房屋資產(chǎn)評估報告書(shū)相關(guān)范本

　　房屋資產(chǎn)評估報告書(shū)相關(guān)范本

　　一、 委托方與資產(chǎn)占有方的簡(jiǎn)介(或評估報告使用者)

　　主要包括: 以機構代碼證為準或以企業(yè)的營(yíng)業(yè)執照為準

　�、艡C構代碼或注冊證號

　�、茩C構名稱(chēng) 地址(住所)

　�、欠ǘù�表人

　�、茸�冊資金

　�、蓹C構類(lèi)型(經(jīng)濟性質(zhì))

　�、式�(jīng)營(yíng)方式及經(jīng)營(yíng)范圍

　�、俗�冊證號以及登記有效期

　　二、 評估目的

　　委托方以本次委托評估的主要目的或評估報告的主要用途

　　三、 評估范圍與對象

　　主要涉及對估價(jià)對象的概括性描述,委估對象的資產(chǎn)概況.如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項經(jīng)濟技術(shù)指標;房屋建筑物的則需描述其區位、用途、樓層、戶(hù)型、結構類(lèi)型、建筑面積、建筑類(lèi)型等;機器設備的則需描述種類(lèi)、型號、設備維修保養情況等.

　　四、 評估基準日(通常描述如下)

　　評估基準日是確認資產(chǎn)評估價(jià)格的基準時(shí)間,本項目所選取的評估基準日是依據經(jīng)濟行為由委托方確定的一個(gè)特定會(huì )計期間的終止時(shí)點(diǎn),這個(gè)時(shí)點(diǎn)能反映評估對象的整體狀況,而且評估基準日前后沒(méi)有可能導致被評估資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生重大變化的影響因素,因此評估基準日的選擇是合理的.

　　注: 一切取價(jià)標準均為評估基準日有效的價(jià)格標準

　　五、 評估原則(按不同的評估目的、方法、對象取舍)

　　A、合法原則 B、歷史成本原則 C、公開(kāi)市場(chǎng)原則 D、持續經(jīng)營(yíng)原則 E、替代原則 F、供求原則 G、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 H、獨立性原則 I、客觀(guān)公正性原則 J、 專(zhuān)業(yè)性原則 K、科學(xué)性原則 L、貢獻原則 M、預期收益原則 N、最高最佳使用原則

　　六、 評估依據

　　主要包括各種經(jīng)濟行為文件、法律法規、采用取價(jià)標準的各種資料及其他參考資料.如:

　　1、國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》;

　　2、國資辦發(fā)(1996)23號文件關(guān)于轉發(fā)《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)(試行)》的通知;

　　3、財政部財評字[1999]91號文件關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知;

　　4、《**市建筑工程造價(jià)信息標準計價(jià)》2006年第1期;

　　5、《建筑附屬工程造價(jià)速算手冊》;

　　七、 評估的假設及限制條件(無(wú)形資產(chǎn)土地使用權評估時(shí))

　　八、 評估方法

　　其中典型的就是重置成本法，一般描述如下:

　　根據評估目的和委估建筑物的特點(diǎn)，從企業(yè)持續經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)持續使用為假設前提，采用重置成本法進(jìn)行評估。

　　(一)基本計算公式:

　　評估價(jià)值 = 重置價(jià)值-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值

　　重置價(jià)值 = 建安工程造價(jià)+前期及其他費用+管理費用+資金成本+開(kāi)發(fā)利潤

　　式中:

　　前期及其他費用 = 建安工程造價(jià)×各費用系數之和;

　　(二)重置價(jià)值的確定

　　房屋建筑物的重置價(jià)值是根據**市現行的工程造價(jià)及取費調差文件，對其工程造價(jià)指標進(jìn)行分析測算，結合現場(chǎng)核實(shí)及測量的建筑工程內容、建筑物特征(層高、跨度、主墻承重結構、施工方法、裝修情況、設備情況等)，對所對應的工程造價(jià)指標進(jìn)行調整，綜合確定建筑物的建安工程造價(jià)，并攤入建設過(guò)程中所發(fā)生的工程其他費用(如其他費用、管理費用、合理利潤、資金成本等)，確定建筑物的重置單價(jià)，再乘以核定的面積，得到房屋建筑物的重置價(jià)值。

