投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

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　　投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告【1】

　　xx誠資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據有關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評 估準則、資產(chǎn)評估原則，采用市場(chǎng)法，按照必要的評估程序，對本次經(jīng)濟行為所涉及的資產(chǎn)在20xx年12月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評估�，F將資產(chǎn)評估情況報告如下：

　　一、委托方、產(chǎn)權持有者和其他評估報告使用者概況

　　(一)委托方、產(chǎn)權持有者概況

　　委托方及產(chǎn)權持有者均為中海發(fā)展股份有限公司。

　　公司名稱(chēng)：中海發(fā)展股份有限公司

　　住所：上海市洋山保稅港區業(yè)盛路 188 號 A-1015 室

　　法定代表人：李紹德

　　注冊資本：人民幣 340455.2270 萬(wàn)元

　　公司類(lèi)型：股份有限公司(港澳臺與境內合資、上市)

　　經(jīng)營(yíng)范圍主營(yíng)：主營(yíng)沿海、遠洋、長(cháng)江貨物運輸，船舶租賃，貨物代理、代運業(yè)務(wù);兼營(yíng)船舶買(mǎi)賣(mài)、集裝箱修造、船舶配備件代購代銷(xiāo)，船舶技術(shù)咨詢(xún)和轉讓;國內沿海散貨船、油船海務(wù)管理、機務(wù)管理及船舶檢修、保養;國際船舶管理業(yè)務(wù)。(涉及行政許可的憑許可證經(jīng)營(yíng))

　　(二)其他評估報告使用者概況

　　除委托方、產(chǎn)權持有者、國家法律法規規定的評估報告使用者外，業(yè)務(wù)約定書(shū)未約定其他評估報告使用者。

　　二、評估目的

　　本次評估的目的是為中海發(fā)展股份有限公司擬以公允價(jià)值模式計量的投資中海發(fā)展擬以公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

　　性房地產(chǎn)的經(jīng)濟行為提供價(jià)值參考依據。

　　三、評估對象和范圍

　　評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。

　　評估對象和評估范圍是位于上海市虹口區東大名路670號的上海港國際客運中心5號樓除7層以外的寫(xiě)字樓、商鋪和車(chē)位，具體評估范圍是該樓的地上1-6層、地下1層以及地下2-3層的148個(gè)車(chē)位。該房屋竣工于2009年，鋼混結構，房地產(chǎn)權證編號為滬房地虹字(2012)第010730號，委估建筑面積為13,689.16平方米，土

　　地使用權取得方式為出讓。

　　納入評估范圍的資產(chǎn)與業(yè)務(wù)約定書(shū)確定的評估范圍一致。

　　四、價(jià)值類(lèi)型及其定義

　　評估價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。

　　市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計數額。

　　五、評估基準日

　　本次評估基準日是201x年12月31日。

　　六、評估依據

　　(一)經(jīng)濟行為依據

　　中海發(fā)展股份有限公司2012年第十七次董事會(huì )會(huì )議《關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續計量由成本計量模式變更為公允價(jià)值計量模式的議案》。

　　(二)法律法規依據

　　1.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院令第91號);

　　2.《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》(國資辦發(fā)〔1992〕36號);

　　3.《企業(yè)國有資產(chǎn)監督管理暫行條例》(國務(wù)院令第378號);

　　4.《關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監督管理工作的意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2001〕102號);

　　5.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務(wù)院國資委令第12號);中海發(fā)展擬以公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告 正文

　　6.《國有資產(chǎn)評估管理若干問(wèn)題的規定》(財政部令第14號);

　　7.《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國資委產(chǎn)權〔2006〕274號);

　　8.《中華人民共和國土地管理法》;

　　9.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

　　(三)評估準則依據

　　1.《評估準則——基本準則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則》(財企〔2004〕20號);

　　2.《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權屬指導意見(jiàn)》(會(huì )協(xié)〔2003〕18號);

　　3.《資產(chǎn)評估準則——評估報告》等7項資產(chǎn)評估準則(中評協(xié)〔2007〕189號);

　　4.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(中評協(xié)〔2008〕218號);

　　5.《以財務(wù)報告為目的的評估指南》;

　　6.《中評協(xié)關(guān)于修改評估報告等準則中有關(guān)簽章條款的通知》中評協(xié)〔2011〕230號)。

　　(四)權屬證明

　　上海市房地產(chǎn)權證。

　　(五)其他參考依據

　　評估人員收集的上海市房地產(chǎn)交易資料。

　　七、評估方法

　　房屋建筑物類(lèi)資產(chǎn)評估通常采用的評估方法有成本法、收益法、市場(chǎng)法。成本法一般用于自建房產(chǎn);收益法一般主要用于商業(yè)性用房，適合具有(或潛在)收益的房產(chǎn)評估;市場(chǎng)法一般用于同一區域或均質(zhì)區域有類(lèi)似的交易案例。

　　由于委估資產(chǎn)為整棟購入的房地產(chǎn)，故不適合采用成本法評估;委估資產(chǎn)的B1-5層及地下車(chē)位已出租，其承租方分別為中海財務(wù)、中海碼頭、中海投資、中海集團等內部關(guān)聯(lián)單位，為短期租約，不宜作為判斷租金公允市場(chǎng)水平的基礎，此外，在委估資產(chǎn)周邊區域無(wú)法找到可比租賃交易案例，故不適合采用收益法評估。

　　委估資產(chǎn)為外購的房地產(chǎn)，因市場(chǎng)上可收集到相似類(lèi)型的物業(yè)成交案例，故中海發(fā)展擬以公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告 正文本次評估采用市場(chǎng)法。

　　市場(chǎng)法是在求取一宗委估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據替代原理，將委估房地產(chǎn)與類(lèi)似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對照比較，通過(guò)對交易情況、交易日期、區域因素和個(gè)別因素等進(jìn)行修正，得出委估房地產(chǎn)在評估基準日的價(jià)格。

　　基本計算公式為：

　　P=P′×A×B×C×D

　　式中：P-----委估建筑物評估價(jià)值;

　　P′-----參照物交易價(jià)格;

　　A-----交易情況修正系數;

　　B-----交易日期修正系數;

　　C-----區域因素修正系數;

　　D-----個(gè)別因素修正系數。

　　交易情況修正系數A用于將參照物的交易價(jià)格調整為一般市場(chǎng)情況下的正常、客觀(guān)、公正的交易價(jià)格;

　　交易日期修正系數B用于將參照物的交易價(jià)格調整為評估基準日的價(jià)格;

　　區域因素修正系數C用于調整委估建筑物與參照物在地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、基礎設施等方面的差異;

　　個(gè)別因素修正系數D用于調整委估建筑物與參照物在臨街狀況、結構、朝向、樓層、裝修、施工質(zhì)量、配套服務(wù)設施、已使用年限等方面的差異。

　　根據上海市車(chē)位市場(chǎng)成交價(jià)格及上漲幅度等相關(guān)資料，對比確定委估車(chē)位單價(jià)。

　　八、評估程序實(shí)施過(guò)程和情況

　　(一)接受委托

　　經(jīng)與委托方洽談溝通，了解委估資產(chǎn)基本情況，明確評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準日等評估業(yè)務(wù)基本事項，經(jīng)綜合分析專(zhuān)業(yè)勝任能力和獨立性和評價(jià)業(yè)務(wù)風(fēng)險，確定接受委托，簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)。針對具體情況，確定評估價(jià)值類(lèi)型，了解可能會(huì )影響評估業(yè)務(wù)和評估結論的評估假設和限制條件，擬定評估工作計劃，組織評估工作團隊。

