價(jià)方法
估價(jià)對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內的整體成交案例極少，無(wú)法適用市場(chǎng)比較法;同時(shí)由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。
十一、 估價(jià)結果
估價(jià)人員根據估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的方法，在認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)過(guò)周密、細致的測算，確定該估價(jià)對象在評估基準日的抵押價(jià)值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬(wàn)叁仟肆佰元整(￥2265.34萬(wàn)元)。
十二、變現能力分析
變現能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押物轉換為現金的可能性。
估價(jià)對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價(jià)值大，變現所需時(shí)間長(cháng)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)，最可能實(shí)現的價(jià)格范圍為：估價(jià)結果±10%，變現時(shí)涉及以下稅費：
�、僦薪榉⻊�(wù)費：5%--6%
�、谄醵悾�4%
�、蹱I(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5%
�、芩枚悾�20%
�、葸^(guò)戶(hù)手續費：2%左右
�、抻』ǘ悾�0.5‰
�、咂渌M用
十三、估價(jià)人員
*** 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊號：***
*** 中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師
注冊號：***
十四、估價(jià)作業(yè)時(shí)間
20**年8月12日—***
十五、估價(jià)報告有效期限
本估價(jià)報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20**年8月18日至20**年8月17日止。
估價(jià)技術(shù)報告
一、 個(gè)別因素分析
估價(jià)對象位于***，其合法產(chǎn)權人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。
其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀(guān)九五成新，房屋所有權證號碼為***。
副樓一幢，1-3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀(guān)九成新，房屋所有權證號碼為***。
二、 區域因素分析
1.概況
***
2.自然條件
***。
3.對外交通條件
***。
4.基礎設施
***。
三、 最高最佳使用分析
房地產(chǎn)估價(jià)應當以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)，最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。
本估價(jià)對象當前狀況為最高最佳使用狀態(tài)。
四、 估價(jià)方法的選取
估價(jià)對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內的整體成交案例極少，無(wú)法適用市場(chǎng)比較法;同時(shí)由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。
五、 估價(jià)過(guò)程
1. 確定估價(jià)對象房地產(chǎn)年純收入
A.確定估價(jià)對象房地產(chǎn)年總收入
�、俅_定客房年總收入
據調查，***縣中高檔酒店一般入住率在50%-70%之間，估價(jià)對象為縣政府指定招待中心，綜合考慮各種因素，確定估價(jià)對象年平均入住率按房間分類(lèi)計算為40%-70%之間，估價(jià)對象擁有各類(lèi)客房共82套， 現根據委托方提供的資料及其它酒店的情況制定下表：
略
客房年收入=房?jì)r(jià)×數量×入住率×365
客房年總收入=512.27萬(wàn)元
日平均入住人數=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%
+(2+2)×2×50%+2×2×40%
=96.8人
�、诖_定會(huì )議室年總收入
根據委托方提供的資料及相關(guān)調查結果，確定估價(jià)對象會(huì )議室使用收入情況如下表：
略
會(huì )議室年收入=半天價(jià)格×2×出租率×365
會(huì )議室年總收入=74.46萬(wàn)元
�、鄞_定餐飲年總收入
餐飲年總收入包括食品、煙、酒、雜項、服務(wù)費等，按80%住宿旅客每人每天消費100元計算，則
餐飲年總收入=96.8×80%×100×365
=282.66萬(wàn)元
�、艽_定估價(jià)對象房地產(chǎn)年總收入