　　重置價(jià)值中各組成項目按如下方式確定:

　　(1)房屋建筑物的建安工程造價(jià):評估人員根據房屋建筑物的結構形式、構件形式、跨度及其功能等方面，與同一地區同類(lèi)建筑物進(jìn)行比較，根據**市定額站發(fā)布的2006年第2期《**市建設工程造價(jià)信息》經(jīng)濟指標及有關(guān)材料價(jià)格計算出建筑物單位面積建安工程造價(jià)，并與工程結算書(shū)指標對比、分析調整，確定其單位面積建安工程造價(jià)。

　　(2)前期及其他費用:根據**物價(jià)局制定房屋建筑工程適用的前期及其他費用，項目包括勘察設計費、工程招投標費、預算定額編制管理費、預算定額費、城建配套費、城市規劃管理費、教育附加費、工程質(zhì)量監督費、消防配套費、白蟻防治費。

　　(3)管理費用根據目前**市建筑施工企業(yè)一般收取的管理費占工程總造價(jià)的比例分析確定。

　　(4)資金成本采用評估基準日適用的中國人民銀行公布的建設期貸款利率計算，計算項目包括建安工程造價(jià)、前期及其它費用、管理費用。

　　設定投資在建設期內均勻投入。

　　(5)開(kāi)發(fā)利潤指為開(kāi)發(fā)建設房屋而應獲得的平均利潤，對于工業(yè)用房，開(kāi)發(fā)利潤一般為零。

　　(三)綜合成新率的確定

　　1、實(shí)體性貶值率

　　根據房屋建筑物結構和使用用途，以現場(chǎng)勘察時(shí)房屋的外觀(guān)直觀(guān)現狀以及評估人員的評估經(jīng)驗綜合分析后采用年限法計算實(shí)體性貶值率，從而確定房屋實(shí)體性貶值率。

　　對其內在的結構性變化和質(zhì)量變化未作技術(shù)測定。

　　實(shí)體性貶值率采用年限法計算，根據建設部門(mén)頒布的各類(lèi)結構房屋建筑物及構筑物耐用年限標準，根據建筑物使用狀況及現場(chǎng)勘察記錄，綜合確定房屋建筑物及構筑物的尚可使用年限，實(shí)體性貶值率計算公式為:

　　已使用年限

　　實(shí)體性貶值率=─────────────×100%

　　已使用年限+預計尚可使用年限

　　預計尚可使用年限加實(shí)際已使用年限最長(cháng)不超過(guò)國家規定使用年限，它的確定以技術(shù)鑒定作支持。

　　2、功能性貶值的確定

　　功能性貶值是由于技術(shù)陳舊、功能落后而導致的原有資產(chǎn)的相對貶值。

　　本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。

　　3、經(jīng)濟性貶值的確定

　　經(jīng)濟性貶值是指由于外部經(jīng)濟和社會(huì )環(huán)境的變化而導致的資產(chǎn)的貶值。

　　本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項確定為零。

　　4、綜合成新率的確定

　　綜合成新率= 1-實(shí)體性貶值率-功能性貶值率-經(jīng)濟性貶值率

　　亦可為:綜合成新率=(1-實(shí)體性貶值率)×(1-經(jīng)濟性貶值率)×(1-功能性貶值率)

　�、�、其他評估方法的使用

　　1、成本逼近法

　　計算公式為:

　　土地價(jià)格=(土地取得費+稅費+土地開(kāi)發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益金)×年期修正系數×區位修正系數

　　2、基準地價(jià)修正法

　　計算公式為:

　　基準地價(jià)系數修正法是利用城鎮基準地價(jià)和基準地價(jià)修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個(gè)別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。

　　其基本公式為:

　　P=Pu×(1+K)×Y×I×J×H+L

　　其中:K=∑Ki

　　P-待估宗地價(jià)格

　　Pu--宗地所在區域基準地價(jià)

　　K-待估宗地全部影響因素總修正值

　　Y-期日修正系數

　　I-容積率系數

　　J-樓層修正系數

　　H-使用年期修正系數

　　L-土地開(kāi)發(fā)程度修正

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