　　(二)資產(chǎn)核實(shí)

　　指導被評估單位清查資產(chǎn)、準備評估資料，以此為基礎，對評估范圍內的資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)，對其法律權屬狀況給予必要的關(guān)注，對收集獲取的評估資料進(jìn)行審閱、核查、驗證。

　　(三)評定估算

　　根據評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適當的評估方法。

　　結合所掌握的評估資料，開(kāi)展市場(chǎng)調研，收集相關(guān)市場(chǎng)信息，確定取價(jià)依據，進(jìn)行評定估算。

　　(四)出具報告

　　對評估結果進(jìn)行匯總、復核、分析、判斷、完善，形成評估結論。撰寫(xiě)評估報告，經(jīng)內部審核，在與委托方和相關(guān)當事方就評估報告有關(guān)內容進(jìn)行必要溝通后，出具正式評估報告。

　　九、評估假設

　　本評估報告及評估結論的成立，依賴(lài)于以下評估假設：

　　(一)基本假設

　　公開(kāi)市場(chǎng)假設。公開(kāi)市場(chǎng)假設是假定待評估資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)中進(jìn)行交易，從而實(shí)現其市場(chǎng)價(jià)值。資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值受市場(chǎng)機制的制約并由市場(chǎng)行情決定，而不是由個(gè)別交易決定。這里的公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的買(mǎi)者和賣(mài)者的競爭性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)者和賣(mài)者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機會(huì )和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進(jìn)行的。

　　(二)具體假設

　　1.在評估基準日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。

　　2.任何有關(guān)評估對象的運作方式、程序均符合國家、地方的有關(guān)法律、法規。

　　十、評估結論

　　在評估基準日 20xx 年 12 月 31 日，委估資產(chǎn)的賬面值為 58,928.14 萬(wàn)元。經(jīng)評估，委估資產(chǎn)的評估值為 119,345.84 萬(wàn)元，評估值比賬面價(jià)值增值 60,417.70萬(wàn)元，增值率為 102.53%。評估結果詳見(jiàn)下表：

　　資產(chǎn)評估結果匯總表

　　評估基準日：20xx 年 12 月 31 日

　　產(chǎn)權持有者：中海發(fā)展股份有限公司 單位：人民幣萬(wàn)元

　　賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率

　　項 目

　　A B C=B-A D=C/A×100%

　　投資性房地產(chǎn) 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%

　　十一、評估報告使用限制說(shuō)明

　　1.評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。

　　2.評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。

　　3.除法律、法規規定以及相關(guān)當事方另有約定外，未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體。

　　4.根據國家的有關(guān)規定，本評估結果有效使用期為一年，從資產(chǎn)評估基準日 20xx 年 12 月 31 日起，至 2013 年 12 月 30 日止有效。

　　十二、特殊事項說(shuō)明

　　1.截止評估基準日，委估資產(chǎn)部分已出租，本次評估未考慮房屋出租事項對評估值的影響。房屋出租情況如下：各樓層對外出租情況表

　　樓層 承租方 面積㎡ 日租金(元/㎡) 租期

　　五樓 中海財務(wù) 1,573 6.80 2010/12/1-2013/12/31

　　中海碼頭 1,300 6.70 2011/1/1-2013/12/31

　　四樓 上海碼頭 40 6.70 2011/1/1-2013/12/31

　　中海碼頭 235 6.70 2012/10/1-2013/12/31

　　中海投資 787.5 6.60 2011/1/1-2013/12/31

　　三樓

　　寰宇物流 787.5 6.60 2011/1/1-2013/12/31

　　航運基金 700 6.20 2011/5/1-2014/12/31

　　中海集團 704 6.50 2012/10/1-2013/12/31

　　二樓

　　辦公 6.50

　　中海財務(wù) 117 2012/10/1-2013/12/31

　　資料室 4.00

　　一樓 中海財務(wù) 1,493 6.40 2012/12/1-2013/12/31

　　B1 樓 中海集團 4,378 3.99 2011/5/1-2012/12/31

　　合計 12,115

　　中海發(fā)展擬以公允價(jià)值模式計量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告 附件

　　附 件

　　一、與評估目的相應的經(jīng)濟行為文件;

　　二、委托方及產(chǎn)權持有者法人營(yíng)業(yè)執照復印件;

　　三、評估對象涉及的主要權屬證明資料復印件;

　　四、委托方及產(chǎn)權持有者承諾函;

　　五、簽字注冊評估師的承諾函;

　　六、評估機構資格證書(shū)復印件;

　　七、評估機構法人營(yíng)業(yè)執照副本復印件;

　　八、簽字注冊評估師資格證書(shū)復印件;

　　九、評估業(yè)務(wù)約定書(shū)復印件;

　　十、授權書(shū)。

　　xx資產(chǎn)評估有限公司

　　二○xx年二月十八日

　　資產(chǎn)評估報告格式【2】

　　1簡(jiǎn)介

　　資產(chǎn)評估

　　資產(chǎn)評估(15張)

　　資產(chǎn)評估報告，是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則，在實(shí)施了必要的評估程序對特定評估對象價(jià)值進(jìn)行估算后，編制并由其所在評估機構向委托方提交的反映其專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的書(shū)面文件。它是按照一定格式和內容來(lái)反映評估目的、假設、程序、標準、依據、方法、結果及適用條件等基本情況的報告書(shū)。廣義的資產(chǎn)評估報告還是一種工作制度。它規定評估機構在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求，用書(shū)面形式向委托方及相關(guān)主管部門(mén)報告評估過(guò)程和結果。狹義的資產(chǎn)評估報告即資產(chǎn)評估結果報告書(shū)，既是資產(chǎn)評估機構與注冊資產(chǎn)評估師完成對資產(chǎn)作價(jià)，就被評估資產(chǎn)在特定條件下價(jià)值所發(fā)表的專(zhuān)家意見(jiàn)，也是評估機構履行評估合同情況的總結，還是評估機構與注冊資產(chǎn)評估師為資產(chǎn)評估項目承擔相應法律責任的證明文件。

　　2總則

　　一、為進(jìn)一步促進(jìn)我國資產(chǎn)評估工作的發(fā)展，規范資產(chǎn)評估行為，完善資產(chǎn)評估工作程序，提高資產(chǎn)評估行業(yè)的執業(yè)水平，根據《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第91號令)[1] 以及國家其他有關(guān)法律、法規，制定本規定。

　　二、凡按現行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規定進(jìn)行資產(chǎn)評估的各類(lèi)資產(chǎn)評估項目必須遵循本規定。

　　三、本規定所稱(chēng)的資產(chǎn)評估報告的基本內容和格式是指資產(chǎn)評估機構接受委托開(kāi)展資產(chǎn)評估活動(dòng)后，按照資產(chǎn)評估管理工作的要求，向財產(chǎn)評估主管機關(guān)和委托方出具的涉及該評估項目的評估過(guò)程、方法、結論、說(shuō)明及各類(lèi)備查文件等內容的資產(chǎn)評估報告的基本內容及編制格式;