估價(jià)對象房地產(chǎn)年總收入為以上1-3項之和，則
年總收入=512.27+74.46+282.66
=869.39萬(wàn)元
B.確定估價(jià)對象年總費用
�、俅_定人員工資福利年總費用
估價(jià)對象現有相關(guān)服務(wù)人員98人，根據行業(yè)現狀確定人數為100人，人均月工資及相關(guān)福利待遇合計為1800元，則
工資福利年總費用=100×1800×12
=216萬(wàn)元
�、诖_定餐飲年總成本
餐飲年總成本按餐飲收入的40%計算，則
餐飲年總成本=282.66×40%
=113.06萬(wàn)元
�、鄞_定消耗品年總成本
消耗品年總成本按客房及會(huì )議室年總收入的8%計算，則
消耗品年總成本=(512.27+74.46)×8%
=46.94萬(wàn)元
�、艽_定年廣告宣傳費
年廣告宣傳費按總收入的2%計算，則
年廣告宣傳費=869.39×2%
=17.39萬(wàn)元
�、荽_定年水電供熱費
年水電供熱按總收入的5%計算，則
年水電供熱費=869.39×5%
=43.47萬(wàn)元
�、薮_定年維修保養費
年維修保養費按年總收入的3%計算，則
年維修保養費=869.39×3%
=26.08萬(wàn)元
�、叽_定年行政管理費
年行政管理費按年總收入的6%計算，則
年綜合稅收及附加=869.39×6%
=52.16萬(wàn)元
�、啻_定年綜合稅收及附加
年綜合稅收及附加包含營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等，按年總收入的15%計算，則
年綜合稅收及附加=869.39×15%
=130.41萬(wàn)元
�、岽_定估價(jià)對象年總費用
估價(jià)對象年總費用為以上1-8項之和，則
年總費用=216+113.06+46.94+17.39+43.47+26.08+52.16+130.41
=645.51萬(wàn)元
C.確定估價(jià)對象年純收入
年純收入=年總收入-年總費用
=869.39-645.51
=223.88萬(wàn)元
2. 確定資本化率
資本化率是指年投資回報率，本次估價(jià)專(zhuān)指房地產(chǎn)置業(yè)投資的年平均回報率，一般應介于安全投資利率與風(fēng)險投資利率之間，可以采用投資利率內插法求取。
一年期定期存款利率可視為安全投資利率，一年期貸款利率可視為風(fēng)險投資利率，當前一年期定期存款利率為4.14%，一年期貸款利率為7.47%，現按照黃金分割位內插，則
資本化率=4.14%+(7.47%-4.14%)×0.618
=6.20%
3.確定收益年限
估價(jià)對象建成于2003年，建筑物耐用年限為50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限為2053-2008=48年，故確定收益年限為建筑物尚可使用年限47年。
4.計算估價(jià)對象價(jià)格
公式：P=a×[1-1÷(1+r)n] ÷r
式中：P為估價(jià)對象房地產(chǎn)收益總價(jià)，a為年純收入，r為資本化率，n為收益年限。
房地產(chǎn)總價(jià)=223.88×[1-1÷(1+6.20%)47] ÷6.20%
=3397.28萬(wàn)元
根據***房地產(chǎn)評估咨詢(xún)有限公司出具的***字[2008][估]第***號土地評估報告結果確定估價(jià)對象中土地總價(jià)為1131.94萬(wàn)元，則
估價(jià)對象房產(chǎn)總價(jià)=3397.28-1131.94
=2265.34萬(wàn)元
六、 估價(jià)結論
經(jīng)評估，確定估價(jià)對象在評估基準日的抵押價(jià)值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬(wàn)叁仟肆佰元整(￥2265.34萬(wàn)元)。
七、附件
資產(chǎn)評估報告書(shū)實(shí)例【2】
一、 委托方與資產(chǎn)占有方的簡(jiǎn)介(或評估報告使用者)
主要包括: 以機構代碼證為準或以企業(yè)的營(yíng)業(yè)執照為準
�、艡C構代碼或注冊證號
�、茩C構名稱(chēng) 地址(住所)
�、欠ǘù砣�
�、茸再Y金
�、蓹C構類(lèi)型(經(jīng)濟性質(zhì))
�、式�(jīng)營(yíng)方式及經(jīng)營(yíng)范圍
�、俗宰C號以及登記有效期
二、 評估目的
委托方以本次委托評估的主要目的或評估報告的主要用途
三、 評估范圍與對象
主要涉及對估價(jià)對象的概括性描述,委估對象的資產(chǎn)概況.如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項經(jīng)濟技術(shù)指標;房屋建筑物的則需描述其區位、用途、樓層、戶(hù)型、結構類(lèi)型、建筑面積、建筑類(lèi)型等;機器設備的則需描述種類(lèi)、型號、設備維修保養情況等.
四、 評估基準日(通常描述如下)
評估基準日是確認資產(chǎn)評估價(jià)格的基準時(shí)間,本項目所選取的評估基準日是依據經(jīng)濟行為由委托方確定的一個(gè)特定會(huì )計期間的終止時(shí)點(diǎn),這個(gè)時(shí)點(diǎn)能反映評估對象的整體狀況,而且評估基準日前后沒(méi)有可能導致被評估資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生重大變化的影響因素,因此評估基準日的選擇是合理的.
