土地資產(chǎn)評估報告的方法

　　在日常生活和工作中，我們使用報告的情況越來(lái)越多，我們在寫(xiě)報告的時(shí)候要注意邏輯的合理性。那么報告應該怎么寫(xiě)才合適呢？下面是小編為大家收集的土地資產(chǎn)評估報告的方法，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。

　　1、對土地資產(chǎn)評估報告進(jìn)行文字的邏輯分析。

　　一般來(lái)說(shuō)土地資產(chǎn)評估報告所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評估的原因、評估的范圍、土地資產(chǎn)的權益評估所依據的前提條件與評估方法的選擇有著(zhù)密切的關(guān)系，而這種關(guān)系就構成了土地資產(chǎn)評估報告本身的邏輯關(guān)系，同時(shí)也反映出一個(gè)土地資產(chǎn)評估機構進(jìn)行評估的基本思路。土地資產(chǎn)評估管理機構進(jìn)行評估報告的邏輯分析，就是要根據所掌握的實(shí)際情況，對評估機構的基本思路及三個(gè)因果關(guān)系進(jìn)行分析。即評估目的、評估依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性;土地資產(chǎn)權益、估價(jià)的前提條件與估價(jià)依據之間的一致性;評估范圍與土地資產(chǎn)權益之間的一致性;通過(guò)分析，我們可以初步得出對土地資產(chǎn)評估機構的工作能力和評估結論是否科學(xué)的判斷，因為一個(gè)混亂的評估思路不可能得出科學(xué)的、接近實(shí)際的評估結果。

　　2、對評估中運用的市場(chǎng)信息資料進(jìn)行對比分析。

　　對土地資產(chǎn)評估機構在評估中動(dòng)用的各種市場(chǎng)信息資料進(jìn)行分析鑒別，首先就要求土地資產(chǎn)的評估管理機構擁有自己的數據庫和隨時(shí)可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場(chǎng)資料的基礎上，才能進(jìn)行信息的對比分析。分析的內容主要有兩個(gè)方面：

　　(1)土地資產(chǎn)評估機構所選擇的參照價(jià)格及價(jià)格的構成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論采用哪一種方法進(jìn)行土地資產(chǎn)的評估，首先要確定前提條件，在此基礎上根據客觀(guān)公平的原則選擇與之相應的有關(guān)信息資料的參照價(jià)格。土地資產(chǎn)評估機構前提條件不同，土地資產(chǎn)評估的目的不同，所選擇的參照價(jià)格和價(jià)格的構成內容也會(huì )有所區別。

　　(2)分析土地資產(chǎn)評估運用的參照價(jià)格及有關(guān)的資料是否準確可靠，這里包括評估動(dòng)用的價(jià)格變動(dòng)指數、基準地價(jià)、重置成本的各種費率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現系數、行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險系數等。

　　3、對土地資產(chǎn)估算表格的分析。

　　這里包括對土地資產(chǎn)評估動(dòng)用的計算方法是否嚴謹科學(xué)、成本構成是否合理、計算的數字是否正確、分析計算結果是否吻合、計算的基本思路與文字報告是否一致等方面的分析。通過(guò)上述三個(gè)方面的分析，結合實(shí)地考察最后產(chǎn)生綜合評價(jià)的意見(jiàn)，根據被評估土地資產(chǎn)發(fā)生評估的原因。被估土地資產(chǎn)目前的使用狀態(tài)、區域因素和個(gè)別因素的情況和地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，審定土地資產(chǎn)評估機構的評估結果，最后決定是否予以確認這個(gè)機構是否有承擔土地資產(chǎn)評估的能力。

　　土地資產(chǎn)管理機構對土地資產(chǎn)評估報告及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點(diǎn)：

　　1.了解土地資產(chǎn)評估質(zhì)量的好壞，并作出對評估結果是否予以確認的決定。

　　土地資產(chǎn)管理部門(mén)按國家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規定，應對土地資產(chǎn)評估機構評估土地資產(chǎn)的結果進(jìn)行驗證確認工作，很重要的依據就是通過(guò)對獲得的土地資產(chǎn)評估資料進(jìn)行全面分析，了解評估機構進(jìn)行項目評估工作的基本情況，其中包括所遵循的評估估價(jià)原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場(chǎng)信息的可靠性等、綜合評估質(zhì)量的好壞，再結合實(shí)際考察的情況，最后作出對該項土地資產(chǎn)評估結果是否予以確認的決定。

　　2.了解土地資產(chǎn)評估機構從事評估工作的能力。

　　由于一份完整的土地資產(chǎn)評估報告，基本反映一個(gè)土地資產(chǎn)評估機構工作的全過(guò)程。包括基本思路、評估依據、信息的篩選、結果的產(chǎn)生。這樣，土地資產(chǎn)評估管理機構即可根據申報土地資產(chǎn)評估資格證書(shū)的土地資產(chǎn)評估機構提交的評估報告及資料進(jìn)行全面的分析，判斷該機構是否具有土地資產(chǎn)評估工作能力，并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評估資格證書(shū)的決定。

　　一、土地評估方法都有哪些

　　1、土地評估方法有一個(gè)是市場(chǎng)比較法，也是最常用的一種方式，它是按照國際通用的方法進(jìn)行評估，根據市場(chǎng)的替代原理，然后與近期交易的類(lèi)似土地比較，對比成交價(jià)格。在這個(gè)成交價(jià)格基礎上，再進(jìn)行修改，能夠客觀(guān)估算土地的價(jià)格，所以它有一定的經(jīng)濟學(xué)原理，與市場(chǎng)價(jià)格比較接近。

　　2、另外還有收益還原法，它是一種對于待估的土地，用一種土地還原利率來(lái)估算土地價(jià)格的方式，因為土地的價(jià)格會(huì )隨著(zhù)它的發(fā)展，收益也會(huì )有所不同。要考慮到土地的價(jià)值，另外還有人力、包括資本，其他的一些管理元素，就會(huì )導致它的價(jià)格會(huì )發(fā)生變化。這種方式只適合于收益的土地或者房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

　　3、還有成本逼近法，是通過(guò)考慮利潤利息還有繳納的稅金，所確定的土地價(jià)格，需要考慮投資的成本來(lái)確定它的價(jià)值。

　　4、以上三種就是主要采用的方法，其中第1種最為常見(jiàn)。

　　二、什么是房地產(chǎn)評

　　1、房地產(chǎn)行業(yè)不在不斷發(fā)展當中，如果想要將房產(chǎn)進(jìn)行評估，尤其進(jìn)行房地產(chǎn)抵押系統當中，這是非常重要的一個(gè)環(huán)節。抵押包括擔�；蛘呱唐贩块_(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等等都需要對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，而估價(jià)要由專(zhuān)業(yè)的機構來(lái)操作，并且根據估價(jià)的類(lèi)型也會(huì )分為不同。

　　2、比如有一般的評估，雙方發(fā)生爭議的時(shí)候，就需要通過(guò)評估結構來(lái)解決爭議。另外還有房地產(chǎn)抵押的評估，能夠形成法律的約束，具有了法律的效益，還有特定評估。

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