　　評估機構在具體項目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規定的要求。

　　四、本規定所稱(chēng)資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告書(shū)正文、資產(chǎn)評估說(shuō)明、資產(chǎn)評估明細表及相關(guān)附件構成。

　　五、資產(chǎn)評估機構進(jìn)行資產(chǎn)評估活動(dòng)時(shí)，應當遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規定的要求;具體項目不適用本規定的，可結合評估項目的實(shí)際情況增減相應的內容。

　　六、資產(chǎn)評估活動(dòng)應充分體現評估機構的獨立、客觀(guān)、公正的宗旨，資產(chǎn)評估報告書(shū)的陳述不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的陳述，評估報告書(shū)正文不得出現評估機構的介紹性?xún)热荨?/p>

　　七、資產(chǎn)評估報告的數據一般均應當采用阿拉伯數字，資產(chǎn)評估報告應用中文撰寫(xiě)打印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內容和結果應與中文報告一致，并須在評估報告中注明以中文報告為準。

　　八、凡涉及資產(chǎn)評估報告基本內容與格式的有關(guān)規定與本規定相抵觸的，以本規定為準。

　　九、本規定由財政部負責解釋、修訂，并從頒布之日起實(shí)施。

　　3封面要求

　　(一)評估說(shuō)明封面應載明下列內容

　　1.(評估項目名稱(chēng))資產(chǎn)評估說(shuō)明;

　　2.評估報告書(shū)編號;

　　3.評估機構名稱(chēng);

　　4.評估報告書(shū)提出時(shí)間;

　　5.評估說(shuō)明如分冊裝訂，應在封面上注明共幾冊此冊為第幾冊。

　　(二)評估說(shuō)明目錄

　　1.目錄應在封面的下一頁(yè)排印，包括每一部分的標題和相應的起止頁(yè)號，評估說(shuō)明每一頁(yè)頁(yè)碼標注應與目錄相符;

　　2.評估說(shuō)明中收錄的備查文件或資料的復印件，須統一標注頁(yè)碼(原文件或資料的頁(yè)碼可以保留)。

　　聲明應寫(xiě)明評估說(shuō)明僅供財產(chǎn)評估主管機關(guān)、企業(yè)主管部門(mén)審查資產(chǎn)評估報告書(shū)和檢查評估機構工作之用，非為法律、行政法規規定，材料的全部或部分內容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見(jiàn)諸于公開(kāi)媒體。

　　(三)《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明》由下列內容構成：

　　1.委托方與資產(chǎn)占有方概況;

　　2.關(guān)于評估目的的說(shuō)明;

　　3.關(guān)于評估范圍的說(shuō)明;

　　4.關(guān)于評估基準日的說(shuō)明;

　　5.可能影響評估工作的重大事項說(shuō)明;

　　6.資產(chǎn)及負債清查情況的說(shuō)明;

　　7.資料清單;

　　(四)委托方與資產(chǎn)占有方概況，應包括(但不限于)下列基本內容：

　　1.企業(yè)名稱(chēng)及簡(jiǎn)稱(chēng)、注冊地址及總部地址、注冊資本、法定代表人;

　　2.企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)歷史沿革包括隸屬關(guān)系的演變，股份企業(yè)設立重組情況或擬進(jìn)行的重組情況;

　　3.經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍及主要經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì);

　　4.近3年來(lái)企業(yè)的資產(chǎn)、財務(wù)、負債狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，已經(jīng)審計或正在進(jìn)行審計的，應說(shuō)明注冊會(huì )計師發(fā)表的意見(jiàn);

　　5.主要產(chǎn)品品種、生產(chǎn)能力，近年實(shí)際生產(chǎn)量、銷(xiāo)售量，主要市場(chǎng)及其市場(chǎng)占有率，本企業(yè)產(chǎn)品在同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)的地位，主要原材料、能源供應情況，環(huán)境污染及治理情況;

　　6.形成企業(yè)主要生產(chǎn)能力的狀況，正在或計劃進(jìn)行的投資項目簡(jiǎn)況;

　　7.執行的主要會(huì )計政策，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是否存在國家政策、法規的限制或優(yōu)惠，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢分析、各種因素的風(fēng)險。

　　(五)關(guān)于評估目的說(shuō)明

　　1.說(shuō)明評估目的及與評估目的對應經(jīng)濟行為的進(jìn)展狀況，評估目的實(shí)現后預計產(chǎn)生的影響;

　　2.已經(jīng)獲得有關(guān)部門(mén)批準的，應載明批件名稱(chēng)、批準日期及文號，并收錄于評估說(shuō)明附錄的資料清單之中。

　　(六)關(guān)于評估范圍的說(shuō)明

　　1.說(shuō)明需要委托評估機構進(jìn)行評估的具體資產(chǎn)范圍，明確載明需要評估的資產(chǎn)和負債的類(lèi)型、賬面金額及資產(chǎn)狀況;

　　2.對于租賃或特許使用的資產(chǎn)以及沒(méi)有會(huì )計記錄的無(wú)形資產(chǎn)應特別說(shuō)明;

　　3.如在評估目的實(shí)現前有不同的資產(chǎn)占有者，應列表載明各資產(chǎn)占用者待評估資產(chǎn)的類(lèi)型、賬面金額等。

　　(七)關(guān)于評估基準日的說(shuō)明

　　1.明確所選取的評估基準日，評估基準日表述為：#215;#215;#215;#215;年#215;#215;月#215;#215;日;

　　2.適當說(shuō)明選取評估基準日的理由及其合理性，如評估基準日受特定的經(jīng)濟行為文件所約束，應載明該文件的名稱(chēng)、批準日期及文號。

　　(八)可能影響評估工作的重大事項說(shuō)明

　　1.委托方和資產(chǎn)占有方有責任寫(xiě)明所有對評估結果產(chǎn)生重大影響的事項;

　　2.如委托評估的資產(chǎn)曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)清產(chǎn)核資或資產(chǎn)評估，應說(shuō)明曾經(jīng)進(jìn)行的評估情況和調賬情況;

　　3.如存在影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財務(wù)狀況的重大合同、重大訴訟事項，應逐一介紹;

　　4.對存在的抵押、質(zhì)押、擔保及其它或有負債、或有資產(chǎn)應說(shuō)明事項的性質(zhì)、金額及與列入評估范圍的資產(chǎn)和負債的關(guān)系。

　　(九)資產(chǎn)及負債清查情況的說(shuō)明

　　資產(chǎn)委托方和占有方須應對本企業(yè)因進(jìn)行資產(chǎn)評估而組織開(kāi)展的資產(chǎn)及負債清查的情況和結果作出說(shuō)明，主要應包括下列內容：

　　1.列入清查范圍的資產(chǎn)及負債的種類(lèi)、賬面金額，產(chǎn)權狀況，實(shí)物資產(chǎn)分布地點(diǎn)及特點(diǎn);

　　2.清查工作的組織，時(shí)間計劃、實(shí)施方案;