注: 一切取價(jià)標準均為評估基準日有效的價(jià)格標準
五、 評估原則(按不同的評估目的、方法、對象取舍)
A、合法原則 B、歷史成本原則 C、公開(kāi)市場(chǎng)原則 D、持續經(jīng)營(yíng)原則 E、替代原則 F、供求原則 G、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 H、獨立性原則 I、客觀(guān)公正性原則 J、 專(zhuān)業(yè)性原則 K、科學(xué)性原則 L、貢獻原則 M、預期收益原則 N、最高最佳使用原則
六、 評估依據
主要包括各種經(jīng)濟行為文件、法律法規、采用取價(jià)標準的各種資料及其他參考資料.如:
1、國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》;
2、國資辦發(fā)(1996)23號文件關(guān)于轉發(fā)《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)(試行)》的通知;
3、財政部財評字[1999]91號文件關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知;
4、《**市建筑工程造價(jià)信息標準計價(jià)》2006年第1期;
5、《建筑附屬工程造價(jià)速算手冊》;
七、 評估的假設及限制條件(無(wú)形資產(chǎn)土地使用權評估時(shí))
八、 評估方法
其中典型的就是重置成本法，一般描述如下:
根據評估目的和委估建筑物的特點(diǎn)，從企業(yè)持續經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)持續使用為假設前提，采用重置成本法進(jìn)行評估。
(一)基本計算公式:
評估價(jià)值 = 重置價(jià)值-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值
重置價(jià)值 = 建安工程造價(jià)+前期及其他費用+管理費用+資金成本+開(kāi)發(fā)利潤
式中:
前期及其他費用 = 建安工程造價(jià)×各費用系數之和;
(二)重置價(jià)值的確定
房屋建筑物的重置價(jià)值是根據**市現行的工程造價(jià)及取費調差文件，對其工程造價(jià)指標進(jìn)行分析測算，結合現場(chǎng)核實(shí)及測量的建筑工程內容、建筑物特征(層高、跨度、主墻承重結構、施工方法、裝修情況、設備情況等)，對所對應的工程造價(jià)指標進(jìn)行調整，綜合確定建筑物的建安工程造價(jià)，并攤入建設過(guò)程中所發(fā)生的工程其他費用(如其他費用、管理費用、合理利潤、資金成本等)，確定建筑物的重置單價(jià)，再乘以核定的面積，得到房屋建筑物的重置價(jià)值。
重置價(jià)值中各組成項目按如下方式確定:
(1)房屋建筑物的建安工程造價(jià):評估人員根據房屋建筑物的結構形式、構件形式、跨度及其功能等方面，與同一地區同類(lèi)建筑物進(jìn)行比較，根據**市定額站發(fā)布的2006年第2期《**市建設工程造價(jià)信息》經(jīng)濟指標及有關(guān)材料價(jià)格計算出建筑物單位面積建安工程造價(jià)，并與工程結算書(shū)指標對比、分析調整，確定其單位面積建安工程造價(jià)。
(2)前期及其他費用:根據**物價(jià)局制定房屋建筑工程適用的前期及其他費用，項目包括勘察設計費、工程招投標費、預算定額編制管理費、預算定額費、城建配套費、城市規劃管理費、教育附加費、工程質(zhì)量監督費、消防配套費、白蟻防治費。
(3)管理費用根據目前**市建筑施工企業(yè)一般收取的管理費占工程總造價(jià)的比例分析確定。
(4)資金成本采用評估基準日適用的中國人民銀行公布的建設期貸款利率計算，計算項目包括建安工程造價(jià)、前期及其它費用、管理費用。
設定投資在建設期內均勻投入。
(5)開(kāi)發(fā)利潤指為開(kāi)發(fā)建設房屋而應獲得的平均利潤，對于工業(yè)用房，開(kāi)發(fā)利潤一般為零。
(三)綜合成新率的確定
1、實(shí)體性貶值率
根據房屋建筑物結構和使用用途，以現場(chǎng)勘察時(shí)房屋的外觀(guān)直觀(guān)現狀以及評估人員的評估經(jīng)驗綜合分析后采用年限法計算實(shí)體性貶值率，從而確定房屋實(shí)體性貶值率。
對其內在的結構性變化和質(zhì)量變化未作技術(shù)測定。
實(shí)體性貶值率采用年限法計算，根據建設部門(mén)頒布的各類(lèi)結構房屋建筑物及構筑物耐用年限標準，根據建筑物使用狀況及現場(chǎng)勘察記錄，綜合確定房屋建筑物及構筑物的尚可使用年限，實(shí)體性貶值率計算公式為:
已使用年限
實(shí)體性貶值率=—————————————×100%
已使用年限+預計尚可使用年限
預計尚可使用年限加實(shí)際已使用年限最長(cháng)不超過(guò)國家規定使用年限，它的確定以技術(shù)鑒定作支持。
2、功能性貶值的確定
功能性貶值是由于技術(shù)陳舊、功能落后而導致的原有資產(chǎn)的相對貶值。
本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。
3、經(jīng)濟性貶值的確定
經(jīng)濟性貶值是指由于外部經(jīng)濟和社會(huì )環(huán)境的變化而導致的資產(chǎn)的貶值。
本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。
4、綜合成新率的確定
綜合成新率= 1-實(shí)體性貶值率-功能性貶值率-經(jīng)濟性貶值率
亦可為:綜合成新率=(1-實(shí)體性貶值率)×(1-經(jīng)濟性貶值率)×(1-功能性貶值率)
四、其他評估方法的使用
1、成本逼近法
計算公式為:
土地價(jià)格=(土地取得費+稅費+土地開(kāi)發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益金)×年期修正系數×區位修正系數
2、基準地價(jià)修正法
計算公式為:
基準地價(jià)系數修正法是利用城鎮基準地價(jià)和基準地價(jià)修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個(gè)別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。
其基本公式為:
P=Pu×(1+K)×Y×I×J×H+L
其中:K=∑Ki
P-待估宗地價(jià)格
Pu--宗地所在區域基準地價(jià)
K-待估宗地全部影響因素總修正值
Y-期日修正系數
I-容積率系數
J-樓層修正系數
H-使用年期修正系數
L-土地開(kāi)發(fā)程度修正
3、假設開(kāi)發(fā)法
假設開(kāi)發(fā)法是將房地產(chǎn)價(jià)格扣除房屋價(jià)格后的剩余價(jià)格作為地價(jià)，其測算是在正確估計房地產(chǎn)交易價(jià)格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑、買(mǎi)賣(mài)建筑物有關(guān)的專(zhuān)業(yè)費用、利息、稅收等費用后，以?xún)r(jià)格余額確定估價(jià)對象價(jià)格的一種方法。
其計算公式為:
估價(jià)對象地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格-建筑開(kāi)發(fā)費-專(zhuān)業(yè)費-不可預見(jiàn)費-稅收-利息-銷(xiāo)售費用-開(kāi)發(fā)商利潤
4、市場(chǎng)比較法
在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似土地實(shí)例加以比較對照，并依據后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對象在評估期日地價(jià)的一種方法。
其公式為:
待估宗地價(jià)格=比價(jià)實(shí)例宗地價(jià)格
×(待估宗地交易情況指數/比較實(shí)例交易情況指數)
×(待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數/比較實(shí)例交易日期地價(jià)指數)
×(待估宗地區域因素條件指數/比較實(shí)例區域因素條件指數)
×(待估宗地個(gè)別因素條件指數/比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數)
5、收益還原法
收益還原法是將評估房地產(chǎn)在未來(lái)每年預期純收益，以一定的還原率統一還原為估價(jià)時(shí)點(diǎn)總收益的一種方法。
(1)基本假定:
�、俜康禺a(chǎn)每年收益額相同;
�、谫Y本化率每年不變且大于零
(2)其公式為;
土地價(jià)值=土地純收益÷土地還原利率
土地純收益=房地總收益-房地總費用-房屋純收益
房地總費用=折舊費+修繕費+管理費+保險費+稅費
房地純收益=房地總收益-房地總費用
房屋純收益=房屋現值×房屋還原利率
有限年期土地價(jià)格=土地價(jià)值×待估地塊年期修正
九、 評估過(guò)程
(一)評估前期準備工作階段
本階段是了解和明確資產(chǎn)評估目的和評估對象及范圍，收集資產(chǎn)評估有關(guān)資料，確定評估人員。
(二)現場(chǎng)清查和評估階段