　　3.清查核實(shí)所采取的措施，待處理、待報廢，高、精、尖設備和特殊建筑物以及毀損、變質(zhì)存貨檢測、鑒定的情況;

　　4.清查中發(fā)現的盤(pán)盈、盤(pán)虧、毀損、報廢、呆壞賬、無(wú)需償付的負債情況及其原因分析;

　　5.根據有關(guān)規定對發(fā)現問(wèn)題進(jìn)行賬務(wù)調整的情況，并列示調整前后比較表。

　　(十)資料清單

　　列示資產(chǎn)委托方、資產(chǎn)占有方提供的資產(chǎn)評估資料名稱(chēng)，主要包括：

　　1.資產(chǎn)評估、清查登記表(由評估機構出具樣式);

　　2.資產(chǎn)與負債清查結果;

　　3.相關(guān)經(jīng)濟行為的批文;

　　4.會(huì )計報表;

　　5.產(chǎn)權證明文件;

　　6.重大合同、協(xié)議等;

　　7.生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)統計資料;

　　8.其他與評估資產(chǎn)相關(guān)的資料。

　　4內容格式

　　(一)凡按現行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規定必須進(jìn)行資產(chǎn)評估的各類(lèi)資產(chǎn)評估項目，應當按本基本內容與格式的要求撰寫(xiě)評估說(shuō)明，其目的在于通過(guò)注冊資產(chǎn)評估師和評估機構描述其評估程序、方法、依據、參數選取與計算過(guò)程，通過(guò)委托方、資產(chǎn)占有方充分揭示對資產(chǎn)評估行為和結果構成重大影響的事項等，說(shuō)明評估操作符合相關(guān)法律、行政法規和行業(yè)規范的要求，在一定程度上證實(shí)評估結果的公允性，保護評估行為相關(guān)各方的合法利益。

　　(二)評估機構、注冊資產(chǎn)評估師及委托方、資產(chǎn)占有方應保證其撰寫(xiě)或提供的構成評估說(shuō)明各組成部分的內容真實(shí)完整，未作虛假陳述，也未遺漏重大事項。

　　(三)評估說(shuō)明是資產(chǎn)評估報告申請審查確認材料的必備部分，評估說(shuō)明中所揭示的內容應同評估報告所闡述的內容一致。

　　(四)評估說(shuō)明是財產(chǎn)評估主管機關(guān)審查確認評估報告的重要文件，原則上評估說(shuō)明不提交給其他有關(guān)當事人。

　　(五)評估說(shuō)明包括以下基本內容和格式：

　　1.評估說(shuō)明的封面及目錄;

　　2.關(guān)于評估說(shuō)明使用范圍的聲明;

　　3.關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明;

　　4.資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明;

　　5.評估依據的說(shuō)明;

　　6.各項資產(chǎn)及負債的評估技術(shù)說(shuō)明;

　　7.整體資產(chǎn)評估收益現值法評估驗證說(shuō)明;

　　8.評估結論及其分析。

　　(六)本基本內容與格式，對某具體評估項目確實(shí)不適用的，可根據實(shí)際情況進(jìn)行適當修改，增減相關(guān)內容。

　　5基本內容

　　評估報告

　　一、概述

　　二、評估報告書(shū)封面及目錄

　　三、評估報告書(shū)摘要

　　四、資產(chǎn)評估報告書(shū)正文

　　五、備查文件

　　六、評估報告書(shū)裝訂

　　評估說(shuō)明

　　一、撰寫(xiě)評估說(shuō)明的基本要求

　　二、評估說(shuō)明封面及目錄

　　三、關(guān)于評估說(shuō)明使用范圍的聲明

　　四、關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明

　　五、資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明

　　六、評估依據的說(shuō)明

　　七、各項資產(chǎn)及負債的評估技術(shù)說(shuō)明

　　八、整體資產(chǎn)評估收益現值法評估驗證說(shuō)明

　　九、評估結論及其分析

　　評估明細

　　一、概述

　　二、資產(chǎn)評估明細表樣表

　　6制作步

　　(1)整理工作底稿和歸集有關(guān)資料

　　(2)評估明細表的數字匯總

　　(3)評估初步數據的分析和討論

　　(4)編寫(xiě)評估報告書(shū)

　　(5)資產(chǎn)評估報告書(shū)的簽發(fā)與送交

　　編寫(xiě)評估報告書(shū)又可分兩步：

　　第一步，在完成資產(chǎn)評估初步數據的分析和討論，對有關(guān)部分的數據進(jìn)行調整后，由具體參加評估各組負責人員草擬出各自負責評估部分資產(chǎn)的評估說(shuō)明，同時(shí)提交全面負責、熟悉本項目評估具體情況的人員草擬出資產(chǎn)評估報告書(shū)。

　　第二步，將評估基本情況和評估報告書(shū)初稿的初步結論與委托方交換意見(jiàn)，聽(tīng)取委托方的反饋意見(jiàn)后，在堅持獨立、客觀(guān)、公正的前提下，認真分析委托方提出的問(wèn)題和建議，考慮是否應該修改評估報告書(shū)，對評估報告中存在的疏忽、遺漏和錯誤之處進(jìn)行修正，待修改完畢即可撰寫(xiě)出資產(chǎn)評估正式報告書(shū)。

　　7作用

　　檔案資產(chǎn)評估報告書(shū)有以下幾方面的作用：1)對委托評估的資產(chǎn)提供價(jià)值意見(jiàn)。2)資產(chǎn)評估報告書(shū)是反映和體現資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方，受托方及有關(guān)方面責任的依據。3)對資產(chǎn)評估報告書(shū)進(jìn)行審核，是管理部門(mén)完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。4)資產(chǎn)評估報告書(shū)是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來(lái)源。資產(chǎn)評估報告不僅是資產(chǎn)評估機構完成評估工作的總結，也是國有資產(chǎn)管理部門(mén)驗證、確認資產(chǎn)評估過(guò)程和評估結果的重要依據，是公眾投資者得以了解公司情況的重要途徑。因此，資產(chǎn)評估機構必須依照客觀(guān)、公正、實(shí)事求是的原則撰寫(xiě)資產(chǎn)評估報告，如實(shí)反映評估工作的情況，調查取證的資料要真實(shí)可靠，不得提供偽證。資產(chǎn)評估報告書(shū)必須由資產(chǎn)評估機構獨立撰寫(xiě)，不受資產(chǎn)評估委托方或其主管單位、政府部門(mén)或其他經(jīng)濟行為當事人的干預�！≠Y產(chǎn)評估報告-種類(lèi)

　　國際上對資產(chǎn)評估報告有不同的分類(lèi)，如美國專(zhuān)業(yè)評估執業(yè)統一準則將評估報告分為完整型評估報告、簡(jiǎn)明型評估報告、限制型評估報告、評估復核。而我國由于尚未健全資產(chǎn)評估準則體系，因此對資產(chǎn)評估報告種類(lèi)還缺乏系統研究。

　　8基本要素

　　資產(chǎn)評估報告一般應包括以下基本要素：

　　1)評估報告類(lèi)型;

　　2)委托方、資產(chǎn)占有方及其他評估報告使用者;

　　3)評估范圍和評估對象基本情況;

　　4)評估目的;

　　5)價(jià)值類(lèi)型;

　　9種類(lèi)

　　評估范圍

　　整體資產(chǎn)評估報告書(shū)：凡是對整體資產(chǎn)進(jìn)行評估所出具的資產(chǎn)評估報告書(shū)稱(chēng)為整體資產(chǎn)評估報告書(shū)。

　　單項資產(chǎn)評估報告書(shū)：凡是僅對某一部分、某一項資產(chǎn)進(jìn)行評估所出具的資產(chǎn)評估報告書(shū)稱(chēng)為單項資產(chǎn)評估報告書(shū)。

　　評估對象

　　資產(chǎn)評估報告書(shū)：資產(chǎn)評估報告書(shū)是以資產(chǎn)為評估對象所出具的評估報告書(shū)。這里的資產(chǎn)可能包括負債和所有者權益，也可能包括房屋建筑物和土地。

　　房地產(chǎn)評估報告書(shū)：房地產(chǎn)評估報告書(shū)則只是以房地產(chǎn)為評估對象所出具的估價(jià)報告書(shū)。

　　土地估價(jià)報告書(shū)：土地估價(jià)報告書(shū)是以土地為評估對象所出具的估價(jià)報告書(shū)。

　　資料詳細

　　完整評估報告：在完整評估報告中注冊資產(chǎn)評估師應當詳細說(shuō)明：

　　(1)評估范圍和評估對象的基本情況，評估目的的表述應當清晰、具體、不得引起誤導。

　　(2)評估程序實(shí)施過(guò)程和情況，并重點(diǎn)說(shuō)明：

　　1)評估業(yè)務(wù)承接過(guò)程和情況

　　2)進(jìn)行資產(chǎn)勘查、收集評估資料的過(guò)程和情況

　　3)分析、整理評估資料的過(guò)程和情況

　　4)選擇評估方法的過(guò)程和依據、評估方法的基本原理、相關(guān)參數的選取和運用評估方法進(jìn)行計算、分析、判斷過(guò)程

　　5)對初步評估結論進(jìn)行綜合分析、形成最終評估結論的過(guò)程

　　簡(jiǎn)明評估報告：在簡(jiǎn)明評估報告中注冊資產(chǎn)評估師應當簡(jiǎn)要說(shuō)明：

　　(1)評估范圍和評估對象的基本情況，評估目的的表述應當清晰、具體，不得引起誤導

　　(2)評估程序實(shí)施過(guò)程和情況

　　業(yè)務(wù)分類(lèi)

　　(一)一般評估業(yè)務(wù)

　　一般評估業(yè)務(wù)就是我們對明確評估對象的評定、估算并出具評估報告的業(yè)務(wù)。該類(lèi)業(yè)務(wù)主要是以交易中資產(chǎn)及股權作價(jià)提供參考價(jià)值為目的的業(yè)務(wù)，其完成的標志是出具資產(chǎn)評估報告，范圍既包括產(chǎn)權變動(dòng)情況下出于提供價(jià)值參考或發(fā)揮鑒證作用目的的單項實(shí)物資產(chǎn)評估、各類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)評估和企業(yè)價(jià)值評估等;又包括產(chǎn)權各種處置方式下單項資產(chǎn)或組合資產(chǎn)的評估如租賃、承包、破產(chǎn)、清算、拍賣(mài)、使用權轉讓等;還包括直接作為鑒證目的的補償、損失確定、涉案財產(chǎn)價(jià)值評估等類(lèi)型的評估。評估業(yè)務(wù)基準日一般為當前或近期，其時(shí)態(tài)為當前時(shí)態(tài)。

　　(二)評估咨詢(xún)業(yè)務(wù)

　　評估咨詢(xún)業(yè)務(wù)以評估手段提供咨詢(xún)服務(wù)，它包括為政府、企業(yè)、金融機構、風(fēng)險投資人提供投資項目評估以及企業(yè)改制、企業(yè)發(fā)展戰略、商業(yè)計劃書(shū)、兼并收購的盡職調查等咨詢(xún)服務(wù)以及行業(yè)政策法規、技術(shù)標準的研究和研討、財務(wù)顧問(wèn)、咨詢(xún)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的培訓等。例如，評估目的本身就明確為評估咨詢(xún)或價(jià)值分析，如金融不良資產(chǎn)評估;當其他計量手段無(wú)法達到目的時(shí)，評估計量手段可能會(huì )被使用;評估的一些技術(shù)和方法可能會(huì )應用于企業(yè)管理、企業(yè)調查、各類(lèi)數據化決策管理等。其評估報告的外在表現形式有咨詢(xún)報告、評估咨詢(xún)報告、價(jià)值分析報告、盡責調查報告、項目建議書(shū)、可行性研究報告等，其基準日的時(shí)態(tài)可以是當前，但更多的是未來(lái)。

　　(三)評估復核業(yè)務(wù)

　　評估復核業(yè)務(wù)主要為滿(mǎn)足企業(yè)收購、資產(chǎn)交易和資產(chǎn)價(jià)值調整等領(lǐng)域的需求，既包括行業(yè)監管檢查亦含有咨詢(xún)的成分，前者服務(wù)于行業(yè)管理的需求，旨在凈化評估環(huán)境、提高評估師執業(yè)水平;后者是接受委托方在作出收購、并購及其他投融資決策之前所進(jìn)行評估業(yè)務(wù)，其意圖是對評估對象(包括擬收購或自身狀況)已評估事項或結果重新檢驗和核實(shí)，或者是對評估有效期內資產(chǎn)狀況或其他特別事項的影響作出重新估算。其報告外在表現形式是出具評估咨詢(xún)報告、評估補充報告或價(jià)值分析報告。本質(zhì)上講評估復核業(yè)務(wù)起著(zhù)咨詢(xún)的作用，其基準日的時(shí)態(tài)一般為過(guò)去時(shí)態(tài)，作評估補充報告時(shí)其時(shí)態(tài)為當前時(shí)態(tài)。我們認為，以財務(wù)報告為目的的評估應當屬于評估復核業(yè)務(wù)，因為財務(wù)報告中資產(chǎn)價(jià)值的確認是會(huì )計行為，其連續的記錄反映了會(huì )計確認的結果。評估價(jià)值能否直接進(jìn)入會(huì )計系統目前還是一個(gè)需謹慎對待的問(wèn)題，評估界只是運用評估的價(jià)值發(fā)現技術(shù)對會(huì )計計量結果進(jìn)行必要的復核和調整而已。

　　10清查核實(shí)

　　評估機構對委托評估的企業(yè)所占有的資產(chǎn)(含應評估的相關(guān)負債)進(jìn)行清查核實(shí)的情況，具體包括以下基本內容：

　　1.資產(chǎn)清查核實(shí)的內容;

　　2.實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn);

　　3.影響資產(chǎn)清查的事項;

　　4.資產(chǎn)清查核實(shí)的過(guò)程與方法;

　　5.資產(chǎn)清查結論;

　　6.清查調整說(shuō)明。

　　資產(chǎn)清查內容

　　寫(xiě)明評估人員對委托評估聲明中確定的評估范圍進(jìn)行抽查復核，介紹進(jìn)行資產(chǎn)清查的具體內容：資產(chǎn)類(lèi)型、賬面金額、形成及產(chǎn)權狀況(含應評估的相關(guān)負債)，實(shí)物資產(chǎn)應說(shuō)明對其數量、品質(zhì)、存放地點(diǎn)進(jìn)行清查，并說(shuō)明對可能影響資產(chǎn)評估的重大事項進(jìn)行的了解。