1、現場(chǎng)清查階段
該階段主要是對委估的資產(chǎn)進(jìn)行了解核實(shí)、鑒定和收集有關(guān)資產(chǎn)評估參數數據資料。
依據已掌握的申報材料，深入現場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察，記錄和填寫(xiě)評估現場(chǎng)勘察記錄。
2、評定估算階段
依據評估人員現場(chǎng)清查獲取的資料和結論，同時(shí)經(jīng)過(guò)必要的市場(chǎng)調研和詢(xún)價(jià)工作，選取評估方法，遵循資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)(試行)和有關(guān)評估慣例進(jìn)行評定估算，得出資產(chǎn)評估價(jià)值。
3、提交評估報告階段
按照南寧市金正資產(chǎn)評估事務(wù)所關(guān)于資產(chǎn)評估質(zhì)量控制制度和遵循《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)(試行)》要求，對資產(chǎn)評估結果進(jìn)行審核，審核意見(jiàn)反饋后進(jìn)行修正，于某年某月某日提交正式資產(chǎn)評估報告書(shū)。
4、評估日期為***年**月**日至*****年**月**日。
十、評估結論
通常表現為評估的目的、評估對象在評估基準日的公允市場(chǎng)價(jià)值，即能表達出本次評估的最終結果即可，如:
在實(shí)施了上述評估程序和方法后，以確定委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為委托方辦理遺產(chǎn)繼承事宜提供市場(chǎng)價(jià)值參考依據為評估目的而涉及的資產(chǎn)在評估基準日****年**月**日的市場(chǎng)價(jià)值為********元，大寫(xiě)為人民幣*********元整(其中，房屋建筑物****元，土地使用權*******元)。
十一、特別事項說(shuō)明
即是對評估結果中，應該向評估報告使用者說(shuō)明有關(guān)影響評估結果的某些因素，向報告使用者引導，使其能正確的使用評估報告書(shū)。
如:
1、評估結果是反映評估對象在本報告所列評估目的依據被評估資產(chǎn)現在的具體狀況及評估基準日所表現的特定經(jīng)濟環(huán)境前提下，根據公開(kāi)市場(chǎng)原則，經(jīng)評估而確定的現行公允市場(chǎng)價(jià)。
評估過(guò)程中，評估人員沒(méi)有考慮稅款事宜以及特殊交易方式可能增加或減少的價(jià)格等對其評估價(jià)值的影響，也未考慮國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其他不可抗拒力對資產(chǎn)價(jià)格的影響，及短期內強制處分對資產(chǎn)價(jià)格的影響。
2、評估機構對委估資產(chǎn)不做產(chǎn)權界定，只對其進(jìn)行公允價(jià)格確定。
委估資產(chǎn)的權屬由委托方作出承諾，負責解釋并承擔相關(guān)法律責任。
3、本次評估土地使用權價(jià)值中已包含(或未包含)土地出讓金。
4、有關(guān)建筑物及土地的面積，以委托方提供的相關(guān)筆錄記載(如《國有土地使用證》、《房屋所有權證》等)為依據。
5、委估宗地寬只有4.35米，宗地一面臨街且為唯一出口處，如分割為前進(jìn)、后進(jìn)兩塊地，后進(jìn)的通路權難以得到保障，因此本次評估對委估的房地產(chǎn)只作為單一一宗房地產(chǎn)進(jìn)行評估。
6、根據委托方提供的資料，假設委估資產(chǎn)將來(lái)辦理資產(chǎn)轉移時(shí)不存在任何障礙。
當前述條件及評估報告中所遵循的原則之情況發(fā)生變化時(shí)，評估結果一般會(huì )失效。
十二、評估基準日后的事項
通常描述如下:
本項目評估基準日與資產(chǎn)評估報告提出日期比較接近，評估人員在盡職的前提下未發(fā)現存在影響價(jià)格因素的重大事項變化并對資產(chǎn)評估價(jià)格產(chǎn)生明顯影響。
如果在評估基準日后，價(jià)格產(chǎn)生變化時(shí)，委托方應及時(shí)聘請具有評估資格的評估機構重新確定評估值。
十三、評估報告法律效力
通常為:
1、依據國家有關(guān)部門(mén)的規定，評估結果的有效期自評估基準日算起，有效期為一年(****年**月**日至****年**月**日)，超過(guò)一年需重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。