　　實(shí)物特點(diǎn)

　　簡(jiǎn)要說(shuō)明待評估實(shí)物資產(chǎn)的分布情況、特點(diǎn)。對于影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重大資產(chǎn)項目應指明地點(diǎn)及特征。

　　影響清查事項

　　簡(jiǎn)要說(shuō)明可能影響資產(chǎn)查勘核實(shí)的有關(guān)事項，例如資產(chǎn)性能的限制、存放地點(diǎn)的限制、訴訟保全限制、技術(shù)性能的局限、涉及商業(yè)秘密和國家秘密等。對于不能直接清查資產(chǎn)，應說(shuō)明原因及涉及的資產(chǎn)范圍，并逐一列示。

　　清查過(guò)程方法

　　1.說(shuō)明資產(chǎn)清查的主要過(guò)程與使用的方法;

　　2.清查過(guò)程應反映清查工作的組織安排、時(shí)間計劃、實(shí)施方案;

　　3.清查方法應反映對主要資產(chǎn)清查核實(shí)所采取的措施，對待修理、待報廢、高、精、尖重要設備和特殊房屋建筑物進(jìn)行檢測的技術(shù)，對變質(zhì)的存貨進(jìn)行鑒定的手段。

　　資產(chǎn)清查結論

　　1.概括說(shuō)明資產(chǎn)清查結論;

　　2.說(shuō)明資產(chǎn)清查結果是否與賬面記錄存在差異，如存在差異，應說(shuō)明差異相對程度與絕對程度，并說(shuō)明差異的原因;

　　3.對于產(chǎn)權不清晰的資產(chǎn)應逐一列示，說(shuō)明原因，并載明委托方與資產(chǎn)占有方的應承擔的責任;

　　4.對于是否存在無(wú)形資產(chǎn)的情形應特別說(shuō)明，包括是否折股或納入投資范圍的有關(guān)事項。

　　清查調整說(shuō)明

　　主要說(shuō)明根據有關(guān)會(huì )計政策等規定應予以調整的處理，如有調整事項，應列示調整前后比較表。調整事項應說(shuō)明已與資產(chǎn)占有方取得一致意見(jiàn)，對于雙方有異議的事項，評估人員應具體說(shuō)明調整的原因。

　　11評估依據

　　資產(chǎn)評估相關(guān)法規

　　主要說(shuō)明進(jìn)行評估工作中所遵循的具體行為依據、法規依據、產(chǎn)權依據和取價(jià)依據，主要包括如下基本內容：

　　1.主要法律法規;

　　2.經(jīng)濟行為文件;

　　報告

　　報告

　　3.重大合同協(xié)議、產(chǎn)權證明文件;

　　4.采用的取價(jià)標準;

　　5.參考資料及其他。

　　主要法律法規

　　主要列示國家公布的與資產(chǎn)評估相關(guān)的主要法律、法規、規章、制度及國家政策。

　　經(jīng)濟行為文件

　　本節主要說(shuō)明實(shí)施經(jīng)濟行為所必須取得的有關(guān)部門(mén)批件。

　　(四)重大合同協(xié)議、產(chǎn)權證明文件

　　主要列示由委托方、資產(chǎn)占有方提供的與資產(chǎn)評估相關(guān)的重大合同、協(xié)議、產(chǎn)權證明文件。

　　采用的取價(jià)標準

　　主要列示由評估人員所選取的確定資產(chǎn)評估價(jià)值的技術(shù)標準，包括國家各部委、地方政府及有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的技術(shù)標準、規范文件。

　　參考資料及其他

　　主要列示有評估人員所選取的確定資產(chǎn)評估價(jià)值的參考資料，包括經(jīng)驗數據資料、研究成果、統計資料、行業(yè)慣例及國際評估慣例等，以及評估人員認為需要列示的其他評估依據。

　　12相關(guān)要求

　　基本要求

　　1.評估技術(shù)說(shuō)明主要是對各項資產(chǎn)及負債進(jìn)行評定估算和估價(jià)過(guò)程的詳細說(shuō)明，具體反映評估中選定的評估方法和采用的技術(shù)思路及實(shí)施的評估工作。評估技術(shù)說(shuō)明應按評估項目涉及的會(huì )計科目分類(lèi)逐一撰寫(xiě)，應至少含有以下基本內容：

　　(1)委估資產(chǎn)及負債的賬面情況，包括賬面金額、發(fā)生日期等;

　　(2)委估資產(chǎn)及負債的主要業(yè)務(wù)內容，適當介紹二級明細科目，甚至三級明細科目資產(chǎn)內容;對清查中發(fā)現的賬外資產(chǎn)應分別單獨列示;

　　(3)評估實(shí)施的工作，即評估過(guò)程中做了哪些工作;

　　(4)評估價(jià)值確定的方法、依據、計算過(guò)程;

　　(5)涉及的計算公式;

　　(6)涉及的評估價(jià)值構成等式;

　　(7)評估值與調整后賬面值的差異及其原因;

　　(8)評估舉例，舉例應選擇典型的、價(jià)值量大的資產(chǎn)，應有詳細的評估過(guò)程，推導評估結論的每一參數都應說(shuō)明來(lái)源或依據;

　　(9)外幣資金折算為人民幣時(shí)，所選取的匯率;

　　(10)對于選用特殊方法進(jìn)行評估，應詳細介紹選用該方法的原因及其科學(xué)性、合理性。

　　2.評估技術(shù)說(shuō)明可以根據項目具體情況適當分類(lèi)，但采用成本加和法評估整體資產(chǎn)至少應分為流動(dòng)資產(chǎn)、長(cháng)期投資、機器設備、房屋建筑物、在建工程、土地使用權、無(wú)形資產(chǎn)、其它資產(chǎn)、流動(dòng)負債、長(cháng)期負債和租金標準與使用費標準等。評估項目中不存在該類(lèi)評估對象的除外。

　　流動(dòng)資產(chǎn)評估說(shuō)明

　　1.流動(dòng)資產(chǎn)評估說(shuō)明應以貨幣資金、應收票據、應收賬款、應收股利、應收利息、預付賬款和其他應收款、短期投資、待攤費用和遞延資產(chǎn)、存貨等分別撰寫(xiě);評估過(guò)程或方法相同的可以適當組合、分類(lèi)，如產(chǎn)成品、在用低值易耗品可以不并入存貨，而單獨予以說(shuō)明。

　　2.在分類(lèi)說(shuō)明流動(dòng)資產(chǎn)評估方法前，應按會(huì )計科目列示賬面值并適當匯總，保證與資產(chǎn)負債表相對應。

　　3.各備抵賬戶(hù)賬面余額包括短期投資跌價(jià)準備、壞賬準備、存貨跌價(jià)準備、長(cháng)期投資減值準備應按零值計算，且予以專(zhuān)項說(shuō)明。

　　4.貨幣資金的評估說(shuō)明。

　　(1)貨幣資金一般應包括現金、銀行存款及其他貨幣資金;

　　(2)現金存放地點(diǎn)、盤(pán)點(diǎn)方式和過(guò)程;

　　(3)對銀行存款應說(shuō)明是否查閱了銀行對賬單、銀行余額調節表，對數量較大的銀行賬戶(hù)函證情況及不符情況下的處理方式;

　　(4)如存在未達賬項，應說(shuō)明未達賬項是否影響凈資產(chǎn)，影響如何;

　　(5)其他貨幣資金的存在形式、形成原因。

　　5.應收票據的評估說(shuō)明。

　　(1)說(shuō)明應收票據的種類(lèi)、變現能力、信用程度;

　　(2)說(shuō)明已查閱票據憑證及查閱結果;

　　(3)對于在評估現場(chǎng)工作日已變現的應收票據數額作說(shuō)明;

　　(4)對可能壞賬的應收票據，應說(shuō)明原因及如何確定評估值的;

　　(5)已壞賬的應收票據，應說(shuō)明原因，并說(shuō)明所取得證據。

　　6.應收賬款、應收股利、應收利息、預付賬款和其他應收款的評估。

　　(1)說(shuō)明是否分析了發(fā)生時(shí)間、原因，是否對收回的可能性進(jìn)行了判斷，并寫(xiě)明分析結果;

　　(2)說(shuō)明清查核實(shí)的具體方法及核實(shí)結果;

　　(3)對可能壞賬的項目，應說(shuō)明原因及如何確定評估值的;

　　(4)對已壞賬的項目，應說(shuō)明原因及取得的證據。

　　7.短期投資的評估。

　　(1)說(shuō)明投資種類(lèi)、變現能力;

　　(2)上市的有價(jià)證券應列示評估基準日的收盤(pán)價(jià)、持有量及評估計算過(guò)程;

　　(3)非上市的有價(jià)證券應列示票面利息率或約定利息率及評估計算過(guò)程。

　　8.待攤費用和遞延資產(chǎn)的評估。

　　(1)遞延資產(chǎn)包括開(kāi)辦費、長(cháng)期待攤費用;

　　(2)說(shuō)明待攤費用和遞延資產(chǎn)的原始發(fā)生額、攤銷(xiāo)期、所形成的資產(chǎn)或權利是否已在其他類(lèi)型資產(chǎn)中反映，如反映，應說(shuō)明不另計評估值;

　　(3)應結合待攤費用和遞延資產(chǎn)的具體內容說(shuō)明是否存在尚存的資產(chǎn)或權利，如存在，應指明受益期、受益額。

　　9.存貨的評估。

　　(1)應分別按庫存商品、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品與半成品、主要材料與輔助材料、包裝物(庫存物資)、委托加工材料、在庫低值易耗品、在用低值易耗品、委托代銷(xiāo)商品、受托代銷(xiāo)商品進(jìn)行說(shuō)明;

　　(2)外購存貨說(shuō)明賬面價(jià)值構成，分析價(jià)值構成的合理性，并載明已查詢(xún)市場(chǎng)價(jià)格;

　　(3)自制存貨說(shuō)明銷(xiāo)售成本率、銷(xiāo)售費用率及相關(guān)的稅費額或比率的確定方法與數額;

　　(4)自制存貨的適銷(xiāo)程度應說(shuō)明，并列舉依據，如：市場(chǎng)占有率、存貨周轉率、市場(chǎng)信譽(yù)度等因素;

　　(5)在用的存貨應具體說(shuō)明如何確定成新率;

　　(6)對于存在失效、變質(zhì)、殘損、無(wú)用的存貨，應說(shuō)明對其價(jià)值的影響程度，需要技術(shù)鑒定的，應說(shuō)明鑒定方法及鑒定結論;

　　(7)委托代銷(xiāo)商品、受托代銷(xiāo)商品應當說(shuō)明代銷(xiāo)費用的結算方式，并結合代銷(xiāo)費用的結算方式選擇適當的評估方法。

　　長(cháng)期投資的評估

　　1.說(shuō)明長(cháng)期投資的種類(lèi)、形成原因及對企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況的影響;

　　2.對于有特殊約定的長(cháng)期投資，應詳細說(shuō)明約定的內容，并簡(jiǎn)要介紹對投資人權益的影響;

　　3.對于上市的證券，應說(shuō)明已查詢(xún)評估基準日的收盤(pán)價(jià)以及證券市場(chǎng)指數;

　　4.對于非上市的證券，應說(shuō)明已查明票面利率或約定的利率;對于非上市的證券，如存在可預計的收益，應說(shuō)明已按收益現值法評估;

　　5.對于控股的長(cháng)期投資，應寫(xiě)明投資比例，并說(shuō)明已對被投資企業(yè)進(jìn)行整體資產(chǎn)評估(類(lèi)似單獨的項目進(jìn)行說(shuō)明);

　　6.對于非控股的其它投資，應簡(jiǎn)要介紹投資背景、被投資單位的概況，在不能對被投資企業(yè)進(jìn)行整體資產(chǎn)評估情況且不存在資產(chǎn)狀況瑕疵情況下(說(shuō)明原因)，對于被投資單位資產(chǎn)變化較大(賬面凈資產(chǎn)超過(guò)注冊資本15%以上的變化或固定資產(chǎn)初始投入項目?jì)热莼驍盗恳炎兓?5%以上)或投資超過(guò)3年，一般應說(shuō)明是否已獲得被評估單位提供的審計后會(huì )計報表。

　　機器設備的評估

　　1.應總體介紹機器設備的特點(diǎn)、購置日期、類(lèi)別、工藝流程、技術(shù)水平狀況、日常管理制度;

　　2.應說(shuō)明評估原值的構成及其來(lái)源與依據;

　　3.應說(shuō)明設備成新?tīng)顩r，或增值貶值因素，并介紹進(jìn)行量化的方法及依據;對于待修理設備，應說(shuō)明修復的可能性及預計費用;

　　4.對于精密、大型、高價(jià)的設備，應說(shuō)明已進(jìn)行技術(shù)檢測，并介紹檢測情況;

　　5.對于報廢的設備，應特別提示，并說(shuō)明檢測的狀況及繼續使用的可能性;

　　6.對于能夠用于獨立經(jīng)營(yíng)并可單獨計算獲利的機器設備，一般應說(shuō)明其收益狀況及收益額;

　　7.大型或重型設備的建筑基礎，按房屋建筑物的評估要求進(jìn)行;

　　8.舉例說(shuō)明應選擇金額大、技術(shù)典型的設備;

　　9.舉例設備應包括進(jìn)口設備、國產(chǎn)設備、專(zhuān)用設備，國產(chǎn)設備應包括一般生產(chǎn)設備(機器)、運輸設備、電子設備等不同類(lèi)型，如有自制設備，應予以舉例說(shuō)明。

　　房屋建筑物的評估

　　1.總體介紹房屋建筑物的類(lèi)型、建造日期、面積及特點(diǎn)、日常管理狀況;

　　2.應具體說(shuō)明評估對象原值的構成;

　　3.應說(shuō)明房屋建筑物成新?tīng)顩r，或增貶值因素，并介紹進(jìn)行量化的方法及依據;