2、本報告所稱(chēng)評估價(jià)值是依據所評資產(chǎn)在評估基準日所表現的特定經(jīng)濟環(huán)境前提下，根據公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的現行公允市場(chǎng)價(jià)值。
本評估結果是對****年**月**日這一基準日被評估資產(chǎn)價(jià)值的客觀(guān)公允反映，本所對這一基準日后資產(chǎn)發(fā)生重大變化不負任何法律責任。
3、本報告僅供委托方為本報告所列評估目的使用和送交財產(chǎn)主管機關(guān)審查使用，評估報告書(shū)的使用權為委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開(kāi)。
除依據法律需公開(kāi)情形外，報告的全部或部分內容不得發(fā)表于任何公開(kāi)的媒體上，也不得用于本報告所述評估目的之外的其他目的。
4、對于委估資產(chǎn)產(chǎn)權的核實(shí)確定，評估人員主要依據委托方提供的評估資料進(jìn)行現場(chǎng)清查核實(shí)，對委托方提供的有關(guān)資料的真實(shí)性有效性由委托方負責，評估機構不承擔因產(chǎn)權認定錯誤而產(chǎn)生的相關(guān)法律責任。
5、本報告所含若干附件，與正文具有同等法律效力。
十四、評估報告提出日
本項評估報告提出日期為****年**月**日。
評估機構負責人:_____________________
中國注冊資產(chǎn)評估師:_____________________
中國注冊資產(chǎn)評估師:_____________________
******資產(chǎn)評估事務(wù)所
二0**年**月二十五日
十五、附件
主要是各種評估依據及各種經(jīng)濟技術(shù)指標的復印件(《國有土地使用證》、《房屋所有權證》)，委托方的產(chǎn)權證明，以及身份證明復印件等(身份證、營(yíng)業(yè)執照等)，受托估價(jià)方的營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證明、職位證明(注冊會(huì )計師、注冊資產(chǎn)評估師、注冊土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師等)，各種明細表、匯總表等，以及其他相關(guān)的有用價(jià)值資料。
知識拓展：
資產(chǎn)評估報告內容格式
(一)凡按現行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規定必須進(jìn)行資產(chǎn)評估的各類(lèi)資產(chǎn)評估項目，應當按本基本內容與格式的要求撰寫(xiě)評估說(shuō)明，其目的在于通過(guò)注冊資產(chǎn)評估師和評估機構描述其評估程序、方法、依據、參數選取與計算過(guò)程，通過(guò)委托方、資產(chǎn)占有方充分揭示對資產(chǎn)評估行為和結果構成重大影響的事項等，說(shuō)明評估操作符合相關(guān)法律、行政法規和行業(yè)規范的要求，在一定程度上證實(shí)評估結果的公允性，保護評估行為相關(guān)各方的合法利益。
(二)評估機構、注冊資產(chǎn)評估師及委托方、資產(chǎn)占有方應保證其撰寫(xiě)或提供的構成評估說(shuō)明各組成部分的內容真實(shí)完整，未作虛假陳述，也未遺漏重大事項。
(三)評估說(shuō)明是資產(chǎn)評估報告申請審查確認材料的必備部分，評估說(shuō)明中所揭示的內容應同評估報告所闡述的內容一致。
(四)評估說(shuō)明是財產(chǎn)評估主管機關(guān)審查確認評估報告的重要文件，原則上評估說(shuō)明不提交給其他有關(guān)當事人。
(五)評估說(shuō)明包括以下基本內容和格式：
1.評估說(shuō)明的封面及目錄;
2.關(guān)于評估說(shuō)明使用范圍的聲明;
3.關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明;
4.資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明;
5.評估依據的說(shuō)明;
6.各項資產(chǎn)及負債的評估技術(shù)說(shuō)明;
7.整體資產(chǎn)評估收益現值法評估驗證說(shuō)明;
8.評估結論及其分析。
�、俜课輬D片 ②委托書(shū) ③委托方企業(yè)營(yíng)業(yè)執照復印件 ④房屋所有權證復印件 ⑤估價(jià)方營(yíng)業(yè)執照復印件 ⑥估價(jià)方資質(zhì)證書(shū)復印件 ⑦估價(jià)師證書(shū)復印件
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