　　4.對于待修理房屋建筑物，應說(shuō)明修復的可能性及費用;

　　5.對于復雜、大型、獨特、高價(jià)的房屋建筑物，應說(shuō)明已進(jìn)行現場(chǎng)查勘，并介紹查勘情況;

　　6.對于國家強制報廢房屋建筑物，應特別提示，并說(shuō)明查勘的狀況及繼續使用的可能性;

　　7.對于能夠用于獨立經(jīng)營(yíng)并可單獨計算獲利的房屋建筑物，一般應說(shuō)明其收益狀況及收益額;

　　8.應選擇金額大、典型的房屋建筑物舉例說(shuō)明;

　　9.房屋建筑物中含附屬設備的，應按設備評估的要求進(jìn)行說(shuō)明;

　　10.如列舉參照物(比較案例)，應全面介紹比較因素;

　　11.舉例房屋建筑物應包括各種結構，對于構筑物也應舉例說(shuō)明。

　　(六)工程物資的評估

　　1.應當說(shuō)明工程物資應用的工程項目;

　　2.工程物資評估說(shuō)明的其他要求參照有關(guān)存貨評估說(shuō)明的格式與內容。

　　在建工程的評估

　　1.總體介紹在建工程的項目?jì)热�、開(kāi)工日期、預計完工日期及對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響;

　　2.在建工程的評估說(shuō)明參照房屋建筑物、機器設備的評估說(shuō)明要求;

　　3.應說(shuō)明在建工程賬面價(jià)值的明細構成，并分析其合理性;

　　4.應說(shuō)明在建工程的形象進(jìn)度、已支付工程款情況，并詳細說(shuō)明對評估價(jià)值的影響。

　　土地及資源的評估

　　1.介紹土地的一般因素、個(gè)別因素、區域因素，包括：行政、經(jīng)濟、社會(huì )、位置、面積、價(jià)格、用途、級別、使用期限、交易日期、交易情況、容積率、地塊形狀、臨街情況、地形地貌、地質(zhì)狀況、基礎設施、交通狀況、環(huán)境質(zhì)量、區域規劃、周邊產(chǎn)業(yè)狀況;

　　2.說(shuō)明土地使用權評估價(jià)值的構成，詳細說(shuō)明費用確定的依據，并反映影響因素;

　　3.如列舉參照物(比較案例)，應全面介紹比較因素;

　　4.資源性資產(chǎn)的評估按國務(wù)院有關(guān)部門(mén)的規定進(jìn)行。

　　其他無(wú)形資產(chǎn)的評估

　　1.其他無(wú)形資產(chǎn)包括商標、專(zhuān)有技術(shù)、專(zhuān)利技術(shù)、軟件、商譽(yù)、特許經(jīng)營(yíng)權等;

　　2.介紹無(wú)形資產(chǎn)的種類(lèi)、名稱(chēng)、形成過(guò)程、發(fā)生費用狀況、存在形式、存在期限以及有關(guān)權屬的具體內容;

　　3.從法律、經(jīng)濟、技術(shù)及獲利能力等角度分析說(shuō)明所申報的無(wú)形資產(chǎn)是否存在，需法定年檢的，須提供已通過(guò)年檢的證明;

　　4.具體說(shuō)明無(wú)形資產(chǎn)特征、獲利能力、獲利期限;

　　5.已實(shí)際應用的無(wú)形資產(chǎn)，應說(shuō)明其應用、效益狀況;

　　6.具體說(shuō)明對未來(lái)收益預測的依據，如市場(chǎng)調查結論、訂單合同、政府推廣文件等;

　　7.對于所選擇的評估方法，應適當說(shuō)明選擇原因;

　　8.反映法律法規、宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境、技術(shù)進(jìn)步、行業(yè)發(fā)展狀況、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、產(chǎn)品更新?lián)Q代、市場(chǎng)銷(xiāo)售等因素對其價(jià)值影響。

　　負債評估說(shuō)明

　　1.短期借款、長(cháng)期借款的評估。

　　(1)介紹借款的種類(lèi)、發(fā)生日期、放貸銀行名稱(chēng)、還款期限、貸款利率;

　　(2)寫(xiě)明根據清查核實(shí)情況確定其真實(shí)性、完整性;

　　(3)寫(xiě)明借款條件對企業(yè)資產(chǎn)狀況及價(jià)值的影響及影響程度;

　　(4)應說(shuō)明利息支付情況，并分析利息支付情況對評估值的影響。

　　2.應付票據的評估。

　　(1)介紹應付票據的種類(lèi)、發(fā)生日期、償還日期;

　　(2)寫(xiě)明根據清查核實(shí)情況確定其真實(shí)性、完整性;

　　(3)對于帶息票據，應說(shuō)明利息率及支付情況，并表示已考慮利息支付對評估值的影響;

　　(4)寫(xiě)明逾期未付票據的原因，并表示是否已查明確實(shí)存在債權人。

　　3.應付賬款、預收賬款和其它應付款的評估。

　　(1)簡(jiǎn)要介紹應付賬款、預收賬款和其它應付款發(fā)生日期、形成原因;

　　(2)寫(xiě)明已根據清查核實(shí)情況查明其真實(shí)性、完整性;

　　(3)說(shuō)明已考慮了未達賬項對企業(yè)負債的影響;

　　(4)對于預提性質(zhì)的其它應付款參照預提費用評估的說(shuō)明要求。

　　4.預提費用的評估。

　　(1)介紹預提費用的明細內容、計提依據;

　　(2)對于長(cháng)期未轉銷(xiāo)的預提費用，應說(shuō)明原因，并說(shuō)明已查證存在債權人;

　　(3)說(shuō)明已查明預提費用系應付未付的費用;

　　(4)對于非實(shí)際負擔的項目，應逐一說(shuō)明。

　　5.應交稅金、其它應交款的評估。

　　(1)介紹應交稅金、其它應交款的具體內容;

　　(2)介紹被評估單位相關(guān)的稅費政策，特別提示被評估單位所享有的優(yōu)惠政策;

　　(3)對于長(cháng)期未繳的款項，應說(shuō)明原因。

　　6.應付工資、應付福利費的評估。

　　(1)簡(jiǎn)要介紹應付工資、應付福利費的具體內容;

　　(2)簡(jiǎn)要介紹被評估單位相關(guān)的工資福利政策;

　　(3)說(shuō)明已對工資、福利費的計提、發(fā)放或使用進(jìn)行了核實(shí)。

　　7.應付利潤(應付股利)的評估。

　　(1)簡(jiǎn)要介紹被評估單位利潤(股利)分配政策;

　　(2)說(shuō)明已對應付利潤(應付股利)按合同、協(xié)議進(jìn)行了清查核實(shí);

　　(3)對于長(cháng)期未付的利潤(股利)，應說(shuō)明原因，并說(shuō)明已考慮可能需要支付逾期利息對企業(yè)負債增加的因素。

　　8.住房周轉金的評估。

　　(1)介紹被評估單位住房周轉金的形成途徑和用途;

　　(2)說(shuō)明已對被評估單位住房周轉金的形成、使用進(jìn)行了清查與核實(shí);

　　(3)對于評估基準日住房周轉金為借方的余額且數額較大，應適當說(shuō)明原因。

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